Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2013 г. N 20АП-5617/13

г. Тула

20 сентября 2013 г.

Дело N А62-4842/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18.09.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.09.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Гарант-жилье" (г. Смоленск, ОГРН 1026701426553, ИНН 6731038586) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2013 по делу N А62-4842/2012 (судья Лукашенкова Т.В.), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Гарант-жилье" (далее - общество) о взыскании 22 253 432 рублей 83 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.10.2011 по 31.03.2012 в сумме 21 971 166 рублей 12 копеек и пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка, начисленных за период с 20.06.2011 по 20.03.2012 в сумме 462 266 рублей 71 копейки (т. 1, л. д. 3).

Решением суда от 19.07.2013 (т. 1, л. д. 154) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу департамента взыскано 22 250 093 рублей 96 копеек, в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.03.2012 в размере 21 971 166 рублей 12 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.06.2011 по 20.03.2012 в сумме 458 927 рублей 24 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендных платежей за земельный участок. При этом, с учетом целевого назначения земельного участка, суд пришел к выводу о том, что размер арендной платы, дифференцированный законодателем в зависимости от сроков жилищного строительства, должен определяться, начиная с даты предоставления первоначального земельного участка (до раздела) и составлять 2,5 % и 5 % кадастровой стоимости по истечении двух и трех лет срока строительства соответственно.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что в спорный период общество уплачивало арендную плату в соответствии с постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 исходя из расчета 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (т.е. по ставке арендной платы для земельных участков, занятых жилым фондом). Об ошибочности применения данной ставки общество узнало из постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2013 по делу N А62-4676/2012. В связи с этим ссылается на отсутствие вины в неисполнении обязательств по договору. Отмечает, что в суде первой инстанции общество неоднократно ходатайствовало о снижении неустойки.

В отзыве департамент просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что спорный земельный участок образован в результате раздела на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому к нему применимы дифференцированные ставки арендной платы, начиная с даты предоставления земельного участка общества до его раздела.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. Департамент заявил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проводилось в отсутствие участников арбитражного процесса.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 25.04.2008 N 435/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (т. 1, л. д. 60), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на три года земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0000000:0161 площадью 131 338 кв. метров, расположенный в городе Смоленске, в микрорайоне Королевка, для жилищного строительства.

Приказом департамента от 27.10.2010 N 2185 произведен раздел данного земельного участка, в результате которого образованы земельный участок площадью 12 453 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0000000:545 и земельный участок площадью 118 684 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0000000:161 (т. 1, л. д. 66).

Между сторонами 28.12.2010 заключен договор N 1189/з аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:545 (т. 1, л. д. 68).

Впоследствии на основании приказа департамента от 05.04.2011 N 824 (т. 1, л. д. 9) произведен раздел земельного участка площадью 12 453 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0000000:545, в результате которого образованы следующие земельные участки: земельный участок площадью 6 391 кв. метр с кадастровым номером 67:27:0013306:123; земельный участок площадью 13 291 кв. метр с кадастровым номером 67:27:0013306:124; земельный участок площадью 2 258 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0013306:125, земельный участок площадью 3 957 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0013306:126 и земельный участок площадью 92 787 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0000000:618. Договор аренды земельного участка от 28.10.2010 N 1189/з расторгнут.

Между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 11.04.2011 N 1325/з аренды земельного участка (т. 1, л. д. 19) с кадастровым номером 67:27:0000000:618 площадью 92 787 кв. метров, для жилищного строительства сроком по 11.04.2014.

Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за период с 01.05.2011 по 31.12.2011 составляет 23 607 096 рублей 63 копеек. В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Наличие задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

На основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о прекращении действия договора.

Как следует из представленных в дело доказательств, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:618 площадью 92 787 кв. метров, предоставленный ответчику по договору аренды от 11.04.2011 N 1325/з первоначально входил в состав земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:0161 площадью 131 338 кв. метров, который был предварительно согласован для целей жилищного строительства в рамках договора аренды от 25.04.2008.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что отношения по правовому режиму использования земельного участка возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2008 году.

Ввиду изложенного, общество, как лицо, ранее использовавшее земельный участок площадью 131 338 кв. метров, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключило договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях - без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

При таких обстоятельствах, в отношении вышеуказанного земельного участка, после превышения срока строительства на два и три года размер арендной платы следует исчислять в соответствии с постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.

На основании изложенного, применение департаментом в расчете арендной платы повышающего коэффициента соответственно 2,5 % и 5% от кадастровой стоимости земельного участка по истечении соответствующих сроков строительства является правомерным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

Таким образом, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, за период с 25.04.2010 по 01.08.2011 года расчет арендной платы обосновано произведен с применением коэффициента в размере 2,5 % от кадастровой стоимости, а по прошествии трех лет, с 01.08.2011, расчет арендной платы подлежит начислению с применением коэффициента 5 % от кадастровой стоимости и составит, с учетом поступившей оплаты, 21 971 166 рублей 12 копеек.

Расчет арендной платы проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Возражений по существу расчета ответчиком не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.4 договора, согласно которому арендная плата вносится ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Установив, что в период просрочки ставка рефинансирования составляла 8,25 % годовых, эта же ставка, исходя из буквального толкования условий договора, действовала на дату вынесения решения, суд обоснованно рассчитал неустойку по ставке 8, 25 % годовых.

Расчет неустойки, определенный таким образом за период с 20.06.2011 по 20.03.2012 (на задолженность со 2 квартала 2011 года по 4 квартал 2012 года) составит 458 927 рублей 24 копеек. Расчет пени проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Контррасчета неустойки общество не представило.

Довод заявителя о несоразмерности взысканной неустойки последствиям неисполнения обязательства отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку она равна однократной ставке рефинансирования, т.е. соответствует минимальному размеру ответственности за неисполнение денежного обязательства, предусмотренного законодательством.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Снижение неустойки до однократной ставки рефинансирования возможно лишь в экстраординарных случаях.

Таким образом, поскольку установленная условиями договора неустойка является минимально возможной, довод общества об оставлении без внимания его ходатайства о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, не привел к принятию неправильного судебного акта.

Довод заявителя об отсутствии его вины в ненадлежащем исполнении обязательств со ссылкой на постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2013 по делу N А62-4676/2012, из которого оно узнало о необходимости применения повышенной ставки арендной платы, не заслуживает внимания.

В данном случае уровень арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлен на законодательном уровне. Нормы права не связывают возможность применения повышенных ставок с моментом принятия судебного акта о взыскании арендной платы по повышенным ставкам.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2013 по делу N А62-4842/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.В. Каструба О.Г. Тучкова