Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2013 г. N 06АП-4358/13
г. Хабаровск |
|
17 сентября 2013 г. |
Дело N А73-3376/2013 |
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Швец Е.А.
судей Гричановской Е.В., Харьковской Е.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрекаловской О.О.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Дантист": Березовская А.А., представитель по доверенности от 10.08.2012;
от Администрации городского поселения "Рабочий поселок Ванино" Ванинского муниципального района Хабаровского края: представитель не явился;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского поселения "Рабочий поселок Ванино" Ванинского муниципального района Хабаровского края на решение от 01.07.2013 по делу N А73-3376/2013 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Леоновым Д.В.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дантист" (ОГРН 1032700150273, ИНН 2709003904)
к Администрации городского поселения "Рабочий поселок Ванино" Ванинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 1052740327881, ИНН 2709011052)
о признании незаконными бездействий, выразившихся в не обеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ООО "Дантист" нежилого помещения, не принятии решения об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, не направлении проекта договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Дантист" (далее - общество, заявитель, ООО "Дантист") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Администрации городского поселения "Рабочий поселок Ванино" Ванинского муниципального района Хабаровского края (далее - ответчик, администрация) в соответствии с требованиями которого, уточнёнными в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 АПК РФ, просило:
1) признать незаконными бездействия, выразившиеся в не обеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ООО "Дантист" нежилого помещения площадью 225 кв.м. по адресу: п. Ванино, ул. Чехова, 5, не принятии решения об условиях приватизации данного нежилого помещения и не направлении проекта договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения и договора о его залоге;
2) обязать Администрацию заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ООО "Дантист" нежилого помещения по адресу Хабаровский край, Ванинский район, п. Ванино, ул. Чехова, 5, общей площадью 225 кв.м., принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО "Дантист" нежилого помещения, а также обязать Администрацию направить ООО "Дантист" проект договора купли-продажи арендуемого заявителем нежилого помещения и проекта договора о его залоге на условиях, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Решением от 01.07.2013 суд удовлетворил заявленные обществом требования.
Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, завила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя
Представитель общества в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что 27.01.1998 года между ОАО "Ванинский морской торговый порт" и ООО "Дантист" заключен договор аренды нежилого помещения N А4/98, со сроком действия по 31.12.2008 года, согласно которому арендодатель (ОАО "Ванинский морской торговый порт") предоставляет арендатору (ООО "Дантист") за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 114,7 кв.м. для размещения стоматологического кабинета, расположенное по адресу: п. Ванино, ул. Чехова, 5.
На основании Закона Хабаровского края от 26.07.2006 N 50 "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между городским поселением "Рабочий поселок Ванино" и Ванинским муниципальным районом Хабаровского края" дом N 5 по ул. Чехова в п. Ванино был передан в собственность городского поселения "Рабочий поселок Ванино". Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре права собственности.
Дополнительным соглашением от 06.02.2003 N 3 стороны внесли изменения в пункт 1.1 раздела 1 договора, определив, что площадь арендуемого помещения составляет 222 кв.м., в том числе: площадь первого этажа - 207 кв.м., площадь подвала - 15 кв.м.
Дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию 20.12.2012.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.01.2009 к договору N А 4/98 от 27.01.1998, заключенному между Администрацией городского поселения "Рабочий поселок Ванино" Ванинского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Дантист" (арендатор) срок действия договора продлен с 01.01.2009 до 01.07.2010, остальные условия договора остались без изменения, сохранив свою юридическую силу.
Заявлением от 10.12.2012 N 329 ООО "Дантист" уведомило Администрацию Ванинского муниципального района Хабаровского края о соответствии общества условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем заявило о преимущественном праве выкупа арендуемого нежилого помещения: - I (1), I (14-30) площадью 225 кв.м., расположенного по адресу: пгт. Ванино, ул. Чехова, 5.
Письмом от 09.01.2012 N 13/1-13 Администрация сообщила обществу о том, что органом местного самоуправления городского поселения "Рабочий поселок Ванино" решение о приватизации муниципального имущества не принималось, а также, что в случае принятия указанного решения ООО "Дантист" будет иметь преимущественное право на выкуп арендуемого имущества в установленном порядке.
Полагая, что Администрация, не предпринимая мер, направленных на реализацию обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, незаконно бездействует, ООО "Дантист" обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях.
Федеральным законом N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.
Статьей 4 указанного Федерального закона установлен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества и определен уполномоченный орган по осуществлению функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления.
Материалами дела подтверждается, что ООО "Дантист" соответствует условиям отнесения к субъектам малого предпринимательства, установленным статьёй 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а, следовательно, обладает правом преимущественного приобретения арендуемого имущества при соблюдении условий, установленных статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
В силу положений статей 9, 10 Федерального закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При этом реализации указанного права установлены корреспондирующие обязанности уполномоченного органа, а именно: обеспечение заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, ООО "Дантист" арендует помещение общей площадью 225 кв.м. (функциональное нежилое помещение, 1 этаж - 209,8 кв.м., подвал - 15,2 кв.м.) расположенное по адресу: п. Ванино, ул. Чехова, 5).
В соответствии с техническим паспортом на указанное помещение (по состоянию на 30.04.2008) оно имеет общую площадь 224,8 кв.м., а в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 27.08.2009 площадь помещения составляет 225 кв.м., которая изменилась за счет перепланировки.
Согласно свидетельству от 03.09.2010 N 27-АВ 486534 о государственной регистрации права, функциональное нежилое помещение общей площадью 225 кв.м., этаж 1 и подвал (пом. - I (1), I (14-30) в п. Ванино, ул. Чехова, 5 является собственностью городского поселения "Рабочий поселок Ванино" Ванинского муниципального района Хабаровского края.
Таким образом, указанное помещение в силу статьи 130 ГК РФ является самостоятельной недвижимой вещью, право собственности на которую зарегистрировано в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 20 Устава городского поселения "Рабочий поселок Ванино" Ванинского муниципального района Хабаровского края (принят решением Совета депутатов городского поселения "Рабочий поселок Ванино" Ванинского муниципального района Хабаровского края от 28.06.2005 N 16) определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности относится к полномочиям Совета Депутатов данного городского поселения.
К полномочиям Администрации городского поселения, согласно статье 34 Устава, относится управление имуществом, находящимся в собственности городского поселения, в случаях и порядке, установленных Советом депутатов.
Положение о порядке управления муниципальной собственностью городского поселения "Рабочий поселок Ванино" утверждено решением Совета депутатов городского поселения от 28.06.2005 N 19.
В соответствии со статьёй 8 указанного Положения, управление муниципальной собственности, а также осуществление мероприятий по приватизации муниципального имущества осуществляется администрацией городского поселения, которая, на основании статьи 10 Положения осуществляет, в том числе, и разработку проекта программы приватизации муниципального имущества Городского поселения "Рабочий поселок Ванино" и ее внесение на рассмотрение Совета Депутатов.
С учетом изложенного, уполномоченным органом по осуществлению функций по приватизации имущества городского поселения поселок Ванино является Администрация этого городского поселения.
При таких обстоятельствах получив от арендатора - ООО "Дантист" заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, на Администрации лежала обязанность по совершению юридически значимых действий.
В нарушение требований указанного закона, Администрация, не обеспечила заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности", а, соответственно не могла принять решение об условиях приватизации и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Данные обстоятельства, как верно указал суд первой инстанции, свидетельствуют о незаконном бездействии администрации в реализации преимущественного права ООО "Дантист" на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы администрации, изложенные в письме от 09.01.2013 N 13/1-23.
Действительно, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ до 1 января 2009 года реализация права на приобретение была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества
с 1 января 2009 субъект малого предпринимательства вправе по своей инициативе направить в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ), что и было сделано обществом.
Так же судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы администрации о том, что здание в п. Ванино по ул. Чехова, 5, в котором расположено арендуемое обществом помещение, является общежитием, что препятствует приватизации жилых помещений.
Действительно, как следует из дополнительного соглашения от 06.02.2003 N 3 к договору аренды N А 4/98 от 27.01.1998 арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное в пятиэтажном специализированном доме (общежитие) по адресу: п. Ванино, ул. Чехова, 5.
Согласно статье 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях.
Между тем, как следует из свидетельства от 03.09.2010 государственной регистрации права, а также технического паспорта, спорное помещение является нежилым.
Следовательно, на данное помещение, в силу того, что оно является нежилым, не распространяется запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях.
Кроме того, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.
Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 43 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, согласно пункту 6 которых к общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. При этом пунктом 3 Правил установлено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, обременения прав на это имущество.
Из представленных в материалы дела выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что часть комнат в здании по ул. Чехова, 5 приватизированы и находятся в собственности граждан.
Следовательно, данное здание утратило статус общежития в силу Закона.
При таких обстоятельствах, доводы администрации о невозможности приватизации спорного помещения в силу нахождения его в здании общежития являются несостоятельными.
Не состоятелен довод Администрации о том, что ООО "Дантист" не вправе претендовать на подвальное помещение площадью 15,2 кв.м. (пом. - I (1)), так как подвалы на основании пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.
Согласно свидетельству от 03.09.2010 о государственной регистрации права подвал площадью 15,2 кв.м. (пом. - I (1)) является собственностью муниципального образования Городское поселение "Рабочий поселок Ванино" Ванинского муниципального района Хабаровского края, а не общим имуществом многоквартирного дома.
Также судом первой инстанции правомерно отклонены доводы Администрации о том, что орган местного самоуправления самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается муниципальным имуществом и в данном случае отсутствие волеизъявление Администрации на приватизацию спорного объекта недвижимости препятствует предоставлению помещения обществу.
Федеральный закон N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.
Судом установлено, что общество фактически непрерывно пользовалось спорным имуществом с 1998 года по договору аренды, продленному после окончания срока его действия на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
При этом указанное имущество перешло в собственность муниципального образования из собственности Ванинского муниципального района в порядке разграничения муниципальной собственности.
Таким образом, данное помещение никогда не использовалось муниципальным образованием в целях осуществления властных функций и решения задач, возложенных на местное самоуправление.
Следовательно, по смыслу разъяснений, изложенных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 N 22-П, исходя из конкретных обстоятельств дела, приватизация спорного помещения в порядке установленном Федеральным законом N 159-ФЗ не нарушает прав городского поселения "Рабочий поселок Ванино" по распоряжению объектами муниципального собственности, необходимыми для выполнения муниципальных функций и полномочий, поскольку ограничение права муниципальной собственности на объекты, не связанные целевым назначением с реализацией компетенции местного самоуправления, и предоставление преимущественного права выкупа таких объектов субъектам малого и среднего предпринимательства оправдано конституционно значимыми целями защиты основ, в том числе экономических, конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.
Согласно положениям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано только в отношении тех объектов, которые находились в аренде у заявителя до дня вступления в силу указанного закона.
Из договора аренды от 27.01.1998 N А 4/98 следует, что в аренду ООО "Дантист" передаются нежилые помещения общей площадью 114,7 кв. м. Договор прошел государственную регистрацию 03.02.1998. Дополнительным соглашением от 06.02.2003 к указанному договору аренды стороны согласовали, что площадь представленного в аренду помещения составляет 222 кв.м., в том числе: площадь первого этажа - 207 кв.м., площадь подвального помещения - 15 кв.м.
Указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 20.09.2012, т.е. после вступления в силу Закона N 159-ФЗ.
При этом действующим законодательством не установлены сроки государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок более года, следовательно, государственная регистрация соответствующего договора, а также дополнительных соглашений к нему может быть осуществлена в течение срока действия договора.
Судом установлено, что несмотря на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.02.2003, которым сторонами изменена площадь арендуемых помещений, фактически обществу передано в аренду помещение - I (1), I (14-30) площадью 225 кв.м.
Данное обстоятельство подтверждается также техническим паспортом на спорное помещение, согласно которому площадь арендуемых помещений: - I (1), I (14-30), используемых под стоматологическую клинику составляет 225 кв.м., а изменение площадей происходило вследствие произведенных перепланировок.
Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Таким образом, последующая государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в период срока его действия, не свидетельствует об отсутствии арендных правоотношений в части площади помещений, предоставленных на основании дополнительного соглашения в период с момента подписания дополнительного соглашения до его государственной регистрации.
Кроме того, проведению государственной регистрации препятствовали также объективные причины, а именно отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 04.08.2010 записи о регистрации права собственности спорного помещения за арендодателем - Администрацией городского поселения "Рабочий поселок Ванино" Ванинского муниципального района Хабаровского края.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на дату вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ у ООО "Дантист" в аренде непрерывно более 2-х лет находилось помещение - I (1), I (14-30), площадью 225 кв.м. в здании, расположенном по ул. Чехова, 5 в п. Ванино.
Кроме того, нахождение в аренде у Общества именно помещений площадью 225 кв.м. подтверждается расчетами ставок арендной платы, которые направлялись Администрацией в адрес ООО "Дантист". При этом изменение площади произошло вследствие перепланировок, что не было учтено в дополнительных соглашениях к договору аренды.
Поскольку общество соответствует условиям отнесения к субъектам малого предпринимательства, в отношении спорного помещения соблюдены условия, предусмотренные частью 3 статьи 14 Федерального закона N 159-ФЗ, следовательно, при получении заявления ООО "Дантист" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Администрация была обязана в двухмесячный срок со дня получения заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и в десятидневный срок с даты принятия этого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Однако, указанных действий, несмотря на наличие соответствующей обязанности и полномочий, Администрация не предприняла.
Тем самым были нарушены права ООО "Дантист" на реализацию преимущественного права приобретения арендуемого имущества.
Оценив в совокупности и взаимосвязи с учетом положений статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно признал незаконными бездействия Администрации, выразившееся в не обеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ООО "Дантист" нежилого помещения площадью 225 кв.м. пом. - I (1), I (14-30), расположенного по адресу: п. Ванино, ул. Чехова, 5, в не принятии решения об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, и в не направлении проекта договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, удовлетворив требования общества.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводящиеся к иной, чем у арбитражного суда, неверной трактовке законодательства, не могут служить основаниями для отмены судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении арбитражным судом первой инстанции норм права. Кроме того, данные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, по мнению суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 01.07.2013 по делу N А73-3376/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий |
Е.А. Швец |
Судьи |
Е.В. Гричановская |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.