Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2012 г. N 07АП-897/12

г. Томск

21 февраля 2012 г.

Дело N А45-15269/2011

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Н. Мухиной,

судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Кузьминым

без участия представителей сторон и третьего лица

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Центр" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08 декабря 2011 года по делу N А45-15269/2011 (судья В.Я. Худяков)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Строй-Центр"

к закрытому акционерному обществу "Новинком", индивидуальному предпринимателю Ремизову Александру Валерьевичу,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,

о применении последствий недействительности договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.09.2010 N 1.1-13,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Центр" (далее - ООО "Строй-Центр") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу "Новинком" (далее - ЗАО "Новинком"), индивидуальному предпринимателю Ремизову Александру Валерьевичу (далее - предприниматель Ремизов А.В.) о применении последствий недействительности договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.09.2010 N 1.1-13, заключенного ответчиками, в виде прекращения регистрационной записи N 54-54-01/099/2011-631 от 18.03.2011.

До принятия решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил применить последствия недействительности договора от 30.09.2010 N 1.1-13 в виде обязания ответчиков возвратить друг другу все полученное по недействительной сделке, обязания предпринимателя погасить регистрационную запись N 54-54-01/099/2011-631 от 18.03.2011 о государственной регистрации сделки участия в долевом строительстве (л.д. 76-77).

Исковые требования обоснованы статьями 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемый договор не соответствует статьям 309, 310, 420, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как заключен ЗАО "Новинком" в нарушение заключенного ранее с истцом предварительного договора участия в долевом строительстве от 17.10.2006 N 13, в отношении того же жилого помещения (однокомнатной квартиры N 13), которое являлось предметом соглашения сторон, оформленного предварительным договором. Оспариваемая сделка препятствует реализации истцом его законных прав на заключение основного договора участия в долевом строительстве на условиях предварительного договора.

Определением арбитражного суда от 15.09.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление) (л.д. 1-2).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08 декабря 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Строй-Центр" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции сделан неправильный вывод о том, что предварительный договор не порождает каких-либо имущественных прав на спорную квартиру и не может являться основанием для признания недействительным договора, порождающего имущественные права. Делая такой вывод, суд не учел, что договор участия в долевом строительстве также не порождает вещных прав на квартиру, а лишь право требовать от застройщика передачи квартиры. Суд ошибочно посчитал, что у истца отсутствует нарушенное или оспариваемое право, подлежащее судебной защите, при этом суд не принял во внимание, что по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор порождает обязанность сторон заключить основной договор и связывает стороны с имуществом, которое появится в будущем. Правовая заинтересованность истца в оспаривании договора от 30.09.2010 N 1.1-13 обусловлена именно наличием заключенного предварительного договора с ЗАО "Новинком". Суд мотивировал принятое решение тем, что ответчики при заключении сделок не нарушили какого-либо закона, однако при заключении данного договора ЗАО "Новинком" нарушены статьи 309, 310, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ЗАО "Новинком" в отзыве на апелляционную жалобу доводы последней отклонило, считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным. Ответчик, в частности, указал, что по смыслу статьи 168 ГК РФ ничтожным является договор, не соответствующий требованиям закона или иным правовым актам, а не другому договору. На основании предварительного договора не возникают права и обязанности непосредственно в отношении предмета основной сделки (объекта недвижимости). Последствия неисполнения предварительного договора предусмотрены статьей 398 ГК РФ. Данная правовая позиция изложена и в п. 5 Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54, а также в п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 25.07.2000 г. N 56. Вступившие судебные акты, которыми бы подтверждалась действительность предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком, отсутствуют. Предварительный договор, на котором истец основывает свои требования, является ничтожной сделкой, поскольку в нарушение требований Закона N 214-ФЗ предусматривает уплату цены по основному договору путем передачи простого векселя, а не денежными средствами, не содержит период уплаты цены договора. Срок предъявления к платежу указанных в предварительном договоре векселей истек.

В заседание суда апелляционной инстанции стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Новинком" (застройщиком) и ООО "Строй-Центр" (дольщиком) заключен предварительный договор участия в долевом строительстве N 13 от 17.10.2006, согласно условиям которого дольщик и застройщик обязались в установленный договором срок заключить договор участия в долевом строительстве (основной договор), по которому застройщик обязуется в предусмотренный основным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями (1-ая очередь строительства, блок-секции 1.1, 1.2, 1.3) по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Державина, 47 (строительный адрес) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства - квартиры NN 13, 18, 19, 28, 41, 45 (номера строительные) (л.д. 9-15).

Согласно пунктам 3.1.1, 3.2.1 предварительного договора N 13 от 17.10.2006 основной договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в срок до 10.02.2009.

ООО "Строй-Центр" обратилось 05.02.2009 к ЗАО "Новинком" с требованием заключить основной договор участия в долевом строительстве, однако основной договор сторонами заключен не был. ООО "Строй-Центр" в судебном порядке потребовало обязать ЗАО "Новинком" заключить основной договор.

После окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, между ЗАО "Новинком" (застройщиком) и предпринимателем Ремизовым А.В. (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.09.2010 N 1.1-13, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом - жилой дом с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями (1-ая очередь строительства блок-секции 1.1, 1.2, 1.3) по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Державина, 47 (строительный адрес) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N 13 (строительный), общей площадью 58,01 кв.м (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5), площадь лоджии 4,22 кв.м, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (л.д. 16-19).

Договор от 30.09.2010 N 1.1-13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенный ответчиками, зарегистрирован 18.03.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, регистрационная запись N 54-54-01/099/2011-631.

Полагая, что договор от 30.09.2010 N 1.1-13 является ничтожным ввиду несоответствия его статьям 309, 310, 420, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как он заключен ЗАО "Новинком" вопреки обязательствам общества по предварительному договору N 13 от 17.10.2006, и не влекущим какие-либо последствия, за исключением последствий, связанных с его недействительностью, ООО "Строй-Центр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что у истца отсутствует заинтересованность в оспаривании договора от 30.09.2010 N 1.1-13 ввиду отсутствия у него прав на квартиру N 13, а также посчитал, что оспариваемая сделка не противоречит закону.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для принятия иного судебного акта по существу спора.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Истец, обращаясь с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить обоснование того, что данная сделка является ничтожной.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ООО "Строй-Центр" в обоснование ничтожности договора от 30.09.2010 N 1.1-13 ссылается на несоответствие его статьям 309, 310, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, данными статьями установлены общие требования к исполнению обязательств, в том числе, по предварительному договору; указания на ничтожность сделки, совершенной лицом в нарушение своих обязательств по предварительному договору, данные нормы не содержат.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Использование юридической конструкции предварительного договора участия в долевом строительстве имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на привлечение денежных средств участников долевого строительства (до оформления прав на земельный участок, до получения разрешения на строительство) с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Однако само по себе заключение предварительного договора не порождает у истца права требовать от застройщика передачи ему жилых помещений, указанных в предварительном договоре, равно как не влечет возникновение вещных прав на такие жилые помещения.

В этой связи заключение ЗАО "Новинком" договора участия в долевом строительстве не с истцом, а с предпринимателем Ремизовым А.В., свидетельствует о возможном неисполнении застройщиком своих обязательств по предварительному договору, а не о ничтожности договора, заключенного с предпринимателем. Истец не вправе требовать в судебном порядке ограничения прав предпринимателя Ремизова А.В., оформленных договором участия в долевом строительстве, при отсутствии у истца такого договора, и ссылаясь лишь на юридически оформленное намерение заключить такой договор в будущем. Иной подход может нарушить права лица, заключившего с ЗАО "Новинком" договор долевого участия в строительстве по истечении срока предварительного договора и не являющегося участником правоотношений по предварительному договору.

В случае невозможности исполнения ЗАО "Новинком" своих обязательств по предварительному договору в силу каких-либо причин, в том числе в силу заключения договора участия в долевом строительстве с другим лицом, ООО "Строй-Центр" вправе требовать возмещения причиненных ему таким неисполнением убытков, либо иным образом защищать свои права, нарушенные в результате неисполнения ЗАО "Новинком" обязательств.

Поскольку истец не доказал, что договор от 30.09.2010 N 1.1-13 является ничтожной сделкой, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований о применении последствий его недействительности.

Кроме того, применение последствий недействительности сделки возможно только в том случае, когда сделка исполнена сторонами полностью или в части.

Из материалов дела не усматривается, что договор от 30.09.2010 N 1.1-13 исполнен ответчиками. Истец, заявляя формальное требование о применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон возвратить все полученное по сделке, не указал, какие действия были совершены ответчиками во исполнение сделки, что именно получено ими по сделке, и путем каких действий возможно восстановление положения, существовавшего до ее совершения. При этом осуществление регистрационной записи N 54-54-01/099/2011-631 от 18.03.2011 о государственной регистрации сделки участия в долевом строительстве не является последствием совершения сделки по смыслу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, и аннулирование данной записи в порядке применения судом последствий недействительности сделки невозможно.

С учетом того, что истцом не доказана ничтожность договора от 30.09.2010 N 1.1-13 и возможность применения последствий его недействительности, доводы апелляционной жалобы об ошибочности выводов суда первой инстанции относительно отсутствия у истца заинтересованности в оспаривании сделки не имеют существенного правового значения и не повлияли на обоснованность выводов суда по существу спора.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.

В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца - ООО "Строй-Центр".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08 декабря 2011 года по делу N А45-15269/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.Н. Мухина

Судьи

В.М. Сухотина Д.Г. Ярцев