Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2013 г. N 15АП-13697/13

город Ростов-на-Дону

25 сентября 2013 г.

дело N А32-20987/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен (уведомление N 50557)

от ответчика: не явился, извещен (уведомления N 50559, N 50560),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южная строительная коммуникационная компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2013 по делу N А32-20987/2012

по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 1022300518118)

к обществу с ограниченной ответственностью "Южная строительная коммуникационная компания" (ИНН 2312014637, ОГРН 1022301969062)

о взыскании задолженности по арендной плате,

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Южная строительная коммуникационная компания" (далее - общество) о взыскании 6 147 128 руб. задолженности по договору аренды N 3700003549 от 11.03.2009 и 313 336 руб. пени.

Решением суда от 12.07.2013 с общества в пользу управления присуждено ко взысканию 4 305 785,37 руб. задолженности по арендной плате и 229 565,83 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить, уменьшив сумму присужденной ко взысканию задолженности до 2 521 165 руб. 79 коп. и сумму пени до 60681 руб. 65 коп.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что земельный участок, являющийся предметом спора, был образован в 2010 году из участка с кадастровым номером 23:37:0101054:99, который был предоставлен в 2009 году по результатам торгов. При формировании участка для торгов администрацией города-курорта Анапа была допущена неточность в указании вида разрешенного использования участка: "под многофункциональную комплексную застройку", хотя исходя из процедуры предоставления участка - через торги, а также из текста протокола N 136 от 26.01.2009 г., являющегося приложением к договору аренды, усматривается, что участок предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Кроме того, протоколом согласован срок строительства до 01.01.2015. Фактически участок также используется под строительство многоэтажных жилых домов, что подтверждается имеющимися в деле копиями разрешений на строительство. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, при расчете арендной платы суд неправомерно применил ставку арендной платы в размере 1,5 %, установленную для прочих участков, поскольку с учетом фактического назначения земельного участка для жилищного строительства при расчете арендных платежей применению подлежала ставка арендной платы 0,07 %, установленная для земельных участков жилого фонда Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2011 г. N 138 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа". На основании ставки арендной платы 0,07 % ответчиком произведен контррасчет задолженности по арендной плате на сумму 2 521 165 руб. 79 коп. и пени в размере 60681 руб. 65 коп.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает ее не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды N 3700003549 от 11.03.2009 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101054:99, площадью 265265 кв.м., расположенного по адресу Краснодарский край, г. Анапа, ул. Ленина/Таманская, 150/101, предназначенного для многофункциональной комплексной застройки, на срок до 11.03.2034.

В соответствии с пунктом 2.2 договора ставка арендной платы в год определена в размере 22,64 х 1,43 руб./кв.м., за исключением первого года аренды земельного участка.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что общая сумма арендной платы за первый год аренды земельного участка определена в размере начальной цепы, определенной и соответствии с отчетом N 015/01/2009 "Об определении рыночной стоимости права заключения договора аренды" от 20.01.2009 г., составляет 140 000 000 рублей. Общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок, кроме первого года аренды, составляет 8 588 007,43 руб.

Согласно пункту 2.4 договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться арендодателем самостоятельно в связи с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ, Краснодарского края и города-курорта Анапа, либо в связи с изменением арендатором цели использования земельного участка, указанной в п. 1.1. договора. Изменение ставок арендной платы изводится решением компетентного органа государственной власти или местного самоуправления. С момента публикации в средствах массовой информации измененных ставок арендной платы договор считается соответственно измененным в части размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 договора без выставления счетов арендодателем.

Во исполнение обязательств по договору аренды арендодатель по акту приема-передачи от 11.03.2009 передал арендатору земельный участок, являющийся предметом договора аренды N 3700003549 от 11.03.2009.

Постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа N 452 от 23.03.2010 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101054:99, площадью 265265 кв.м., расположенный по адресу Краснодарский край, г. Анапа, ул. Ленина/Таманская, 150/101, с видом разрешенного использования - многофункциональная комплексная застройка разделен путем образования земельных участков N1 площадью 10000 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0101054:102, расположенный по адресу: г.Анапа, ул. Таманская, 101, N2 площадью 50001 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0101054:103, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, 121, N 3 площадью 205263 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0101054:104, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Крылова, 13. Кроме того, названным постановлением установлен вид разрешенного использования образованных земельных участков - многофункциональная комплексная застройка.

На основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа N 452 от 23.03.2010 сторонами заключено соглашение от 13.04.2010 к договору аренды N 3700003549 от 11.03.2009, в соответствии с которым стороны определили, что предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0101054:104, площадью 205263 кв.м., предназначенный для многофункциональной комплексной застройки.

Кроме того, соглашением от 13.04.2010 сторонами внесены изменения в пункты 2.1, 2.2 и 2.3 договора аренды, в соответствии с которыми индекс экономико-планировочной зоны установлен соответствующим второй зоне, ставка арендной платы в год - 22,64 х 1,43 кв.м., общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок - 6 645 430 руб. 60 коп.

Указанные выше основной договор аренды и соглашение об изменении предмета договора зарегистрированы в органе Росреестра, что подтверждается соответствующими отметками о регистрации.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы за 3 и 4 кварталы 2011 года, 1 квартал 2012 года, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Фактически управлением заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком кадастровым номером 23:37:0101054:104.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Статья 424 Гражданского кодекса предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Как правильно установил суд первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101054:104 находится в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП о правах на указанный земельный участок.

С 01.04.2011 на территории Краснодарского края вступило в действие постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", которым установлена новая формула определения размера арендной платы, учитывающая кадастровую стоимость участка (АП = Кс x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс -кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы,%).

Согласно пункту 3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 установлен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.

В пункте 2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано не позднее 01 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 Совет муниципального образования город-курорт Анапа принял решение N 138 от 28.04.2011 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа", которым установлена аналогичная формула расчета арендной платы, учитывающая кадастровую стоимость участка (АП = Кс x С).

Указанный муниципальный правовой акт вступил в силу с 01.07.2011.

Пунктом 4 решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 138 от 28.04.2011 также предусмотрен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение годовой арендной платы по договорам аренды, заключенным до вступления в законную силу настоящего решения (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30-ти процентов на очередной год.

Как следует из материалов дела, при расчете задолженности Управлением была применена формула, установленная постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 138 от 28.04.2011, согласно которой размер годовой арендной платы определяется произведением кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы (АП = Кс x С).

При этом, в расчете истца использованы следующие значения элементов формулы расчета:

Кс - кадастровая стоимость земельного участка - 10 195 768 314,99 руб., определенная с учетом удельных показателей кадастровой стоимости земель, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 58 от 05.02.2010;

С - ставка арендной платы - 1,5%.

Во избежание значительного увеличения размера арендной платы, учитывая положения пункта 3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и пункта 4 решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 138 от 28.04.2011 об установлении переходного периода, связанного с введением новой методики расчета арендной платы, управление произвело расчет арендной платы посредством увеличения на 30% арендной платы, рассчитанной по методике, установленной ранее решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 02.02.2007 N 462 и согласованной сторонами в пунктах 2.1, 2.2 договора аренды от 11.03.2009 (в ред. дополнительного соглашения от 13.04.2010).

В соответствии с приведенными нормами права расчет годового размера арендной платы в год применительно к периоду с 01.07.2011 по 31.12.2011 составил 8 639 059,88 руб. Следовательно, за период с 01.07.2011 по 31.12.2011 задолженность составила 4 355 032,92 руб. (в квартал - 2 177 516,46 руб.).

Вместе с тем, как установлено судом и не оспорено истцом, расчет арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.03.2012 произведен управлением без учета изменения кадастровой стоимости земельного участка.

В 2011 году на территории Краснодарского края были проведены работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, результаты которых утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011, вступившим в силу с 01.01.2012.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 1561 от 27.12.2011 было отменено постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 58 от 05.02.2010, утвердившее прежние результаты кадастровой оценки земель, в связи с чем, ранее утвержденная кадастровая стоимость земельного участка 23:37:0101054:104 является неактуальной.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011 были утверждены Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов в составе видов разрешенного использования земель населенных пунктов Краснодарского края, позволяющие заинтересованным лицам (налогоплательщикам, арендаторам) самостоятельно определять кадастровую стоимость земельного участка, не вошедшего в перечень объектов недвижимости (земельных участков) для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Принимая во внимание указанные показатели, кадастровая стоимость спорного земельного участка составила 6 832 283 639,13 руб. (согласно приложению N 2 удельный показатель для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажной жилой застройки - 33 285,51 руб. для соответствующего кадастрового квартала).

При этом согласно пункту 2.5 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (далее - методические указания) кадастровая стоимость земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня объектов недвижимости (земельных участков) для целей проведения государственной кадастровой оценки и не попавших в указанный перечень, определяется после утверждения результатов последней государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов согласно пунктам 2.1.1 - 2.1.16 настоящих Методических указаний в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или выявления ранее учтенных соответствующих земельных участков. В случаях, определенных настоящим пунктом, кадастровая стоимость земельного участка определяется на дату определения кадастровой стоимости земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки земель.

Аналогичный порядок применительно к дате определения кадастровой стоимости земельных участков следует из буквального толкования пункта 2.4 методических указаний.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно указал, что с 01.01.2012 стороны должны руководствоваться новым показателем кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101054:104 в размере 6 832 283 639,13 руб.

Однако применительно к периоду взыскания - 1 квартал 2012 года - изменение кадастровой стоимости земельного участка не приводит к изменению арендной платы, поскольку текущий год оплаты в смысле п. 4 решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 138 от 28.04.2011, п. 3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N50 истекает только 01.07.2012.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что за период 3, 4 кварталы 2011 года, 1 квартал 2012 года подлежит уплате в качестве арендной платы денежная сумма в размере 6 508 880,72 руб. (2 177 516,46 руб. + 2 177 516,46 руб. + 2 153 847,47 руб.).

Принимая во внимание, что по состоянию на 11.07.2011 задолженность общества составляла 11 037 723,21 руб., учитывая погашение долга в размере 9 758 770,09 руб., 337 313,41 руб., 967 218,6 руб. с учетом назначения платежа согласно платежному поручению от 04.08.2011 N 179, переплата по состоянию на 05.08.2011 составила 25 578,89 руб., а долг по состоянию на 10.01.2012 (дата начисления задолженности за 1 квартал 2012 года) - 4 305 785,37 руб.

При этом суд учел, что сумма первоначального платежа в размере 140 000 000 руб. покрыла задолженность за первый год использования земельного участка (с 11.03.2009 по 12.03.2010).

Как следует из материалов дела, общество в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции арифметическую и методологическую правильность произведенного управлением расчета не оспорило.

Обращаясь с апелляционной жалобой, общество указало на неверное применение судом ставки арендной платы в размере 1,5 %, установленной исходя из назначения земельного участка для многофункциональной комплексной застройки, поскольку с учетом фактического назначения земельного участка для жилищного строительства при расчете арендных платежей применению подлежала ставка арендной платы 0,07 %, установленная для земельных участков жилого фонда Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2011 г. N 138 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа".

Между тем, приведенный ответчиком в обоснование апелляционной жалобы довод уже являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Как правильно указал суд, ставка в размере 0,07% от кадастровой стоимости земельного участка предусмотрена в п. 1 приложения N 2 к решению Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 138 от 28.04.2011 для земельных участков, занятых малоэтажной, многоэтажной жилой застройкой и общежитиями, однако, общество не подтвердило, что земельный участок 23:37:0101054:104 занят указанными объектами. Судом первой инстанции на основании пояснений представителя ответчика установлено, что строительство объектов в настоящее время не завершено.

Кроме того, следует учитывать, что при заключении договора аренды N 3700003549 от 11.03.2009 назначение земельного участка определено для многофункциональной комплексной застройки. Постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа N 452 от 23.03.2010 спорному земельному участку установлен вид разрешенного использования - многофункциональная комплексная застройка. При подписании соглашения об изменении условий договора N 3700003549 от 11.03.2009 сторонами не было изменено назначение земельного участка.

Таким образом, поскольку доказательства изменения вида разрешенного использования земельного участка ответчиком в материалы дела не представлены, то суд правомерно при расчете задолженности по арендной плате руководствовался ставки арендной платы в размере 1,5 %, установленной для земельного участка многофункциональной комплексной застройки.

Поскольку приведенный в апелляционной жалобе контррасчет задолженности по арендной плате выполнен исходя из ставки арендной платы 0,07 %, не подлежащей применению, то он не принимается апелляционным судом во внимание.

В связи с нарушением ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 229 565,83 руб.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае просрочки платежа начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком обязательства по арендной оплате, в связи с чем требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно.

Согласно произведенному истцом расчету размер неустойки на 14.02.2012 составил 229 565,83 руб.

Проверив произведенный истцом расчет предъявленной ко взысканию с ответчика неустойки, суд первой инстанции правомерно счел его арифметически и методологически правильным.

Суд апелляционной инстанции не может принять во внимание приведенный в апелляционной жалобе расчет неустойки на сумму 60 681 руб. 65 коп., поскольку методология расчета задолженности по арендным платежам, на сумму которой ответчиком произведен перерасчет неустойки, исходя из ставки арендной платы 0,07 %, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

Госпошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя.

Поскольку при принятии апелляционной жалобы к производству ответчику предоставлялась отсрочка по уплате госпошлины, то с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2013 по делу N А32-20987/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Южная строительная коммуникационная компания" (ИНН 2312014637, ОГРН 1022301969062) в доход федерального бюджета 2000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова В.В. Ванин