Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2013 г. N 09АП-26163/13

город Москва

11 сентября 2013 г.

Дело N А40-96380/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 11.09.2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей: Панкратовой Н.И., Красновой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ОАО "РСК Росстанкоинструмент" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "05" июня 2013 г., принятое судьей Е.Н. Яниной, по делу N А40-96380/12 по иску ГК "Ростехнологии" к ОАО "РСК Росстанкоинструмент", третьи лица - Управление Росреестра по Москве, Департамент культурного наследия г.Москвы, о расторжении договора аренды, передаче в аренду недвижимого имущества, об обязании освободить нежилые помещения

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Громак С.Ю. по доверенности от 20.02.2013; Паршин А.А. по доверенности от 20.02.2013 от ответчика: Ковалев С.Н. по доверенности от 28.06.2013;

от третьего лица: от - не явился, извещен

от Управления Росреестра по Москве - не явился, извещен

от Департамента культурного наследия г.Москвы - не явился, извещен

Государственная корпорация по содействию разработке, производству и экспорту высокотехнологичной промышленной продукции "Ростехнологии" обратилась в суд с требованиями к Открытому акционерному обществу "Российская станкоинструментальная компания "Росстанкоинструмент" о расторжении договора о передаче в аренду федерального недвижимого имущества N 01-8/138 от 29.12.2004., зарегистрированного за N 77-77-13/001/2005-045 от 15.02.2005., в редакции Дополнительных соглашений N Р6432304-841999 от 30.04.2008. и N 6432303-W955316 от 15.12.2009., об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 5 729,4 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Тверская д.20, стр.1 (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений основания иска).

Определением суда от 19.07.2012 г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент культурного наследия г.Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.06.2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение суда мотивировано тем, что существенное нарушение ответчиком условий договора подтверждается материалами дела, исковые требования подлежат удовлетворению на основании ст.ст.309,310,615, 450, 619 Гражданского кодекса РФ.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт в части расторжения договора просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения по основаниям, изложенным в письменных пояснениях на апелляционную жалобу. Третьи лица в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 29.12.2004 г. между ФГУЭП "ЭКСПР" Минимущества России (арендодатель), ОАО "Российская станкоинструментальная компания "Росстанкоинструмент" (арендатор) с согласия Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (агентство) заключен договор о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения N 01-8/138, в соответствии с которым, арендодатель с согласия агентства передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложении N 1 к договору, расположенные в здании по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 20/1, стр. 1.

Площадь передаваемых в аренду помещений 6183,6 кв.м. Помещения могут быть использованы арендатором в целях, не противоречащих законодательству РФ (п. 1.1. договора). Срок договора с момента его государственной регистрации государственной регистрации и действует до 01.01.2017 г. (п. 2.1. договора). Регистрация договора произведена 15.02.2005 г. N 77-77-13/001/2005-045.

Согласно п. 3.2. договора на арендатора возлагаются обязанности не производить перепланировок арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя и агентства (п. 3.2.7); произвести за своей счет капитальный ремонт нежилых помещений, указанных в п.1.1. договора, в соответствии с проектно-сметной документацией, оформленной в установленном порядке, утвержденной арендодателем и согласованной с агентством.

В случае необходимости согласования работ по проведению капитального ремонта с третьими лицами, капитальный ремонт может быть начат только после необходимых согласований. О необходимости согласования арендатор незамедлительно уведомляет арендодателя и агентство, срок начала проведения капитального ремонта начинает течь с момента получения таких согласований (п. 3.2.16); после окончания капитального ремонта нежилых помещений, указанных в п. 1.1. настоящего договора, совместно с арендодателем принять в установленном порядке от подрядной организации выполненные работы по акту сдачи-приемки (п. 3.2.18).

Статьей 7 договора, стороны предусмотрели порядок изменения, досрочного прекращения и расторжения договора и его заключения на новый срок. В силу п. 7.1. договора, изменение условий настоящего договора и его досрочное расторжение допускаются по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Согласно п. 7.2 договора, настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.

В соответствии с п. 7.3 договора, настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя или агентства в случае, если арендатор существенно ухудшает арендуемое имущество, а также нарушает условия договора в части согласования перепланировок и переустройства помещений.

Нежилые помещения, переданные Ответчику в аренду в Здании, были перечислены в Приложении N 1 к Договору аренды (Ведомость о составе, характеристиках и стоимости нежилых помещений, передаваемых в аренду).

30 апреля 2008 года к Договору аренды было подписано дополнительное соглашение N Р6432304-841999, в соответствии с п. 1 которого ФГУП "Рособоронэкспорт" принял на себя права и обязанности Арендодателя по Договору аренды на основании Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 07.02.2007 N 298-р и акта приема-передачи от 31.07.2007 N 00000446.

15 декабря 2009 года к Договору аренды было подписано дополнительное соглашение N 6432303-955316, в соответствии с которым в преамбуле договора был заменен Арендодатель на "Федеральное государственное унитарное предприятие Рособоронэкспорт"", площадь арендуемых Нежилых помещений уменьшена и составила 5729,4 кв.м. Между сторонами Договора аренды был составлен Акт приема-передачи от 15 декабря 2009 года о возврате части нежилых помещений.

23 декабря 2010 года на основании распоряжении Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 2493-р во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 21.11.2008 N 873 Здание было передано Государственной корпорации "Ростехнологии" в качестве имущественного взноса Российской Федерации. 10 февраля 2011 года был составлен Акт приема-передачи.

25 марта 2011 года право собственности на Здание было зарегистрировано за истцом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 марта 2011 года 77-АН 191918, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации за N 77-77-12/010/2011-345.

В соответствии со ст.ст. 608, 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Согласно справки N 1958/10 ТБТИ об идентификации адреса объекта, здание по адресу ул. Тверская, д. 20/1 стр. 1 и нежилое здание по адресу: Тверская ул., д. 20, стр.1 являются одним и тем же объектом, официальный адрес объекта: Тверская ул., 20, стр. 1, зарегистрирован в адресном реестре 24.06.2005 г. регистрационный N 1011352.

Из материалов дела также следует,, что объект, расположенный по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 20, стр. 1 по состоянию на 01.05.2012 г. отнесено к объектам культурного наследия регионального значения "Дом Московского гражданского губернатора, 1770-е гг., 1930-е гг." на основании постановления Правительства Москвы от 11.11.1997 г. N 787 и п. 3 ст. 64 ФЗ от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ( письмо Мосгорнаследия от 02.05.2012 г. N 16-02-3631/7-(8)-1).

Указанный объект расположен в границах территории объединенной охранной зоны памятников истории и культуры N 40, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 г. N 881. Вся деятельность, связанная с охраной, сохранением и использованием данного объекта, должна быть согласована с Департаментом культурного наследия города Москвы в установленном порядке.

По результатам технической инвентаризации Здания Центральным ТБТИ г. Москвы (включая сравнительный анализ новой технической документации Центрального ТБТИ г. Москвы от 2012 г. и ранее выполненной от 2005 г.), а также результаты технического обследования объекта "Инжиниринговой компанией "2К" по заданию истца, было выявлено, что в период действия Договора аренды арендатором выполнены многочисленные перепланировки, переоборудование нежилых помещений, осуществлено самовольное возведение антресольных помещений, расположенных над вторым этажом в габаритах помещений N 25а и N 25, и пристройки без согласования с собственником Здания и уполномоченными государственными органами.

Не было произведено согласование переоборудование и перепланировки с городским органом по охране объектов культурного наследия в нарушение требований ч. 1 и ч. 7 статьи 45 Федерального закона N 73-ФЗ от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", т.к. здание является памятником регионального значения.

Арендатор пользуется арендуемыми помещениями с многократным и существенным изменением их функционального назначения без согласования с собственником Здания и уполномоченными государственными органами.

Техническое состояние Здания значительно ухудшено, и эксплуатация части здания в ее нынешнем состоянии невозможна в результате осуществленных в период действия Договора аренды самовольных перепланировок, переоборудования, невольного возведения антресольных помещений и пристройки.

Внутренний облик и внутренняя планировка Здания-памятника в значительной степени утрачены в результате осуществленных в период действия договора аренды самовольных перепланировок, переоборудования, самовольного "введения антресольных помещений и пристройки, что является существенным ухудшением арендуемого ответчиком имущества.

В обоснование своих требований, истец ссылается на то, что общая площадь переданных в аренду нежилых помещений в здании составляет 15 729,4 кв.м., в связи с возникновением права собственности на здание, Государственная корпорация подала заявление в Центральное ТБТИ г. Москвы на проведение технической инвентаризации объекта.

16 января 2012 года такая инвентаризация Центральным ТБТИ г. Москвы была проведена, а 06 марта 2012 года Государственной корпорации выдана техническая документация на Здание (технический паспорт, экспликация, поэтажные планы БТИ). ГУП МосгорБТИ в ходе инвентаризации были выявлены многочисленные несогласованные переоборудования, перепланировки, самовольное возведение антресольных помещений и пристройки, что было отражено в экспликации и поэтажных планах, полученных Государственной корпорацией.

В связи с данным обстоятельством Государственная корпорация обратилась в специализированную экспертную организацию "Инжиниринговая компания "2К" и заказала проведение технического обследования части Здания, переданной в аренду, с целью оценки технического состояния объекта, соответствия объекта действующим нормам и возможности его дальнейшей эксплуатации. Как указывает истец,

Поскольку ответчиком оспаривались предоставленные истцом доказательства, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 07.11.2012 г. с учетом определения от 18.03.2013 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая и историко-культурная экспертиза в отношении спорного объекта.

Согласно выводам судебно-технической и историко-культурной экспертизы, проведенной в рамках рассматриваемого спора Некоммерческим партнерством "Федерация Судебных Экспертов" автономная некоммерческая организация "Центр Судебных Экспертиз" предоставлено заключение от 29.03.2013 г., из которого следует, что в результате проведенных арендатором перепланировок в перечисленных помещениях (стр. 21-44 экспертного заключения табл. общая площадь помещений уменьшилась с 5 510,7 кв.м. до 5 466,5 кв.м.

Всего перепланировке подверглось 1 919,9 кв.м., 35 помещений изменили свое назначение (ответ на 1 и 2 вопросы). Часть работ по перепланировке арендуемых помещений привели к существенному ухудшению арендуемого имущества, а именно к ухудшению прочностных характеристик несущих стен.

Демонтаж старых и возведение новых не несущих перегородок, а также переоборудование помещений отрицательного влияния на арендуемое имущество и здание в целом не оказали (ответ на 3 вопрос).

Выявленные перепланировки арендуемых помещений, связанные с частичным демонтажем исторических несущих стен и возведением антресольного этажа, привели к существенному ухудшению здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 20 стр. 1, как объекта культурного наследия, так как указанные работы ухудшили общее состояние здания-памятника, а также исказили объемно-пространственную и архитектурную композицию внутренних интерьеров памятника.

Демонтаж старых и возведение новых, не несущих временных перегородок, отрицательного влияния на арендуемое имущество и здание, в целом, не оказали (ответ на вопрос N 4).

В соответствие со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из материалов дела следует, что 04 мая 2012 года, истцом за N РТ6500-4966 было направлено ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств и предложение о расторжении договора аренды. В ответ на данное предупреждение, письмом от 05.06.2012 г. исх. N 01-07-77 ответчик указал на невозможность устранения недостатков и согласования перепланировок в срок до 01 августа 2012 года ввиду отсутствия на данный момент необходимых финансовых средств, и предложил устранить выявленные недостатки и согласовать перепланировки к декабрю 2012 года.

Судом установлено, что ответчик не исполнил свое обязательство по устранению нарушений, что подтверждается документами натурного осмотра здания в рамках судебной экспертизы (январь 2013 года). Ответчик не приступил к исправлению нарушений (восстановление нарушенных несущих стен, демонтаж антресольного этажа, получение согласия арендодателя на перепланировки, получение согласия Мосгорнаследия на перепланировки, разработка проектной документации и согласование ее с уполномоченными государственными органами и.т.д.), тем самым ответчиком не предпринято никаких мер по устранению выявленных нарушений.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в связи с чем, доводы суда первой инстанции об обоснованности исковых требований истца являются состоятельными, основанными на представленных в материалы дела доказательствах.

Доводы апелляционной жалобы ответчика относительно не возмещения его затрат на проведенный им капитальный ремонт не являются основанием для изменения решения суда, поскольку указанный вопрос может быть решен ответчиком в самостоятельном правовом порядке.

Доводы апелляционной жалобы в отношении его несогласия с отдельными выводами экспертного заключения имеют несущественный характер и не влияют в целом на доказательственное значение указанного документа.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение изменению не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на ответчика.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "05" июня 2013 г. по делу N А40-96380/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Н.И. Панкратова С.В. Краснова