Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2012 г. N 04АП-906/12

г. Чита

5 апреля 2012 г.

Дело N А58-5861/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 3 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 апреля 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Д. Н. Рылова,

судей Г. Г. Ячменёва, Е. В. Желтоухова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е. С. Сюхунбин,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 января 2012 года по делу N А58-5861/2011 по заявлению Сельскохозяйственного потребительского кооператива "Машино-технологическая станция" (ИНН 1415009316 ОГРН 1031400728336, место нахождения: 678070, Республика Саха (Якутия), у. Мегино-Кангаласский, с. Майя, ул. Мамыканская, 7) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402194646 место нахождения: 677007, г. Якутск, ул. Ярославского, 37) о признании недействительными отказав в государственной регистрации,

(суд первой инстанции судья Бадлуева Е. Б.)

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился;

от заинтересованного лица: не явился,

установил:

Сельскохозяйственный потребительский кооператив "Машино-технологическая станция" (далее заявитель, СПК "МТС") обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее Управление Росреестра) о признании недействительными сообщения от 08.08.2011 г. N 08/003/2011-210, от 15.08.2011 г. N 08/003/2011-238 и от 17.08.2011 г. N 08/003/2011-257 об отказе в государственной регистрации.

Решением суда первой инстанции от 18 января 2012 г. заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствие описания земельного участка, на котором расположены приобретенные объекты недвижимости, прошедшие кадастровый и технический учет, не может повлечь признание договоров купли-продажи ничтожными, так как согласно ст. 552 ГК РФ покупателю по договору купли-продажи недвижимости одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра обжаловало его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что решение об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество вне зависимости от того по каким основаниям оно вынесено, не может нарушать права и законные интересы лица в сфере предпринимательской деятельности, основанные на ничтожной сделке с недвижимостью, однако договоры купли-продажи заявителя не содержат существенные условия договора.

Заинтересованное лицо отзыв на апелляционную жалобу в суд не направило.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст.ст. 122, 123 АПК РФ. Заявитель и заинтересованное лицо своих представителей в судебное заседание не направили. В соответствии с п. 2 ст. 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права, за ГУП "Агроснаб" зарегистрировано право хозяйственного ведения на объект права:

- административное здание, предназначенное для конторы, площадью 417,6 кв. м., инв. N 1046, лит. А, а, а1 с постройками лит. Б, Г, Г1, Г3, Г4, Г5, Г6, Ж1, Ж2, К, К1 объект N 1, адрес: Республика Саха (Якутия) Мегино-Кангаласский район с. Майя ул. Мамыканская д. 7;

- нежилое сооружение, предназначенное для гаража, общая площадь 1629,6 кв. м. инв. N 1047, лит Д, Д1, объект N 2, адрес: Республика Саха (Якутия) Мегино-Кангаласский район с. Майя ул. Мамыканская д.7;

- нежилое сооружение, предназначенное для арочного склада, общая площадь 519,7 кв. м. инв. N 1046, лит. Г2, объект N 3, адрес: Республика Саха (Якутия) Мегино-Кангаласский район с. Майя ул. Мамыканская д.7.

23 января 2009 г. между ГУП "Агроснаб", в лице председателя ликвидационной комиссии Винокурова И. К. (продавец) и СПК "МТС" (покупатель) заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества:

- N А-9, в отношении недвижимого имущества - контора, деревянное здание 1982 года постройки, площадью 417,6 кв. м., общая площадь 333,8 кв. м., инвентарный номер 98 229 815/МК1/001046, место нахождения: Республика Саха (Якутия) Мегино-Кангаласский район, село Майя, улица Мамыканская, дом 7;

- N А-10, в отношении недвижимого имущества - автогараж, 1982 года постройки, площадью 1620,7 кв. м., общая площадь 1483,1 кв. м., инвентарный номер 98 229 815/МК1/001047, место нахождения: Республика Саха (Якутия) Мегино-Кангаласский район, село Майя, улица Мамыканская, дом 7;

- N А-11, в отношении недвижимого имущества - арочный склад, 1982 года постройки, площадью 519,7 кв. м., общая площадь 493,8 кв. м., инвентарный номер 98 229 815/МК1/001046/Г2 место нахождения: Республика Саха (Якутия) Мегино-Кангаласский район, село Майя, улица Мамыканская, дом 7.

Пунктом 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества N А-9 от 23.01.2009 г. продавец уменьшает кредиторскую задолженность перед покупателем на сумму 794000 руб., а покупатель производит взаимозачет на уменьшение задолженности продавца на 794000 руб.

Пунктом 3.2 купли-продажи недвижимого имущества N А-10 от 23.01.2009 г. продавец уменьшает кредиторскую задолженность перед покупателем на сумму 2250168 руб., а покупатель производит взаимозачет на уменьшение задолженности продавца на 2250168 руб.

Пунктом 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества N А-11 от 23.01.2009 г. продавец уменьшает кредиторскую задолженность перед покупателем на сумму 281000 руб., а покупатель производит взаимозачет на уменьшение задолженности продавца на 281000 руб.

Согласно акту взаимозачета от 23.01.2009 г. кредиторская задолженность ГУП "Агроснаб" перед СПК "МТС" погашена в размере 3574168 руб., в том числе:

- по договору N А-9 от 23.01.2009 г. на 794000 руб.;

- по договору N А-10 от 23.01.2009 на 2250168 руб.;

- по договору N А-11 от 23.01.2009 на 281000 руб.

СПК "МТС" обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации объектов недвижимости по вышеуказанным договорам.

Управление Росреестра сообщениями N 08/003/2011-210 от 08.08.2011 г., N 08/003/2011-238 от 15.08.2011 г. и N 08/003/2011-257 от 17.08.2011 г. отказало заявителю в государственной регистрации объектов, расположенных по адресу: Республика Саха (Якутия) Мегино-Кангаласский район село Майя ул. Мамыканская 7.

В качестве основания для отказа в государственной регистрации, Управление Росреестра указало на отсутствие заявления со стороны продавца на государственную регистрацию перехода права на объект недвижимости.

Не согласившись с названными отказами Управления Росреестра, СПК "МТС" обжаловало их в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении требований заявителя, в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативно правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4, 5 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из указанных норм права следует, что проверка законности или незаконности ненормативных правовых актов государственных органов осуществляется только в судебном порядке, где устанавливается, в том числе, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы лица, в отношении которого был принят указанный ненормативный правовой акт.

В соответствии с п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствую требованиям действующего законодательства.

Как указывалось выше, в качестве основания для отказа СПК "МТС" в государственной регистрации права на объекты недвижимости, Управление Росреестра указало на отсутствие заявления со стороны продавца на государственную регистрацию перехода права на объект недвижимости.

Согласно свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ от 19.03.2009 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации юридического лица ГУП "Агроснаб" за государственным регистрационным номером 2091415004250 в связи с его ликвидацией.

Согласно уведомлению налогового органа N 458160 от 19.03.2009 г. ГУП "Агроснаб" снято с налогового учета в связи с его ликвидацией по решению учредителей от 19.03.2009 г.

Учитывая факт исполнения ГУП "Агроснаб" и СПК "МТС" условий договора по передаче недвижимого имущества по спорным договорам, а так же факт ликвидации продавца имущества - ГУП "Агроснаб", суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что отсутствие заявления продавца о регистрации перехода права на имущество, в следствии ликвидации продавца, само по себе, не может являться основанием для отказа в регистрации перехода права собственности к СПК "МТС".

В суде первой инстанции и в апелляционной жалобе Управление Росреестра указало, что невозможность регистрации права было связана с тем, что договоры купли-продажи, на которых СПК "МТС" основывает свои требования, не содержат установленные законодательством существенные условия договора, а именно, данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем они являются ничтожными и не порождают подлежащего государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела документов следует, что во всех спорных договорах N А-9, N А-10, N А-11 от 23.01.2009 г. сторонами по договору определены и названы объекты недвижимого имущества, указаны площадь застройки и общая площадь каждого из объектов и их адреса, определяющие место расположения недвижимого имущества (т. 1 л.д. 10, 13, 16).

Из актов приема-передачи от 23.01.2009 г. (т. 1 л.д. 11-12, 14-15, 17-18) следует, что по указанным актам переданы СПК "МТС" именно те объекты, которые указаны в договорах купли-продажи недвижимого имущества N А-9, N А-10, N А-11 от 23.01.2009 г.

Оплата осуществлена по условиям договоров купли-продажи в порядке взаимозачета, притязания третьих лиц на указанные объекты недвижимости отсутствуют.

Каких либо доказательств неопределенности сторон в части стоимости объектов, их площадей, места нахождения и иных характеристик не имеется, а спорные договоры фактически исполнены.

В связи с чем, оснований считать не заключенными договоры купли-продажи недвижимого имущества N А-9, N А-10, N А-11 от 23.01.2009 г. - нет.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает несостоятельными доводы заявителя апелляционной жалобы о ничтожности договоров купли-продажи недвижимого имущества N А-9, N А-10, N А-11 от 23.01.2009 г.

На основании всего вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для отказа заявителю в государственной регистрации объектов, расположенных по адресу: Республика Саха (Якутия) Мегино-Кангаласский район село Майя ул. Мамыканская 7.

Следовательно, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требования СПК "МТС" и признал недействительными сообщения Управления Росреестра от 08.08.2011 г. N 08/003/2011-210, от 15.08.2011 г. N 08/003/2011-238 и от 17.08.2011 г. N 08/003/2011-257 об отказе в государственной регистрации объектов недвижимого имущества, как противоречащие Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 января 2012 года по делу N А58-5861/2011, арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статей 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 января 2012 года по делу N А58-5861/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течении 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья

Д. Н. Рылов

Судьи

Г. Г. Ячменёв Е. В. Желтоухов