Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2013 г. N 11АП-14697/13

16 сентября 2013 г.

А49-3036/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2013 г.,

Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Засыпкиной Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Безгиной А.Е.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя Свешникова Михаила Сергеевича - извещен, не явился;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области на решение Арбитражного суда Пензенской области от 03 июля 2013 года по делу N А49-3036/2013 (судья Стрелкова Е.А.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Свешникова Михаила Сергеевича (ОГРНИП 310583721000012, ИНН 583408426740), г. Пенза,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,

об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Свешников Михаил Сергеевич (далее -заявитель, ИП Свешников М.С.) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - ответчик, Росреестр) в государственной регистрации от 30.01.2013 года N 16-573, а также просил обязать ответчика зарегистрировать право собственности заявителя на объект недвижимости - нежилое здание свинарник N 8, литер А, общей площадью 880,5 кв.м., расположенное по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, д. 104.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 03.07.2013 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что отказ в государственной регистрации является законным и обоснованным, вынесен в соответствии с требованиями, установленными Законом о регистрации.

Податель жалобы ссылается на то, что заявление продавца по договору купли-продажи на регистрацию представлено не было, и что в рассматриваемом случае право собственности ОАО племхоз "Магистральный" на спорное имущество в ЕГРП не зарегистрировано.

Податель жалобы также указывает, что исходя из положений постановления N 10/22, обязание регистрирующего органа в регистрации перехода права возникает в случае, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, а в рассматриваемом случае данное препятствие не является единственным, в связи с чем обязания регистрирующего органа в регистрации перехода права не возникает.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Свешников Михаил Сергеевич зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 29.07.2010 года за основным государственным регистрационным номером записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя 310583721000012 (л.д. 9-12).

07.02.2008 года между ИП Свешниковым М.С. (Покупатель) и ОАО племхоз "Магистральный" в лице конкурсного управляющего Кармеева А.А. (Продавец) был заключен договор купли-продажи N 99-м, согласно условиям которого Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание санпропускник, литер А, общей площадью 463,8 кв.м., расположенное по адресу: Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, д. 103;

- нежилое здание свинарник N 8, литер А, общей площадью 880,5 кв.м., расположенное по адресу: Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, 104;

- нежилое здание свинарник N 9, литер А, общей площадью 880,5 кв.м., расположенное по адресу: Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, 105;

- нежилое здание свинарник N 10, литер А, общей площадью 880,5 кв.м., расположенное по адресу: Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, 106;

- нежилое здание свинарник N 138, литер А, общей площадью 880,5 кв.м., расположенное по адресу: Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, 107;

- нежилое здание свинарник N 7, литер А, общей площадью 880,5 кв.м., расположенное по адресу: Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, 108;

- нежилое здание свинарник N 16, литер А, общей площадью 880,5 кв.м., расположенное по адресу: Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, 110;

- нежилое здание свинарник N 14, литер А, общей площадью 880,5 кв.м., расположенное по адресу: Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, 111;

- нежилое здание свинарник N 15, литер А, общей площадью 880,5 кв.м., расположенное по адресу: Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, 112;

- ограждение СТФ (Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная), свинарник N 6 (под разбор) (Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная), свинарник N 4 (под разбор) (Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная), свинарник N 3 (под разбор) (Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная), свинарник N 2 (под разбор) (Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная), кормоцех (под разбор) (Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная), галерея (под разбор) (Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная), блок службы быта (под разбор) (Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная), мастерская (под разбор) (Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная), склад (под разбор) (Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная) (л.д. 16-19).

Данное имущество передано Покупателю по акту приема-передачи от 03.03.2008 года, оплата произведена наличными денежными средствами в кассу Продавца, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N 16 от 24.01.2008 года и N 29 от 03.03.2008 года (л.д. 24).

Согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц Продавец (ОАО племхоз "Магистральный") прекратил деятельность в связи с ликвидацией по решению суда 30.09.2009 года, о чем имеется запись за регистрационным номером 2095809039236 (л.д. 47, 118-119).

13.12.2012 года заявитель обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание свинарник N 8, литер А, общей площадью 880,5 кв.м., расположенное по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, д. 104 (л.д. 56-57).

28.12.2012 года заявителю Росреестром было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации исх. N 16-5375 в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав регистрации ранее возникших прав на данное имущество за продавцом ОАО племхоз "Магистральный". Заявитель предупреждён о том, что если до окончания срока приостановления не будет подано заявление о государственной регистрации права и иные необходимые документы от ОАО племхоз "Магистральный", Росреестр будет вынужден отказать в государственной регистрации прав заявителя на указанный объект недвижимого имущества (л.д. 63).

30.01.2013 года в адрес заявителя направлено сообщение об отказе в государственной регистрации исх. N 16-573 (л.д. 64).

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного решения об отказе в государственной регистрации правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Основания для отказа в государственной регистрации прав указаны в статье 20 Закона о государственной регистрации прав, перечень которых является исчерпывающим.

В соответствии с абзацем 9 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иными законодательными актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. При этом государственная регистрация возникшего до введение в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Судом первой инстанции правомерно учтена правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 года N 9032/11, согласно которой исходя из положений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22, суды в целях надлежащего разрешения спора должны учитывать, что Общество, заявляя требования, фактически преследует интерес, направленный на регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенные им объекты недвижимости. Ввиду ликвидации продавца заявитель лишен возможности обратиться за регистрацией в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ. Между тем, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения, о чем Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указывал в том числе в постановлении от 27.05.2003 года N 1069/03.

В последствии в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 было определено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что единственным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности явилось отсутствие продавца, поскольку право собственности на недвижимое имущество, возникшее у продавца до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. При этом отсутствие продавца исключает возможность его обращения за государственной регистрацией ранее возникшего права собственности при совершении сделки купли-продажи.

Судом правильно учтено, что ИП Свешников М.С. ранее обращался в Арбитражный суд Пензенской области за защитой своего права в порядке искового производства. Решением арбитражного суда Пензенской области от 07 ноября 2011 года по делу N А49-5518/2011 по иску ИП Свешникова М.С. к администрации Богсловского сельсовета Пензенского района Пензенской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание свинарника N 8, литр А, общей площадью 880,5 кв.м., 1983 года постройки, расположенного по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Богословка, ул. Банная, 104, в удовлетворении исковых требований ИП Свешникову М.С. было отказано. При этом суд указал, что истцом избран неправильный способ защиты нарушенного права, поскольку спор о праве отсутствует, притязаний на спорный объект недвижимости ответчик не заявляет. Со ссылкой на разъяснения, изложенные в пунктах 61 и 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 суд пришел к выводу, что надлежащим способом защиты в данном случае является оспаривание действий государственного регистратора по отказу в государственной регистрации в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение суда вступило в законную силу (л.д. 8590).

Согласно представленным в материалы дела документам: техническому паспорту на здание свинарник N 8, инвентарный номер 56:255:002:000048660, от 17.12.2007 года; Плану приватизации Племхоза "Магистральный" Пензенского района, принятому решением общего собрания коллектива от 07.02.1993 года и утверждённому Комитетом по управлению госимуществом Пензенского района; Акту оценки стоимости зданий и сооружений Племхоза "Магистральный" на 01.10.1993 года, протоколу N 9 собрания кредиторов на ОАО племхоз "Магистральный" от 02.11.2007 года; выписке из Отчёта оценщика N 137-н от 18.12.207 года; протоколу о результатах аукциона от 29.01.2008 года (л.д. 96-115) здание свинарника N 8 возведено в 1983 году правопредшественником ОАО племхоз "Магистральный" - Племхозом "Магистральный", а в 1993 году в результате приватизации перешло в собственность продавца - ОАО племхоз "Магистральный".

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 22 мая 2006 года по делу N А49-4340/2003 ОАО племхоз "Магистральный" признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства. В рамках конкурсного производства собранием кредиторов от 02.11.2007 года было принято решение о реализации с открытых торгов части имущества должника (среди которого и здание свинарника N 8) единым лотом по цене, не ниже оценочной стоимости. Победителем торгов, состоявшихся 29.08.2008 года, признан Свешников М.С. По результатам этих торгов 07.02.2008 года между ИП Свешниковым М.С. (Покупатель) и ОАО племхоз "Магистральный" в лице конкурсного управляющего Кармеева А.А. (Продавец) был заключен договор купли-продажи N 99-м, согласно условиям которого Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность объекты недвижимости, в том числе здание свинарника N 8. Данное имущество передано Покупателю по акту приема-передачи от 03.03.2008 года, оплата произведена наличными денежными средствами в кассу Продавца, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N 16 от 24.01.2008 года и N 29 от 03.03.2008 года (л.д. 24).

На момент обращения заявителя в Росреестр за государственной регистрацией права собственности на приобретенное им по договору купли-продажи N 99-м от 07.02.2008 года здание свинарника N 8 ОАО племхоз "Магистральный" (продавец) ликвидировано, при этом принятые на себя сторонами по договору купли-продажи N 99-м от 07.02.2008 года обязательства исполнены сторонами в полном объеме. Притязания третьих лиц на это имущество отсутствуют, о чем свидетельствуют справки администрации Богословского сельсовета Пензенской области от 17.06.2010 года и ТУ Росимущества по Пензенской области от 16.06.2010 года N ТУ-1518 (л.д. 82, 83).

Всеми документами, необходимыми для государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости здание свинарника N 8 Росреестр располагал, поскольку эти документы были предоставлены ему для проведения государственной регистрации прав в отношении восьми объектов недвижимого имущества, приобретённых заявителем совместно с зданием свинарника N 8 по договору купли-продажи N 99-м от 07.02.2008 года.

На основании этих документов Росреестром была проведена государственная регистрация права собственности заявителя на эти объекты недвижимого имущества.

С учетом изложенного судом сделан правильный вывод о том, что законных оснований для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимого имущества -здание свинарника N 8 у Росреестра не имелось и, в соответствии с положениями ст. 201 АПК РФ, удовлетворил заявленные ИП Свешниковым М.С. требования, оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 03 июля 2013 года по делу N А49-3036/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан Т.С. Засыпкина