Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2013 г. N 06АП-3596/13

г. Хабаровск

20 сентября 2013 г.

Дело N А73-170/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.,

при участии в заседании:

от ОАО "Востоккредитбанк": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "Веста-Пром": Салеев В.Е., представитель по доверенности от 13.05.2013,

от третьего лица Управления Росреестра по Хабаровскому краю: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Веста-Пром" на решение от 22.05.2013 по делу N А73-170/2013 Арбитражного суда Хабаровского края, принятое судьей Збарацкой Л.А.

по иску открытого акционерного общества "Востоккредитбанк"

к обществу с ограниченной ответственностью "Веста-Пром"

об обращении взыскания на заложенное имущество

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Востоккредитбанк" (ИНН 2804004055, ОГРН 1022800000376) (далее - ОАО "Востоккредитбанк") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Веста-Пром" (ИНН 2724114052, ОГРН 1082724000039) (далее - ООО "Веста-Пром") с иском, с учетом уточнения, об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога N 01/10011/3 от 30.04.2010, принадлежащее ООО "Веста-Пром":

- право требования по договору участия в долевом строительстве N 410/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 98,25 кв.м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24.

Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 010 000 рублей;

- право требования по договору участия в долевом строительстве N 411/2009 от 19.10.2009 в отношении однокомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, четвертая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 60,51 кв.м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24.

Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 2 560 000 рублей;

- право требования по договору участия в долевом строительстве N 412/2009 от 19.10.2009 в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, пятая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 72,28 кв.м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24.

Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 3 120 000 рублей;

- право требования по договору участия в долевом строительстве N 413/2009 от 19.10.2009 в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, первая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 70,37 кв.м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24.

Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 3 090 000 рублей;

- право требования по договору участия в долевом строительстве N 414/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь 108,81 кв.м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24.

Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 440 000 рублей;

- право требования по договору участия в долевом строительстве N 415/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь 98,25 кв.м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24.

Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 010 000 рублей;

- право требования по договору участия в долевом строительстве N 417/2009 от 19.10.2009 в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, пятая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 72,28 кв.м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24.

Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 3 120 000 рублей;

- право требования по договору участия в долевом строительстве N 419/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 5 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 108,81 кв.м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24.

Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 440 000 рублей.

Требования обоснованы ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по договору от 31.03.2010 N 01/10011 и мотивированы статьями 334, 337, 348, 349 Гражданского кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю).

Решением от 22.05.2013 иск удовлетворен. Судом установлен порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов, с начальной продажной цены, определенной сторонами в договоре залога.

В апелляционной жалобе с дополнениями к ней ООО "Веста-Пром" не согласно с определением судом начальной продажной стоимости заложенного имущества, считая, что указанная цена должна быть установлена на основании отчетов Регионального экспертно-оценочного центра "Вымпел" от 30.04.2013, которая существенно отличается от стоимости имущества, определенной в договоре залога.

По мнению заявителя жалобы, судом нарушены положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", а также пункта 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 6 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", поскольку судом не учтены разногласия сторон о начальной продажной цене заложенного имущества.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Востоккредитбанк" выразило несогласие с ее доводами, указав на наличие в материалах дела судебной экспертизы, проведенной по другому делу, допускаемой в качестве доказательства в порядке статьи 89 АПК РФ.

Исходя из заключения эксперта N 121/5 от 06.05.2013, рыночная стоимость заложенных объектов, определенная в договоре залога от 30.04.2010, в целом соответствует рыночной стоимости на 2013 год.

В судебном заседании представитель ООО "Веста-Пром" настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.

ОАО "Востоккредитбанк", Управление Росреестра по Хабаровскому краю, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своих представителей не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы с дополнениями и отзыва на нее, заслушав пояснения заявителя жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела, 31.03.2010 между ОАО "Востоккредитбанк" (кредитор) и ООО "ДВ Альянс" (заемщик) заключен кредитный договор N 01/10011, в соответствии с которым банк обязуется предоставить заемщику кредит на пополнение оборотных средств в сумме 75 000 000 рублей сроком по 29.03.2012 включительно, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства на условиях, предусмотренных договором.

В обеспечение своевременного исполнения обязательств ООО "ДВ Альянс" по указанному кредитному договору 30.04.2010 между ОАО "Востоккредитбанк" (залогодержатель) и ООО "Веста-Пром" (залогодатель) заключен договор залога N 01/10011/3 права требования по договорам участия в долевом строительстве, по которому залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору от 31.03.2010 N 01/10011, передает залогодержателю в залог:

- право требования к ООО "Веста-Пром"", принадлежащее залогодателю на основании договора участия в долевом строительстве от 19.10.2009 N 410/2009, заключенного между ООО "Техмонтаж" и ООО "Веста-Пром", зарегистрированного УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО 30.11.2009 (номер регистрации 27-27-01/124/2009-251). Объектом права требования является уступка ООО "Веста-Пром" права долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры площадью, согласно проекта 98,25 кв.м (состоящей из общей площади квартиры - 90,17 кв.м и площади балкона (лоджии, веранды, террасы) - 8,08 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в блок-секции N3 на 3 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке (согласно прилагаемому планировочному решению - Приложение N I), стоимостью 4 041 609 рублей, из расчета 42 900 рублей за один квадратный метр, именуемый в дальнейшем - объект в многоэтажном жилом доме, и закрытая многоэтажная автостоянка манежного типа с подземной автопарковкой по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (1-ый пусковой комплекс), расположенного на земельном участке с кадастровым номером N 27:23:051113:54, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, дом N 24 (далее - жилой дом), а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорциональной общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета N 21-НД от 05.11.2009 "Об оценке прав требования по договорам участия в долевом строительстве жилых помещений (квартир), расположенных по строительному адресу: город Хабаровск, улица Рокоссовского, 24, проведенной ООО "Аудит-Консалтинг", по состоянию на 19.10.2009 составляет 4 010 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 4 010 000 рублей;

- право требования на основании договора участия в долевом строительстве N 411/2009, заключенного 19.10.2009 года между ООО "Техмонтаж" и ООО "Веста-Пром". Договор зарегистрирован УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО 01.12.2009, номер регистрации 27-27-01/124/2009-259.

Объектом права требования является уступка ООО "Веста-Пром" права долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры площадью, согласно проекта 60.51 кв.м (состоящей из обшей площади квартиры - 49,21 кв.м, и площади балкона (лоджии, веранды, террасы) - 11,03 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, четвертая по счету слева направо на лестничной площадке (согласно прилагаемому планировочному решению - Приложение N 1), стоимостью 2 572 934 рублей, из расчета 46 900 рублей за один квадратный метр (далее - объект) в многоэтажном жилом доме и закрытая многоэтажная автостоянка манежного типа с подземной автопарковкой по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (1-ый пусковой комплекс), расположенного на земельном участке с кадастровым номером N 27:23:051113:54, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, дом N 24 (далее - жилой дом), а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорциональной общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета N 21-ИД от 05.11.2009 "Об оценке прав требования по договорам участия в долевом строительстве жилых помещений (квартир), расположенных по строительному адресу: город Хабаровск, улица Рокоссовского, 24, проведенной ООО "Аудит-Консалтинг" по состоянию на 19.10.2009 составляет 2 560 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 2 560 000 рублей;

- право требования к ООО "Веста-Пром", принадлежащее залогодателю, на основании договора участия в долевом строительстве N 412/2009, заключенного 19.10.2009 между ООО "Техмонтаж" и ООО "Веста-Пром". Договор зарегистрирован УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО 01.12.2009, номер регистрации 27-27-01/124/2009-257. Объектом права требования является уступка ООО "Веста-Пром" права долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры площадью, согласно проекта 72,28 кв.м (состоящей из общей площади квартиры - 63,72 кв.м, и площади балкона (лоджии, веранды, террасы) - 8,56 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, пятая по счету слева направо на лестничной площадке (согласно прилагаемому планировочному решению - Приложение N 1), стоимостью 3 325 200 рублей, из расчета 48 900 рублей за один квадратный метр (далее - объект) в многоэтажном жилом доме и закрытая многоэтажная автостоянка манежного типа с подземной автопарковкой по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (1-ый пусковой комплекс), расположенного на земельном участке с кадастровым номером N 27:23:051113:54, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, дом N 24 (далее - жилой дом), а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорциональной общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета N 21-НД от 05.11.2009 "Об оценке прав требования по договорам участия в долевом строительстве жилых помещений (квартир), расположенных по строительному адресу: город Хабаровск, улица Рокоссовского, 24, проведенной ООО "Аудит-Консалтинг" по состоянию на 19.10.2009 составляет 3 120 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 3 120 000 рублей;

- право требования к ООО "Веста-Пром", принадлежащее залогодателю, на основании договора участия в долевом строительстве N 413/2009, заключенного 19.10.2009 между ООО "Техмонтаж" и ООО "Веста-Пром". Договор зарегистрирован УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО 01.12.2009, номер регистрации 27-27-01/124/2009-255. Объектом права требования является уступка ООО "Веста-Пром" права долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры площадью, согласно проекта 70,37 кв.м (состоящей из общей площади квартиры - 64,25 кв.м, и площади балкона (лоджии, веранды, террасы) - 6,12 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, первая по счету слева направо на лестничной площадке (согласно прилагаемому планировочному решению - Приложение N 1), стоимостью 3 022 219 рублей, из расчета 44 900 рублей за один квадратный метр (далее - объект) в многоэтажном жилом доме и закрытая многоэтажная автостоянка манежного типа с подземной автопарковкой по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (1-ый пусковой комплекс), расположенного на земельном участке с кадастровым номером N 27:23:051113:54, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, дом N 24 (далее - жилой дом), а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорциональной общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета N 21-НД от 05.11.2009 "Об оценке прав требования по договорам участия в долевом строительстве жилых помещений (квартир), расположенных по строительному адресу: город Хабаровск, улица Рокоссовского, 24, проведенной ООО "Аудит-Консалтинг", по состоянию на 19.10.2009 составляет 3 090 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 3 090 000 рублей;

- право требования к ООО "Веста-Пром", принадлежащее залогодателю на основании договора участия в долевом строительстве N 414/2009, заключенного 19.10.2009 года между ООО "Техмонтаж" и ООО "Веста-Пром". Договор зарегистрирован УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО 01.12.2009, номер регистрации 27-27-01/124/2009-253.

Объектом права требования является уступка ООО "Веста-Пром" права долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры площадью, согласно проекта 108,81 кв.м, (состоящей из общей площади квартиры - 100,05 кв.м, и площади балкона (лоджии, веранды, террасы) - 8,76 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке (согласно прилагаемому планировочному решению - Приложение N 1), стоимостью 4 480 047 рублей, из расчета 42 900 рублей за один квадратный метр (далее - объект) в многоэтажном жилом доме и закрытая многоэтажная автостоянка манежного типа с подземной автопарковкой по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г.Хабаровска (1-ый пусковой комплекс), расположенного на земельном участке с кадастровым номером N 27:23:051113:54, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, дом N 24 (жилой дом), а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорциональной общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета N 21-НД от 05.11.2009 "Об оценке прав требования по договорам участия в долевом строительстве жилых помещений (квартир), расположенных по строительному адресу: город Хабаровск, улица Рокоссовского, 24", проведенной ООО "Аудит-Консалтинг", по состоянию на 19.10.2009 составляет 4 440 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 4 440 000 рублей;

- право требования к ООО "Веста-Пром", принадлежащее залогодателю, на основании договора участия в долевом строительстве N 415/2009, заключенного 19.10.2009 между ООО "Техмонтаж" и ООО "Веста-Пром". Договор зарегистрирован УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО 30.11.2009, номер регистрации 27-27-01/124/2009-271.

Объектом права требования является уступка ООО "Веста-Пром" права долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры площадью согласно проекта 98,25 кв.м (состоящей из общей площади квартиры - 90,17 кв.м, и площади балкона (лоджии, веранды, террасы) - 8,08 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке (согласно прилагаемому планировочному решению - Приложение N 1), стоимостью 4 041 609 рублей, из расчета 42 900 рублей за один квадратный метр (далее - объект) в многоэтажном жилом доме и закрытая многоэтажная автостоянка манежного типа с подземной автопарковкой по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (1-ый пусковой комплекс), расположенного на земельном участке с кадастровым номером N 27:23:051113:54, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, дом N 24 (далее - жилой дом), а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорциональной общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета N 21-НД от 05.11.2009 "Об оценке прав требования по договорам участия в долевом строительстве жилых помещений (квартир), расположенных по строительному адресу: город Хабаровск, улица Рокоссовского,24", проведенной ООО "Аудит-Консалтинг", по состоянию на 19.10.2009 составляет 4 010 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 4 010 000 рублей;

- право требования к ООО "Веста-Пром", принадлежащее залогодателю, на основании договора участия в долевом строительстве N 417/2009, заключенного 19.10.2010 между ООО "Техмонтаж" и ООО "Веста-Пром". Договор зарегистрирован УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО 30.11.2009, номер регистрации 27-27-01/124/2009-275.

Объектом права требования является уступка ООО "Веста-Пром" права долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры площадью, согласно проекта 72,28 кв.м, (состоящей из общей площади квартиры - 63,72 кв.м, и площади балкона (лоджии, веранды, террасы) - 8,56 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, пятая по счету слева направо на лестничной площадке (согласно прилагаемому планировочному решению - Приложение N 1), стоимостью 3 325 200 рублей, из расчета 48 900 рублей за один квадратный метр (далее - объект) в многоэтажном жилом доме и закрытая многоэтажная автостоянка манежного типа с подземной автопарковкой по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (1-ый пусковой комплекс), расположенного на земельном участке с кадастровым номером N 27:23:051113:54, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, дом N 24 (далее - жилой дом), а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорциональной общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога на основании отчета N 21-НД от 05.11.2009 "Об оценке прав требования по договорам участия в долевом строительстве жилых помещений (квартир), расположенных по строительному адресу: город Хабаровск, улица Рокоссовского, 24", проведенной ООО "Аудит-Консалтинг", по состоянию на 19.10.2009 составляет 3 120 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 3 120 000 рублей;

- право требования к ООО "Веста-Пром", принадлежащее залогодателю, на основании договора участия в долевом строительстве N 419/2009, заключенного 19.10.2009 между ООО "Техмонтаж" и ООО "Веста-Пром", зарегистрированного УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО 30.11.2009, номер регистрации 27-27-01/124/2009-267. Объектом права требования является уступка ООО "Веста-Пром" права долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры площадью, согласно проекта 108,81 кв.м (состоящей из обшей площади квартиры - 100,05 кв.м, и площади балкона (лоджии, веранды, террасы) - 8,76 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенной в блок-секции N3 на 5 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке (согласно прилагаемому планировочному решению - Приложение N 1), стоимостью 4 480 047 рублей, из расчета 42 900 рублей за один квадратный метр (далее - объект) в многоэтажном жилом доме и закрытая многоэтажная автостоянка манежного типа с подземной автопарковкой по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (1-ый пусковой комплекс), расположенного на земельном участке с кадастровым номером N 27:23:051113:54, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, дом N 24 (далее - жилой дом), а также доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорциональной общей площади объекта.

Рыночная стоимость предмета залога, указанного в настоящем договоре на основании отчета N 21-НД от 05.11.2009 "Об оценке прав требования по договорам участия в долевом строительстве жилых помещений (квартир), расположенных по строительному адресу: город Хабаровск, улица Рокоссовского, 24", проведенной ООО "Аудит-Консалтинг", по состоянию на 19.10.2009 составляет 4 440 000 рублей.

По соглашению сторон данный объект недвижимости оценивается в размере 4 440 000 рублей.

Общая сумма залога по объектам недвижимости оценивается в размере 28 790 000 рублей.

Выдача ОАО "Востоккредитбанк" ООО "ДВ Альянс" 75 000 000 рублей подтверждена выпиской из лицевого счета заемщика, выданной 10.01.2013.

Заемщиком условия кредитного договора в полном объеме не выполнены. Основной долг по кредитному договору составляет 75 000 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 01.02.2011 ОАО "Востоккредитбанк" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, продленное определением от 01.02.2012 до 16.07.2012, определением от 16.07.2012 до 16.01.2013 и определением от 16.01.2013 до 16.07.2013.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 13.02.2011 по делу N А04-5707/2010 признано недействительным дополнительное соглашение от 01.11.2010 к договору залога от 30.04.2010 N 01/10011/3, заключенное между ОАО "Востоккредитбанк" и ООО "Веста-Пром". Применены последствия недействительности сделки в виде восстановления ООО "Веста-Пром" в качестве залогодателя по кредитному договору от 31.03.2010 N 01/10011 на условиях договора залога права требования по договору участия в долевом строительстве от 30.04.2010 N 01/10011/3 с ранее заложенными объектами.

Ссылаясь на наличие задолженности заемщика в сумме 75 000 000 рублей, ОАО "Востоккредитбанк" обратилось с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (пункт 1 статьи 335 ГК РФ).

Согласно статье 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со статьями 348 и 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В силу пункта 9 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" ввиду того, что пункт 1 статьи 348 ГК РФ не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо.

В ходе рассмотрения такого дела арбитражному суду необходимо установить размер требований кредитора к должнику по обязательству, обеспеченному залогом.

Согласно материалам дела размер непогашенных обязательств заемщика по кредитному договору от 31.03.2010 N 01/10011 составляет 75 000 000 рублей, срок возврата которых истек 29.03.2012.

Размер денежных обязательств по кредитному договору обеспечен договором залога от 30.04.2010 N 01/10011/3.

В соответствии со статьей 350 ГК РФ и подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Установив наличие задолженности заемщика, суд первой инстанции, принимая во внимание указанные выше правовые нормы, правомерно удовлетворил требования, обратив взыскание на заложенное имущество с установлением начальной продажной стоимости, определенной сторонами в договоре залога от 30.04.2010 N 01/10011/3.

При этом, судом проанализировано представленное в материалы дела заключение эксперта ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества" N 121/5 от 06.05.2013, проведенное в рамках дела N А73-15621/2012.

Согласно указанному заключению рыночная стоимость 1 кв.м квартир в строящемся многоквартирном доме по ул. Рокоссовского, 24 г. Хабаровска по состоянию на 25.04.2013, с учетом округлений, составляет: 1 кв.м однокомнатной квартиры - 54 000 рублей; 1 кв.м двухкомнатной квартиры - 53 000 рублей; 1 кв.м трехкомнатной квартиры - 52 000 рублей (т.1 л.д.л.д.101-123).

В договоре залоге рыночная стоимость предмета залога определена сторонами на основании отчета "21-НД от 05.11.2009 "Об оценке прав требования по договорам участия в долевом строительстве жилых помещений (квартир), расположенных по ул. Рокоссовского, 24 г. Хабаровска", общая стоимость которого составила 28 790 000 рублей; стоимость 1 кв.м однокомнатной квартиры - 46 900 рублей; 1 кв.м двухкомнатной квартиры - 44 900, 48 900 рублей; 1 кв.м трехкомнатной квартиры - 42 900 рублей.

В этой связи судом обоснованно отклонены представленные ответчиком отчеты Регионального экспертно-оценочного центра "Вымпел" N N 1630, 1630/1, 1630/2 от 30.04.2013 об определении рыночной стоимости права требования по договорам участия в долевом строительстве NN411/2009, 412/2009, 413/2009, 417/2009, 410/2009, 414/2009, 415/2009, 419/2009, общая рыночная стоимость заложенного имущества по которым составила 8 104 987,20 рублей; стоимость 1 кв.м однокомнатной квартиры - 15 600 рублей; 1 кв.м двухкомнатной квартиры - 15 000 рублей; 1 кв.м трехкомнатной квартиры - 14 400 рублей (т.1 л.д.л.д.125-167, т.2 л.д.л.д.10-43, 54-70).

Согласно пункту 6 пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества.

Принимая во внимание заключение эксперта ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" N 121/5 от 06.05.2013, являющегося в силу части 1 статьи 89 АПК РФ иным документом, допускаемом в качестве доказательства, содержащим сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела (стоимость 1 кв.м квартир в доме по ул. Рокоссовского, 24 г. Хабаровска), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что рыночная стоимость заложенного имущества, определенная в договоре залога N 01/10011/3 от 30.04.2010, соответствует рыночной стоимости на 2013 год (с учетом применения 80% от рыночной стоимости, определенной оценщиком), в то время как оценка залога, представленная ответчиком, является заниженной.

В связи с изложенным, определение судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании его стоимости, установленной сторонами в договоре залога N 01/10011/3 от 30.04.2010, не противоречит пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 и подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

По указанным основаниям доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению как несостоятельные.

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения.

Доводы апелляционной жалобы по сути идентичны возражениям на исковые требования, которые в полном объеме исследованы и оценены судом первой инстанции.

Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и норм материального права.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При повторном рассмотрении дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 22.05.2013 по делу N А73-170/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев