Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2013 г. N 18АП-9145/13

г. Челябинск

16 сентября 2013 г.

Дело N А76-4264/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П. при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "МАГИСТР" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-4264/2013 (судья Мрез И.В.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "МАГИСТР" - Киршина Н.Н. (доверенность от 18.12.2012 N 01/181), Харитонова Ю.В. (доверенность от 11.03.2013 N 01/26, 80);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шишкина И.В. (доверенность от 17.01.2013 N 69).

Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "МАГИСТР" (далее - ООО СК "МАГИСТР", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с требованиями к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области), Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области (далее -ФГБУ "Кадастровая палата") с требованиями:

1. Признать недостоверным результат государственной кадастровой оценки земельного участка площадью 16469 кв.м с кадастровым номером 74:36:0506004:68 из земель населенных пунктов (природная зона), расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Энгельса, Центральный район, проведенной по заказу Росреестра и под контролем Управления Росреестра по Челябинской области, как несоответствующий части 1.2 Методических указаний по государственной оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом от 15.02.2007 N 39 Минэкономразвития и торговли Российской Федерации, части 2,8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2006 N 316.

2. Признать незаконными действия Управления Росреестра по Челябинской области по внесению (с момента внесения) в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости в размере 159 390 275,80 руб. и удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв.м в размере 9 678,20 руб. относительно земельного участка площадью 16469 кв.м с кадастровым номером 74:36:0506004:68 из земель населенных пунктов (природная зона) по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, Центральный район.

3. Обязать ФГБУ "Кадастровая палата" исключить (с момента внесения) из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости в размере 159 390 275,80 руб. и удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв.м в размере 9 678.20 руб. относительно земельного участка площадью 16469 кв. м с кадастровым номером 74:36:0506004:68 из земель населенных пунктов (природная зона) по адресу: г.Челябинск, ул. Энгельса, Центральный район, внести иную кадастровую стоимость - 8 250 474,93 руб. и удельный показатель кадастровой стоимости - 500,97 руб. (требования изложены с учетом уточнения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также привлечения к участию в деле ФГБУ "Кадастровая палата" в качестве соответчика определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.06.2013).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены Федеральное государственное унитарное предприятие "ФКЦ "Земля", Правительство Челябинской области, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 (резолютивная часть объявлена 08.07.2013) в удовлетворении заявленных требований было отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО СК "МАГИСТР" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, что влечет определение кадастровой стоимости исключительно из основных видов разрешенного использования земельных участков. Указывает, что арендованный обществом земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:68 расположен в природно-рекреационной зоне (субзона А4.1.1), основным видом разрешенного использования для которой в соответствии с Правовым зонированием территории г. Челябинска, (утверждено Решением Челябинской городской думы N 36/8 от 27.04.2004) являются объекты рекреации и спортивные сооружения. В этой связи спортивные помещения, входящие в состав здания, подлежащего возведению на предоставленном в аренду земельном участке, являются объектом рекреации, а потому должны быть отнесены к 8 группе разрешенных видов использования типового перечня видов разрешенного использования, утвержденного Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов". Соответственно, расчет кадастровой стоимости должен быть произведен применительно к показателям 8, а не 7 группы. Применение для расчета кадастровой стоимости показателей 5 группы, установленного для вида разрешенного использования - "кафе, бары закусочные" полагает неправомерным по причине вспомогательного характера данного вида разрешенного использования.

Нарушение норм процессуального права мотивировано апеллянтом отсутствием доказанности Управлением Росреестра оснований для изменения видов разрешенного использования, ранее установленных Постановлением Правительства Челябинской области от 20.11.2009 N 297-П для того же земельного участка.

Управлением Росреестра по Челябинской области представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с приведенными в ней доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков - Росреестра и ФГБУ "Кадастровая палата", а также третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, не явились. С учетом мнения представителей подателя жалобы и Управления Росреестра по Челябинской области, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей.

В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Управлением Росреестра по Челябинской области заявлены возражения по ней.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора N 1/2010 от 22.10.2010, ООО СК "МАГИСТР" является арендатором земельного участка площадью 16469 кв.м с кадастровым номером 74:36:0506004:68, расположенного по адресу: ул. Энгельса в Центральном районе г.Челябинска (л.д. 16-17). Государственная регистрация договора произведена Управлением Росреестра по Челябинской области 26.09.2010 ( л.д. 17 оборот).

Указанный земельный участок был предоставлен ООО "Дизайн-Маркет" по договору УЗ N 005638-К-2009 краткосрочной аренды земли г.Челябинска от 08.02.2010 из земель населенных пунктов (природная зона), находящихся в ведении муниципального образования для строительства здания с объектами рекреации, спортивными помещениями и кафе (л.д. 18-23).

Из расчета арендной платы следует, что на дату заключения ООО СК "МАГИСТР" договора N 1/2010 о передаче прав и обязанностей арендатору от 22.07.2010 с ООО "Дизайн-Маркет" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:68 составляла 2 632 899,03 руб. (л.д. 25-27).

Как видно из кадастрового паспорта земельного участка площадью 16469 кв. м с кадастровым номером 74:36:0506004:68 по состоянию на 07.09.2012, его кадастровая стоимость составляет 159 390 275 80 руб. Удельный показатель кадастровой стоимости определен в размере 9678,20 руб. за 1 кв. м (л.д. 29-30).

Указанный выше показатель кадастровой стоимости земельного участка был утвержден Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 г. N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" (на основании представления Управления Росреестра по Челябинской области и рассчитан из показателей, установленных для 7 группы разрешенных видов использования типового перечня видов разрешенного использования, утвержденного Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (далее - Типовой перечень видов разрешенного использования) и пункта 2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39).

Показатель кадастровой стоимости земельного участка - 159 390 275 80 руб. использован в целях расчета арендной платы на 2011 год, что следует из соответствующего расчета арендной платы ( л.д. 28).

Полагая недостоверными сведения о кадастровой стоимости и удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка, по причине отнесения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:68 к 5 и 7 группам разрешенных видов использования Типового перечня видов разрешенного использования, тогда как для целей определении кадастровой стоимости спорный земельный участок следовало отнести к 8 группе разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения", общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими требованиями. В обоснование наличия нарушенных прав ООО СК "МАГИСТР" ссылается на превышение более чем в 60 раз утвержденной Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 г. N 284-П кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:68 ранее установленной кадастровой стоимости, что повлекло изменение размера арендной платы и затруднения в реализации проекта, для целей которого предоставлялся земельный участок.

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:68 предоставлен ООО СК "МАГИСТР" для строительства здания с объектами рекреации, спортивными помещениями и кафе, а потому подлежит отнесению к 5, 7 и 8 группам Типового перечня видов разрешенного использования. Руководствуясь пунктом 2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39, суд признал обоснованным применение для расчета кадастровой стоимости удельного показателя кадастровой стоимости установленного для 7 группы, значение которого является наибольшим.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, государственная кадастровая оценка земель проводится для установления кадастровой стоимости земельных участков. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, согласно которым государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил).

В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания), кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов следует определять применительно к определенным видам разрешенного использования. В Методических рекомендациях в числе прочих названы следующие виды разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в состав которых входят земельные участки кафе (группа 5); объектов физической культуры и спорта (группа 7); земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения ( группа 8).

Пунктом 2.7 Методических указаний установлены особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с пунктами 2.2 - 2.6 настоящих Методических указаний.

По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 сформулирована правовая позиция о том, что споры, связанные с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, утвердившим Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, к полномочиям указанной службы отнесена организация проведения государственной кадастровой оценки (пункт 5.2.1 Положения).

Поскольку, основой для возникновения спора послужили действия по присвоению земельному участку определенного номера Типового перечня видов разрешенного использования, обязанность доказать в суде наличие оснований определения группы разрешенного использования в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на данном органе.

Обосновывая применение спорных показателей, Управление Росреестра по Челябинской области ссылается на предназначение спорного земельного участка для строительства здания с объектами рекреации, спортивными помещениями и кафе, что влечет его отнесение к 5, 7 и 8 группам Типового перечня видов разрешенного использования и выбор наибольшего удельного показателя установленного для 7 группы в целях расчета кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 2.7 Методических указаний.

Исходя из содержания приведенных выше норм, доводов и возражений сторон, обоснованность заявленных ООО СК "МАГИСТР" требований связана с правомерностью отнесения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:68 к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов бытового обслуживания (кафе) и объектов физической культуры и спорта (применительно к Типовому перечню видов разрешенного использования).

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, к которым относятся основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как видно из материалов дела, видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:68, площадью 16469+/-45 кв.м., является строительство здания с объектами рекреации, спортивными помещениями и кафе. Указанный участок расположен в природной зоне "А" (тип природной зоны - "природно-рекреационная" А.4 - парки, скверы, бульвары, находящиеся в структуре водно-зеленого каркаса города, субзона А.4.1.1 (что следует из раздела "Правовое зонирование территории г. Челябинска" Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Челябинской городской Думы от 27.04.2004 N 36/8 действовавшего на момент установления спорной кадастровой стоимости). Размещение кафе для данного земельного участка, относится к вспомогательным видам разрешенного использования.

Однако указанное не исключает применение для расчета кадастровой стоимости показателей, установленных для 5 группы разрешенного использования.

Из статей 4, 7, 16, 20 - 22 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" следует, что сведения о категории и видах разрешенного использования земельных участков подлежат внесению в кадастр на основании документов о предоставлении земельных участков, выданных уполномоченными органами исполнительной власти и (или) органов местного самоуправления.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11 фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В названных постановлениях разъяснено, что для целей определения группы разрешенного использования подлежат исследованию доказательства фактического ведения на спорном земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.

Указанное исключает обоснованность доводов апеллянта о недопустимости применения для расчета кадастровой стоимости земельного участка вида разрешенного использования 5 группы (кафе), как вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка, при фактическом предоставлении земельного участка в аренду для этих целей (строительство здания с кафе).

Доводы апеллянта о том, что спортивные помещения входящие в состав здания, предполагаемого к размещению на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506004:68 являются объектами рекреации, что влечет применение показателей 8 группа видов разрешенного использования, не могут быть признаны обоснованными.

Состав земель рекреационного назначения описан в статье 98 Земельного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что к землям рекреационного назначения относятся предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что Типовым перечнем видов разрешенного использования, к 8 группе земель, которые предназначены для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, отнесены земельные участки домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, стационарных и палаточных туристко-оздоровительных лагерей; земельные участки домов рыболовов и охотников; земельные участки детских туристических станций, туристских парков, учебно-туристических троп, трасс, детских и спортивных лагерей; земельные участки природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов; земельные участки парков (культуры и отдыха). В свою очередь к 7 группе отнесены объекты физической культуры и спорта.

Поэтому здание со спортивными помещениями, а также объектами рекреации и кафе не подлежит отнесению к 8 группе Типового перечня видов разрешенного использования.

Доводы ООО СК "МАГИСТР" об изменении разрешенного использования земельного участка по сравнению с ранее установленным Постановлением Правительства Челябинской области от 20.11.2009 N 297-П разрешенным использованием для 8 группы - объекты рекреационного и оздоровительного назначения подлежат отклонению. В материалах дела имеются представленные Управлением Росреестра по Челябинской области сведения об отнесении земельного участка к 5 группе разрешенного использования на основании утвержденного начальником территориального отдела N 4 акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 28.09.2009, на основании постановления Правительства Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценке земель поселений Челябинской области" (акт на л.д. 87). В соответствии действующим на дату утверждения результатов кадастровой оценки Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель поселений" к 5 группе видов функционального использования были отнесены земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, тогда как земли под объектами рекреации отнесены к 10 группе.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат отнесению на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-4264/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "МАГИСТР" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева