Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2013 г. N 18АП-9238/13

г. Челябинск

23 сентября 2013 г.

Дело N А34-6539/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сибирский газовик" на решение Арбитражного суда Курганской области от 10.07.2013 по делу N А34-6539/2012 (судья Останин Я.А.).

Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Сибирский газовик" (далее - ответчик, ЗАО "Сибирский газовик") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 4016-з от 14.09.2006 в размере 167042 руб. 61 коп., в том числе 164430 руб. арендной платы, 2612 руб. 61 коп. - неустойки (требования изложены с учетом увеличения истцом их размера, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 10.07.2013 (резолютивная часть объявлена 03.07.2013) исковые требования удовлетворены. С закрытого акционерного общества "Сибирский газовик" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области взысканы денежные средства в размере 167042 руб. 61 коп., из которых 164430 руб. - основной долг, 2612 руб. 61 коп. - договорная неустойка.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Сибирский газовик" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение норм материального права.

Полагает, что обязательства по внесению платы по договору аренды земельного участка прекращены с 22.11.2009 - момента осуществления государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном жилом доме. По мнению апеллянта, в силу статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), с этого момента у собственников помещений возникает право долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, а договор аренды прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, рассмотрев ее в отсутствие представителя.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лица, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства, 14.09.2006 между Департаментом и ЗАО "Сибирский газовик" был подписан договор аренды земельного участка N 4016-з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, местоположение участка: г. Курган, ул. 9 Мая, для размещения многоэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:03 03 07:0238, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 5900 кв.м. (л.д.6-10)

Срок аренды земельного участка устанавливается в три года со дня подписания акта приема-передачи (разделы 1, 2 договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена 29.11.2006, о чем имеется соответствующая отметка на договоре (л.д.10).

Передача земельного участка произведена по акту приема-передачи земельного участка от 14.09.2006 (л.д. 11).

Земельный участок с кадастровым номером 45:25:03 03 07:0238 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учёт в установленном порядке, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (л.д. 12-15). Разрешенным использованием земельного участка является размещение многоквартирного жилого дома.

Из представленных доказательств усматривается, что жилой дом на спорном участке возведен ответчиком двумя очередями. Первый этап строительства введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-103, постановлением Администрации города Кургана от 03.11.2009 N 10327 (л.д.135). Второй этап введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-17, постановлением Администрации города Кургана от 22.04.2010 (л.д. 137).

Ссылаясь на то, что ответчик договорные обязательства по своевременному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, в результате чего за период с 01.01.2010 по 21.04.2010 образовалась задолженность по уплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для вывода о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, поскольку после строительства первой очереди цель договора не была достигнута. Не установив доказательств формирования земельного участка, предназначенного для эксплуатации первой очереди жилого дома, суд удовлетворил заявленные истцом требования.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит сделанные судом выводы обоснованными.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора аренды от 14.09.2006 N 4016-з, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курганской области.

Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность прекращения обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на имущество, относящегося к разряду недвижимости.

Такой специальной нормой являются положения пункта 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В силу указанной нормы, с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, до момента формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, необходимых для использования и эксплуатации многоквартирных жилых домов право общей долевой собственности собственников помещений на расположенные под домами земельные участки, в силу положения части 5 статьи 16 Вводного закона, не возникает.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:03 03 07:0238 сформирован для размещения многоквартирного жилого дома. Как правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок, на котором расположена первая очередь строительства, сформирован не был, что исключает возникновение частной собственности в отношении этой части земельного участка и соответственно, прекращение договора аренды в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Названное свидетельствует о необоснованности довода ответчика об отсутствии у него обязанности по уплате арендной платы по договору в связи с введением в эксплуатацию первой очереди строительства жилого дома и осуществлением государственной регистрации права собственности на помещения в жилом доме.

Принимая во внимание, что цель договора аренды земельного участка после введения в эксплуатацию первой очереди строительства не достигнута, действуя разумно и добросовестно, как того требует гражданский оборот, ответчик должен был принять все необходимые меры для определения фактических границ земельного участка, необходимого для продолжения строительства второй очереди жилого дома. Однако, в градостроительный план земельного участка постановлением Администрацией города Кургана N 6064 от 24.06.2010 были внесены лишь изменения, касающиеся разрешенного использования земельного участка (размещение многоэтажного дома с магазином).

Судебной коллегией отмечается, что материалы дела не позволяют определить размер площади земельного участка необходимой для продолжения строительства второй очереди жилого дома. Имеющая в деле проектная документация на строительство многоэтажного жилого дома по ул. 9 Мая в г. Кургане (проект организации строительства) содержит сведения о размере здания в осях, общей площади квартир первого и второго этапа строительства, без указания их застроенной пощади (л.д. 152-157). Не имеется таких сведений и в разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию. Между тем, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса и распределения бремени доказывания по настоящему спору, доказательства размера земельного участка, необходимого для продолжения строительства, должны быть представлены именно арендатором.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 310, 615, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за ее несвоевременную уплату. Возражений по расчету исковых требований ЗАО "Сибирский газовик" не заявлено (пункт 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом названного, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат отнесению на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 10.07.2013 по делу N А34-6539/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сибирский газовик" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева