Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2013 г. N 13АП-17284/13

г. Санкт-Петербург

07 октября 2013 г.

Дело N А56-2762/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.

при участии:

от истца: Давыдов Д.В., доверенность от 19.03.2013, Петрова Е.Н., доверенность от 03.06.2013,

от ответчика: Трубачев А.М., доверенность от 01.07.2013,

от 3-го лица: извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17284/2013) ООО "КАПИТАЛ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2013 по делу N А56-2762/2013 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску ООО "АРКОМ"

к ООО "КАПИТАЛ"

3-е лицо: Жилкин Денис Александрович

о взыскании компенсации неотделимых улучшений

по встречному иску об обязании привести помещение в первоначальное состояние,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АРКОМ" (ОГРН: 1107847328027; далее - ООО "АРКОМ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАПИТАЛ" (ОГРН: 1057812687195; далее - ООО "КАПИТАЛ") взыскании 650 000 руб. компенсации неотделимых улучшений.

Определением от 08.05.2013 судом принят к производству встречный иск ООО "КАПИТАЛ" об обязании ООО "АРКОМ" своими силами и за свой счет привести нежилое помещение 6-Н, площадью, 48,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:1514:11:45:4 и нежилое помещение 8-Н, площадью 78,2 кв.м., кадастровый номер 78:31:1514:11:45:6, расположенные на 1-ом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Тележная, д. 13, лит. А, в первоначальное состояние, существовавшее при передаче их в субаренду, согласно кадастровым паспортам нежилого помещения 6-Н и 8-Н от 10.05.2011.

Также определением от 08.05.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Жилкин Денис Александрович.

14.06.2013 судом в составе судьи Ракчеевой М.А., помощника судьи Степановой М.А., при участии представителя ООО "АРКОМ" Давыдова Д.В., от представителя ответчика никто не явился (извещен) при использовании аудиозаписи был произведен осмотр вышеуказанных помещений, в ходе которого представителем истца сделаны пояснения по поводу перепланировки, результаты осмотра зафиксированы в протоколе отдельного процессуального действия (т. 2 л.д. 27; аудиозапись прилагается к материалам дела).

Решением суда от 27.06.2013 г. с ООО "КАПИТАЛ" в пользу ООО "АРКОМ" взыскано 650 000 руб. расходов на ремонт помещения; принят отказ от встречного иска; производство по делу в части встречного иска прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, ООО "КАПИТАЛ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы её податель ссылается на то обстоятельство, что Обществом "АРКОМ" в период действия договора субаренды была произведена незаконная перепланировка нежилых помещений, что исключает удовлетворение требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "АРКОМ" (субарендатор) и ООО "КАПИТАЛ" (арендатор) заключен договор от 28.11.2011 N 35 субаренды помещений по адресу: Санкт-Петербург, ул. Тележная, д. 13, корп. 2, лит. А, пом. 6Н (площадью 48,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:1514:11:45:4) и 8Н (площадью 78,2 кв.м, кадастровый номер 78:31:1514:11:45:6), находящиеся на первом этаже 8-этажного здания (далее - помещения); целевое назначение - размещение офиса и склада субарендатора под оптовую торговлю.

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания и заключен до 30.09.2012.

28.11.2011 стороны заключили дополнительное соглашение, согласно пункту 1 которого арендатор обязуется перезаключить договор субаренды с субарендатором на временное владение и пользование помещениями:

1.1 в период с 01.11.2012 по 30.09.2013 постоянная часть арендной платы будет составлять 113 670 руб.;

1.2 в период с 01.10.2013 по 31.08.2014 постоянная часть арендной платы будет составлять 126 300 руб.;

1.3 остальные условия договора остаются неизменными.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения в случае необоснованного отказа арендатора в перезаключении договора на условиях, указанных в пунктах 1.1, 1.2 и 1.3 данного дополнительного соглашения, арендатор обязуется возместить субарендатору расходы на ремонт помещений в сумме 650 000 руб.

Уведомлением от 28.11.2011 N 98 ООО "КАПИТАЛ" согласовал Обществу "АРКОМ" проведение работ по ремонту и перепланированию указанных ранее нежилых помещений в рамках договора субаренды и дополнительного соглашения (в соответствии с пунктом 2.2.13 договора), которые осуществляются за счет и силами ООО "АРКОМ". К уведомлению прилагался план перепланировки помещений.

28.03.2012 субарендатором от арендатора получено уведомление N 71 о досрочном расторжении договора субаренды и требование об освобождении помещений до 01.07.2012, в связи с чем продолжение арендных отношений, в том числе перезаключение договора, стало невозможным.

10.05.2012 субарендатор обратился к арендатору с претензией, в которой просил произвести зачет задолженности по арендной плате за последний месяц аренды в счет возмещения затрат на ремонт помещений.

В ответ на вышеуказанную претензию в письме от 16.05.2012 N 83 ООО "КАПИТАЛ" указало, что от принятых на себя обязательств по возмещению расходов на ремонт помещений не отказывается, денежные средства в размере 650 000 руб. будут возвращены на расчетный счет ООО "АРКОМ" после фактического прекращения арендных отношений и просил перечислить арендную плату.

ООО "АРКОМ" обязательства по оплате аренды выполнил в полном объеме.

02.07.2012 ООО "АРКОМ" освободил арендуемые помещения.

12.07.2012 ООО "АРКОМ"повторно обратился к ответчику с требованием о возврате стоимости ремонтных работ в размере 650 000 руб.

Письмом от 16.07.2012 ООО "КАПИТАЛ" отказало Обществу "АРКОМ" в компенсации ремонтных работ, указав, что предварительный договор не заключен, поэтому обязательство по компенсации ремонтных работ, носящее обеспечительный характер, не возникло; совершено под условием, зависящем от воли сторон; в помещении отсутствуют отделимые улучшения, не представлено документальное подтверждение действительной стоимости расходов истца на ремонт помещений.

Письмом от 13.11.2012 ООО "КАПИТАЛ" сообщило, что перечень работ и их стоимость, указанные в предоставленных Обществом "АРКОМ" документах, не соответствуют объему ремонтных работ, фактически произведенных в помещениях в рамках договора аренды, а также предложило Обществу "АРКОМ" провести независимую экспертизу.

Ссылаясь на то обстоятельство, что письмом от 13.11.2012 ООО "КАПИТАЛ" фактически отказало в выплате возмещения стоимости неотделимых улучшений, ООО "АРКОМ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Пунктами 1, 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор - текущий ремонт, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Согласно акту приема-передачи нежилых помещений от 01.12.2011 арендуемые помещения находятся в состоянии, требующем полной чистовой отделки (далее - ремонтные работы); арендатор дает свое согласие на проведение ремонтных работ силами и за счет субаредатора.

Субарендатор произвел ремонтные работы на сумму превышающую 800 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела документами, а именно:

- договором подряда от 06.10.2011 N 27 подтверждаются расходы ООО "АРКОМ" на проведение ремонтно-отделочных работ в указанном помещении на сумму 268 817 руб.; оплата работ подтверждена платежным поручением от 22.12.2011 N 2566; выполнение работ подтверждено счет-фактурой, актом и актом формы КС-2;

- договором подряда на проведение ремонтно-строительных работ от 30.03.2011 N 12 подтверждаются расходы на комплекс ремонтно-отделочных работ в помещении; конкретный объект и перечень работ согласован сторонами сметой от 06.10.2011 N 4 на сумму 338 183 руб.; оплата подтверждена платежным поручением от 14.12.2011 N 2477; факт выполнения работ подтвержден счет-фактурой, актом и актом формы КС-2;

- накладной N 1, согласно которой стоимость строительных материалов составляет 82 188, 40 руб.;

- накладной N 2, согласно которой стоимость строительных материалов составляет 122 888, 56 руб.

- товарными накладными и платежными поручениями.

Дополнительным соглашением от 28.11.2011 к договору субаренды N 35 стороны согласовали обязанность ООО "КАПИТАЛ" компенсировать стоимость ремонтных работ в арендуемых помещениях в сумме 650 000 руб. в случае, если арендодатель откажется от заключения договора аренды на указанных в дополнительном соглашении условиях.

Размер понесенных арендатором расходов на ремонт подтверждается представленными в материалы дела документами.

С учётом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Довод подателя жалобы о том, что Обществом "АРКОМ" в период действия договора субаренды была произведена незаконная перепланировка нежилых помещений, что исключает удовлетворение требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку ввиду следующих обстоятельств.

По акту приема-передачи от 02.07.2012 ООО "АРКОМ" возвратило ответчику два помещения: 6Н, 8Н. Стоимость подвесного потолка, межкомнатных дверей, датчиков и блока пожарной сигнализации, в том числе, стоимость их установки, исключена истцом из стоимости ремонтных работ, при этом размер расходов на ремонт превышает 650 000 руб., согласованных сторонами.

План помещений, составленный ПИБ Центрального района 27.12.2012, не подтверждает, что перепланировка, заключающаяся в объединении помещений 6Н, 8Н в одно помещение 14Н, произведена истцом, поскольку данный план составлен через 6 месяцев после освобождения истцом арендуемых помещений.

Суд первой инстанции принял во внимание, что первоначально ответчик указывал, что помещения в данный период в субаренду не предоставлялись, однако после произведенного судом осмотра доказательств на месте, представил договор субаренды от 15.07.2012 N 10. В связи с чем, суд критически отнесся к документам, которые составлены с участием ответчика.

Согласно протоколу совершения отдельного процессуального действия от 14.06.2013 в настоящее время планировка помещений не соответствует той планировке, которая указана в плане ПИБ.

Поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено надлежащих доказательств осуществления Обществом "АРКОМ" незаконной перепланировки данный довод отклоняется апелляционным судом.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова Н.С. Полубехина