Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2010 г. N 16АП-910/10

г. Ессентуки

12 июля 2010 г.

Дело N А63-18543/2009

12 июля 2010 года объявлена резолютивная часть постановления.

12 июля 2010 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фриева А.Л.,

судей: Сулейманова З.М., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола помощником судьи Мишиным А.А.,

рассмотрев апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Спортивно-туристический центр на КМВ "Великий шелковый путь" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2010 по делу N А63-18543/2009 по заявлению комитета имущественных отношений города-курорта Кисловодска к ООО "Спортивно-туристический центр на КМВ "Великий шелковый путь" о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, с участием третьих лиц - Администрации города-курорта Кисловодска, комитета по физической культуре и спорту администрации города-курорта Кисловодска, (судья Г.И.Богатырева),

при участии в судебном заседании:

от ООО СТЦ на КМВ "Великий шелковый путь" - Лубянский Г.К. (генеральный директор), Ильичев С.Н. по доверенности N 274 от 04.02.2009,

от администрации г.Кисловодска - Найденко А.В. по доверенности N 1 от 12.01.2010,

от Комитета имущественных отношений - Найденко А.В. по доверенности N 01-15/328-с от 16.09.2009,

от Комитета по физической культуре и спорту - Найденко А.В. по доверенности N 152 от 08.07.2010,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений администрации города - курорта Кисловодска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Спортивно-туристический центр на КМВ "Великий шелковый путь" (далее - общество) о расторжении договора аренды N 278ю от 25.09.2003 земельного участка площадью 116812 кв.м. с кадастровым номером 26:34:090101:0001, распложенного по адресу: пойма реки Подкумок г. Кисловодска и обязании в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска земельный участок площадью 116812 кв.м., кадастровый номер 26:34:090101:0001, расположенный по адресу: пойма реки Подкумок г. Кисловодска по акту приема-передачи. Заявленные требования мотивированы тем, что задолженность по арендной плате не оплачивалась обществом с момента заключения договора аренды.

Определениями суда к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены - администрация города-курорта Кисловодска (далее - администрация), и комитет по физической культуре и спорту администрации города-курорта Кисловодска. (л.д.2,103)

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2010 заявленные требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды N 278ю от 25.09.2003 г. земельного участка площадью 116812 кв.м. с кадастровым номером 26:34:090101:0001, расположенного по адресу: пойма реки Подкумок г. Кисловодска, заключенный между комитетом и обществом, а также обязал общество в пятидневный срок с даты вступления решения в законную силу возвратить комитету земельный участок площадью 116812 кв.м., кадастровый номер 26:34:090101:0001, расположенный по адресу: пойма реки Подкумок г. Кисловодска по акту приема-передачи. Судебный акт мотивирован тем, что требование о расторжении договора заявлено комитетом в установленном законом порядке, поскольку арендная плата по договору аренды земельного участка не уплачивалась.

Не согласившись с данным решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что земельный участок по договору аренды предоставлен обществу ненадлежащего качества в результате стихийного паводка 2002 года и обремененный третьей стороной - организацией АО "Мост". По мнению заявителя, комитет не правильно применил базовые ставки при расчете арендной платы. В судебном заседании представитель учредителей общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Представители общества в судебном заседании пояснили, что поддерживают доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просят решение суда первой инстанции отменить.

Представитель Найденко А.В., представляющий интересы администрации г.Кисловодска, комитета имущественных отношений г.Кисловодска, комитета по физической культуре и спорту г.Кисловодска, в судебном заседании пояснил, что возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Правильность решения от 17.02.2010 проверяется в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления принятого решения суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации города-курорта Кисловодска N 1296 от 11.09.2003 предоставлен в аренду ООО "Спортивно-туристический центр на КМВ "Великий шелковый путь" земельный участок общей площадью 116812 кв.м в пойме реки Подкумок г. Кисловодска под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса (л.д. 13).

На основании постановления N 1296 от 11.09.2003 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 278ю от 25.09.2003 (кадастровый номер 26:34:09 01 01:0001) площадью 116812 кв.м под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса сроком с 01.10.2003 по 31.12.2005.

В соответствии с п. 1. 1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 116 812 кв.м., под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, пойма р. Подкумок (кадастровый номер 26:34:090101:0001).

Срок действия договора сторонами установлен с 01.10.2003 по 31.12.2005 (п. 2.1. договора). Государственная регистрация договора аренды произведена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края 05.11.2003 (запись о регистрации 26-01/34-1/2003-1246).

В соответствии с п. п. 3.1., 3.2. вышеуказанного договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату, которая установлена сторонами за период с 01.10.2003 в размере 2 073 413 рублей в год (п. 3. 1. и приложение N 1 к договору). В пункте 3.3. стороны согласовали возможность исчисления арендной платы с 01.10.2003, что соответствует требованиям п. 2 ст. 425 ГК РФ. Арендные платежи вносятся арендатором равными частями, не позднее 15 сентября, 15 ноября (п. 3. 2. договора). Согласно п. 3. 4. указанного договора годовой размер арендной платы может быть изменен при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В пункте 4.2.4. договора установлена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора. При этом, в пункте 6.1. договора закреплено правило, согласно которому все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменном виде.

В соответствии с п. 5.2. договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой действующей на момент неисполнения обязательства ставки рефинансирования Центрального банка РФ от размера невнесенной арендной платы.

В пункте 4.1.1. договора закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4. и нарушения других условий договора.

Согласно п.4.4 договора N 278ю от 25.09.2003 арендатор обязался выполнять в полном объеме все условия договора: использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

После истечения срока договора N 278ю от 25.09.2003 и до настоящего времени общество продолжает пользоваться земельным участком по адресу: г. Кисловодск, пойма р. Подкумок.

Решением арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2005 по делу N А63-1501/04-С1 было установлено, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 16.11.2003. по 31.12.2004 составляла 839907,48 рублей. Однако, обществом решение суда не исполнено.

Постановлением судебного пристава-исполнителя главного управления ФССП по СК N 37-644-406 от 07.06.2006 исполнительное производство в отношении ООО "СТЦ на КМВ "Великий шелковый путь" окончено в связи с невозможностью взыскания.

Уведомлением N 01-15/571 от 05.03.2009 комитет известил общество о намерении расторгнуть договор аренды N 278ю от 25.09.2003 г. в связи с ненадлежащим исполнением арендатора условий договора, а именно: не оплата арендной платы за землю, не освоение арендуемого земельного участка и неиспользование по целевому назначению.

В ответ на уведомление общество направило в адрес истца письмо от 01.04.2009 N 019/014, в котором указало, что на спорном земельном участке произведены геологоизыскательские, проектные, осушительные работы, высажен травяной газон и проводятся соревнования по футболу.

Комитетом в адрес общества 27.04.2009 направлена претензия о числящейся задолженности общества за пользование арендуемым земельным участком, которая составила 16 525 534,85 рублей, а также задолженность по пени за просрочку указанных платежей в сумме 9 270 679,12 рублей и требование погасить задолженность в семидневный срок. Указанная претензия была направлена истцом по адресу генерального директора общества заказным письмом с уведомлением. Получение данной претензии генеральным директором общества подтверждено почтовым уведомлением N 35770013712158 с отметкой о вручении 02.05.2009 г., что не отрицалось и в судебном заседании от 04.02.2010 представителем ответчика - генеральным директором Лубянским Г.К. о чем занесено судом в протокол судебного заседания (л.д.48,49, 104).

В связи с неуплатой арендной платы и использования земельного участка по нецелевому назначению комитет уведомлением от 03.08.2009 известил общество о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка N 278ю.

12.08.2009 комитет повторно направил уведомление обществу о необходимости уплаты задолженности за пользование арендуемым земельным участком по договору N 278ю от 25.09.2003 и в случае неуплаты задолженности истец требует досрочного расторжения договора аренды земельного участка (л.д.27). Данное уведомление получено обществом, что подтверждено почтовым уведомлением N 35773617286209 с отметкой о вручении 27.08.2009 генеральному директору общества Лубянскому Г.К. (л.д. 27,28, 104).

В связи с неисполнением обязанности по уплате арендных платежей комитет обратился в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом на условиях, определенных в договоре аренды.

Как правильно указал суд первой инстанции, после истечения срока договора и до настоящего времени ответчик продолжает пользоваться земельным участком по адресу: г.Кисловодск, пойма р. Подкумок. Поскольку после окончания срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Однако, истцом избран способ защиты нарушенного права в виде требования о расторжении действующего договора аренды, что не противоречит положениям ст.ст.610, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

В соответствии со статьей 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названной материальной нормы указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Аналогичная правовая позиция относительно применения пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации была изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Как следует из материалов дела, комитетом соблюдены требования закона о досудебном порядке расторжения договора. В претензии от 27.04.2009 комитет указал на необходимость оплаты задолженности и в случае неоплаты комитет будет вынужден требовать досрочного расторжения договора аренды. Однако, общество после получения претензии задолженность по арендной плате не уплатил и по настоящее время.

Согласно справке от 15.02.2010 N 01-15/276 комитета имущественных отношений арендная плата по договору аренды земельного участка N 278ю от 23.09.2003 с 01.10.2003 в установленные договором аренды сроки, начиная с 01.10.2003 не вносилась. С 15.11.2003 по 06.02.2007 за обществом образовалась задолженность в сумме 10 836 701,19 рублей, из них арендная плата за земельный участок - 8 035 961,53 руб., пеня - 2 800 739,66 руб.

03.08.2009 комитетом направлено уведомление о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка N 278ю от 25.03.2003 в связи с неуплатой задолженности по арендной плате, а также просьба о прибытии представителя общества до 04.09.2009 в комитет имущественных отношений для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Общество задолженность не погасило, для расторжения договора в добровольном порядке не явился. Доказательств исполнения требования комитета по устранению задолженности по договору аренды N 278ю от 25.03.2003 в суд первой инстанции не представлено, как не представлено в суд апелляционной инстанции.

Задолженность по арендной плате начислена истцом ответчику по 06.02.2007 г. (по дату издания постановления N 1272 от 16.09.2009 г.) и ответчиком она не уплачена до настоящего времени.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о том, что земельный участок не передавался по акту приема-передачи, в связи с чем обязанность по уплате арендных платежей не возникла, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

В случае, если арендодатель не исполнил обязательство по передаче арендатору сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Учитывая, что общество фактически владеет спорным земельным участком по договору аренды N 278ю от 23.09.2003, то и обязанность по уплате арендных платежей соответственно возникла у общества. Кроме того, данный факт подтверждается письмом общества от 01.04.2009 N 019/014, в котором указано, что на спорном земельном участке произведены геологоизыскательские, проектные, осушительные работы, высажен травяной газон и проводятся соревнования по футболу. Более того, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2005 по делу N А63-1501/2004-С1, которым взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, имеет преюдициальное значение в отношении установления факта пользования земельным участком.

Вместе с тем, комитетом выдержан разумный срок применительно к возможности арендатора устранить нарушения, выявленные арендодателем. Однако в разумный, а также в 30-дневный срок арендатор не устранил допущенных нарушений обществом условий договора по перечислению арендной платы, что является существенным нарушением и не оспаривается. Вместе с тем, факт нарушения оплаты договору аренды N 278ю от 23.09.2003 подтверждается вышеуказанным решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2005 по делу N А63-1501/04-С1, которым установлено, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 16.11.2003. по 31.12.2004 составляла 839 907,48 рублей

Таким образом, требования статьи 619 Гражданского кодекса о предупреждении арендатора о расторжении договора в случае невнесения арендной платы комитетом исполнено, досудебный порядок урегулирования спора комитетом (арендодателем) соблюден.

Как правильно указал суд первой инстанции, ссылка общества об обременении спорного земельного участка АО "Мост" в результате стихийного паводка 2002 года, устраняющей последствия наводнения является не состоятельной.

Постановлением главы администрации города Кисловодска от 27.05.2003 г. N 706 в связи с обрушением автомобильного моста через р. Подкумок МУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Кисловодска было разрешено проектирование и выполнение работ по замене аварийного автомобильного моста через р. Подкумок по пр. Победы в г. Кисловодске.

Постановлением главы администрации города-курорта Кисловодска N 1271 от 14.06.2005 г. был утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, находящегося по адресу: г. Кисловодск, пр. Победы общей площадью 4423 кв.м., в том числе: 1-й земельный участок - 2470 кв.м.; 2-й земельный участок - 1953 кв.м.

Однако, согласно справке ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю N 07-02 от 15.02.2010 г. сведения о земельном участке в соответствии с постановлением главы администрации города - курорта Кисловодска N 1271 от 14.06.2005 г. в кадастровом квартале 26:34:090101 отсутствуют. Более того, договор аренды N278ю от 23.09.2003, которым предоставлен обществу земельный участок, зарегистрирован УФРС по СК без каких-либо обременений, в случае его обременения такая регистрация была бы невозможной.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что предоставленный земельный участок по договору аренды N 278ю от 25.09.2003 ненадлежащего качества в результате стихийного паводка 2002 года, апелляционным судом не принимается, поскольку договор аренды N 278ю был заключен сторонами 25.09.2003, то есть уже после наводнения 2002 года и о качестве земельного участка общество не могло не знать. Более того, согласно письму от 01.04.2009 N019/014 ответчика указанный земельный участок, где был высажен травяной покров, им использовался для организации турниров по футболу.

Постановлением главы администрации города Кисловодска N 1272 от 16.09.2009 постановление главы администрации города Кисловодска от 07.07.2007 N 66 о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование комитету по физической культуре и спорту отменено. Запись о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования за комитетом по физической культуре и спорту прекращена, что подтверждается выпиской от 15.02.2010 из ЕГРП на недвижимое имущество.

Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждено представителями общества в суде апелляционной инстанции, спорный земельный участок из пользования общества не изымался, в пользование третьему лицу (комитету по физкультуре и спорту) не передавался и им не использовался, что также отражено в отзыве комитета по физкультуре и спорту.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что комитет не правильно применил базовые ставки при расчете арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку расчет арендной платы не являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции и требование об уплате арендных платежей по оспариваемому договору не заявлялось при рассмотрении данного дела.

С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2010 по делу N А63-18543/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спортивно-туристический центр на Кавказских Минеральных Водах "Великий шелковый путь" 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

З.М. Сулейманов С.И. Джамбулатов