Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2013 г. N 14АП-7024/13

г. Вологда

10 октября 2013 г.

Дело N А66-210/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 10 октября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

при участии от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Невареных Е.Д. по доверенности от 07.08.2013 N 214, от закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" Исламовой О.В. по доверенности от 14.01.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 16 мая 2013 года по делу N А66-210/2013 (судья Белова А.Г.),

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ТЖБИ-4" (ОГРН 1026900510042, далее - ЗАО "ТЖБИ-4") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.09.2012 в размере 491 527 руб. 50 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.09.2012 по 17.10.2012 в размере 2487 руб. 13 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общества "Воронежавтодор" (далее - ОАО "Воронежавтодор").

Решением суда от 16 мая 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ЗАО "ТЖБИ-4" в пользу Департамента взыскано 213 858 руб. 59 коп., в том числе 212 781 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате и 1076 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.09.2012 по 17.10.2012. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ЗАО "ТЖБИ-4" в доход федерального бюджета в установленном порядке взыскано 7277 руб. 18 коп. госпошлины.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апеллянт считает, что при вынесении решения судом неправильно истолкованы и применены нормы материального права, отсутствовало полное и всестороннее исследование представленных доказательств. Суд первой инстанции при вынесении решения об удовлетворении заявленных требований в части сослался на то, что земельный участок, предоставленный по договору аренды, не был определен в границах и конкретизирован и нет доказательств того что, для использования объектов недвижимости принадлежащих ЗАО "ТЖБИ-4" необходима вся площадь земельного участка. Исковые требования удовлетворены исходя из площади земельного участка, непосредственно находящейся под объектами недвижимости. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что имелся какой-либо спор по передачи объекта аренды. Более того, заключенные дополнительные соглашения к договору аренды и отсутствие задолженности за первоначальным арендатором и собственником объектов недвижимости говорят о том, что сторонами исполнялись взятые на себя обязательства в соответствии с условиями договора. При покупке объектов недвижимости на спорном земельном участке к ЗАО "ТЖБИ-4" перешло право аренды на спорный земельный участок в том объеме, в котором оно принадлежало ОАО "Воронежавтодор", а следовательно, перешло право аренды всего спорного земельного участка. Каких-либо доказательств того, что для использования находящихся на спорном земельном участке объектов недвижимости необходима меньшая площадь земельного участка, чем та, что была предоставлена ОАО "Воронежавтодор" по договору аренды, ответчиком не предъявлено. Следовательно, у суда не было оснований для взыскания арендной платы только лишь под площадью объектов недвижимости без учета части земельного участка, необходимой для их использования.

Департамент в дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе от 26.08.2013 уточнил доводы и требования апелляционной жалобы. Указал, что задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.09.2012 составила 485 761 руб. 82 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами - 2457 руб. 96 коп.

Представитель Департамента в судебном заседании просит решение суда изменить, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.09.2012 в сумме 485 761 руб. 82 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами - 2457 руб. 96 коп.

Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании возразили относительно доводов и требований жалобы с учетом уточнения, просили оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы с учетом дополнения и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Воронежа от 03.02.1995 N 109 АООТ "Воронежавтодор" как арендатору предоставлен по договору аренды от 13.07.1995 N 214 земельный участок площадью 47 806 кв. м, для обслуживания базы мостового отделения по улице Черепанова, 1.

В договоре указано, что на земельном участке расположены объекты недвижимости: контора, гаражи, арматурный цех, БРУ, пилорама.

Срок действия договора - 10 лет.

Договор аренды земли зарегистрирован 13.07.1995 в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Воронежа.

Дополнительными соглашениями от 08.07.2003 стороны внесли изменения в договор аренды в части порядка внесения арендных платежей и размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 14.04.2005 к договору аренды стороны уточнили координаты места нахождения арендованного земельного участка, а также изменили размер арендной платы.

Стороны указали, что земельный участок площадью 47 806 кв. м находится в кадастровом квартале 36:34:0305033, целевое назначение - база мостового отделения, вид функционального использования земли - 7, кадастровая стоимость - 700,78 руб./кв. м, расчетный коэффициент - 0 0,0200, повышающий коэффициент - 1, ставка ежегодной арендной платы - 14,02 руб./кв. м, размер годовой арендной платы - 670 240 руб. 12 коп.

Стороны также указали в дополнительном соглашении, что расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа по договору с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора, в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации. Арендатор обязан ежегодно в срок до 01.07 предоставлять арендодателю сводный годовой расчет арендной платы за пользование земельным участком. За несвоевременное предъявление отчета арендатором уплачивается штраф в размере 20% от суммы, указанной в расчете.

ОАО "Воронежавтодор" (ранее - АООТ "Воронежавтодор"; продавец) и ЗАО "ТЖБИ-4" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 14.11.2005.

По условиям договора продавец продал, а покупатель приобрел на праве собственности 24 объекта недвижимости, расположенные по адресу: город Воронеж, улица Черепанова, 1, в том числе отдельно стоящие здания: административный корпус, арматурный цех, арматурный цех, кузницу, гараж, склад, компрессорную, БРУ, склад цемента емкостью 720 куб. м, теплопункт, здание пилорамы, топливозаправочную колонку, здание подсобного производства, пропарочную камеру, весы-здание, проходной пункт; нежилые помещения: гараж, склад, материальный склад и гараж, пункт по учету расхода пара; сооружения: эстакаду под мостовой пункт, крановую эстакаду 2 полигона, железнодорожный тупик, железнодорожные пути.

Согласно пункту 8 договора от 14.11.2005 покупатель, в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одновременно с приобретением права собственности на указанное в пункте 1 договора недвижимое имущество приобретает право пользования земельным участком, занятым данными объектами недвижимости, и необходимым для их использования.

Переход права собственности на приобретенные ответчиком объекты недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ноябре 2005 года, что подтверждается представленными в судебном заседании представителем ответчика свидетельствами. В свидетельствах указаны условные номера объектов недвижимости.

На основании соглашения от 21.06.2006 администрация города Воронежа передала свои права (требования) и обязанности, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 13.07.1995 N 214, главному управлению государственного имущества Воронежской области.

Дополнительным соглашением от 29.12.2007 в договор аренды земли от 13.07.1995 N 214 внесены изменения в части замены арендодателя с администрации города Воронежа на Главное управление государственного имущества Воронежской области.

На основании указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 N 133-у "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области" главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в Департамент.

Согласно пункту 3.1.4 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365, Департамент наделен полномочиями по распоряжению государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж.

Суд первой инстанции установил, что ЗАО "ТЖБИ-4" 25.11.2009 обратилось в Департамент с заявкой на приватизацию земельного участка, площадью 46 801 кв. м, с кадастровым номером 36:34:0304030:50, который расположен по адресу: город Воронеж улица Черепанова, 1 и на котором расположены объекты недвижимости, приобретенные им по договору купли-продажи от 14.11.2005.

На момент рассмотрения спора право собственности на земельный участок, площадью 46 801 кв. м, с кадастровым номером 36:34:0304030:50, расположенный по адресу: город Воронеж, улица Черепанова, 1, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

По расчету истца (с учетом дополнений к апелляционной жалобе), задолженность ответчика по внесению платы за пользование земельным участком, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, за период с 01.07.2012 по 30.09.2012 составила 485 761 руб. 82 коп.

Истец также начислил и предъявил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2457 руб. 96 коп.

Невнесение ответчиком соответствующей платы за пользование земельным участком в заявленный период явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части взыскания с ЗАО "ТЖБИ-4" в пользу Департамента 213 858 руб. 59 коп., в том числе 212 781 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате и 1076 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.09.2012 по 17.10.2012. В удовлетворении остальной части иска суд отказал. При этом суд пришел к следующим выводам. Поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства фактического использования земельного участка площадью 47 806 кв.м, равно как и доказательства необходимости использования ответчиком земельного участка названной площади для эксплуатации нежилого недвижимого имущества, приобретенного у ОАО "Воронежавтодор" в соответствии с договором купли-продажи от 14.11.2005, то суд считает правомерным определить обязательства ответчика по оплате пользования землей исходя из установленной площади застройки - 13 107,4 кв.м.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность судебного акта, полагает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

ЗАО "ТЖБИ-4" как собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, обязан вносить плату за пользование таким участком.

Из материалов дела видно, что в 1995 году АООТ "Воронежавтодор" предоставлен земельный участок общей площадью 47 806 кв. м для размещения базы мостового отделения, которая включала в себя 37 объектов недвижимости.

Ответчик по договору купли-продажи от 14.11.2005 приобрел 24 объекта недвижимости, а также по договору от 14.11.2005 оборудование, необходимое для их обслуживания, что подтверждается имеющимися в деле и дополнительно представленными в апелляционную инстанцию договорами и актами. Данное обстоятельство представитель ответчика не отрицал в судебных заседаниях апелляционной инстанции.

Поскольку на земельном участке общей площадью 47 806 кв. м, помимо объектов ответчика, находились также иные объекты, а именно железнодорожный путь и нежилое здание под литерой 4А, которые принадлежат иным лицам, ответчик в 2009 и в 2012 годах обращался к Департаменту с заявлениями о разделе земельного участка и выделении ему земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими ЗАО "ТЖБИ".

На первоначальном земельном участке площадью 47 806 кв.м находилось 37 сооружений, из них 24 объекта недвижимости перешли к ответчику по договору купли-продажи, одно (лит. А4) - к третьим лицам. Остальные строения, не обладающие признаками недвижимого имущества, расположенные на земельном участке площадью 47 806 кв.м. и являющиеся вспомогательными сооружениями, также находятся в пользовании ответчика, поскольку были приняты им по акту приема-передачи машин и оборудования к договору купли-продажи от 14.11.2005 от ОАО "Воронежавтодор".

В дальнейшем площадь первоначального земельного участка была уменьшена до 46 801 кв. м и ему 02.09.2009 присвоен кадастровый номер 36:34:0304030:50. В результате изменения границ и площади земельного участка здание (лит. А4) находится за пределами вновь образованного ответчиком земельного участка. Остальные же строения находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:50 и в дальнейшем в границах земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217 площадью 46 254 кв. м. Данный факт подтверждается справкой БТИ Коминтерновского района города Воронежа от 28.11.2012 N 675 и схемой расположения объектов недвижимости на земельном участке по ул. Черепанова, 1 с кадастровым номером 36:34:0304030:217. Из схемы ясно видно, что все объекты (кроме лит.А4) перечисленные в справке БТИ от 14.10.2009 (находившиеся на первоначальном земельном участке площадью 47 806 кв.м.), расположены в границах земельного участка площадью 46 254 кв.м. Земельный участок обнесен забором (видно из акта инвентаризации земельного участка с материалами фотофиксации и схемы расположения объектов недвижимости), который также был передан по акту приема- передачи от ОАО "Воронежавтодор".

Материалами дела подтверждается, что по заявлениям ответчика первоначально (02.09.2009) сформирован земельный участок общей площадью 46 801 кв. м, с кадастровым номером 36:34:0304030:50, в дальнейшем (28.11.2012) - земельный участок общей площадью 46 254 кв. м, с кадастровым номером 36:34:0304030:217. Площадь первоначального земельного участка с 47 806 кв. м была уменьшена до 46 254 кв. м именно в связи с выделением отдельных земельных участков под объектами недвижимости, не принадлежащими ответчику на праве собственности.

Таким образом, материалами дела также подтверждается, что для обслуживания всех объектов недвижимости, приобретенных по договору купли-продажи в 2005 году, необходим земельный участок общей площадью 46 254 кв. м, который обнесен забором, также переданным от продавца в 2005 году по акту приема-передачи. Проход на земельный участок ответчика всегда осуществлялся через установленную проходную.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Из пункта 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Как указано в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В данном случае исходя из совокупного правового анализа всех представленных в деле документов следует, что при приобретении в 2005 году объектов недвижимости и оборудования, необходимого для них, ответчик приобрел права в отношении земельного участка той площади, которая соответствует гипотетически площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Факт занятия, пользования земельным участком площадью 46 254 кв. м, с 2005 года и до настоящего времени ответчик не отрицает. Данное обстоятельство подтверждается его неоднократными обращениями о нуждаемости именно в такой площади земельного участка, а также фактическим отделением земельного участка такой площади забором и установлением пропускного пункта.

Таким образом, ответчик должен вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, исходя из вышеназванной площади части земельного участка.

В данном случае исходя из названной площади, плата за пользование земельным участком за период с 01.07.2012 по 30.09.2012 составляет 485 761 руб. 82 коп.

Возражения ответчика относительно такого размера задолженности не принимаются во внимание, поскольку не подтверждаются доказательствами.

Исходя из вышеизложенного следует, что решение суда подлежит изменению. Доводы Департамента признаются обоснованными.

Апелляционный суд также считает законными требования истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку данные требования основаны на статье 395 ГК РФ, а также являются производными по отношению к требованию о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участков. О возникновении такой обязанности ответчик должен знать в силу закона, а именно в силу статьи 65 ЗК РФ.

Расчет процентов судом проверен, признан правильным, ответчиком не опровергнут.

Таким образом, исковые требования в этой части также подлежат удовлетворению в сумме 2457 руб. 96 коп.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 16 мая 2013 года по делу N А66-210/2013 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Взыскать с закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области 485 761 руб. 82 коп. платы за пользование земельным участком, 2457 руб. 96 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" в федеральный бюджет 12 729 руб. 21 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска".

Взыскать с закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" в федеральный бюджет 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

Е.В. Носач

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина