Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2013 г. N 13АП-15476/13 (ключевые темы: инвестиционный договор - акт-допуск - односторонний порядок - право аренды - реконструкция)

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2013 г. N 13АП-15476/13

г. Санкт-Петербург

18 сентября 2013 г.

Дело N А56-29491/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Сериковой И.А.

судей Смирновой Я.Г., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Стельмаха А.В. по доверенности от 29.04.2013 г., Смирнова И.А. по доверенности от 29.04.2013 г., Каро С.В. по доверенности от 1.02.2013 г.,

от ответчика: Каталовой А.С. по доверенности от 09.01.2013 г., Воронина Б.А. по доверенности от 09.01.2013 г.,

от 3-го лица: Кратовой Ю.В. по доверенности от 30.09.2010 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-15476/2013, 13АП-15477/2013) ООО "ДЕЛЬТА", ООО "Арт-кафе "Палитра" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2013 по делу N А56-29491/2012 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску ООО "ДЕЛЬТА"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо: ООО "Арт-кафе "Палитра"

о признании недействительным отказа от договора аренды

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА" (местонахождение: г.Санкт-Петербург, 9-я линия, 66, лит. А ОГРН 1057812589999, далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ОГРН 1027809244561, местонахождение: г.Санкт-Петербург, Смольный, далее - Комитет, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Комитета от инвестиционного договора от 14.08.2009 N 00-(И)006118, выраженного в уведомлении от 10.04.2012 г. N 1637.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Арт-кафе "Палитра" (далее - ООО "Арт-кафе "Палитра").

Решением суда от 11.06.2013 исковые требования удовлетворены, отказ Комитета от инвестиционного договора признан недействительным.

ООО "Арт-кафе "Палитра" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

ООО "ДЕЛЬТА" также обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его изменить, исключив из мотивировочной части выводы о ненадлежащем исполнении Обществом своих обязательств, сделанные судом первой инстанции в последнем абзаце на странице 7 решения, в абзацах 1, 7-9 на странице 8 решения. В остальной части Общество просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Представители ООО "Арт-кафе "Палитра" и Общества в судебном заседании поддержали поданные ими апелляционные жалобы.

Представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы ООО "Арт-кафе "Палитра", против удовлетворения апелляционной жалобы Общества возражал.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 31.03.2009 N 366 "О проектировании и реконструкции здания по адресу: Центральныи? раи?он, М. Морская ул., д. 5, лит. Б, под гостиницу" Обществу установлены инвестиционные условия при проектировании и реконструкции здания по указанному адресу, Комитету предписано в месячный срок заключить с Обществом инвестиционный договор.

14.08.2009 г. между Комитетом и Обществом заключен инвестиционный договор N 00-(И)006118, по условиям которого Комитет обеспечивает инвестору допуск к помещениям здания площадью 1671 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 503 кв.м. с кадастровым номером 78:31:1095:10 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Морская, д. 5, лит. Б (далее - здание), находящемуся в собственности Санкт-Петербурга, для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции на условиях договора без перехода прав владения и (или) пользования объектом, а инвестор выполняет реконструкцию объекта, а также другие обязанности, предусмотренные договором.

Уведомлением от 10.04.2012 N 1637, направленным в адрес Общества 17.04.2012, Комитет, со ссылкой на пункт 3 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ) сообщил Обществу о расторжении договора в одностороннем порядке.

На основании указанной нормы в одностороннем порядке может быть расторгнут договор, предусматривающий распределение площади соответствующего объекта недвижимого имущества между его сторонами.

Инвестиционный договор, заключенный между Комитетом и Обществом, такого распределения не предусматривает, в соответствии с пунктом 7.7 инвестиционного договора Общество приобретает право собственности на результат инвестирования при условии выполнения Обществом инвестиционных условий.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ инвестиционный договор может быть расторгнут только в случае существенного нарушения его условий, под которым в указанной норме понимается неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

В силу указанной нормы инвестиционный договор между Комитетом и Обществом мог быть расторгнут в одностороннем порядке Комитетом только при наличии неправомерных действий (бездействия) со стороны Общества, повлекших нарушение сроков строительства, реконструкции.

Между тем, из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что Комитет в нарушение условий инвестиционного договора не предоставил Обществу допуск к помещениям в здании.

В соответствии с пунктом 1.1 инвестиционного договора Комитет обязался обеспечить Обществу допуск к зданию (без передачи права пользования и владения), а Общество обязалось выполнить реконструкцию здания, а также другие обязанности, предусмотренные договором.

Согласно справке филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 12.05.2008 (т. 1, л.д.34), здание состоит из помещений 1-Н площадью 128,7 кв.м., 2-Н площадью 115 кв.м., 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н площадью 1 329,8 кв.м и лестницы Л-1, площадью 97,5 кв.м.

Согласно пункту 1.1 инвестиционного договора на момент его заключения помещения N 1-Н и 2-Н площадью 243,7 кв.м. были обременены договором аренды N 10-А157842 между Комитетом и ООО "Арт-кафе "Палитра", помещения 7-Н-12-Н площадью 1 329,8 кв.м были обременены договором аренды N 10-А157134 между Комитетом и ЗАО "Лиговский 54".

Таким образом, на момент заключения инвестиционного договора все помещения в здании, за исключением лестницы Л-1, были обременены правами аренды третьих лиц.

В соответствии с пунктом 6.1.1 инвестиционного договора Комитет обязался обеспечить Обществу допуск к объекту (за исключением помещений, имеющих обременения, установленные пунктом 1.1 договора) в течение одного месяца с момента заключения договора. Допуск Комитетом Общества к объекту оформляется актом допуска к объекту.

В соответствии с пунктом 7.6 допуск к помещениям N N 1-Н, 2-Н, 7-Н-12-Н Комитет обязался обеспечить в течение 14 дней со дня прекращения договоров аренды данных помещений путем оформления акта допуска, подписываемого Комитетом и Инвестором.

В силу названных условий инвестиционного Договора Комитет должен был освободить помещения в здании от прав арендаторов и передать их Обществу путем оформления акта допуска.

По акту допуска от 14.08.2009 Комитет передал Обществу только лестницу Л-1, что свидетельствует о том, что оформление акта допуска являлось для сторон обязательным.

В материалы дела Комитет представил акт допуска от 20.01.2010, который с указанием на помещения 1Н, 2Н, 7-12Н, содержал информацию о передаче оставшихся помещений в здании Обществу по данному акту (т.2, л.д.40).

Судом первой инстанции указанному акту дана оценка в совокупности с иными доказательствами по делу и сделан вывод о том, что акт содержит недостоверную информацию, Комитет не мог передать, а Общество принять указанные помещения 20.01.2010.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иного вывода.

На основании заявления Общества о фальсификации акта допуска от 20.01.2010 судом первой инстанции была допрошена бывший генеральный директор Общества Ковалева Людмила Алексеевна, которая отрицала факт подписания указанного акта (т.1, л.д.131-132). В связи с этим судом первой инстанции в установленном ст.161 АПК РФ порядке была назначена судебно-почерковедческая экспертиза. Согласно заключению экспертизы, подготовленному экспертом федерального бюджетного учреждения "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы" Улановой Н.В. (т.2, л.д.36), подпись от имени Ковалевой Л.А. на указанном акте выполнена вероятно не Ковалевой Л.А., а иным лицом.

При этом, как установил суд первой инстанции, содержание акта от 20.01.2010 опровергается иными доказательствами, представленными в материалы дела.

Из материалов дела следует, что Общество письмом от 19.09.2011 обратилось в Комитет с требованием оформить и подписать акт допуска к помещениям 1-Н, 2-Н, 7-Н-12-Н.

Письмами от 22.12.2011 N 24-02/11-12, 06.02.2012 N 24-03/12-02, 13.02.2012 N 24-04/12 истец повторно потребовал незамедлительно предоставить Обществу доступ к указанным помещениям, а также внести соответствующие изменения в инвестиционный договор от 14.08.2009 N 00-(И)006118.

В ответ на указанные письма Комитет в ответах от 17.02.2012 N 595, 05.03.2012 N 765 сообщил Обществу, что до окончания судебного разбирательства о расторжении инвестиционного договора по иску Комитета, обеспечение доступа к помещениям 1-Н, 2-Н, 7-Н-12-Н, представляется нецелесообразным, то есть подтвердил, что доступ Обществу к помещениям в здании не предоставлялся.

Кроме того помещения 1-Н, 2-Н находились во владении и пользовании ООО "Арт-кафе "Палитра", как минимум, до 05.03.2010, в связи с чем данные помещения не могли быть переданы Обществу 20.01.2010. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела письменными объяснениями ООО "Арт-кафе "Палитра", (т.5, л.д.3), ответом начальника 28 отдела полиции УМВД по Центральному району Санкт-Петербурга от 23.04.2013 (т.4, л.д. 37-40), актом оказанных услуг между ООО "Арт-кафе "Палитра" и охранным предприятием от 05.03.2010 (т.5, л.д.10).

С учетом вышеизложенного следует признать, что в нарушение пунктов 1.1, 7.6 инвестиционного договора Комитет не предоставил Обществу доступ к помещениям в здании.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Арт-кафе "Палитра" о том, что у Общества имелась возможность выполнять работы в здании в отсутствие подписанного со стороны Комитета акта допуска, не основаны на нормах права и противоречат имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Как следует из материалов дела, спорные помещения находятся в собственности Санкт-Петербурга.

В пунктах 1.1, 6.1.1 инвестиционного договора указано, что права владения и пользования помещениями в здании не переходят к Обществу.

Этими же положениями инвестиционного договора предусмотрено, что допуск к помещениям предоставляется Обществу путем оформления акта допуска.

Таким образом, по условиям инвестиционного договора Общество не было наделено правами владения и пользования помещениями в здании, в отсутствие подписанного акта допуска выполнение Обществом работ по реконструкции здания являлось бы незаконным.

Кроме того, в соответствии с подпунктом "б" пункта 10 и пунктом 11 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 N 87, Общество было обязано приложить правоустанавливающие документы на здание к разделу 1 проектной документации на реконструкцию здания, в то время как инвестиционный договор сам по себе не предусматривал перехода к Обществу прав на здания и, напротив, предусматривал обязательное подписание акта допуска к помещениям в здании, а договор аренды земельного участка между Комитетом и Обществом был зарегистрирован лишь 22.06.2011 (т. 1, л.д. 114).

В материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, подготовленному экпертом ФБУ "Северо-Западныи? региональныи? центр судебнои? экспертизы" Братскои? И.Г., надлежащим образом оцененное судом первой инстанции (стр.4 решения), согласно которому выполнение инвестором первого этапа работ (разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектнои? документации) без обеспечения инвестору допуска к помещениям 1-Н, 2-Н, 7-Н-12-Н здания, невозможно.

Кроме того, Комитет не исполнил в разумный срок своих обязанностей по прекращению договоров аренды с ООО "Арт-кафе "Палитра" и ЗАО "Лиговский 54".

Представленные Комитетом в материалы дела акты о расторжении договоров аренды от 02.10.2009 не могут быть оценены как достоверное доказательство, поскольку из материалов дела следует, что Комитет направил уведомления о расторжении договоров в адрес ООО "Арт-кафе "Палитра" и ЗАО "Лиговский 54" лишь 15.10.2009 (т. 4, л.д. 27, 31), а получены они были арендаторами только 20.10.2009 и 22.10.2009 соответственно. Таким образом, акты о расторжении договоров аренды между Комитетом и ООО "Арт-кафе "Палитра" и ЗАО "Лиговский 54" никак не могли быть подписаны 02.10.2009, т.е. ранее даты отправления уведомлений Комитетом и получения их арендаторами.

Более того, помещения 1-Н, 2-Н не были освобождены ООО "Арт-кафе "Палитра", как минимум, до 05.03.2010, исходя из пояснений самого третьего лица.

Учитывая, что запись о прекращении права аренды ООО "Арт-кафе "Палитра" в ЕГРП была погашена 07.09.2010 (т.5, л.д.63), а заявление о прекращении государственной регистрации права аренды ЗАО "Лиговский 54" было подано Комитетом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу лишь 13.09.2012 и соответствующая регистрационная запись была погашена в ЕГРП 02.10.2012 (т. 5, л.д. 17-18), следует признать, что у Общества не было ни юридической, ни фактической возможности исполнить свои обязательства по проектированию и реконструкции здания до момента одностороннего отказа Комитета от договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Комитет извещал Общество о прекращении прав аренды третьих лиц и предлагал Обществу в связи с этим оформить акт допуска к помещениям, на основании публичных данных ЕГРП Общество в течение всего срока договора не могло знать об освобождении помещений в здании от прав арендаторов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства. В рассматриваемом деле, Общество не только было вправе не исполнять, но и не могло исполнить свои обязательства в части проектирования и реконструкции здания под гостиницу.

При таких обстоятельствах существенное нарушение условий инвестиционного договора было допущено не Обществом, а Комитетом, поскольку выполнение работ по проектированию и реконструкции здания в предусмотренный инвестиционным договором срок было невозможно в отсутствие подписанного Комитетом акта допуска к помещениям.

При этом, Общество произвело все предусмотренные инвестиционным договором платежи, в общей сумме Обществом было уплачено 86 061 750 руб. 58 коп.

Общество исполняло обязательства по Договору в период, когда права Общества на выполнение реконструкции здания оспаривались иным лицом - ООО "Морская 5" по делу N А56-78824/2009, в рамках которого постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011, отмененным в дальнейшем постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.12.2011, было признано недействительным Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31.03.2009 N 366 о предоставлении Обществу здания под реконструкцию.

Таким образом, доводы ООО "Арт-кафе "Палитра" о бездействии со стороны Общества являются необоснованными, из материалов дела следует, что Общество имело намерение исполнить предусмотренные инвестиционным договором обязательства, в том числе уплатило в бюджет Санкт-Петербурга денежные средства в вышеуказанном размере.

Кроме того, из материалов дела и апелляционной жалобы ООО "Арт-кафе "Палитра" не следует, какие права данного общества были затронуты решением суда первой инстанции. ООО "Арт-кафе "Палитра" не является арендатором каких-либо помещений в здании, а по делу А56-38589/2009 ООО "Арт-кафе "Палитра" отказалось от заявленного требования к Комитету о принятия последним решения о приватизации нежилых помещений 1Н и 2Н. Определением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2009 данный отказ принят.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба ООО "Арт-кафе "Палитра" удовлетворению не подлежит.

Вместе с этим, апелляционный суд считает подлежащей изменению мотивировочную часть решения суда первой инстанции в части выводов о том, что у Общества имелась возможность исполнять инвестиционный договор, начиная с 28.04.2010.

Данные выводы суда первой инстанции сделаны со ссылкой на то обстоятельство, что во исполнение договора от 12.02.2010 между Обществом (заказчик) и ООО "Строительная компания "Подземстройреконструкция" (исполнитель) был подготовлен технический отчет и акт выполненных работ от 28.04.2010, согласно которым исполнитель провел обследование стен и иных элементов здания, в том числе и внутри помещений, из чего суд первой инстанции сделал вывод, что допуск в помещения был предоставлен именно заказчиком.

Между тем, из письменных объяснений ООО "Арт-кафе "Палитра" и из ответа начальника 28 отдела полиции УМВД по Центральному району Санкт-Петербурга от 23.04.2013 следует, что доступ сотрудникам ООО "Строительная компания "Подземстройреконструкция" к помещениям в здании в период с октября 2009 года по март 2010 года предоставляло ООО "Арт-кафе "Палитра", при этом сотрудники подрядной организации выполняли осмотр здания и для составления отчета для ООО "Дельта".

Поскольку материалами дела не подтвержден факт проведения исполнителем ООО "Строительная компания "Подземстройреконструкция" работ на объекте в период с марта по апрель 2010 года после освобождения ООО "Арт-кафе "Палитра" помещений 1-Н и 2-Н, нельзя согласится с выводом суда первой инстанции, что такой доступ предоставляло Общество.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что именно Общество предоставляло исполнителю доступ к объекту для проведения работ по договору от 12.02.2010, не основан на материалах дела и противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, следует признать, что сам по себе момент составления акта выполненных работ между Обществом и ООО "Строительная компания "Подземстройреконструкция" никак не может свидетельствовать о предоставлении Комитетом доступа Обществу к помещениям.

Указанный факт не свидетельствует о наличии у Общества возможности выполнить реконструкцию здания также и в связи с тем, что в отсутствие подписанного Комитетом акта допуска выполнение ООО "Дельта" строительных работ в здании являлось бы незаконным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2013 г. по делу N А56-29491/2012 изменить.

Исключить из мотивировочной части решения выводы суда, изложенные:

- в последнем абзаце на стр.7,

- в первом абзаце на стр.8,

- в абзаце 7-9 на странице 8 решения.

Апелляционную жалобу ООО "АРТ-КАФЕ "Палитра" оставить без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ОГРН 1027809244561, местонахождение: г.Санкт-Петербург, Смольный) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА" (местонахождение: г.Санкт-Петербург, 9-я линия, 66, лит. А ОГРН 1057812589999) 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

Я.Г. Смирнова И.А. Тимухина