Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2013 г. N 10АП-4933/13

г. Москва

10 октября 2013 г.

Дело N А41-55159/12

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей Ханашевича С.К., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркиной А.П.,

при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 03 октября 2013 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Кром" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2013 года по делу N А41-55159/12, принятое судьей Ю.А. Фаньян, по иску Комитета по управлению имуществом Химкинского района Московской области к ООО "Кром" о расторжении договора, обязании возвратить нежилое помещение и взыскании 4888569,43 руб., третье лицо - администрация городского округа Химки Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Химки Московской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кром" (далее - ответчик) при участии третьего лица - администрации городского округа Химки Московской области (далее - администрация) о расторжении договора аренды N 2187 от 23.05.2002 г., обязании ответчика возвратить нежилое помещение, находящее по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 30 (1 этаж), общей площадью 66,7 кв. м., а также о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 491754,19 руб., пени в размере 4308299,49 руб. и НДС в размере 88515,75 руб., всего - 4888569,43 руб.

Решением от 01 апреля 2013 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены в части расторжения договора N 2187 от 23.05.2012 г. на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Химкинского района по адресу: г. Химки, д. 30 (1 этаж), общей площадью 66, 7 кв. м., заключенного между администрацией городского округа Химки Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Кром", обязании общества с ограниченной ответственностью "Кром" возвратить нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Химки, д. 30 (1 этаж), общей площадью 66, 7 кв. м., взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Кром" в пользу администрации городского округа Химки Московской области задолженности за период с 06.12.2009 года по 30.11.2012 года в сумме 306981,61 руб., пени в размере 1402286,88 руб., НДС в сумме 55256,69 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

ООО "Кром" считает вынесенное решение незаконным, необоснованными, вынесенным с нарушениями норм материального и процессуального права, подлежащим отмене но следующим основаниям.

Относительно требований КУИ администрации т.о. Химки о взыскании с ООО "Кром" суммы основною долга по арендной плате по договору аренды N 2187 от 23.05.2002 г. за период с 06 декабря 2009 года по ноябрь 2012 года.

ООО "Кром" надлежащим образом в соответствии с действующим гражданским законодательством и заключенными между сторонами договором аренды и дополнительными соглашениями к нему, в установленные сроки производило оплату арендных и иных платежей.

Задолженность ООО "Кром" по арендным и иным платежам по договору аренды N 2187 от 23 мая 2002 года нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 30, общей площадью 66,7 кв. м. отсутствует.

Данное обстоятельство подтверждается:

- бухгалтерской справкой ООО "Кром" от 13.12.12 г. об отсутствии задолженности (имеется в материалах дела);

- расчетом уплаченных арендных платежей ООО "Кром" за период с 01.11.2009 г. по 12.12.12г. по договору аренды N 2187 от 23.05.2002 г. (имеется в материалах дела);

- платежными поручениями по оплате арендной платы по договору аренды N 2187 от 23.05.2002 г. (имеются в материалах дела).

Размер арендной платы, подлежащей выплате арендодателю установлен п. 3.1. и п. 3.2. договора аренды N 2187 от 23.05.2002 г. и составлял на момент заключения договора 583,2 рублей за кв.м. в год, что соответствовало 3241,62 рублей ежемесячного платежа.

Арендная плата начислялась из расчета: 699 руб. 84 коп. за кв. м. в год (66,7 кв. м.) по ставкам, утвержденным решением Совета депутатов Химкинского района N 17/4 от 21.08.2003 г. Ставка арендной платы не включает арендную плату за пользование земельным участком.

Арендные платежи арендатор производит ежемесячно с оплатой за каждый месяц вперед до 5 числа (включительно) текущего (оплачиваемого) месяца.

За указанное в п. 1.1. помещение ежемесячная плата составляет (без НДС) 3889 руб. 94 коп.

Размер ежемесячной арендной платы по договору аренды N 2187 от 23.05.2002 г. с 01 января 2004 года составляет 3889,94 рублей (три тысячи восемьсот восемьдесят девять рублей 94 копейки).

Иных дополнительных соглашений, приложений и дополнений к договору аренды N 2187 от 23.05.2002 г. стороны не заключали, не подписывали и не регистрировали.

Следовательно, размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением, расположенным по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 30, общей площадью 66,7 кв. м составляет 3889,94 рублей (три тысячи восемьсот восемьдесят девять рублей 94 копейки).

ООО "Кром" осуществляло ежемесячные платежи в размере 3889,94 рублей своевременно и в полном объеме, что подтверждается расчетом уплаченных арендных платежей ООО "Кром" за период с 01.11.2009 г. по 12.12.12 г. по договору аренды N 2187 от 23.05.2002 г.

Акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.01.2013 г., представленный истцом, отражает получение КУИ администрацией г.о. Химки арендных платежей по договору.

В любом случае, не зависимо от оценки судом первой инстанции доводов ООО "Кром" относительно правомерности взыскания суммы основной задолженности, размер взысканной судом суммы основной задолженности не соответствует действительности и неправомерен.

ООО "Кром" регулярно производит платежи по арендной плате в рамках договора аренды N 2187 от 23.05.2002 г., в частности в марте 2013 года платежным поручением ООО "Кром" перечислило в адрес КУИ администрации г.о. Химки Московской области денежные средства в размере 150000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей.

Ставка арендной платы может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке при утверждении Советом Депутатов Химкинского района (главой района) новой базовой ставки арендной платы.

Данное положение договора предусматривает возможность арендодателя увеличивать размер арендной платы после утверждения Советом Депутатов Химкинского района новых базовых ставок арендной платы.

Данных об уведомлении о принятии указанных решений, данных о требованиях изменения договора - в материалы дела не представлено.

Данный пункт договора указывает лишь на право (возможность) арендодателя увеличить арендую плату в одностороннем порядке, а никак не предусматривает автоматическое увеличение арендной платы по договору после утверждения Советом Депутатов Химкинского района новых базовых ставок.

КУИ администрации г.о. Химки Московской области не счел необходимым уведомить ООО "Кром" об увеличении размера арендной платы, не говоря уже о заключении соответствующих дополнительных соглашений.

Следуя логике истца, ООО "Кром" с 2004 года платило арендную плату не в полном объеме по якобы заниженным базовым ставкам, однако, не смотря на это, КУИ администрации г.о. Химки с предложениями по изменению ставки арендной платы, а также с требованиями о погашении задолженности по арендной плате к ООО "Кром" не обращался до ноября 2012 года.

Требования КУИ администрации г.о. Химки о взыскании с ООО "Кром" пени по договору аренды N 2187 от 23.05.2002 г. за период с 06 декабря 2009 года по ноябрь 2012 года не подлежат удовлетворению, так как у ООО "Кром" отсутствует задолженность перед КУИ администрации г.о. Химки по арендной плате по договору аренды N 218/ от 23.05.2002 г., учитывая, что арендные платежи осуществлялись в размере и в сроки установленные договором, требования истца о взыскании пени по арендной плате также являются неправомерными и подлежит отклонению.

Размер взыскиваемых пени по договору практически в 10 раз превышает сумму самой задолженности по арендной плате, что является несоразмерно высоким по отношению к нарушенному обязательству.

Суммы НДС оплачиваются арендатором - ООО "Кром" самостоятельно в УФК по Московской области (МРИ ФНС России N 13 по Московской области).

ООО "Кром" не обязано перечислять сумму НДС в адрес истца, следовательно, требования КУИ администрации г.о. Химки о взыскании с ООО "Кром" суммы НДС в размере 88515,75 рублей также не подлежат удовлетворению, а сам КУИ администрации г.о. Химки является ненадлежащим истцом по данному требованию.

В связи с тем, что задолженность у ООО "Кром" по арендной плате по договору аренды N 2187 от 23.05.2002 г. отсутствует, платежи осуществлялись надлежащим образом и в предусмотренные договором сроки, что подтверждается выше изложенным и приобщенными доказательствами, то требование КУИ администрации г. о. Химки о расторжении договора аренды N 2187 от 23.05.2002 г. не основано на законе и удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представители истца и администрации в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителя ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене в части удовлетворения требования о расторжении договора N 2187 от 23.05.2012 г. на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Химкинского района по адресу: г. Химки, д. 30 (1 этаж), общей площадью 66, 7 кв. м., заключенного между администрацией городского округа Химки Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Кром", обязании общество с ограниченной ответственностью "Кром" возвратить нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Химки, д. 30 (1 этаж), общей площадью 66, 7 кв. м., взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Кром" в пользу администрации городского округа Химки Московской области задолженности за период с 06.12.2009 года по 30.11.2012 года в сумме 306981,61 руб., пени в размере 1402286,88 руб., НДС в сумме 55256,69 руб. и взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Кром" в доход федерального бюджета госпошлины в сумме 34645,25 руб. поскольку выводы суда не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд установил, что 23 мая 2002 года между истцом (арендодатель) и ООО "Химкинская садовая компания" (арендатор) был заключен договор N 2187 на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности Химкинского района, согласно которому арендодатель на основании решения комиссии по аренде нежилых помещений (протокол заседания комиссии по аренде N 4 от 24.04.2002 г.) обязался сдать, а арендатор - принять во временное пользование нежилое помещение (здание, сооружение) общей площадью 66,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 30 (1 этаж), инв. N здания 1767 литера А, под магазин по продаже цветов и сопутствующих товаров, сроком на 15 лет с момента регистрации договора.

Данное имущество принадлежит на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права серия АБ N 0678196 от 05.11.1999 г. муниципальному образованию Химкинский район Московской области.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.07.2002 г.

По акту приема-передачи от 23.05.2002 г. арендодатель передал арендатору предусмотренное договором имущество.

По договору уступки прав N 1/02 от 24.10.2007 г. ООО "Химкинская садовая компания" передало ответчику все права и обязанности по договору аренды N 2187 от 23.05.2002 г.

В соответствии с п. 3.1. договора арендная плата начисляется из расчета 583, 20 руб. за кв.м. в год по ставкам, утвержденным Советом депутатов Химкинского района N 41/2 от 22.12.2000 г. Ставка арендной платы не включает арендную плату за пользование земельным участком.

Согласно п. 3.2. договора арендные платежи арендатор производит ежемесячно с оплатой за каждый месяц вперед до 5 числа (включительно) текущего (оплачиваемого) месяца. За указанные в п. 1.1. помещения ежемесячная плата на момент заключения договора составляет (без НДС) 3241,62 руб.

В силу п. 3.3. договора НДС перечисляется арендатором в установленном законодательством размере от суммы арендной платы самостоятельно в доход соответствующих бюджетов. После оплаты арендной платы в течение 3-х банковских дней арендатор обязан представить в бухгалтерию арендодателя копии платежных поручений (квитанции) об оплате.

Как утверждает истец, ответчик свои обязательства по внесению арендной платы по договору исполнил ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность за 2005, 2006, 2007 годы, а также за период с января по ноябрь 2012 года в размере 491754,19 руб.

Претензией N 2245 от 16.11.2012 г. истец обращался к ответчику с просьбой погасить задолженность по договору, либо расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение.

Поскольку ответчик требования истца оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Химки Московской области представить суду надлежащим образом составленный расчет по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Химки Московской области были представлены пояснения, из которых суд установил, что по состоянию на июль 2013 года у ООО "Кром" отсутствует задолженности по уплате основного долга по договору N 2187 от 23.05.2002 г.

Так как у ответчика отсутствует задолженность по данному договору, суд апелляционной инстанции установил, об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Кром" в пользу администрации городского округа Химки Московской области задолженность за период с 06.12.2009 года по 30.11.2012 года в сумме 306981,61 руб., пени в размере 1402286,88 руб., НДС в сумме 55256,69 руб.

Также требование истца о расторжении договора N 2187 от 23.05.2002 г. и обязании ответчика возвратить арендованное нежилое помещение не подлежит удовлетворению, так как нормами статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Так как суд апелляционной инстанции установил, что на июль 2013 года у ООО "Кром" отсутствует задолженности по уплате основного долга по договору N 2187 от 23.05.2002 г. требование истца о досрочном расторжении спорного договора аренды и возвращение ООО "Кром" нежилого помещения, находящееся по адресу: г. Химки, д. 30 (1 этаж), общей площадью 66, 7 кв. м., суд находит необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Из выше установленного, оснований для взыскания с ответчика госпошлины не имеется.

Оценив доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований расторжения договора N 2187 от 23.05.2012 г. на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Химкинского района по адресу: г. Химки, д. 30 (1 этаж), общей площадью 66, 7 кв. м., заключенного между администрацией городского округа Химки Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Кром", обязании общества с ограниченной ответственностью "Кром" возвратить нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Химки, д. 30 (1 этаж), общей площадью 66, 7 кв. м., взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Кром" в пользу администрации городского округа Химки Московской области задолженности за период с 06.12.2009 года по 30.11.2012 года в сумме 306981,61 руб., пени в размере 1402286,88 руб., НДС в сумме 55256,69 руб. и взыскания с ООО "Кром" в доход федерального бюджета госпошлины в сумме 34645,25 руб. с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в данной части.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01 апреля 2013 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-55159/2012 с учетом определения от 01 апреля 2013 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-55159/2012 отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора N 2187 от 23.05.2012 г. на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Химкинского района по адресу: г. Химки, д. 30 (1 этаж), общей площадью 667 кв. м., обязании ООО "Кром" возвратить указанное нежилое помещение КУИ администрации городского округа Химки Московской области и взыскании с ООО "Кром" в пользу Администрации городского округа Химки Московской области задолженности за период с 06.12.2009 г. по 30.11.2012 г. в сумме 306981, 61 руб, пени в размере 1402286, 88 руб., НДС в сумме 55256, 69 руб., а также взыскания с ООО "Кром" в доход федерального бюджета госпошлины в размере 34645, 25 руб. В удовлетворении данных требований отказать. В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Д.Д. Александров

Судьи

С.К. Ханашевич Н.В. Диаковская