Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2010 г. N 01АП-3744/10

г. Владимир

12 октября 2010 г.

Дело N А79-626/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2010 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Александровой О.Ю., Малышкиной Е.Л.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Максимовой Д.К.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.06.2010, принятое судьей Новожениной О.А., по делу N А79-626/2010 по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом к обществу с ограниченной ответственностью "Мартин", муниципальному унитарному предприятию "Коммунальный комплекс", при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис", о расторжении договора, обязании освободить помещение, взыскании 364 874 руб. 08 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - не явился, извещен (почтовое уведомление N 00495);

от МУП "Коммунальный комплекс" - не явился, извещен (почтовые уведомления N 00494, 00481);

от ООО "Мартин" - не явился, извещен (почтовый конверт с уведомлением N 00499, 00523);

от ООО "Жилкомсервис" - не явился, извещен (почтовое уведомление N 00526).

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мартин", муниципальному унитарному предприятию "Коммунальный комплекс" о расторжении договора аренды от 23.12.2005 N 8283, обязании ООО "Мартин" освободить нежилое помещение общей площадью 210 кв.м, расположенное по адресу: г.Чебоксары, пр.Мира, 72, передав его по акту балансодержателю - обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис", взыскании с ООО "Мартин" 364 874 руб. 08 коп., в том числе 330 875 руб. 91 коп. долга по арендной плате за период с 01.04.2009 по 31.12.2009, 32 984 руб. 38 коп. пеней по арендной плате за период с 21.04.2009 по 31.12.2009, 945 руб. долга по эксплуатационным расходам за период с 01.04.2009 по 31.12.2009, 68 руб. 79 коп. пеней по эксплуатационным расходам за период с 21.04.2009 по 31.12.2009.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис".

Решением от 02.06.2010 Арбитражный суд Чувашской Республики отказал истцу в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 23.12.2005 N 8283, обязании общества с ограниченной ответственностью "Мартин" освободить нежилое помещение общей площадью 210 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, пр.Мира, 72. Одновременно суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Мартин" в пользу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом 44 524 руб. 91 коп. долга за период с 01.04.2009 по 31.12.2009, 10 000 руб. пеней за период с 21.04.2009 по 31.12.2009, в остальной части иска отказал. Также суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Мартин" в доход федерального бюджета 1870 руб. 49 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Чувашской Республики отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 23.12.2005 N 8283 и об обязании ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мартин" освободить нежилое помещение общей площадью 210 кв.м, расположенное по адресу: г.Чебоксары, пр. Мира, д.72, в связи неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным истолкованием закона.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что материалами дела не подтверждаются указанные истцом обстоятельства о наличии задолженности ответчика перед истцом более двух месяцев подряд.

Заявитель указал, что ответчиком своевременно не исполнена обязанность по внесению арендных платежей в установленные договором сроки. Письмами Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 23.03.2009, от 08.06.2009 истец в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил ответчика о наличии у него задолженности по арендной плате и досрочном расторжении договора в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом сообщил, что наличие задолженности по эксплуатационным расходам ответчик не оспорил, доказательства уплаты суммы задолженности не представил. Кроме того, в соответствии с подпунктом д1 пункта 6.3 договора невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа считается существенным нарушением договора, в связи с чем договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя.

В письме от 05.10.2010 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом указал, что по состоянию на 01.10.2010 общая задолженность по эксплуатационным расходам за период с 01.04.2009 по 30.09.2010 не оплачена.

Общество с ограниченной ответственностью "Мартин", муниципальное унитарное предприятие "Коммунальный комплекс", общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис", надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, представителей в заседание суда не направили, отзыв на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики (балансодержатель) и общество с ограниченной ответственностью "Мартин" (арендатор) заключили договор аренды от 23.12.2005 N 8283 нежилого помещения N 7 общей площадью 210 кв.м, расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома (литер А) с двухэтажным кирпичным пристроем (литер А1) по адресу: г.Чебоксары, пр.Мира, 72. Передаваемое помещение обозначено в приложении N 1 "Описание объекта аренды".

Переданное в аренду помещение является муниципальной собственностью и принадлежит муниципальному образованию г.Чебоксары - столица Чувашской Республики на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2001 серии 21-АА N 526786).

В пункте 3.1 приложения N 2 к договору срок аренды установлен сторонами с даты государственной регистрации договора в регистрирующем органе по 30.11.2010 включительно. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики 14.03.2007, что подтверждается отметкой на договоре.

Упомянутое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2005 для размещения магазина розничной торговли продовольственным товарами.

Согласно пункту 3.1 договора и в соответствии с Положением о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности г.Чебоксары плата за пользование помещением установлена в виде сочетания следующих форм оплаты: оплаты стоимости права аренды; оплаты арендной платы; несения арендатором затрат по содержанию арендуемого помещения (непосредственно или путем их компенсации балансодержателю и арендодателю); несения иных затрат или платежей.

В соответствии с пунктами 3.1.1, 3.2 договора оплата арендатором вышеуказанных платежей осуществляется за общую площадь арендуемого помещения; размер, порядок, форма и сроки оплаты приведены в приложении к договору "Размер арендной платы и другие переменные условия договора" (Приложение N 2). Пунктом 5.5 приложения N2 к договору предусмотрено, что сумма арендной платы составляет 20 888 руб. 63 коп. в месяц, 250 663 руб. 56 коп. в год, без учета НДС.

В силу пункта 3.3. договора арендная плата должна перечисляться арендатором ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, за который производятся платежи. При несоблюдении арендатором указанного срока платежа образовавшаяся задолженность за расчетный месяц должна быть погашена арендатором в десятидневный срок со дня наступления обязательства платежа. Если по истечении более двух раз подряд данного десятидневного срока указанная задолженность не погашена, возникает основание для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Пунктами 3.4., 3.4.1 договора предусмотрено, что к затратам по содержанию помещения относится доля арендодателя в эксплуатационных расходах на содержание и управление муниципальным нежилым фондом г.Чебоксары, которая должна перечислятся арендатором ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, за который производятся платежи, в размере 1/200 части от действующего на дату перечисления установленного законом минимального размера оплаты труда, умноженной на величину общей арендуемой площади.

В пункте 6.3 договора стороны установили, что непогашение задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором десятидневного срока, невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением договора, и арендодатель вправе применить такую санкцию как досрочное расторжение договора.

01.01.2009 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом, МУП "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, ООО "Жилкомсервис" (управляющей компанией) и ООО "Мартин" подписано соглашение об изменении и дополнении договора аренды от 23.12.2005 N 8283, по условиям которого с 01.01.2009 управляющей компанией (балансодержателем) является ООО "Жилкомсервис", приложение N 3 к договору признано утратившим силу, договор дополнен приложением N 3.1 "Расчет размера платежей управляющей компании".

Во исполнение условий договора оплата платежей произведена ответчиком частично, в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2009 по 31.12.2009 составила 43 579 руб. 91 коп., по эксплуатационным расходам за период с 01.04.2009 по 31.12.2009 - 945 руб.

Претензией от 09.11.2009 N 039-6935, направленной в адрес ответчика, истец предложил погасить задолженность по арендным платежам по состоянию на 01.11.2009 с учетом пени в недельный срок после получения претензии и в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации в месячный срок после получения претензии расторгнуть договор аренды, освободить занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи ООО "Жилкомсервис". В случае невыполнения данных требований арендодатель указал на возможность обращения в арбитражный суд.

Поскольку арендная плата в полном объеме арендатором не внесена, эксплуатационные расходы не оплачены, соглашение о расторжение договора аренды арендатором не подписано, арендуемые помещения последним не освобождены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца долг в сумме 44 524 руб. 91 коп. за период с 01.04.2009 по 31.12.2009, пени в размере 10 000 руб. за период с 21.04.2009 по 31.12.2009, в доход федерального бюджета 1870 руб. 49 коп. государственной пошлины, отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 23.12.2005 N 8283, обязании общества с ограниченной ответственностью "Мартин" освободить нежилое помещение общей площадью 210 кв.м, расположенное по адресу: г.Чебоксары, пр.Мира, 72.

Судебный акт оспаривается в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 23.12.2005 N 8283, обязании общества с ограниченной ответственностью "Мартин" освободить нежилое помещение общей площадью 210 кв.м, расположенное по адресу: г.Чебоксары, пр.Мира, 72.

Отказывая в удовлетворении указанных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что материалами дела не подтверждены такие обстоятельства, как непогашение задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором десятидневного срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, являющиеся существенными нарушениями договора, при наличии которых договор может быть расторгнут по требованию арендодателя.

Между тем указанный вывод судом сделан без учета фактических обстоятельств дела и является неправомерным. Суд первой инстанции не учел, что основанием заявленного истцом требования о расторжении договора аренды, указанным в исковом заявлении, явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению платежей, предусмотренных условиями договора от 23.12.2005 N 8283, на протяжении длительного периода.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции при рассмотрении спора по существу, между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ответчик принял на себя обязательства своевременно и полно вносить арендную плату и иные платежи, в том числе своевременно производить оплату эксплуатационных расходов.

В пункте 3.1 договора стороны определили состав арендных платежей, в пунктах 3.3, 3.4, 3.4.1 - порядок и сроки их оплаты.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации), односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.05.2009 по делу N А79-10086/2008 утверждено заключенное между сторонами мировое соглашение, по условиям которого ООО "Мартин" обязался в срок до 01.09.2009 уплатить Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом сумму задолженности по арендным платежам и пени, образовавшуюся по состоянию на 01.04.2009 в сумме 328 059 руб., в том числе 303234 руб. 65 коп. долга по арендной плате, 24 362 руб. 55 коп. пеней по арендной плате, 365 руб. долга по эксплуатационным расходам, 96 руб. 80 коп. пеней по эксплуатационным расходам, в следующем порядке: до 31.05.2009 - 82 000 руб., до 30.06.2009 - 82 000 руб., до 31.07.2009 - 82 000 руб., до 31.08.2009 - 82 059 руб.

В связи с неисполнением ООО "Мартин" условий мирового соглашения на основании выданных Арбитражным судом Чувашской Республики исполнительных листов от 15.07.2009 N 126097, от 22.09.2009 N 900058042 и от 22.09.2009 N 900058041 Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по ЧР 17.08.2009 и 22.10.2009 возбуждены исполнительные производства N 21/2/4647/21/2009, N 21/2/8468/21/2009, N 21/2/8467/21/2009.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.06.2010 по настоящему делу с ООО "Мартин" в пользу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом взыскана задолженность по арендным платежам и эксплуатационным расходам, а также предусмотренные условиями договора пени.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 6.3 договора непогашение задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором десятидневного срока, невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением договора и арендодатель вправе применить такую санкцию, как досрочное расторжение договора.

Материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком порядка и срока арендных платежей, предусмотренных договором от 23.12.2005 N 8283, в течение длительного периода времени, а также наличие задолженности по оплате в размере 44 524 руб. 91 коп., в том числе по арендной плате в размере 43 579 руб. 91 коп., по эксплуатационным расходам в размере 945 руб., за период с 01.04.2009 по 31.12.2009.

Доказательства погашения задолженности в полном объеме в материалах дела отсутствуют. В суде первой инстанции ответчик наличие задолженности не оспорил (протокол судебного заседания от 26.05.2010).

Таким образом, данные нарушения являются существенными.

ООО "Мартин" как до обращения истца в арбитражный суд, так и в процессе рассмотрения дела, долг не погашен, что в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.3 договора является основанием для расторжения договора и освобождения арендуемого помещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела не подтверждено наличие у ответчика задолженности, не соответствует обстоятельствам дела.

Судебный акт в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 23.12.2005 N 8283 и об обязании ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мартин" освободить спорное нежилое помещение подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права, а исковые требования Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в указанной части - удовлетворению.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из содержания указанной правовой нормы с общества с ограниченной ответственностью "Мартин" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение искового заявления в сумме 4000 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.06.2010 по делу N А79-626/2010 в обжалуемой части отменить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары от 23.12.2005 N 8283, заключенный между Чебоксарским городском комитетом по управлению имуществом, обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" и обществом с ограниченной ответственностью "Мартин".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Мартин" освободить нежилое помещение общей площадью 210 кв.м, расположенное по адресу: г.Чебоксары, пр.Мира, 72, передав его по акту приема-передачи балансодержателю - обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис", в месячный срок.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мартин" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 4000 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.

Исполнительные листы выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

О.Ю. Александрова Е.Л. Малышкина