Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2013 г. N 15АП-11958/13

город Ростов-на-Дону

16 сентября 2013 г.

дело N А32-40157/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Александрова В.А., Фахретдинова Т.Р.,

при участии:

от истца - Стрельцова Е.М. (удостоверение N 136941),

от ответчиков:

от администрации - Бондаренко А.В. (решение N 2 от 20.10.2009),

индивидуального предпринимателя Анорбаевой Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Анорбаевой Татьяны Михайловны, администрации Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2013 по делу N А32-40157/2012 (судья Карпенко Т.Ю.)

по иску Прокуратуры Краснодарского края

к администрации Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района (ОГРН 1052329075765/ ИНН 2352037944),

индивидуальному предпринимателю Анорбаевой Татьяне Михайловне (ОГРНИП 305235201100172/ ИНН 235200218167),

о признании сделки недействительной

УСТАНОВИЛ:

прокуратура Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Анорбаевой Татьяне Михайловне (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района и индивидуальным предпринимателем Анарбаевой Татьяной Михайловной договора купли-продажи от 30.06.2010 N 1 недвижимого имущества - нежилого помещения N 2, общей площадью 32,8 кв.м., расположенного по адресу: Темрюкский район, ст.Ахтанизовская, пер. Гервасия, д. N 17А/ ул. 8 Марта, д. N 23; о применении последствий недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 30.06.2010 недвижимого имущества, путем обязания индивидуального предпринимателя Анарбаеву Татьяну Михайловну возвратить администрации Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района недвижимое имущество - нежилое помещение N 2, общей площадью 32,8 кв. м., расположенное по адресу: Темрюкский район, ст. Ахтанизовская, пер. Гервасия, д. N 17А/ ул. 8 Марта, д. N 23, а администрацию Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района возвратить индивидуальному предпринимателю Анорбаевой Татьяне Михайловне выкупную стоимость указанного имущества в размере 266000 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2013 исковые требования удовлетворены, суд признал договор купли-продажи от 30.06.2010 N 1 недействительной (ничтожной) сделкой и применил последствия его недействительности.

Индивидуальный предприниматель Анорбаева Татьяна Михайловна и администрация Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района обратились с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2013. Жалобы мотивированы тем, что прокурор обратился в суд с иском в интересах органа местного самоуправления считая ответчиком тот же орган местного самоуправления. Согласно разъяснениям, изложенным в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 " О некоторых вопросах участия прокурора в процессе", при предъявлении иска о признании сделки недействительной или применении последствий недействительности сделки, прокурор обращается в суд в интересах публично-правового образования, которое в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца. Суд пришел к неверному выводу о безвозмездном пользовании предпринимателем спорным имуществом. С момента заключения договора аренды N437 от 20.12.2004 арендная плата вносилась путем улучшения арендуемого имущества. Применяя последствия недействительности сделки, суд не учел стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 558288 руб., произведенных предпринимателем за 2,6 года владения имуществом на праве собственности.

Прокуратура Краснодарского края в отзыве просила оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2013 без изменения.

В судебном заседании представитель администрации и предприниматель Анорбаева Т.М. апелляционные жалобы поддержали, просили отменить решение суда, в иске отказать.

Представитель прокуратуры апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 05.09.2013 до 10.09.2013.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между администрацией МО Темрюкский район (арендодатель) ИП Мостовой Т.М. (в настоящее время Анорбаевой Т.М.) подписан договор аренды муниципального имущества от 20.12.2004 N 437, сроком с 20.12.2004 по 01.12.2009.

Дополнительным соглашением от 24.10.2006 в договор аренды от 20.12.2004 N 437 внесены изменения в части изменения арендодателя с администрации муниципального образования Темрюкский район на Ахтанизовское сельское поселение Темрюкского района.

19.09.2005, 22.09.2006 между сторонами договора подписаны дополнительные соглашения к договору аренды, согласно которым в зачет арендной платы за период с 01.09.2005 по 01.09.2006 и с 01.10.2006 по 01.10.2007 принята стоимость капитального ремонта нежилого помещения.

Договор аренды от 20.12.2004 N 437 и дополнительные соглашения к нему не зарегистрированы в установленном законом порядке, данное обстоятельство не оспаривается ответчиками.

30.06.2010 между администрацией Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района и предпринимателем Анорбаевой Татьяной Михайловной подписан договор купли-продажи N 1 муниципального имущества, нежилого помещения N 2 общей площадью 32,8 кв.м., расположенного по адресу: Темрюкский район, ст. Ахтанизовская, пер. Гервасия, 17А/ ул. 8 Марта, 23.

Муниципальное имущество продано путем реализации арендатором (предпринимателем) преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Цена проданного имущества составила 266000 руб.

Переход права собственности на спорное имущество по договору от 30.06.2010 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 03.12.2010.

Полагая, что при совершении договора купли-продажи от 30.06.2010 N 1 был нарушен установленный законом порядок распоряжения муниципальной собственностью, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления (абзац 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ч.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и к таким договорам аренды должны применяться правила части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок аренды помещения в договоре аренды от 20.12.2004 N 437 установлен с 20.12.2004 по 01.12.2009, т.е. более одного года, следовательно, он должен был быть зарегистрирован.

В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании части 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Из материалов дела следует, что государственная регистрация договора аренды от 20.12.2004 N 437 не произведена, с иском об обязании зарегистрировать договор арендатор не обращался.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134) согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества, только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

Учитывая отсутствие государственной регистрации, договор аренды недвижимого имущества от 20.12.2004 N 437 является незаключенным.

Таким образом, использование предпринимателем без заключения договора аренды имущества, не порождает у последнего права на приобретение указанного помещения, поскольку договор аренды, являющийся обязательным условием реализации преимущественного права в соответствии с Законом N 159-ФЗ, не считался заключенным, то есть отсутствовал.

Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка представленному в материалы дела договору аренды б/н от 01.12.2009, подписанному между предпринимателем и администрацией, а также соглашению о досрочном расторжении договора от 01.12.2009.

Пунктом 1 раздела 3 договора аренды б/н от 01.12.2009, срок его действия определен с 01.12.2009 на неопределенный срок. Соглашением о досрочном расторжении договора аренды от 29.06.2010, договор расторгнут по взаимному согласию. Таким образом, предприниматель использовал имущество менее года по договору, срок которого не определен.

Наличие данного договора не подтверждает законности реализации преимущественного права на приобретение имущества, поскольку не доказывает владение арендатором имуществом по договору аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами отсутствовали зарегистрированные арендные отношения, следовательно, не соблюдено условие, предусмотренное пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи N 1 является ничтожной сделкой, поскольку совершен с нарушением требований, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с указанной нормой прав суд первой инстанции применил реституцию обязав индивидуального предпринимателя Анарбаеву Татьяну Михайловну возвратить администрации Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района недвижимое имущество - нежилое помещение N 2, общей площадью 32,8 кв. м., расположенное по адресу: Темрюкский район, ст. Ахтанизовская, пер. Гервасия, д. N 17А/ ул. 8 Марта, д. N 23, а администрацию Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района возвратить индивидуальному предпринимателю Анорбаевой Татьяне Михайловне выкупную стоимость указанного имущества в размере 266000 рублей.

Доводы предпринимателя об улучшении спорного имущества правового значения для разрешения спора и применения реституции не имеют. Предприниматель не лишен возможности обратиться суд с самостоятельным иском о взыскании денежных средств затраченных на ремонт помещения при наличии на то фактических и правовых оснований.

Обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, доводы заявителя носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2013 по делу N А32-40157/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.А. Александров Т.Р. Фахретдинов