Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2010 г. N 19АП-7681/10

г. Воронеж

28 декабря 2010 г.

дело N А35-3003/09-С16

Резолютивная часть постановления объявлена 24.12.2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 28.12.2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей: Суховой И.Б.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калюжной А.Н.,

при участии:

от комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска: Дмитракова О.В., представитель по доверенности N 4963/03-04 от 20.06.2008 г.;

от индивидуального предпринимателя Богданова В.И.: Богданов В.И., паспорт; Гепферт В.В., представитель по доверенности б/н от 01.01.2010 г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска администрации города Курска и индивидуального предпринимателя Богданова Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда Курской области от 01.09.2010 года по делу N А35-3003/09-С16 (судья А.А. Курятина) по иску комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска к индивидуальному предпринимателю Богданову В.И. о взыскании 4 701 317 руб. 06 коп., расторжении договора аренды N 1060 от 15.11.2007 года и освобождении занимаемого помещения и по встречному иску индивидуального предпринимателя Богданова В.И. к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска о взыскании 4 542 161 руб. 44 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (КУМИ города Курска, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области к индивидуальному предпринимателю Богданову Владимиру Ивановичу (ИП Богданов В.И., ответчик) с иском о взыскании 4 701 317 руб. 06 коп., из которых 1 280 765 руб. 53 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01 января 2008 года по 01 февраля 2010 года и 3 420 551 руб. 53 коп. - пени за периоды май-декабрь 2008 года, январь - октябрь 2009 года. Кроме того, истец просил обязать ответчика освободить занимаемые им по договору аренды N 1060 от 15.11.2007 года помещения муниципального нежилого фонда первого этажа и подвала, расположенные по адресу: г. Курск, ул. 50 Лет Октября, д. 102, литер А, общей площадью 792,2 кв.м. и передать их по акту приема- передачи истцу (с учетом уточнений).

ИП Богданов (истец по встречному иску), в свою очередь, обратился со встречным иском, в котором просил взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ответчик по встречному иску) 4 542 161 руб. 44 коп. (с учетом уточнений) убытков, в том числе 825 047 руб. - стоимость восстановительных работ по устранению аварийного состояния системы канализации и туалетных помещений (реальный ущерб), 2 887 295 руб.30 коп. - неполученные доходы в связи с приостановлением деятельности в период проведения работ ( упущенная выгода), 428 052 руб. - стоимость выполненных в июле 2005 года работ по приведению арендуемых помещений в пригодное состояние, 1 289 167 руб. 14 коп. - неосновательного обогащения, образовавшегося в результате переплаты арендных платежей по договорам N 1060 от 15.11.2001 года и N1060 от 16.10.2006 года; - 112 600 руб. убытков, составляющих понесенные Богдановым В.И. расходы, связанные с устранением выявленных нарушений требований пожарной безопасности в арендуемых помещениях.

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.09.2010 года исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Богданова Владимира Ивановича в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска взыскано 1 210 065 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 года по 01.02.2010 года и 500 000 руб. пени за период с 01.05.2008 года по 01.11.2009 года, всего 1 710 065 руб. 30 коп. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска индивидуальному предпринимателю Богданову Владимиру Ивановичу отказано.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился с апелляционной жалобой, в которой не согласился с решением в части отказа в удовлетворении требования об освобождении помещения. ИП Богданов также обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

В судебном заседании представитель КУМИ г. Курска поддержал доводы апелляционной жалобы, просил удовлетворить ее и отменить решение суда в обжалуемой части, полагая его в части отказа в иске ИП Богданову В.И. законным и обоснованным.

ИП Богданов В.И. и его представитель против удовлетворения апелляционной жалобы КУМИ г. Курска возражали, просили отменить решение в части отказа во встречном иске. В части отказа в удовлетворении требований комитета об освобождении помещения просили оставить решение без изменений.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, судебная коллегия находит необходимым решении суда отменить в части отказа в освобождении помещений, в остальной части - оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу ИП Богданова В.И. - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ИП Богданов В.И. арендует помещения муниципального нежилого фонда с 2001 года на основании заключаемых с комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска договоров аренды N 1060 от 15.11.2001 года, N 1060 от 16.10.2006 года, N 1060 от 15.11.2007 года.

В соответствии с условиями договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 15.11.2007 года N 1060, КУМИ города Курска (арендодатель) предоставил ИП Богданову В.И. (арендатору) в аренду нежилое помещение площадью 789,70 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 102, лит.А, сроком с 15.11.2007 года по 12.11.2009 года для целей организации общественного питания. В акте приема-передачи от 15.11.2007 года в перечне переданного в аренду имущества указано подвальное помещение, как и в расчете арендной платы, являющемся приложением к договору.

Помещение было передано арендатору по акту приема - передачи от 15.11.2007 года.

Дополнительным соглашением от 01.01.2008 года в указанный договор аренды вносились изменения относительно площади объекта, согласно которым, на основании уточненных данных Курского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация", площадь арендуемого помещения составила 792,20 кв.м., в том числе: в подвале - площадью 200 кв.м. (комнаты 1, 3-7, 9-13, 13а, 13б), на 1-ом этаже площадью 592,2 кв.м.(комнаты 1, 1а, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5-9, 10а, 11-15, 13а, 16-21, 18а, 21а, 21б, 21в, 22, 23, 39-45, 64).

Кроме того, стороны внесли изменения в пункт 4.1. договора, установив иной размер арендной платы в год - 1 307 322 руб., в месяц - 108 943 руб. 50 коп., в том числе НДС 16 618 руб.50 коп. ( без НДС - 92 325 руб.)

Вместе с тем, в Приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью договора, размер арендной платы без НДС указан в сумме 93 025 руб.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему от 01.01.2008 года зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 07.05.2008 года (N регистрации 46-46-01/065/2007-336).

Согласно пунктам 4.1 и 5.1 договора аренды арендатор обязан был ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем вносить сумму арендной платы на счет бюджета города в установленном размере без НДС.

В пункте 6.2 договора стороны установили, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные сроки начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктами 3.2.5 и 3.4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется производить капитальный ремонт объекта за счет собственных средств. Арендодатель вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы в установленном порядке. Улучшения объекта, неотделимые без вреда для имущества, произведенные за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, арендатору не возмещаются.

В связи с неисполнением обязательства по внесению арендной платы ответчику была направлена претензия от 27.08.2008 года N 6430/03-04, в которой предлагалось в срок до 19.09.2008 года погасить образовавшуюся задолженность либо прибыть в комитет для расторжения договора аренды и передачи помещения по акту приема-передачи арендодателю.

Ответа на претензию не последовало, предъявленные в ней требования ИП Богдановым В.И. исполнены не были.

Обращаясь с иском, КУМИ города Курска просил расторгнуть договор аренды и обязать ИП Богданова В.И. освободить арендуемое помещение в связи с расторжением договора, затем уточнил исковые требования и просил обязать ответчика освободить помещение в связи с истечением срока действия договора 12.11.2009 года.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Оценив представленные в дело доказательства относительно прекращения арендных отношений в связи с отказом от их продления со стороны арендодателя, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования об освобождении помещений на том основании, что факт получения заказного письма с уведомлением (от 05.11.2009 года исх. N 6082-07/01-11) 10 ноября 2009 года в материалах дела подтверждения не получил. Свидетель Кондаурова И.Ю., которая указана в качестве лица, получившего корреспонденцию, свою подпись на уведомлении о получении указанной корреспонденции отрицала.

Однако, закон (ст. 610 ГК РФ) не устанавливает ни формы, ни процедуры предупреждения об отказе от продления арендных отношений. В этой связи судебная коллегия находит необходимым признать, что о том, что арендодатель отказался от договора от 15.11.2007 года N 1060 после истечения срока его действия, арендатор должен был узнать не позднее получения копии уточненного искового заявления от 25.02.2010 года. Таким образом, договор следует признать прекратившим свое действие с 25.05.2010 года.

Возражения ИП Богданова В.И. в указанной части относительно того, что обращение в суд с иском может рассматриваться лишь как способ судебной защиты, не опровергает наличие в иске явно выраженного отказа от продолжения арендных отношений.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

С учетом приведенного, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно произвел расчет задолженности в соответствии с условиями договора.

За период с 01.01.2008 года по 01.02.2010 года Богдановым В.И. было уплачено в счет арендных платежей 1 098 059 руб. 70 коп., что не оспаривалось сторонами в суде первой инстанции. Исходя из согласованного в пункте 2 дополнительного соглашения от 01.01.2008 года размера арендной платы в сумме 92 325 руб., за указанный период ИП Богданов В.И. должен был уплатить 2 308 125 руб. (92 325 руб. х 25 мес.= 2 308 125 руб.).

С учетом произведенных ИП Богдановым В.И. платежей задолженность составляет 1 210 065 руб.30 коп. (2 308 125 руб.00 коп. - 1 098 059 руб. 70 коп. = 1 210 065 руб.30 коп).

Отсутствие акта сверки расчетов не может служить основанием к отказу во взыскании арендной платы.

Начисление неустойки на основании пункта 6.2 договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по уплате арендных платежей следует признать обоснованным. Руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции сумма неустойки (пени) правомерно была уменьшена до 500 000 руб.

Доводы Богданова В.И. о том, что по договору аренды ему не была передана часть помещений (подвальные помещения), правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку задолженность взыскана за период после подписания сторонами дополнительного соглашения от 01.01.2008 года об аренде, в том числе, конкретных подвальных помещений. В спорный период ИП Богданов В.И. производил в подвале ремонтные работы. Не используя помещения невозможно производить в них ремонт.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи под убытками понимаются, в том числе, доходы, которые лицо, чье право нарушено, получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправный характер действий ответчика, наличие и размер убытков, причинно-следственную связь между противоправными действиями и понесенными убытками.

В обоснование встречных требований о возмещении убытков и упущенной выгоды, ИП Богданов В.И. ссылался на проблемы с начала 2008 года с работой системы канализации и санузлов в арендуемых им помещениях, о чем свидетельствуют, по его мнению, жалобы посетителей и служебные записки сотрудников. С начала августа 2008 года система канализации окончательно вышла из строя, что лишало возможности продолжать работу заведения. Стоимость восстановительных работ в размере 825 047 руб.00 коп. ИП Богданов В.И. считает реальными убытками, которые просил взыскать с ответчика (КУМИ города Курска).

В результате приостановления деятельности клуба с 13.08.2008 года по 01.11.2008 года упущенная выгода (неполученные доходы) составила 1 887 295 руб. 30 коп., свой расчет истец обосновал данными бухгалтерского учета и отчетностью за аналогичный период с 01.11.2008 года по 15.01.2009 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в этой части встречного иска, суд первой инстанции обоснованно указал на недоказанность наличия причинно-следственной связи между названными убытками и действиями комитета. ИП Богданов В.И. не представил доказательств, что авария системы канализации произошла из-за неисполнения ответчиком каких-либо возложенных на него законом или договором обязанностей, а не вследствие ее эксплуатации работниками и посетителями ночного клуба за период с 2001 года без надлежащего капитального и текущего ремонта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Договором аренды N 1060 от 15.11.2007 года обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора за счет собственных средств (п. 3.2.5). При этом, арендодатель вправе, но не обязан зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы.

Довод жалобы ИП Богданова В.И. о том, что работы по устранению последствий аварии не могут быть отнесены к капитальному ремонту не может быть принят во внимание, так как данные работы должны быть квалифицированы как относящиеся к капитальному или текущему ремонту.

Отсутствие в договоре согласования вида капитальных работ на заключенность данного условия не влияет, так как оно регулирует правоотношения по поводу аренды, а не подрядных работ. Не состоятельны и доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ИП Богданова В.И. необходимых образования и навыков в строительстве. Оснований считать данное условие ничтожным судебная коллегия также не усматривает.

Кроме того, арендатор обязуется обеспечить содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт объекта, сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы против дальнейшего повреждения или разрушения объекта (п.п. 3.2.8. и 3.2.12). В пункте 9.3. договора указано, что расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт объекта не являются основанием для снижения арендной платы.

По указанным основаниям суд первой инстанции обоснованно не согласился с доводом ИП Богданова В.И. об освобождении его от уплаты арендных платежей за периоды с 13.08.2008 года по 01.11.2008 года (в период производства работ по устранению недостатков).

Кроме того, в деле имеется дополнительное соглашение от 15.11.2001 года, из которого следует, что арендодателем приняты к зачету в счет арендной платы затраты в размере 1 132 610 руб., понесенные арендатором на капитальный ремонт помещений, а также локальная смета, на данную сумму, из которой усматривается, что в стоимость ремонта включена стоимость прокладки чугунных канализационных труб, замена умывальников и унитазов и другие работы.

Ссылки представителя предпринимателя и самого ИП Богданова В.И. на скрытый характер недостатков не могут быть признаны обоснованными, так как в материалах дела не имеется доказательств, что выход канализационной системы из строя был обусловлен скрытыми причинами, которые не могли быть обнаружены при первоначальном осмотре и проявились через 7 лет эксплуатации.

Встречные требования ИП Богданова В.И. в части взыскания неосновательного обогащения в размере 1 289 167 руб. 14 коп. в результате переплаты по договорам N 1060 от 15.11.2001 года (надлежало уплатить 1 427 689,56 руб., оплачено 2 511 099,92 руб., переплата - 1 083 410,36 руб.) и N 1060 от 16.10.2006 года (надлежало уплатить 573826,81 руб., оплачено 779 583,59 руб., переплата 205 756,78 руб.) суд правомерно оценил как не основанные на доказательствах. В обоснование неосновательного обогащения истец ссылался на неиспользование подвальных помещений и на необоснованное увеличение арендной платы в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) и возместить неполученные доходы.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Судом правомерно были отклонены доводы о неиспользовании подвальных помещений по указанным выше основаниям.

Из материалов дела следует, что арендная плата с момента заключения договоров аренды изменялась вследствие издания нормативных актов органов местного самоуправления. Пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия (п. 4.2 договора). В связи с этим необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации такого соглашения, отсутствовала.

Таким образом, довод о переплате обоснованно не признан состоятельным.

Дополнительное соглашение было зарегистрировано 07.05.2008 года, однако, стороны предусмотрели, что действует оно с 01.01.2008 года (п. 4 соглашения), в связи с чем комитет в расчете задолженности использовал ставку арендной платы с 01.01.2008 года и не начислял пени за период до 07.05.2008 года.

Требование ИП Богданова В.И. о взыскании с комитета 112 600 руб. убытков, составляющих понесенные Богдановым В.И. расходы, связанные с устранением выявленных нарушений требований пожарной безопасности в арендуемых помещениях, также правомерно отклонены судом первой инстанции.

В силу пункта 3.2.10 договора аренды, обязанностью арендатора является соблюдение требований пожарной безопасности, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта.

Деятельность ночного клуба "777" (в арендуемых помещениях) приостанавливалась с 10.12.2009 года по 26.12.2009 года на основании постановления Ленинского районного суда от 15.12.2009 года.

При этом необходимость проведения дополнительных противопожарных мероприятий связана с видом избранной предпринимателем самостоятельной деятельности.

С учетом изложенного, необоснованна и ссылка ответчика на освобождение от арендных платежей в период административного приостановления деятельности ночного клуба из-за несоблюдения норм пожарной безопасности.

Не могут быть удовлетворены и требования ИП Богданова В.И. о взыскании 428 052 руб., составляющих стоимость выполненных в июле 2005 года работ по приведению арендуемых помещений в состояние, соответствующее договорному использованию. Вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности по заявлению ответчика по встречному иску судебная коллегия не находит правомерным, так как исчисление срока следует начинать с момента окончания договора аренды от 15.11.2001 года - 14.11.2006 года, тогда как встречный иск заявлен в июле 2009 года. Однако, ИП Богданов В.И. принял помещение в пользование без замечаний и приводил его в надлежащее состояние в соответствии с видом осуществляемой деятельности. Как указано в исковом заявлении, необходимость переоборудования была вызвана целями договорного использования. Доказательств, позволяющих какие-либо из указанных истцом работ отнести к неотделимым улучшениям, в материалах дела не имеется.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина по итогам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции подлежит взысканию с индивидуального предпринимателя Богданова Владимира Ивановича в доход федерального бюджета в сумме 18 597 руб. 24 коп.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 01.09.2010 года по делу N А35-3003/09-С16 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований в части освобождения занимаемого помещения общей площадью 792, 2 кв.м. в городе Курске по ул. 50 лет октября, д. 102, литер А.

Обязать индивидуального предпринимателя Богданова Владимира Ивановича освободить помещение общей площадью 792,2 кв.м в городе Курске по ул. 50 лет октября, д. 102, литер А в срок до 01.02.2011 года.

В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 01.09.2010 года по делу N А35-3003/09-С16 оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Богданова Владимира Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 18 597 рублей 24 копейки.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова В.И. Федоров