Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2013 г. N 09АП-24311/13

г. Москва

30 сентября 2013 г.

Дело N А40-94503/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24.09.2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.09.2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2013 г.

по делу N А40-94503/2012, принятое судьей Романенковой С.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Хамелион гранд" (ИНН 7702221525, ОГРН 1037739292271) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Столичное агентство экспертизы собственности" об обязании заключить договор купли-продажи при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Павлова Н.Р. по доверенности от 01 марта 2012 года от ответчика: Деменкова Д.А. по доверенности от 27 февраля 2013 года от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Хамелион гранд" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 87,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Свободы (подвал, пом.1, комн.29) по цене 4 481 356 руб. на условиях, направленного ответчику проекта договора купли-продажи, ссылаясь на ст.ст. 8,12,157,190,445 Гражданского кодекса, Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 года (с учетом заявления об уточнении стоимости выкупаемого объекта в порядке ст.49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено ООО "Столичное агентство экспертизы собственности".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2013 года исковые требования были удовлетворены, суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене 4 481 356 руб. на условиях, предложенных истцом. Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 упомянутого Закона N 159-ФЗ; стоимость выкупаемого помещения была определена судом по результатам судебной экспертизы по состоянию на 12.02.2013 года в размере 4 481 356 руб. без учета НДС.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то обстоятельство, что отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 25.07.2009 года не может быть применим в качестве обоснования цены сделки приватизации, поскольку вопрос о понуждении к заключению договора купли-продажи рассматривается судом в период 2012 -2013 г.г. По мнению заявителя, досудебный порядок урегулирования спора в виде направления проекта договора купли-продажи был реализован истцом только 29.05.2012 года. Кроме того, заявитель полагает, что до регистрации права собственности Москвы на спорный объект - 27.03.2012 года реализация преимущественного права истца, предусмотренного ФЗ-N 159, была невозможна.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо письменный отзыв на жалобу не представило, в судебное заседание не явилось, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания. Судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившегося представителя третьего лица, по правилам, предусмотренным ч.5 ст.156 АПК РФ.

Представитель истца в ходе заседания возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, считает, что поскольку ответчик неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о выкупе спорного помещения, то суд первой инстанции обоснованно определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29.07.2009 года.

В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде к материалам дела в качестве дополнительного доказательства приобщен Отчет N Д-548/2013 об определении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 22.12.2011 года, на дату подачи истцом заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение помещения в порядке, предусмотренном ФЗ N 159-ФЗ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 9-264/99 от 14.05.1999 г., заключенного с Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества г. Москвы), ООО "Хамелион гранд" арендует нежилые помещения, общей площадью 83,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д.20 (подвал, пом. II, комн.3,4,5,12а).

В результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (Акт Мосжилинспекции от 20.06.2006 г.) площадь арендуемого помещения изменилась и составляет 87,4 кв. - пом. I (28) - подвал, что следует из письма МосгорБТИ от 23.06.2010 г. N 03 80 300723 (т.1, л.д.47).

Право собственности на указанный объект зарегистрировано за городом Москва, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.03.201г. (том 1, л.д. 144) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.11.2012 г. N 11/101/2012-93 (том 2, л.д. 101).

Факт обращения истца 26.05.2009, 27.04.2010,15.06.2011, 04.08.2011 в Северо-Западное территориальное Агентство Департамента имущества г.Москвы с заявлениями о возможности продажи арендуемого помещения в собственность на условиях рассрочки платежа и без проведения аукциона подтверждается соответствующими письмами (т.1, л.д.48-51).

В порядке, определенном ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008, истец обратился с соответствующим заявлением в Департамент имущества г.Москвы 22.12.2011 года, а также 29.05.2012 года (т.1, л.д.9,11).

Ответчиком указанные обращения были оставлены без ответа и удовлетворения.

Полагая, что в соответствии с положениями ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор имеет право на выкуп арендуемого помещения, а отказ от заключения договора купли-продажи незаконен и нарушает права и законные интересы субъекта малого предпринимательства, последний и обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнения представителей сторон, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ) по следующим основаниям.

По смыслу ст.217, п.2 ст.218 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, может быть передано его собственником в собственность юридического лица в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного имущества; при приватизации государственного имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное; право собственности, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу ч.ч. 1,2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции правильно установлено, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, у которого в аренде находится имущество, принадлежащее городу Москве на праве собственности, в соответствии с положениями статей 3, 9, 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закона N 159-ФЗ) вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что цена выкупаемого имущества подлежит определению по состоянию на 12.02.2013 года и составляет на указанную дату 4 481 356 руб. без учета НДС.

Суд первой инстанции, устанавливая рыночную стоимость объекта недвижимости, подлежащего выкупу, ошибочно руководствовался упомянутой датой, поскольку по результатам судебной экспертизы, проведенной ООО "ЛОКСМИТ", 4 481 356 руб. (без учета НДС) является рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости по состоянию на 29.07.2009 года (т.3, л.д.4).

Согласно ч.5 ст.4 Закона N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 названного Закона, и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности.

По смыслу частей 2,3,4 ст.9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При таких условиях, в совокупности и во взаимосвязи оценив представленные доказательства, судебная коллегия считает, что с заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику не ранее 22.12.2011, следовательно, с указанной даты у государственного органа, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч.3 ст.9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно Отчету N Д-548/2013 об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Свободы, д.20, общей площадью 87,4 кв.м., предоставленному ответчиком по определению апелляционного суда по состоянию на 22.12.2011 года рыночная стоимость арендуемого истцом объекта составляет 7 788 000 руб., что не соответствует рыночной стоимости, предложенной арендатором как в проекте договора купли-продажи, так и согласованной им в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции - 4 481 356 руб.

Однако, свое право на обжалование в суд уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи в сроки, предусмотренные положениями статей п.п.1,3,4 ст.445 ГК РФ, ч.3 ст.9 Закона N 159-ФЗ (2 мес.+2нед.+10 дней) истец не реализовал. Вместо судебной защиты в виде обращения с требованием о понуждении заключить договор выбрал иной способ реализации своих прав - путем подачи нового заявления о выкупе от 29.05.2012 года (т.1, л.д.9) и до истечения упомянутых сроков обратился в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в судебном заседании представитель истца категорически возражал против установленной в судебном заседании рыночной стоимости объекта недвижимости, судебная коллегия считает, что основания для понуждения ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи спорного объекта недвижимости на условиях, предложенных в проекте договора и по предложенной цене, определенной по состоянию на 29.07.2009 года отсутствуют, поскольку в установленном законом порядке и сроки свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, исходя из рыночной стоимости на указанную дату, истец не реализовал.

Возражения истца, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, со ссылкой на неоднократные обращения, начиная с 25.05.2009 года, о приобретении арендуемого имущества в собственность, отклоняются судебной коллегией, поскольку по смыслу гражданского законодательства предложение заключить договор, в том числе купли-продажи арендуемого имущества, в случае, когда заключение такого договора для другой стороны является обязательным, должно отвечать признакам оферты.

В рассматриваемой ситуации такое предложение должно также отвечать требованиям Закона N 159-ФЗ (ст.5) и содержать предусмотренные в нем данные и сведения, в том числе и ссылку на Закон, обязанность предоставления которых, возложена законодателем на заявителя. Предоставление упомянутых данных необходимо для того, чтобы другая сторона определенно понимала, в силу каких условий у нее возникает предусмотренная законом обязанность заключить договор.

Поскольку обращения истца 26.05.2009, 27.04.2010, 15.06.2011, 04.08.2011 указанным критериям не соответствовали, они не могли быть расценены госорганом как оферта, обязательная для принятия. Поскольку в порядке, установленном законом (ст.12 ГК РФ, п.1ч.8 ст.4 Закона N 159-ФЗ), арендатор способ защиты не избрал, бездействие госоргана в установленном законом порядке незаконным не признано, исковые требования по заявленным основаниям удовлетворению не подлежат.

Доводы апелляционной жалобы ответчика признаются судебной коллегией обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 п.1 ч.1 ст.333.37 Налогового кодекса государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2000 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2013 г. по делу N А40-94503/2012 отменить.

В удовлетворении иска ООО "Хамелион гранд" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хамелион гранд" (ИНН 7702221525, ОГРН 1037739292271) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

О.В. Савенков Т.Ю. Левина