Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2013 г. N 08АП-5575/13

город Омск

16 сентября 2013 г.

Дело N А81-438/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Копосовой О.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5575/2013) общества с ограниченной ответственностью "Ямалгаздорстрой" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 апреля 2013 года по делу N А81-438/2013 (судья Максимова О.В.), принятое по иску Администрации Муниципального образования поселок Харп (ОГРН 1058900025293, ИНН 8902011534) к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалгаздорстрой" (ОГРН 1078901001904, ИНН 8902012506, ) о расторжении договора N 3-А от 20.06.2011, об обязании ответчика освободить нежилое помещение и о взыскании арендной платы в размере 1 106 591 руб. 67 коп,

при участии в судебном заседании представителя от общества с ограниченной ответственностью "Ямалгаздорстрой" - представитель Ламбин А.В. (паспорт, по доверенности N 4 от 08.08.2013 сроком действия по 31.12.2013),

установил:

Администрация муниципального образования поселок Харп (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалгаздорстрой" (далее - ООО "Ямалгаздорстрой", ответчик) о расторжении договора N 3-А от 20.06.2011, обязании ответчика освободить нежилое помещение и о взыскании 1 106 591 руб. 67 коп.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.04.2013 по делу N А81-438/2013 исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды нежилого помещения N 3-А от 20.06.2011, заключённый между Администрации Муниципального образования поселок Харп и ООО "Ямалгаздорстрой". Обязал ООО "Ямалгаздорстрой" в срок 15 дней с даты вступления настоящего решения в законную силу освободить нежилое помещение общей площадью 176,8 кв.м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 12-25, в доме N 3, расположенном в квартале Северном пос. Харп, Приуральского района ЯНАО, и передать его по акту Администрации Муниципального образования поселок Харп. Взыскал с ООО "Ямалгаздорстрой" в пользу Администрации Муниципального образования поселок Харп задолженность по арендной плате по договору N 3-А от 20.06.2011 по состоянию на 01.01.2013 в размере 1 106 591 руб. 67 коп. Взыскать с ООО "Ямалгаздорстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 659 руб. 92 коп.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Ямалгаздорстрой" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Ямалгаздорстрой" указывает, что согласно свидетельству о регистрации права собственности спорное здание является нежилым, в то время как по договору аренды в качестве целевого назначения указанного здания предусмотрена организация общежития. Полагает, что поскольку арендатор не исполнил обязательство по передаче арендатору имущества в соответствии с условиями заключенного договора, следовательно, истец не имеет право претендовать на получение арендной платы.

От Администрации муниципального образования поселок Харп в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. До начала судебного заседания от Администрации поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителя.

Суд определил ходатайство истца удовлетворить. На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Заседание суда, открытое 13.08.2013, в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось до 03 сентября 2013 года 16 час. 30 мин. Информация об отложении была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет. Определением от 13.08.2013 суд обязал истца не позднее 02 сентября 2013 года представить суду апелляционной инстанции дополнительный отзыв на жалобу с письменным изложением позиции истца относительно доводов ответчика о невозможности использования арендуемого имущества нежилого помещения в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором п.1.1. как организация общежития в виду того, что оно не переведено из нежилого в жилое, с приложением документов подтверждающих обоснование письменных пояснений, обеспечить заблаговременное направление копий указанных документов в адрес ответчика.

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание, назначенное на 03.09.2013, не обеспечил, в связи с чем, в порядке статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца.

В связи с отсутствием доказательств получения истцом копии определения об отложении судебного заседания от 13.08.2013, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ объявил перерыв до 10 сентября 2013 года до 13 час. 00 мин.

Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет. Копия определения о перерыве направлена в адрес истца по электронной почте.

После перерыва стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание, назначенное на 10.09.2013, не обеспечили, в связи с чем, апелляционная жалоба в порядке статей 156, 266 АПК РФ рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

До начала судебного заседания от истца дополнительных пояснений не поступило, от ответчика поступило письменное ходатайство об истребовании у прокуратуры Приуральского района информации, подтверждающей признание конкурса на передачу в аренду нежилых помещений недействительным (протокол определения участников аукциона по сдаче в аренду нежилых помещений N 11 от 10.06.2011).

Разрешая ходатайство представителя ответчика об истребовании доказательств, суд апелляционной инстанции отмечает, что истребование доказательств в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 66 АПК РФ, является процессуальным действием по сбору новых (дополнительных) доказательств.

В силу части 3 статьи 268 АПК РФ при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств суд должен определить, была ли у лица, заявившего ходатайство об истребовании документов, возможность их представления в суд первой инстанции, или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительности, в частности, относится необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства об истребовании доказательств.

Согласно пункту 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании доказательств. При этом в ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Поскольку податель жалобы в суде первой инстанции ходатайство в порядке части 4 статьи 66 АПК РФ об истребовании доказательств не заявлял, а также не указал причины, по которым не имеет возможности самостоятельно получить истребуемые документы, ходатайство представителя ответчика об истребовании дополнительных доказательств удовлетворению не подлежит.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу пункта 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Возложение обязанности по собиранию доказательственной базы исключительно на суд, противоречит нормам действующего арбитражного законодательства.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителя ответчика, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 20.06.2011 между Администрацией муниципального образования поселок Харп и ООО "Ямалгаздорстрой" заключен договор аренды нежилого помещения N 3-А, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, являющееся собственностью муниципального образования поселок Харп на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 72НЛ N 388151 от 24.06.2009, расположенное по адресу: ЯНАО, п. Харп, квартал Северный, д. 3, общей площадью 176,8мI, этаж 1, номера на поэтажном плане 12-25.

20.06.2011 стороны подписали акт приемки-передачи муниципального имущества.

В силу пункта 1.2 срок действия договора N 3-А установлен с 20.06.2011 по 20.06.2016.

В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата за пользование имуществом перечисляется арендатором ежемесячно в срок не позднее 10 числа текущего месяца следующего за отчетным.

Стоимость аренды муниципального имущества определяется согласно отчету об оценке рыночной стоимости отдельных объектов недвижимого имущества находящегося в собственности муниципального образования поселок Харп и Муниципального образования Приуральского района по состоянию на 17 марта 2011 года, проведенной ООО "Агентством оценке "СТАТУС" и составляет 723 000 руб. в год (пункт 2.4. договора).

Как указывает истец, ответчик обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил, в результате чего у ответчика перед истцом по состоянию на 01.01.2013 образовалась задолженность в размере 1 106 591 руб. 67 коп.

Согласно пункту 5.2 настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях: невнесения арендатором в течение 2 месяцев арендной платы; нарушения арендатором требований пунктов 3.2.2.- 3.2.10. и 3.3. договора; если арендатор умышленно или по неосторожности портит и разрушает муниципальное имущество, используя его не по назначению.

Наличие задолженности по арендной плате явилось поводом для обращения истца в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, установив просрочку внесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении срока внесения платежа, расторг заключенный сторонами договор аренды N 3-А от 20.06.2011 и, руководствуясь положениями статьи 614 ГК РФ, части 3.1 статьи 70 АПК РФ, принял решение о взыскании с ООО "Ямалгаздорстрой" задолженности по арендной плате.

В свою очередь, удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев материалы дела по доводам апелляционной жалобы, находит вышеуказанные выводы суда первой инстанции ошибочными, принятыми с нарушением норм материального права.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Из условий договора аренды N 3-А от 20.06.2011 следует, что предметом настоящего договора является нежилое помещение, общей площадью 176, 8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 12-25.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив в порядке статьи 431 ГК РФ условия договора, суд апелляционной инстанции отмечает, что нежилое помещение, являющееся объектом аренды, должно использоваться по целевому назначению: организация общежития. В то же время, из свидетельства о регистрации права собственности от 24.06.2009 следует, что согласованное в договоре аренды N 3-А от 20.06.2011 помещение является нежилым.

Ответчик, возражая в порядке статьи 65 АПК РФ против заявленных истцом требований, указал, что истец своих обязательств по договору аренды N 3-А от 20.06.2011 не исполнил, поскольку подлежащее передаче в аренду помещение является нежилым и представляет собой несколько кабинетов, в то время как по условиям договора оно должно было использоваться ответчиком по целевому назначению - "организация общежития". Заключая договор, ответчик намеревался размещать в спорном помещении своих работников для временного проживания. Истец, как собственник помещения перевод из нежилого помещения в жилое не осуществил, в связи с чем, ответчик фактически помещение не использовал, о чем информировал истца заявлениями от 15.09.2011 N 023, от 11.09.2012 N 62, что, в свою очередь, исключает возможность требования от ООО "Ямалгаздорстрой" исполнения договора в части внесения арендной платы.

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ доводы ответчика в совокупности с условиями заключенного договора и представленными в материалы дела доказательствами, пришел к выводу об обоснованности заявленных подателем жалобы возражений.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 указанного Кодекса).

Обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По положениям статьи 92 ЖК РФ под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (статья 94 ЖК РФ).

Перевод помещений из нежилых в жилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Действующим жилищным законодательством предусмотрена возможность перевода собственником жилого помещения в нежилое при соблюдении определенных в Законе условий (глава 3 ЖК РФ).

Согласно пункту 6 части 1 статьи 14 и части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления на основании поданного собственником имущества заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 названной статьи документов.

Вместе с тем, Администрация муниципального образования поселок Харп обязательства по передаче арендатору помещения, пригодного для использования по назначению, согласованному в пункте 1.1 договора аренды N 3-А от 20.06.2011, не исполнила, доказательства перевода арендуемого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, п. Харп, квартал Северный, д. 3, общей площадью 176,8мI, этаж 1, номера на поэтажном плане 12-25, из нежилого фонда в жилой фонд, в материалы дела не представила.

В свою очередь, по условиям договора аренды N 3-А от 20.06.2011 ответчику полномочия по осуществлению перевода спорного нежилого помещения в жилое арендодателем не предоставлены.

С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ни на момент заключения договора аренды, ни впоследствии арендатор имуществом, являющимся объектом договора аренды N 3-А от 20.06.2011 не пользовался, поскольку реальная возможность пользоваться данным помещением посредством организации в нем общежития, у арендатора отсутствовала, что влечет возникновение у ООО "Ямалгаздорстрой" права отказаться от исполнения обязательства по уплате арендных платежей.

Представленный в материалы дела акт приема-передачи от 20.06.2011 обстоятельство надлежащего исполнения истцом обязательства по передаче помещения арендатору для использования в целях, предусмотренных договором аренды N 3-А, не подтверждает.

При таких обстоятельствах, основания для взыскания с арендатора арендной платы, предусмотренной пунктами 2.3 - 2.4 договора аренды N 3-А от 20.06.2011 у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Учитывая недоказанный истцом факт нарушения ответчиком требований пункта 3.2.2 договора, расторжение договора аренды N 3-А от 20.06.2011 по основаниям, предусмотренным пунктом 5.2.1, ввиду невнесения арендной платы, является незаконным, несоответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, в силу 3 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 апреля 2013 года по делу N А81-438/2013 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования поселок Харп в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ямалгаздорстрой" 2 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Е.Н. Кудрина Ю.М. Солодкевич