Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2013 г. N 17АП-9383/13

г. Пермь

24 сентября 2013 г.

Дело N А60-10751/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 сентября 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Борзенковой И.В., Полевщиковой И.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пьянковой Е.Л.

при участии:

от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 1026605252178, ИНН 6608004472) - не явились;

от ответчика индивидуального предпринимателя Агабабяна Эдика Оганесовича (ОГРНИП 305667001300138, ИНН 666400647493)- Агабабян Г.Э., паспорт, доверенность от 14.06.2013 серия 66 АА N 1509827;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика индивидуального предпринимателя Агабабяна Эдика Оганесовича

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 17 июня 2013 года

по делу N А60-10751/2013,

принятое судьей Тороповой М.В.,

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом

к индивидуальному предпринимателю Агабабяну Эдику Оганесовичу

о взыскании 908 021 руб. 92 коп., расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Агабабяну Эдику Оганесовичу (далее - ответчик) о взыскании 908 021 руб. 92 коп., в том числе задолженности по арендной плате в рамках договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" N 49000401 от 08.06.2012 г. в сумме 566899 руб. 23 коп., неустойки, начисленной на основании п. 5.3. договора за период с 18.06.2012 г. по 18.03.2013 в сумме 351 122 руб. 69 коп., а также о расторжении договора аренды N 49000401 от 08.06.2012 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещение, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Максима Горького, д. 33-4, литер Б.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.06.2013 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что в судебном заседании представитель ответчика заявлял суду о соглашении между истцом и ответчиком о зачете в счет арендной платы расходов на оборудование отдельного входа в арендуемое нежилое помещение, создание "входной группы", ремонт конторского помещения.

Согласно утвержденной сметы, стоимость устройства входной группы составила всего 407 991 рубль 89 копеек.

Согласно утвержденной сметы стоимость ремонта конторского помещения составила всего 464 950 рублей.

По мнению ответчика, судом первой инстанции указанные доказательства необоснованно не были приняты во внимание при принятии решения.

Представитель ответчика пояснял в судебном заседании, что всего расходы, подлежавшие зачету в счет арендной платы составили 872 941 руб. 89 коп. и превышают размер заявленной ко взысканию задолженности по арендной плате.

Ответчик считает, что суд первой инстанции пришел к неправильному, не соответствующему обстоятельствам дела выводу о том, что доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме либо на сумму большую, чем подтверждается материалами дела, суду не представлено, необоснованно не придав значения указанным доказательствам.

Ответчик полагает, что при указанных обстоятельствах в иске следовало отказать в полном объеме, поскольку задолженность по арендной плате отсутствовала, начисление пени необоснованно. Ответчик считает, что суд первой инстанции пришел к неправильному, не соответствующему обстоятельствам дела выводу о том, что на сумму задолженности, которая равна нулю, подлежат уплате пени, а договор подлежит расторжению.

Учитывая, что представитель ответчика устно заявил ходатайство о принятии документов, подтверждающих факт наличия соглашения о зачете названных расходов в счет арендной платы, требование истца о выселении ответчика из спорного помещение не подлежало удовлетворению как необоснованное.

Взыскание государственной пошлины ответчик также считает необоснованным, поскольку иск не подлежал удовлетворению в полном объеме.

Ответчик, просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение арбитражного суда Свердловской области Свердловской области от 17.06.2013 отменить полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

К апелляционной жалобе ответчиком приложены дополнительные доказательства.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

От истца, ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 08.06.2012 по итогам аукциона между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" N 49000401 (далее - договор).

Во исполнение условий договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Максима Горького, д. 33-а, нежилое помещение литер Б, цокольный этаж - помещения N 1-7, общей площадью 75,10 кв.м., из них 75,10 кв.м. - полуподвал, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения (л.д. 27).

Согласно п. 4.1 договора в соответствии с протоколом аукциона от 28.05.2012 N 3 размер арендной платы за объект составляет 65 313 руб. 30 коп. в месяц, без учета НДС.

Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.4 договора).

Основанием для обращения истца в суд послужило отсутствие полной оплаты за пользование вышеуказанным имуществом за период с июня 2012 года по март 2013 года в сумме 556 899 руб. 23 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, правильности произведенного расчета размера пени.

Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 ГК РФ).

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты долга в сумме 556 899 руб. 23 коп., суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании основного долга.

При этом отклоняются доводы ответчика о том, что расходы, подлежавшие зачету в счет арендной платы составили 872 941 руб. 89 коп. и превышают размер заявленной к взысканию задолженности по арендной плате.

На основании пункта 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, пункт 3 статьи 623 ГК РФ допускает возможность такого возмещения только при наличии согласия арендодателя на проведение соответствующих улучшений имущества.

В подтверждение факта несения расходов ответчиком представлены копии: проекта входной группы, акта обследования здания и арендуемых помещений от 25.09.2012, сметы устройства входной группы, копия сметы ремонта конторского помещения, копия выписки из технического паспорта на нежилое помещение от 11.12.2012 заказ N 1173467.

Указанные документы не подтверждают несение в заявленной ответчиком сумме расходов на устройство входной группы и ремонт конторского помещения, поскольку не представлены первичные финансовые документы, подтверждающие понесенные затраты.

Пункт 3.2.7 договора предусматривает письменное согласование с арендодателем проведения за счет арендатора капитального ремонта, перепланировки, переустройства объекта аренды.

Между тем ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат доказательств согласования с арендодателем (истцом) проведения ответчиком ремонта или неотделимых улучшений объекта аренды.

Более того, письмом N -2.09.2-17/11328 истец уведомлял ответчика о необходимости прекращения проведения ремонтных работ и об отказе в согласовании капитального ремонта.

Более того, исходя из буквального толкования положений п. 4.3 договора следует, что изменение технических характеристик объекта является основанием для оформления дополнительного соглашения и не может служить основанием для перерасчета арендной платы в сторону ее уменьшения.

Таким образом, расходы ответчика в сумме 872 941 руб. 89 коп не подлежат зачету в счет арендной платы.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Договором предусмотрено условие о пени в случае просрочки оплаты в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

Истцом представлен расчет пени в сумме 351 122 руб. 69 коп. за период с 18.06.2012 по 18.03.2013

Расчет пени, произведенный истцом, проверен судами двух инстанций, является правильным, ответчиком не оспорен.

В отношении выводов суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора и выселении ответчика из занимаемого помещения апелляционный суд отмечает следующее.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с п. 7.3. договора аренды, по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно прекращен в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт обращения истца к ответчику с требованием устранить нарушение обязательства, послужившее основанием для обращения с настоящим требованием в суд, подтверждается Факт обращения истца к ответчику с требованием устранить нарушение обязательства, послужившее основанием для обращения с настоящим требованием в суд, подтверждается уведомлениями N 02.15-12/13391 от 27.11.2012, N 02.09.2-17/692 от 28.01.2013 (л.д. 21 - 25).

Поскольку факт не внесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа полностью подтверждаются материалами дела, требование о погашении задолженности по арендной плате ответчиком не исполнено, ответ на предложение расторгнуть договор и передать имущество по акту приема-передачи в адрес истца ответчик не направил, арендуемое имущество истцу в установленном законом и договором порядке не возвратил (доказательств обратного в материалы дела не представлено), требования истца о расторжении договора и выселении ответчика из нежилых помещений, правомерно удовлетворены судом на основании.

Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными, в связи с чем подлежат отклонению.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 июня 2013 года по делу N А60-10751/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

И.В.Борзенкова С.Н.Полевщикова