Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2013 г. N 15АП-12264/13

город Ростов-на-Дону

16 сентября 2013 г.

дело N А32-5944/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сурмаляна Г.А.,

судей Сулименко О.А., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.,

при участии в судебном заседании:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель по доверенности от 09.08.2013 г. N 216 Пченушай И.В.;

от общества с ограниченной ответственностью "Буратино": директор общества Нарыльянц С.А.,

представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2013 г. по делу N А32-5944/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Буратино" о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по погашению регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка,

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Администрация муниципального образования Лабинский район Краснодарского края; Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район,

принятое в составе судьи Гречко О.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Буратино" (далее - ООО "Буратино") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования Лабинский район Краснодарского края (далее - администрация); Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра по Краснодарскому краю); Управлению имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район о признании незаконными действий по погашению регистрационной записи от 29.11.2007 г. N 23-23-11/047/2007-309 о государственной регистрации договора аренды от 24.08.2007 г. N 4600005322 земельного участка площадью 1029,0 кв.м., кадастровый N 23:46:0103015:0003, расположенного по ул. Победы, N 1 в г.Лабинске Краснодарского края за ООО "Буратино" и обязании восстановить погашенную запись.

Решением суда от 21.06.2013 г. заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку договор аренды не расторгнут в установленном законом порядке и не признан недействительным, у управления отсутствовали правовые основания для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды спорного земельного участка. Решение суда о признании договора аренды продленным на неопределенный срок не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. В отношении срока действия договора аренды и продления его на неопределенный срок выводы суда по данному делу носят предположительный характер.

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции от 21.06.2013 г. отменить, а в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы управление указывает, что поскольку в настоящем деле имеет место спор о праве, управление не является субъектом спорных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество. Оспаривание записи в ЕГРП, а также требование о прекращении права может быть предъявлено только собственнику (правообладателю) спорного имущества, право которого зарегистрировано. У управления имелись все предусмотренные законом основания для регистрации погашения записи об обременении в виде аренды спорного земельного участка. Избранный обществом способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного (по его мнению) права. Любые требований относительно спорного участка могут быть заявлены только к собственнику участка - администрации Лабинского района в исковом порядке. Права и интересы ООО "Буратино" действиями управления не нарушены.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании пояснил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, а требования апелляционной жалобы удовлетворить, ссылаясь на то обстоятельство, что управление не имеет возможности восстановить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Заявитель избрал ненадлежащий способ защиты своего права.

Представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Администрация муниципального образования Лабинский район Краснодарского края и Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации муниципального образования Лабинский район от 14.08.2007 г. N 2601 обществу с ограниченной ответственностью "Буратино" предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1 029 кв.м., расположенный по адресу : г. Лабинск, ул. Победы, 1, для завершения строительства овощехранилища, сроком на 3 года.

На основании указанного постановления между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 24.08.2007 г. N 4600005322 сроком на 49 лет, который зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись N 23-23-11/047/2007-309 от 29.11.2007 г.).

Администрация Лабинского района 04.12.2012 г. обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации прекращения (погашения) записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:46:0103015:0003.

Управлением проведена правовая экспертиза представленных документов и установлено, что в представленном на регистрацию решении Арбитражного суд Краснодарского края от 27.07.2012 г. по делу N А32-4188/2012 суд пришел к выводу о том, что договор аренды между администрацией и обществом продлен на неопределенный срок. Письмом от 27.08.2012 г. администрация уведомила ООО "Буратино" о расторжении договора аренды.

Посчитав, что указанные обстоятельства свидетельствуют о расторжении договора аренды, управление погасило регистрационную запись от 29.11.2007 г. N 23-23-11/047/2007-309 о государственной регистрации указанного договора аренды.

Полагая, что действия управления по погашению названной регистрационной записи являются незаконными, ООО "Буратино" обратилось в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения суда.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

Таким образом, действия Управления Росреестра могут быть признаны незаконными только при наличии совокупности двух условий: несоответствия указанных действий закону и нарушения ими прав и законных интересов ООО "Буратино".

Наличие двух соответствующих условий применительно к настоящему делу судебная коллегия находит доказанным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. Пункт 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 15 информационного письма от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" выработана рекомендация, согласно которой сделки с землей и другим недвижимым имуществом, в силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав. Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регулируется Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. N 219) и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 г. N135. В соответствии с пунктом 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав записей о прекращении договора аренды, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Таким образом, при оценке действий сторон договора аренды от 02.04.2003 г. следует руководствоваться нормами земельного законодательства и положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается, что управлением Росреестра произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 24.08.2007 г. N 4600005322, о чем в ЕГРП 29.11.2007 г. внесена регистрационная запись N 23-23-11/047/2007-309. Пунктом 6 названного договора определен срок аренды - 49 лет.

Основанием для погашения указанной записи послужил вывод управления, сделанный по итогам правовой экспертизы представленных администрацией Лабинского района документов, о расторжении названного договора аренды.

По мнению управления, администрация представила необходимые документы, подтверждающие прекращение (расторжение) договора, а также доказательства направления арендодателем уведомления о прекращении договора аренды в адрес арендатора (общества). Следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации изменений в ЕГРП.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Зарегистрированное право в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации может быть оспорено только в судебном порядке.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.07.2009 г. N 132, основанием для государственной регистрации прав являются такие судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 основанием для внесения записи в ЕГРП являются решения, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Из приведенных норм следует, что основанием для осуществления государственной регистрации может служить только судебный акт, резолютивная часть которого содержит выводы о наличии (отсутствии) права, недействительности сделки, применении последствий ее недействительности.

Исходя из изложенного, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2012 г. по делу N А32-4188/2012, в мотивировочной части которого содержится вывод о том, что договор между администрацией и обществом "Буратино" продлен на неопределенный срок, правомерно судом первой инстанции по настоящему делу не признано правоустанавливающим документом, являющимся основанием для государственной регистрации прекращения договора аренды. Кроме того, решение суда от 27.07.2012 г. по делу N А32-4188/2012 не содержит прямого вывода о том, что спорный договор аренды был заключен на 3 года и в настоящее время считается продленным на неопределенный срок. В решении суд указал, что при положительном ответе на вопрос о ничтожности заключенного договора срок аренды признается равным трем годам и исходя из поведения сторон по договору, данный договор является продленным на неопределенный срок.

В любом случае, указанная позиция суда "в случае положительного ответа_" не является однозначным выводом относительно признания договора сроком на 3 года (вместо указанного в договоре срока на 49 лет) и его продления на неопределенный срок после истечения трехлетнего срока.

Более того, в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2012 г. по делу N А32-4188/2012 отказано в удовлетворении требований истца о расторжении спорного договора аренды. Резолютивная часть данного решения суда каких-либо выводов относительно срока заключенного договора не содержит.

Иного судебного акта о признании недействительным государственной регистрации аренды, договора аренды, заключенного сроком на 49 лет, применении последствий недействительности сделки в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, спорный договор аренды не расторгнут в установленном законом порядке, не признан недействительным с применением последствий его недействительности, следовательно, у Управления Росреестра по Краснодарскому краю отсутствовали основания для совершения действий по погашению регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды N 4600005322 от 24.08.2007 земельного участка площадью 1029,0 кв.м., кадастровый N 23:46:0103015:0003, расположенного по ул.Победы, N 1, в г.Лабинске Краснодарского края.

Довод управления о том, что между обществом и администрацией существует спор о праве на спорный земельный участок, следовательно, ООО "Буратино" избрало неверный способ защиты своего права, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неправильном понимании управлением норм материального и процессуального права.

Поскольку погашение государственной регистрации договора аренды N 4600005322 от 24.08.2007 г. произведено Управлением в отсутствие законных оснований, чем нарушены права ООО "Буратино" как арендатора земельного участка, требования заявителя являются законными и обоснованными.

Довод управления о невозможности восстановления погашенной регистрационной записи судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку данная спорная запись изначально является незаконной и не подлежит применению.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора, вытекающего из административных правоотношений, суд должен не только указать на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными, но и обязать соответствующие органы, осуществляющие публичные полномочия, либо должностных лиц к совершению определенных действий, принятию решений или иному устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

Испрашиваемый заявителем способ устранения нарушения состоит в отражении сведений об обременении земельного участка правом аренды общества на основании действующего договора аренды. Следовательно, суд первой инстанции на основании пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал управление восстановить погашенную регистрационную запись.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2013 г. по делу N А32-5944/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

М.В. Соловьева О.А. Сулименко