Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2013 г. N 03АП-3063/13

г. Красноярск

17 сентября 2013 г.

Дело N А33-12776/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "09" сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "17" сентября 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,

при участии:

от администрации Березовского района (истца) - Орловой Н.Б., представителя по доверенности от 1 января 2013 года;

от управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края (ответчика) - Орловой Н.Б., представителя по доверенностям от 7 декабря 2012 года;

от администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края (третьего лица) - Колеговой Г.М., представителя по доверенности от 9 января 2013 года N 3;

от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимова А.А. (ответчика) - Камылина В.С., представителя по доверенностям от 17 сентября 2012 года;

от индивидуального предпринимателя Хруль С.А. (ответчика) - Камылина В.С., представителя по доверенностям от 19 марта 2013 года;

от общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" (ответчика) - Казанцева А.М., представителя по доверенности от 26 февраля 2013 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - администрации Березовского района Красноярского края

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "30" апреля 2013 года по делу N А33-12776/2012, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

администрация Березовского района (ИНН 2404000352, ОГРН 1022400557321; далее по тексту также истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимову Александру Александровичу (ИНН 240400675094, ОГРН 311240409800030, далее также Евдокимов А.А.), к Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края (ИНН 24040133005, ОГРН 1092404001458), к обществу с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" (ИНН 5402460889, ОГРН 1055402108585, далее также общество), к индивидуальному предпринимателю Хрулю Сергею Алексеевичу (ИНН 246003467162, ОГРН 312246835900026; далее также Хруль С.А.), к индивидуальному предпринимателю Велькер Александру Александровичу (ИНН 240403036434, ОГРН 312240428900010, далее также Велькер А.А.) о:

признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 1 декабря 2011 года N 257 общей площадью 217 599 кв.м. с кадастровым номером 24:04:0101001:313, заключенного между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимовым Александром Александровичем, в силу ничтожности;

признании недействительным договора купли-продажи земельного участка общей площадью 217 599 кв.м. с кадастровым номером 24:04:0101001:313, от 15 мая 2012 года, заключенный между Хруль С.А., Велькером А.А. и обществом с ограниченной ответственностью "Неоград - Недвижимость";

истребовании из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 217 599 кв.м. с кадастровым номером 24:04:0101001:313, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, примерно в 3,5 км. от п. Берёзовка по направлению на северо-восток.

Определениями Арбитражного суда Красноярского края от 16 августа 2012 года и от 13 ноября 2012 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, администрация поселка Березовка Березовского района Красноярского края и Хитаришвили Иван Иванович (далее также Хитаришвили И.И.).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Судом признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка от 1 декабря 2011 года N 257, заключенный между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимовым А.А., и договор купли-продажи земельного участка от 15 мая 2012 года, заключенный между Хруль С.А., Велькером А.А. и обществом с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость". В остальной части иска отказано.

В доход федерального бюджета взыскано с главы крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимова А.А. 2000 рублей государственной пошлины, с Хруль С.А., Велькера А.А. по 1000 рублей государственной пошлины, с общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" 2000 рублей государственной пошлины.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые истцом сделки не соответствуют требованиям закона, поскольку при первоначальном отчуждении земельного участка была применена специальная процедура отчуждения земель сельскохозяйственного назначения для создания фермерского хозяйства, тогда как спорный земельный участок относился к землям населенных пунктов, а кроме того, данная процедура была нарушена сторонами, в связи с чем право собственности к приобретателю не перешло и все последующие сделки по отчуждению спорного имущества осуществлялись лицами, не являющимися его собственниками. Вместе с тем, суд отказал в истребовании спорного имущества из владения последнего из приобретателей ввиду добросовестности последнего.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация Березовского района обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, с учетом представленных позднее дополнений, просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 мая 2013 года по делу N А33-12776/2012 в части отказа в истребовании земельного участка из владения общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" отменить и принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению истца, вывод суда первой инстанции о добросовестности общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" не обоснован. На момент подачи искового заявления в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24 июля 2012 года имелось обременение - ипотека в силу закона, что свидетельствует об отсутствии полной оплаты по договору. Имеющиеся в материалах дела копии расходных кассовых ордеров от 16 июля 2012 года N 23 и N 25, представленные в качестве доказательств полной оплаты, не могут быть приняты в качестве доказательств по делу в силу части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не совпадают с представленными в адрес истца копиями расходных кассовых ордеров от 16 июля 2012 года N 23 и N 25. Расходование денежных средств из кассы общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" в сумме 16 000 000 рублей в один день вызывает сомнения о наличии денежных средств в указанном размере в кассе предприятия и о законности проведения таких кассовых операций, а также о возможности передачи данных денежных средств продавцам с учетом нахождения общества в г. Новосибирске. Представленные копии расходных кассовых ордеров не соответствуют требованиям Порядка выдачи денежных средств по расходному кассовому ордеру, утвержденному Решением Совета директоров Центрального банка Российской Федерации от 22 сентября 1993 года N 40.

Общество с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" должно было усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Общество, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, при приобретении земельного участка знало или должно было знать о незаконность формирования земельного участка в границах населенного пункта с разрешенным использованием для сельскохозяйственного назначения, которое не соответствует территориальному планированию в соответствии с утвержденным генеральным планом п. Березовка, являющемуся общедоступной информацией. Кроме того, подозрение должно было вызвать возникновение права собственности продавцов на основании договора дарения, а также разница в стоимости имущества и совершение в отношении земельного участка 3 сделок за период времени, ограниченной 5 месяцами. Общество имело возможность истребовать выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с элементами перехода прав на будущий предмет купли-продажи. Кроме того, большая часть информации о предшествующих сделках была известна обществу из договора купли-продажи от 27 марта 2012 года. Общество подтверждало, что при приобретении участков в собственность имело намерение осуществлять строительство и знало, что участки относятся к зоне жилой застройки.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2013 года апелляционная жалоба администрации Березовского района принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 1 августа 2013 года.

От общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" суду апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество указало на законность и обоснованность решения в обжалуемой части. Обществом была проявлена обычная степень осмотрительности и на момент совершения сделки отсутствовали обстоятельства, которые могли бы побудить общество проводить дополнительную проверку полномочий продавцов на отчуждение спорного земельного участка. Цена приобретения земельного участка соответствовала рыночной стоимости на него. Сфера деятельности общества не имеет правового значения для рассмотрения дела, поскольку добросовестность определяется исходя из требований, применяемых к обычному участнику гражданского оборота. До заключения договора от 15 мая 2012 года общество не могло получить выписку из реестра с элементами перехода прав в силу пункта 3 статьи 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

От индивидуального предпринимателя Хруль С.А. также поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором также указанно на законность решения суда первой инстанции в обжалуемой истцом части. Кроме добросовестности общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость", индивидуальный предприниматель Хруль С.А. указывает также на выбытие спорного земельного участка из владения по воле истца, поскольку действия администрации по издания распоряжения на передачу земельного участка в собственность главы крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимова А.А. и заключение с последним договора купли-продажи были направлены на реализацию спорного земельного участка от муниципального образования заинтересованному лицу. Постановление администрации Березовского района Красноярского края не признано незаконным в установленном порядке.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.

Протокольным определением от 1 августа 2013 года судебное разбирательство отложено на 9 сентября 2013 года.

В судебное заседание Велькер А.А., Хитаришвили И.И., а также представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю не прибыли.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение названных выше лиц о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (т.1, л.д. 5, 125, т.2, л.д. 169).

Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 4 июля 2013 года и 3 августа 2013 года соответственно.

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает названных выше лиц надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в их отсутствие.

В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела начато с самого начала.

Лица, участвующие в деле, подтвердили, что решение оспаривается только в части отказа в удовлетворении требований истца об истребовании спорного земельного участка из владения общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость".

Представитель истца и управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края также поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в представленном суду апелляционной инстанции отзыве. Дополнительно к доводам истца указал, что в ходе рассмотрения уголовного дела в отношении начальника управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района установлена рыночная стоимость земельного участка, которая составляет более 17 000 000 рублей, в связи с чем приобретение обществом земельного участка за 10 500 000 рублей не свидетельствует о его приобретении по рыночной цене.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость", а также представитель главы крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимова А.А. и индивидуального предпринимателя Хруль С.А. отклонили доводы апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в представленных суду апелляционной инстанции отзывах.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку доводы апелляционной жалобы касаются только выводов суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований истца и от лиц, участвующих в деле, не поступили возражения, суд апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

28 декабря 2010 года Березовским районным Советом депутатов принято решение N 15-68Р, которым утверждено Положение о порядке формирования и предоставления земельных участков на территории муниципального образования Березовский район (т.3, л.д. 118).

8 сентября 2011 года Березовским поселковым Советом принято решение N 14-1 "Об утверждении генерального плана п. Березовка Березовского района, Красноярского края" (опубликовано в специальном выпуске к газете "Пригород" от 15 сентября 2011 года N 37, т.2, л.д. 183, 184).

В дело представлен генеральный план п.Березовка, с схематичным нанесением в пределах границ п.Березовка земельного участка с кадастровым номером 24:04:0101001:313 (т.3, л.д. 149).

В соответствии со справкой отдела сельского хозяйства муниципального образования Березовский район от 28 октября 2011 года N 360 (т.3, л.д. 150) земельный участок с кадастровым номером 24:04:0101001:313 согласно проекта корректировки материалов перераспределения земель Березовского района находится в фонде перераспределения земель сельскохозяйственного назначения района.

17 октября 2011 года глава крестьянского (фермерского хозяйства) Евдокимов А.А. обратился с заявлением к Главе администрации Березовского района о предоставлении в собственность за плату земельных участков, в том числе, земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский района, ориентир п. Березовка, участок находится примерно в 3,5 км. от ориентира по направлению на северо-восток площадью 217599 кв.м., с кадастровым номером 24:04:0101001:313 (т.1, л.д. 25).

1 декабря 2011 года администрацией Березовского района принято постановление N 3142 (т.1, л.д. 18), в соответствии с которым главе крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимову А.А. предоставлен в собственность из фонда перераспределения района земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, Березовский район, примерно в 3,5 км. от п. Березовка по направлению на северо-восток, площадью 217 599 кв.м., с кадастровым номером 24:04:0101 001:313, за плату по рыночной стоимости, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - для сельскохозяйственного использования.

Предоставление земельного участка произведено на основании статей 11, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 12 Федерального закона от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", пункта 10 статьи 3 Закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также Решением Березовского районного Совета от 28 декабря 2010 года N 15-68Р "Об утверждении Положения о порядке формирования и предоставления земельных участком на территории муниципального образования Березовский район".

Согласно пункту 3 данного постановления управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района предписано заключить договор купли-продажи с Евдокимовым А.А.

1 декабря 2011 года, на основании постановления администрации Березовского района от 1 декабря 2011 года N 3142, между управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района (продавец) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимовым А. А. (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка N 257 (т.1, л.д 19), согласно пунктам 1.2., 2.1 которого продавец продает, а покупатель покупает земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 217 599 кв.м., с кадастровым номером 24:04:0101 001:313, находящийся по адресу: Красноярский край, Березовский район, примерно в 3,5 км. от п. Березовка по направлению на северо-восток, для сельскохозяйственного использования, в границах указанных на кадастровом паспорте земельного участка от 5 октября 2011 года N 24ЗУ/11-163070, цена земельного участка 306 000 рублей.

По акту приема-передачи, являющегося приложением N 1 к договору (т.1, л.д. 22), земельный участок передан покупателю.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 5 октября 2011 года N 24ЗУ/11-163070 (т.1, л.д. 23), земельный участок с кадастровым номером 24:04:01 01 001:313 относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, поставлен на кадастровый учет 5 октября 2011 года.

23 декабря 2011 года произведена государственная регистрация перехода права собственности к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимову А.А. (номер записи о государственной регистрации 24.24.05/002/2011-587).

18 января 2012 года между Евдокимовым А.А. (даритель) и Хитаришвили И.И. (одаряемый) подписан договор дарения земельного участка (т.2, л.д. 43), в соответствии с которым, даритель передал безвозмездно в качестве дара земельный участок, а одаряемый принял в дар земельный участок, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир п. Березовка. Участок находится примерно в 3,5 км. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Березовский район, кадастровый номер 24:04:01 01 001:313, площадью 217599 кв.м., категория земель земли населенных пунктов. Земельный участок оценен сторонами по договору дарения в 40 000 рублей.

31 января 2012 года произведена государственная регистрация договора дарения (номер записи о государственной регистрации 24-24-05/001/2012-83) и перехода права собственности (номер записи о государственной регистрации 24-24-05/001/2012-84).

27 марта 2012 года между Хитаришвили И.И. (продавец) и Велькер А.А., Хруль С.А. (покупатели) подписан договор купли-продажи (т.2, л.д. 52), согласно пункту 1 которого продавец продал, а покупатели купили в равно-долевую собственность каждому земельный участок с кадастровым номером 24:04:0101 001:313. Согласно пункту 3 договора купли-продажи цена передаваемого земельного участка составляет 100 000 рублей. В соответствии с пункту 4 договора купли-продажи земельный участок к моменту подписания договора передан полностью, данный договор является актом приема-передачи.

Согласно штампа регистрационного органа на договоре купли-продажи, право общей долевой собственности Велькер А.А. и Хруль С.А. зарегистрировано 9 апреля 2012 года (номер записи государственной регистрации 24-24-05/002/2012-520).

15 мая 2012 года между Хруль С.А., Велькер А.А. (продавцы) и обществом с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка (т.2, л.д. 13, 150), согласно пункту 1 которого продавцы обязуются передать в собственность, а покупатель принять и оплатить объект недвижимого имущества: земельный участок, общей площадью 217599 кв.м., кадастровый номер 24:04:0101001:313, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир п.Березовка. Участок находится примерно в 3,5 км. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Березовский район, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи цена объекта продажи - 10 500 000 рублей.

В пунктах 5., 5.1., 5.2. договора определен следующий порядок расчетов по договору: платеж в 1 500 000 рублей равными долями (по 750 000 рублей) должен быть перечислен на счета продавцов до 15 мая 2012 года; второй платеж в размере 9 000 000 рублей (по 4 500 000 рублей) должен быть перечислен покупателем продавцам до 31 декабря 2012 года.

Согласно пункту 8 договора он является актом приема-передачи имущества.

16 мая 2012 года по платежным поручениям N 180 и N 177 (т.2, л.д. 20-21) общество с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" произвело оплату Велькеру А.А. Хруль С.А. суммы в размере 750 000 рублей каждому, основание платежа - оплата по договору купли-продажи земельного участка от 15 мая 2012 года.

25 мая 2012 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на приобретателя земельного участка по договору, что следует из штампа регистрационного органа на договора и подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 25 мая 2012 года серии 24 ЕК 618280 (номер записи о государственной регистрации 24.24.-05/007/2012-415, т.2, л.д. 12).

25 мая 2012 года произведена также государственная регистрации ипотеки в силу закона (номер записи о государственной регистрации 24-24-05/007/2012-418).

16 июля 2012 года общество с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" по расходным кассовым ордерам N 23 и N 25 (т.2, л.д. 18-19) произвело оплату Хруль С.А. и Велькеру А.А. 4 500 000 рублей каждому по договору купли-продажи земельного участка от 15 мая 2012 года (21 га).

На 27 июля 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним, согласно выписке N 05/005/2012-863 (т.1, л.д. 28), сохранялось зарегистрированное обременение на земельный участок с кадастровым номером 24:04:0101001:313 в виде ипотеки в пользу Велькера А.А. и Хруль С.А.

Согласно представленного в дело свидетельства о государственной регистрации прав от 14 января 2013 года серии 24 ЕК 742931, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:04:0101001:313, зарегистрированное за обществом с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" 25 мая 2012 года, не имеет обременений, в т.ч. ипотеки.

9 августа 2012 года истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 34, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между собственником и приобретателем имущества отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, пусть даже предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества.

В рамках настоящего дела истцом в качестве одного из требований заявлено об истребовании из владения общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 217 599 кв.м. с кадастровым номером 24:04:0101001:313, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, примерно в 3,5 км. от п. Берёзовка по направлению на северо-восток, явившегося предметом договоров купли-продажи от 1 декабря 2011 года N 257 и от 15 мая 2012 года. Основанием заявленного требования выступила ничтожность указанных сделок как не соответствующих закону.

Выводы суда первой инстанции о недействительности договоров купли-продажи от 1 декабря 2011 года N 257 и от 15 мая 2012 года, а также промежуточных между ними сделок дарения от 18 января 2012 года и купли-продажи от 27 марта 2012 года, не оспорены в суде апелляционной инстанции лицами, участвующими в деле.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник вправе истребовать имущество от приобретателя, приобретшего имущество возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), лишь с том случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, при доказанности возмездности приобретения имущества, добросовестности приобретателя, а также выбытие имущества из владения истца по воле последнего являются основаниями для отказа в удовлетворении виндикационного требования.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о доказанности факта возмездного приобретения обществом с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" спорного земельного участка.

Согласно пункту 4. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 12 ноября 2008 года N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", устанавливая возмездность, добросовестного приобретения, необходимо установить не только факт заключения возмездного договора, но и факт его исполнения.

Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Факт исполнения договора купли-продажи от 15 мая 2012 года в части передачи спорного земельного участка обществу подтвержден самим договором и ответчикам не оспаривается.

Из представленных обществом с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" документов также следует, что общество произвело оплату гражданам Хрулю С.А и Велькеру А.А. стоимости земельного участка в размере 10 500 000 рублей, определённой в договоре от 15 мая 2012 года (платежные поручения от 16 мая 2012 года N 180 и N 177, расходные кассовые ордера от 16 июля 2012 года N 23 и N 25) до момента обращения истца с настоящим иском. Доказательства того, что о неправомерности отчуждения общество узнало ранее завершения расчётов по договору, в материалах дела отсутствуют.

Довод истца о том, что представленные обществом платежные документы не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства оплаты обществом стоимости приобретенного по договору от 15 мая 2012 года имущества, отклоняется судом апелляционной инстанции как неподтвержденный доказательствами.

Наличие в деле копий расходных кассовых ордеров от 16 июля 2012 года N 26 и N 27 и ордеров от 16 июля 2012 года N23 и N 25 не свидетельствует о фальсификации платежных документов, поскольку согласно их содержанию они составлялись для расчетов по различным договорам купли-продажи земельных участков от 15 мая 2012 года - площадью 17 га и 21 га, соответственно, расходные кассовые ордера от 16 июля 2012 года N 26 и N 27 не имеют отношения к предмету исследования по настоящему делу.

Факт различия в копиях ордеров от 16 июля 2012 года N 23 и N 25, представленных истцом (л.д. 66, 67 т. 3), и ордеров с такими же реквизитами, представленными ответчиком (л.д. 18, 19 т. 2), сам по себе не свидетельствует о фальсификации последних, не позволяет суду усомниться в достоверности документов, представленных ответчиком.

О фальсификации доказательств истец в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлял.

Ссылка истца на то, что расходные кассовые ордера оформлены с нарушением порядка, установленного законодательством, также отклоняется судом апелляционной инстанции, учитывая признание в отзывах на иск гражданами Хруль С.А и Велькер А.А факта получения ими денежных средств по расходным кассовым ордерам.

Факт снятия в январе 2013 года обременения земельного участка в виде ипотеки, также не свидетельствует сам по себе о наличии задолженности у общества перед продавцами земельного участка, поскольку данные действия являются правом, а не обязанностью владельца имущества.

Более того, при том факте, что обществом представлены платежные документы, о фальсификации которых истцом не заявлено, а Хруль С.А и Велькер А.А. признавали получение денежных средств, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания факта отсутствия возмездности приобретения спорного имущества возлагается на истца, тогда как последним какие-либо доказательства данного обстоятельства не представлены.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований полагать, что общество с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" не отвечает признакам добросовестного приобретателя.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Выписка из Единого государственного реестра прав, заказанная обществом с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" содержала информацию о правах текущих владельцев (Хруля С.А. и Велькера А.А.) на момент заключения договора от 15 мая 2012 года, но не информацию о всей цепочки сделок.

Факт государственной регистрации прав за Велькером А.А. и Хруль С.А., на земельный участок, является, по мнению суда, в силу статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием, не позволяющим приобретателю земельного участка усомниться в наличии у вышеуказанных граждан прав на отчуждение участка в отсутствие каких-либо иных обстоятельств.

В соответствии со статьей 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В силу статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов.

В представленных в дело кадастровом паспорте на спорный земельный участок от 5 октября 2011 года N 24ЗУ/11-163070 указано, что участок относится к землям населенных пунктов. В этой связи ограничения в его оборотоспособности отсутствовали.

То обстоятельство, что общество не имело целью осуществлять на земельном участке сельскохозяйственную деятельность, а также не является сельскохозяйственным предприятием, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку экономическая (деловая) цель приобретения имущества не может опорочить добросовестность приобретателя имущества, которая заключается в отсутствии у последнего сомнений в приобретении вещи у её собственника.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что договор купли-продажи земельного участка между обществом с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" и индивидуальными предпринимателями Хруль С.А и Велькер А.А. был заключен с целью создания фиктивной фигуры добросовестного приобретателя.

Стоимость земельного участка приобретенного общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость", определенная договором купли-продажи, позволяла не предпринимать какие-либо дополнительные меры осмотрительности, направленные на проверку юридической судьбы вещи (земельного участка). Ссылка администрации поселка Березовка на то обстоятельство, что действительная рыночная стоимость земельного участка превышает определённую в договоре стоимость более чем на 7 000 000 рублей, не может быть принята судом апелляционной инстанции, поскольку разница стоимости не является настолько существенной, что непременно должна была вызвать у покупателя подозрения. Доказательства того, что стоимость аналогичных земельных участков в спорный период времени существенно превышала цену, уплаченную обществом, не представлены.

Учитывая, что сделка, по которой общество приобрело владение спорным земельным участком, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем, следует признать, что общество с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" является добросовестным приобретателем земельного участка. Общество приобрело земельный участок по возмездной сделке у лица, за которым было зарегистрировано право собственности на этот объект, в отношении которого не имелось правопритязаний.

Ввиду указанного, суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца на то, что общество с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" могло проследить цепочку всех сделок до заключения договора от 15 мая 2012 года, кроме того общество не могло получить выписку из Единого государственного реестра прав с элементами перехода прав в силу пункта 3 статьи 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются только самим правообладателям и иным перечисленным в указанном пункте лицам, соответственно, общество не знало и не могло знать до заключения договора от 15 мая 2012 года историю перехода прав на земельный участок, не располагало информацией о первоначальном приобретателе, способе приобретения, последующих владельцах, датах регистрации перехода прав.

Доводы истца о том, что общество должно было узнать об истории перехода прав на спорный земельный участок, из договора между Хитаришвили И.И. и Хруль С.А и Велькер А.А., также отклоняется судом апелляционной инстанции. Наличие в договоре купли-продажи от 15 мая 2012 года ссылки на договор купли-продажи от 27 марта 2012 года никоим образом не могла насторожить общество и побудить его к дополнительной проверке прав продавцов на спорный земельный участок. Кроме того, из текста договора купли-продажи от 27 марта 2012 года общество не могло узнать о первоначальном приобретателе земельного участка, именно с действиями которого истец связывает недействительность всех последующих сделок со спорным земельным участком, а как указано выше, выписку, содержащую сведения о переходе прав на объекты недвижимости, общество могло получить только после заключения договора купли-продажи от 15 мая 2012 года.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание то обстоятельство, что спорный земельный участок выбыл из владения истца на основании действий самого истца.

В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Материалы настоящего дела свидетельствуют о том, что первоначальный договор купли-продажи от 1 декабря 2011 года с главой крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимовым А.А. был заключен управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района на основании постановления администрации Березовского района от 1 декабря 2011 года N 3142, подписанного главой администрации района Рыбченко В.В. Из представленных в дело доказательств не следует, что на момент издания названного постановления Рыбченко В.В. не имел полномочий действовать от имени администрации Березовского района.

Сделка по продаже и передаче участка в собственность первоначального приобретателя - Евдокимова А.А. подписана руководителем Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, являющегося структурным подразделением истца, в компетенцию которого согласно пункту 3.24 Положения об Управлении, утвержденного Постановлением администрации Березовского района от 13 октября 2011 года N 233 (т.3, л.д. 85), включено заключение договоров купли-продажи земельных участков.

При таком положении следует признать, что спорный земельный участок выбыл из владения истца по его воле.

Таким образом, поскольку общество с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" является добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке, а само спорное имущество выбыло из владения истца по его воле, спорный земельный участок не может быть истребован из владения общества и суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца в данной части.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца, но поскольку он в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, пошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "30" апреля 2013 года по делу N А33-12776/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан В.В. Радзиховская