Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2013 г. N 10АП-7290/13

г. Москва

24 сентября 2013 г.

Дело N А41-14742/13

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года.

Постановлен24 сентября 2013 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей Боровиковой С.В., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркиной А.П.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Стройдальсвязь" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2013 г. по делу N А41-14742/13, принятое судьёй Фаньян Ю.А., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области к ООО Фирма "Стройдальсвязь" о взыскании неустойки в сумме 305702,88 руб, расторжении договора и обязании освободить помещения,

при участии в заседании: лиц согласно протоколу судебного заседания от 17 сентября 2013 года,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Стройдальсвязь" о расторжении договора N 4181 от 18.02.2011 г., обязании ответчика возвратить в освобожденном виде нежилое помещение муниципальной собственности по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 12, пом. 004 (цокольный этаж), общей площадью 196, 5 кв. м., а также о взыскании с ответчика неустойки в размере 305702,88 руб.

Решением от 08 июля 2013 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований истца.

По мнению ответчика, суд первой инстанции не полностью выяснил ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, а именно в силу требований части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Процедура расторжения договора аренды состоит из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обстоятельства в разумный срок, предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения) и требования о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Истцом была направлена претензия N 2309 от 27.11.2012 г. с предложением о прекращении использования арендованного помещения с указанием срока 10 дней на освобождение помещения от субарендатора, в то время как п. 2.ст. 452 ГК РФ предусматривает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Требования о прекращение использования арендованного помещения в тридцатидневный срок истцом направлено не было. Следовательно, претензионный порядок не был соблюден.

Договором аренды N 4181 от 18.02.2011 г. не предусмотрен срок для расторжения договора, истец по истечение 30 дней после вручения претензии не обратился к ответчику с требованием о расторжение договора аренды, следовательно в соответствии с разъяснением, данным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или в установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом не представлен ответ ООО "фирма "Стройдальсвязь" на требование о расторжение договора аренды, т.к. требование истцом не предъявлялось.

Поскольку одной стороной договора является КУИ администрации г.о.Химки, а другой стороной ООО "фирма "Стройдальсвязь", последний является ответчиком по делу и в отношении него истец обязан доказать соблюдение досудебной процедуры расторжения договора. Однако этого сделано не было, в связи, с чем требование о расторжении договора аренды должно быть оставлено без рассмотрения.

Согласно части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 Кодекса вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными.

Суд установил, что 18 февраля 2011 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор N 4181 на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г.о. Химки, согласно которому арендодатель обязался сдать, а арендатор - принять во временное пользование нежилое помещение общей площадью 196,5 кв.м. (цокольный этаж), расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 12, пом. 004, условный номер объекта 50-50-10/069/2009-252, для целевого использования под офис, сроком на 5 лет с момента государственной регистрации.

Данное имущество принадлежит на праве собственности г.о. Химки, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-НД N 556004 от 16.12.2009 г. (л. д. 24)

По акту приема-передачи от 18.02.2011 г. истец передал ответчику предусмотренное договором имущество.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.11 г.

В соответствии с п. 2.3. договора арендатор не вправе без разрешения арендодателя сдавать в субаренду арендованное нежилое помещение (здание, сооружение) или его часть.

Письмом N 150 от 25.10.2011 г. ответчик обратился к истцу с просьбой дать разрешение на сдачу в субаренду части арендуемого имущества площадью 19,7 кв.м. (л.д. 44).

Как следует из материалов дела, ответчику было предоставлено разрешение на сдачу части нежилого помещения (здания, сооружения) в субаренду площадью 19, 65 кв.м. сроком с 01.11.2011 г. по 30.09.2012 г.

По договору субаренды нежилого помещения N 1 от 05.04.2012 г. ответчик (арендатор) передал ИП Парутенко С.С. (субарендатор) в субаренду нежилое меблированное помещение для использования под офис, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 12, площадью 19,65 кв.м.

Согласно п. 1.2. договора субаренды настоящий договор действует с даты сдачи-приемки помещения по акту, причем указанная дата является датой вступления договора в силу и действует до истечения срока, указанного в разрешении на сдачу части нежилого помещения в субаренду.

Как следует из материалов дела, ответчик по истечении срока действия разрешения на сдачу арендованного имущества в субаренду продолжил сдавать спорное помещение в субаренду, что подтверждается актом проверки нежилого помещения в составе представителей истца и ответчика от 22.11.2012 г. (л. д. 9), а также следует из письма ООО "Стройдальсвязь" (том 1 л. д. 45).

Претензией N 2309 от 27.11.2012 г. истец просил ответчика в течение 10 дней прекратить использование помещения субарендатором, выплатить неустойку за нарушение п. 2.3. договора аренды, а также предложил расторгнуть спорный договор и возвратить имущество истцу (том 1 л. д. 10).

Однако ответчик продолжил сдавать спорное помещение в субаренду без согласия арендодателя, что следует из акта проверки помещения от 19.03.13 г. (том 1 л. д. 12), неустойку не выплатили, имущество истцу не возвратил.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 5.3. договора по требованию арендодателя договор аренды расторгается досрочно в судебном порядке или по соглашению сторон, в том числе, когда арендатор без разрешения арендодателя сдает нежилое помещение (здание, сооружение) или его часть в субаренду, а также совершает иные действия, предусмотренные п. 2.3. настоящего договора.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что ответчик сдавал в субаренду арендованное имущество в отсутствии соответствующего разрешения арендодателя, истцом соблюден порядок одностороннего расторжения договора. Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении спорного договора аренды на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая изложенное, поскольку договор аренды расторгнут, ответчиком в материалы дела не представлено доказательств освобождения спорного имущества и его возврата истцу, требования истца об обязании ответчика возвратить в освобожденном виде арендованное имущество также правомерно удовлетворены судом первой инстанции на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец также просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение п. 2.3. договора аренды в размере 305702,88 руб.

В соответствии с п. 4.2. договора аренды, если после прекращения договора аренды, арендатор не возвратил нежилое помещение (здание, сооружение) по акту приема-передачи либо возвратил его несвоевременно, арендатор оплачивает арендную плату за все время просрочки, а также выплачивает неустойку в размере 1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Проверив представленный истцом расчет суммы неустойки, суд апелляционной инстанции находит его обоснованным и математически правильным, ответчик при этом доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представил.

Учитывая, что ответчиком не представлены доказательства своевременного возврата истцу переданного по договору аренды имущества, данное требование истца также следует признать законным и подлежащим удовлетворению.

Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора N 4181 от 18.02.2011 г., обязании ответчика возвратить в освобожденном виде нежилое помещение муниципальной собственности по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 12, пом. 004 (цокольный этаж), общей площадью 196, 5 кв. м., а также о взыскании с ответчика неустойки в размере 305702,88 руб.

Доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08 июля 2013 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-14742/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Д.Д. Александров

Судьи

С.В. Боровикова Н.В. Диаковская