Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2013 г. N 10АП-1844/13

г. Москва

01 октября 2013 г.

Дело N А41-14852/12

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей Катькиной Н.Н., Мордкиной Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркиной А.П.,

при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 24 сентября 2013 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 года по делу N А41-14852/12, принятое судьей Е.В. Васильевой, по исковому заявлению ЗАО "ПремиумСтрой" к ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" о взыскании задолженности по арендной плате, третье лицо: Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района МО,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ПремиумСтрой" (далее - ЗАО "ПремиумСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ПРОМИНДУСТИЯ АГ" (далее - ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", ответчик) о взыскании задолженности в размере 987898,39 руб. составляющую - задолженность по арендной плате в размере 976371, 46 руб. и пени за просрочку платежа в размере 11526, 93 руб. (с учетом уточнений принятых судом).

Решением от 11 января 2013 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению ответчика, выводы суда первой инстанции о том, что ответчику был предоставлен земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Уже после заключения договора аренды ответчик узнал, что генеральный план в отношении участка отсутствует, а согласно существующего проекта генерального плана участок отнесён к зоне рекреационного назначения и строительство жилых и нежилых зданий на участке запрещено.

Вывод суда первой инстанции о допустимости строительства на участке противоречит следующим доказательствам:

1) проект генерального плана с. п. Барвихинское не предусматривает возможность

строительства объекта с согласованными параметрами на участке и иных участках, указанных в инвестиционном контракте, поскольку они отнесены к зоне рекреационного назначения, частично обременены водоохранной зоной и зоной охраны объектов культурного наследия.

Указанные в проекте генерального плана ограничения соответствуют результатам публичных слушаний, опубликованным в газете "Новые рубежи" от 19.10.2010 г. N 53.

2) В решении не обоснованно указано, что строительство на участке допускается на основании генерального плана поселка Барвиха, утверждённого решением совета депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области N 9/9 от 12.12.2008 г.

Суд не учел, что указанным решением совета депутатов утверждён генеральный план поселка Барвиха, а не сельского поселения Барвихинское.

Согласно ст. 9 Закона Московской области "О статусе и границах Одинцовского муниципального района и вновь образованных в его составе муниципальных образований" от 28.02.2005 г. N 64/2005-03 посёлок Барвиха (как и деревня Барвиха) является населенным пунктом, находящимся в границе сельского поселения Барвихинское. Согласно кадастровой выписке участок расположен не в пос. Барвиха, а "в районе пос. Барвиха"7. Таким образом, генеральный план пос. Барвиха относится только к территории населенного пункта пос. Барвиха и не может считаться действующим генеральным планом в отношении территории всего сельского поселения.

В письменных объяснениях по делу от 10.10.2012 г. и письме от 04.06.2012 г. исх. N 946/2.109 администрация дважды подтвердила, что в отношении участка существует только проект генерального плана, который прошёл в установленном порядке публичные слушания и которым капитальное строительство на участке не предусмотрено.

Ответчик полагает, что ссылка суда первой инстанции на письменные объяснения администрации по другому судебному делу, которые при этом противоречат объяснениям того же лица по настоящему делу, не обосновано и противоречит ст. 67, 81 АПК РФ.

Арендатор земельного участка вправе возводить жилые и иные здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской федерации в Определении от 06 ноября 2003 года N 387-0 указал, что право осуществлять строительство недвижимого имущества, перестройку и снос ограничено необходимостью соблюдения не только строительных норм и правил, но и требований о назначении земельного участка, а также установленного вида использования территории.

Разрешенное использование земельного участка, определяющее возможность или невозможность строительства того или иного объекта, определяется не на основании гражданско-правового договора, а в соответствии градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий городских поселений.

Вывод суда первой инстанции о допустимости строительства на участке при наличии градостроительной документации запрещающей такое строительство, считаем противоречит фактическим обстоятельствам по делу и действующему законодательству РФ.

При заключении договора аренды ответчик предполагал, что истец действует разумно и добросовестно и, исходя из норм ст. 10, 611, 612 ГК РФ, предоставил ответчику исчерпывающий объём информации об участке и возможностях его использования.

Ответчик полагает, что при вынесении решения судом первой инстанции неправильно применены ст. ст. 606, 611, 612 ГК РФ, а также необоснованно не применён п. 2 ст. 328 ГК РФ.

Таким образом, в сентябре 2011 года ответчик обращался к истцу по вопросу устранения препятствий к использованию участка в соответствии с условиями договора аренды.

В целях более быстрого и правильного рассмотрения настоящего судебного спора ответчиком было заявлено ходатайство о принятии встречного иска в порядке ст. 132 АПК РФ о расторжении договора аренды и взыскании с истца убытков. Однако, несмотря на согласие истца на совместное рассмотрение встречного иска с первоначальным, суд встречный иск не принял.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об обоснованности оплаты арендной платы по договору аренды противоречит ст.ст. 606, 611, 612, 328 ГК РФ, поскольку из указанных норм следует, что обязанность уплачивать арендные платежи возникает у арендатора в случае, если имущество ему передано и он имеет фактическую возможность владеть и (или) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с определенным в договоре назначением. Требования истца об оплате арендных платежей, при отсутствии у ответчика возможности использования участка по целевому назначению, фактически направлены на компенсацию истцом за счет ответчика собственных расходов содержание участка, что в силу ст.ст. 1102,1103 ГК РФ недопустимо.

Истцом по основному иску не подтверждён размер арендной платы, причитающейся ему по договору аренды.

Пунктом 2.1. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы за каждый квартал рассчитывается по формуле исходя из суммы земельного налога, уплачиваемого истцом (арендодателем) в отчетном квартале; сумма такого налога подтверждается истцом путём предоставления ежеквартального налогового расчета по платежам по земельному налогу.

Однако истец не предоставил ответчику такого расчета, т.е. не обосновал и не подтвердил размер арендной платы за 3 и 4 квартал 2011 года и 1 квартал 2012 г.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представитель Администрации сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района МО в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными.

Согласно п.п. 1 ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

ЗАО "ПРОМИНДУСТИЯ АГ" указывает, что в соответствии с договором аренды земельный участок был предоставлен в аренду для проектирования и строительства комплекса жилых и нежилых зданий, а также связанных с его возведением транспортных, инженерных сетей и сооружений (ориентировочная площадь всего комплекса зданий - 70000 кв. м.), парковочных мест, объектов благоустройства и социальной инфраструктуры. Однако, после заключения данного договора ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" стало известно, что согласно проекту генерального плана земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1342, площадью 7931 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: МО, Одинцовский район, в районе п. Барвиха отнесен к зоне рекреационного назначения и строительство нежилых зданий на нем запрещено.

Как следует из сообщения администрации с.п. Барвихинское от 10.10.2012 г. N 845/2.12 в адрес Арбитражного суда по настоящему делу, ответчику было разъяснено о невозможности строительства жилого комплекса на указанной им территории, поскольку в соответствии с проектом генерального плана, разработанным ГУП "НИиПИ генплана Москвы", участки относятся к зоне рекреационного назначения, а также частично обременены водоохраной зоной и зоной охраны объектов культурного наследия, указанное соответствует публичным слушаниям и интересам жителей поселения, что подтверждается протоколом публичных слушаний, опубликованным в газете "Новые рубежи" от 19.10.2010, спецвыпуск N 53 ( том 1 л. д. 152 - 154).

Также в материалы дела представлено объяснение администрации сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области (письмо от 14.09.2012. N 741/2.12) из которого следует, что в настоящий момент действует генеральный план поселка Барвиха сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденный решением совета депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 12.12.2008 г. N 9/9.

Согласно действующему генеральному плану на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0010336:0168, 50:20:0010336:0171, 50:20:0010336:1340, 50:20:0010336:1341, 50:20:0010336:1342, 50:20:0010336:1343, 50:20:0010336:1344 (данные земельные участки объединены в земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1858) предусмотрена многоэтажная многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения. В 2010 г. разработан проект генерального плана сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, ГУП НИиПИ генплана Москвы. До настоящего времени генплан не утвержден. На сегодняшний день правила землепользования и застройки сельского поселения Барвихинское не приняты. Вместе с тем, администрация поселения сообщает, что с 2003 года по настоящее время вид разрешенного использования земельных участков не изменялся.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о том, что при заключении договора аренды ему был предоставлен земельный участок непригодный для использования по назначению, поскольку в силу ч. 1 ст. 2 ГК РФ ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность самостоятельно на свой риск, т.е. при заключении договора аренды земельного участка им должны быть рассчитаны риски в целях их минимизации и с учетом того, что в данном случае отношения носят, в том числе и публичный характер, т.к. касаются градостроительной деятельности (ст. 2 ГрК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Общая сумма задолженности ответчика по арендной плате перед истцом за период со 3-го квартала 2011 г. по 20.03.2012 г. составляет 976371,46 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. Ответчиком не представлены доказательства оплаты указанной задолженности, следовательно, задолженность подлежит взысканию.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды, случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0.01% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий отчетный период.

Истец начислил пени за период с 01.05.2011 г. по 20.03.2012 г. в размере 11526,93 руб.

Ссылки ответчика на не предоставление истцом ежеквартального налогового расчета по платежам по земельному налогу для расчета соответствующей арендной платы судом отклоняется как необоснованные, так как указанное обстоятельство не освобождает ответчика от исполнения обязательств надлежащим образом, с учетом того, что в п. 2.1. договора аренды указана не только формула, подлежащая применению при расчета арендной платы, но и исчислен ее размер.

Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" в пользу ЗАО "ПремиумСтрой" задолженности в размере 987898,39 руб. составляющую - задолженность по арендной плате в размере 976371, 46 руб. и пени за просрочку платежа в размере 11526, 93 руб.

Доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11 января 2013 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-14852/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Д.Д. Александров

Судьи

Н.Н. Катькина Л.М. Мордкина