Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2010 г. N 16АП-2472/10

г. Ессентуки

30 ноября 2010 г.

Дело N А63-3282/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2010 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е. В. (судья-докладчик),

судей: Винокуровой Н. В., Сулейманова З. М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Климовой А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Нива" г. Ставрополь на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 по делу N А63-3282/2010 (судья Довнар О.Н.) по иску закрытого акционерного общества "Нива" г. Ставрополь к обществу с ограниченной ответственностью "Батлер-Ставрополь" г. Ставрополь о расторжении договора аренды нежилых помещений от 22.07.2010, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды на сумме 1 500 000 рублей, штрафа за несвоевременное перечисление арендной платы 111 750 рублей,

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО "Нива": не явились, извещены надлежащим образом,

от ООО "Батлер-Ставрополь": не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Нива" (далее - ЗАО "Нива") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Батлер-Ставрополь" (далее - ООО "Батлер-Ставрополь") о расторжении договора аренды нежилых помещений от 22.07.2010, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды в сумме 1 500 000 рублей 00 копеек, а также штрафа за несвоевременное перечисление арендной платы в размере 111 750 рублей 00 копеек (с уточнениями, принятыми судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Батлер-Ставрополь" в пользу ЗАО "Нива" взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды в сумме 358 333 рублей 80 копеек и штраф за несвоевременное перечисление арендной платы в размере 12 900 рублей 00 копеек. В остальной части иска отказано. В части взыскания расходов по коммунальным платежам в сумме 59 486 рублей 72 копеек производство по делу прекращено в связи с отказом истца от исковых требований в данной части. С ООО "Батлер-Ставрополь" в доход федерального бюджета взыскана сумма госпошлины в размере 6 706 рублей 62 копейки, с ЗАО "Нива" в доход федерального бюджета - сумма госпошлины в размере 22 410 рублей 88 копеек.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, принимая во внимание соглашение сторон (пункты 2.14, 2.15 договора аренды) от 21.01.2008, переписку сторон (предложение арендатора о расторжении от 14.12.2009) и последующие действия. При этом суд первой инстанции не принял во внимание предложенные арендатором сроки расторжения договора 20.01.2010 и 01.03.2010, поскольку ответчик фактически освободил помещение 31.01.2010, акт передачи помещений не оформил, доступ общества к помещению имел место 13.03.2010, когда срок предупреждения о расторжении договора истекает 01.03.2010. Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции установил факт прекращения пользования арендованным помещением с уклонением арендатора оформить акт передачи и фактического доступа к нежилым помещениям 13.03.2010, в связи с чем взыскал задолженность по арендным платежам и штрафные санкции по договору до 13.03.2010.

Доводы истца о взыскании арендных платежей за период апрель-июль 2010 со ссылкой на уклонение арендатора оформить акт передачи помещений отклонены. Суд первой инстанции указал, что в связи с фактическим расторжением договора с 13.03.2010 и доступом общества к помещениям с 13.03.2010 правовых оснований для взыскания арендной платы до июля 2010 года не имеется.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 ЗАО "Нива" обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность вынесенного судебного акта, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что в резолютивной части решения не определена дальнейшая судьба сданных в аренду помещений. Вывод суда первой инстанции об автоматическом расторжении договора аренды при несоблюдении формы расторжения договора является необоснованным, поскольку отказав в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора лишает истца возможности зарегистрировать расторжение договора аренды в органе государственной регистрации без присутствия второй стороны. Ссылаясь на пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт считает, что ввиду неразрешенности вопроса о фактическом моменте расторжения договора аренды имеет право на взыскание арендных платежей за текущий период. Кроме того, вывод суда первой инстанции о том, что доступ общества к помещению имел место 13.03.2010, считает неправильным, поскольку в материалах дела имеются сведения не только о комиссионном осмотре указанных помещений с целью оценить размер ущерба, но и о том, что после осмотра помещения закрыты и опечатаны.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 по делу N А63-3282/2010 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 по делу N А63-3282/2010 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.01.2008 между ЗАО "Нива (арендодатель) и ООО "Батлер-Ставрополь" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения N 41, 42,51, 54, 62-64, 77, 127-138 и часть помещения N 78, расположенные по адресу: г.Ставрополь, ул. Морозова, 4, общей площадью 500,7 кв.м., находящиеся в собственности арендодателя.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды помещения сданы в аренды с 21 января 2008 года по 22 июля 2012 года.

Стоимость аренды помещений согласована сторонами в пункте 3.1 договора аренды и составляет 350 000 рублей 00 копеек в месяц, включая НДС. В размер арендной платы входят все налоги, плата за земельный участок и все иные расходы, указанные в пункте 4.4 договора.

Пунктом 3.4 определено внесение арендной платы не позднее 5-го числа расчетного месяца. Расходы по оплате потребляемой электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения, услуг телефонной связи подлежат оплате арендатором одновременно с внесением арендной платы (пункт 3.6 договора).

В случае отказа арендатора от исполнения настоящего договора пунктом 2.14 договора предусмотрена обязанность уведомить об этом другую сторону заказным письмом с указанием предполагаемой даты окончания срока, не позднее, чем за 90 дней. По истечении указанного срока договор считается расторгнутым. С момента получения уведомления о прекращении настоящего договора арендодатель совместно с арендатором обязан предпринять меры по согласованию будущей передачи нежилых помещений, о необходимости проведения демонтажа и возврата нежилых помещений в первоначальное состояние или же нежилые помещения будут переданы в состоянии с существующими переделками и улучшениями, произведенные арендатором, которые оформляются в виде предварительного передаточного акта (п.2.15 договора).

Согласно пункту 5.2 договора возврат нежилых помещений производится арендатором, после надлежаще оформленного уведомления о дате прекращения договора и согласно положениям пункта 2.15, не позднее 7 дней с момента прекращения действия договора.

Пунктами 5.3 и 5.4 договора установлено, что передача нежилых помещений арендатору и возврат нежилых помещений арендодателю производится по передаточному акту. В случае, если арендодатель не принимает у арендатора нежилые помещения, то считается, что арендатор передал нежилые помещения арендодателю без замечаний последнего.

За несвоевременное перечисление арендной платы сторонами в пункте 6.3 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки до момента полного погашения задолженности.

Во исполнение договора аренды нежилых помещений составлен акт приема-передачи нежилых помещений от 21.01.2008 с указанием об их удовлетворительном техническом состоянии.

01.12.2008 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в связи с уменьшением количества арендуемых помещений до 262,7 кв.м и изменением размера ежемесячной арендной платы. Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: стоимость аренды помещений составляет 250 000 руб., включая НДС, в месяц, из расчета 951,66 за 1 кв. м в месяц. В размер арендной платы входят все налоги, которые уплачивает арендодатель, плата за земельный участок, а также все иные расходы, указанные в пункте 4.4 договора.

09.10.2009 ответчик направил истцу уведомление об отказе от исполнения договора с 20 января 2010 года.

14.12.2009 ответчик направил истцу письмо с просьбой о перенесении срока расторжения договора на 01 марта 2010 года. Данным письмом ответчик гарантировал оплату арендных и эксплуатационных платежей до момента передачи нежилых помещений истцу. В январе 2010 ответчик демонтировал и частично вывез оборудование.

27.01.2010 в адрес ответчика направлено письмо о необходимости соблюдения ранее достигнутых договоренностей и выполнения условий Договора.

31.01.2010 ответчик полностью освободил занимаемые помещения, без подписания акта о возврате арендованного имущества.

13.03.10 члены комиссии ЗАО "Нива" с участием третьих лиц: участкового уполномоченного инспектора милиции и сотрудника ООО "СУОР" произвели вскрытие и осмотр помещений 3351, 54, 62-64,127-133, расположенных по адресу г.Ставрополь, ул. Морозова,4, о чем составлен акт.

Поскольку передача имущества не состоялась, задолженность по аренде не оплачена, ЗАО "Нива" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права регулирующие спор, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу статей 309 и 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450, пунктами 2, 3, 4 статьи 451 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в предусмотренных законом случаях по решению суда.

Частью 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 21.01.2008.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что арендатор направил арендодателю письма от 19.10.2009 и 27.10.2009 об отказе от договора аренды, с предложением согласовать дату расторжения договора с 01.03.2010. Факт их получения арендодателем подтвержден в суде первой инстанции.

Факт прекращения пользования арендованным помещением с уклонением арендатора оформить акт передачи и фактического доступа к нежилым помещениям, оформленного актом вскрытия и осмотра помещений 13.03.2010, правильно установлен судом первой инстанции и подтверждается материалами дела.

Таким образом, указанный договор аренды фактически прекратил свое действие с 13.03.2010.

Как следует из материалов дела, ответчик освободил арендованное помещение 31.01.2010. Однако, как правильно указал суд первой инстанции, акт передачи помещений не составлялся, доступ ЗАО "Нива" к помещению имел место 13.03.2010, что подтверждается актом вскрытия и осмотра помещения. В связи с изложенным судом первой инстанции правомерно отклонен довод арендатора о сроках расторжения договора 20.01.2010 и 01.03.2010, поскольку договор аренды считается расторгнутым с 13.03.2010.

Установив факт пользования арендованным помещением до 13.03.2010, руководствуясь статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании арендной платы за период с 01.02.2010 по 13.03.2010 в сумме 358 333 рублей 80 копеек исходя из стоимости аренды помещений, указанной в пункте 3.1 дополнительного соглашения. За ненадлежащее исполнение обязательств по договору судом первой инстанции также правомерно взыскана сумма штрафа в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки с 06.02.2010 по 13.03.2010 в размере 12 900 рублей 00 копеек.

Довод апеллянта о том, что ввиду неразрешенности вопроса о фактическом моменте расторжения договора аренды имеет право на взыскание арендных платежей за текущий период рассмотрен судом первой инстанции и правомерно отклонен.

Судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей за период апрель-июль 2010 года в связи с отсутствием правовых оснований, поскольку договор аренды расторгнут 13.03.2010 - с момента доступа общества к помещениям, доказательств фактического пользования арендатором помещениями в период с апреля по июль 2010 года истцом не представлено.

Довод апеллянта о том, что отказ в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора лишает истца возможности зарегистрировать расторжение договора аренды в органе государственной регистрации без присутствия второй стороны является несостоятельным и основан на неправильном толковании норм права.

Как правильно установил суд первой инстанции в соответствии с пунктами 2.14, 5.2, 5.3 договора аренды от 21.01.2008 стороны предусмотрели право арендатора на досрочное одностороннее расторжение договора при уведомлении другой стороны по договору не менее чем за 90 дней.

Согласно переписке сторон, арендатор обратился к арендодателю с письмами от 19.10 и 27.10.2009 с предложением о прекращении действия договора 20.01.2010. Письмом от 14.12.2009 арендатор просил согласовать дату расторжения договора с 01.03.2010.

При таких обстоятельствах, исходя из условий договора и правильно применив часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно признал указанный договор расторгнутым в законном порядке.

Ссылка апеллянта на неправильный вывод суда первой инстанции о доступе общества к помещению 13.03.2010, в связи с тем, что в материалах дела имеются сведения не только о комиссионном осмотре указанных помещений с целью оценить размер ущерба, но и о том, что после осмотра помещения закрыты и опечатаны, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи с недоказанностью указанных требований со стороны апеллянты в силу статьи 65 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того ЗАО "Нива" не лишено права, как собственника имущества владеть, пользоваться и распоряжаться указанными помещениями.

Доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет за необоснованностью, поскольку они не подтверждаются материалами дела. Эти же доводы были проверены при рассмотрении дела в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера, правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 по делу N А63-3282/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Нива" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Е. В. Жуков

Судьи

Н. В. Винокурова З. М. Сулейманов