Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2013 г. N 09АП-25362/13 (ключевые темы: объекты аренды - нарушение условий договора - объекты капитального строительства - долгосрочная аренда - строительные конструкции)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2013 г. N 09АП-25362/13

город Москва

09 октября 2013 г.

Дело N А40-3928/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02.10.2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 09.10.2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей: Панкратовой Н.И., Красновой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Арагон" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "29" мая 2013 г., принятое судьей Н.Н. Селиверстовой, по делу N А40-3928/13 по иску ООО "Таманская 95" к ООО "Арагон", третьи лица - ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", ООО "ВАШ ДОМ", о расторжении договора аренды, освобождении помещения и обязании привести в первоначальное состояние

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Костоваров А.С. по доверенности от 17.01.2013; Шестаков Г.И. по доверенности от 17.05.2013;

от ответчика: Самакаев Т.С. по доверенности от 12.03.2013; Петровская Н.И по доверенности от 12.03.2013;

от третьего лица: от ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" - не явился, извещен;

от ООО "ВАШ ДОМ" - Матвеев К.В. по доверенности от 29.10.2012;

В Арбитражный суд города Москвы обратилось ООО "Таманская 95" с иском к ООО "Арагон" о расторжении договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 г. N СБ/7-0018 недвижимого имущества (здания), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Таманская, дом 95, строение 8., об обязании ООО "Арагон" привести здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, д.954, стр.8, в состояние которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 г. N СБ/7-0018 в приложениях к нему - в поэтажном плане домовладения и экспликации, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения в законную силу, об обязании ООО "Арагон" освободить здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, дом 95, строение 8, и передать его ООО "Таманская 95" по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с даты вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение суда мотивировано тем, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора в частности, в помещениях, переданных арендатору по акту от 27.08.2007 г. в соответствии с показателями ТБТИ СЗАО по состоянию на 28.09.2004 переоборудованы 22 помещения из 27 (комнаты 1-11, 13-16, 18, 19, 22), проведена реконструкция, о чем были составлены акты осмотра, в которых были описаны и подтверждены выявленные нарушения условий договора. Факт реконструкции также подтверждается справкой СЗАО ТБТИ г. Москвы от 06.09.2012 N 24 80 300865.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции дана неверная оценка условиям договора аренды, а также представленным истцом доказательствам. Реконструкция нежилых помещений арендатором не проводилась. Был проведен только капитальный ремонт помещений, направленный на улучшение технических характеристик занимаемого помещения.

Ответчик в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Третье лицо ООО Компания "Ваш ДОМ" поддержало доводы Арендатора, изложенные в апелляционной жалобе. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Третье лицо ООО "МОСДАЧТРЕСТ" согласен с истцом, просил решение суда оставить без изменения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 14 февраля 2005 г. между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и ООО "Компания "ВАШ ДОМ" был заключен Договор долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) N СБ/7-0018, согласно условиям которого, ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" предоставило компании "ВАШ ДОМ" во временное возмездное владение и пользование двухэтажное здание площадью 252,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, д.95, стр.8.

Срок договора установлен на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законном порядке.

В соответствии с Договором о передаче прав и обязанностей от 03.05.2007 года все права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) N СБ/7-0018 от 14.02.2005 года от ООО "Компания "Ваш ДОМ" перешли к ООО "Арагон".

Согласно п.1.3. Договора, объект аренды предназначен для проживания и организации оздоровительного отдыха.

Впоследствии объект был передан ООО "МОСДАЧТРЕСТ" учрежденному им ООО "Таманская 95" в качестве вклада в уставный капитал. Право собственности ООО "Таманская 95" подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 16.10.2012 г.

Согласно п.5.3.7. Договора, арендатор обязался не производить переустройство, перепланировку и переоборудование на объекте аренды, влекущие изменения показателей, учитываемых органами технической инвентаризации, а также возведение на территории земельного участка новых зданий и сооружений.

Согласно условий содержащихся в пункте 8.2. Договора проведение работ по перепланировке объекта, разборка отдельных частей объекта, а также реконструкция арендатором объекта не предусмотрены.

В обоснование требований о досрочном расторжении договора аренды истец указывает на то, что в помещениях, переданных арендатору по акту от 27.08.2007 года в соответствии с показателями ТБТИ СЗАО по состоянию на 28.09.2004 года переоборудованы 22 помещения из 27 (комнаты 1-11, 13-16, 18, 19, 22), проведена реконструкция, о чем были составлены акты осмотра, в которых были описаны и подтверждены выявленные нарушения условий договора. Факт реконструкции также подтверждается справкой СЗАО ТБТИ г. Москвы от 06.09.2012 N 24 80 300865.

Однако, представленный в материалы дела акт приема-передачи помещений от 27.08.2007 года от прежнего арендатора ООО Компания "Ваш ДОМ" к ответчику, согласованный с ООО "МОСДАЧТРЕСТ" (т.1,л.д.34), не содержит сведений о наличии несогласованных с прежним арендодателем ООО "МОСДАЧТРЕСТ" перепланировок и реконструкции помещений.

Ответчиком не отрицается, что им был произведен капитальный ремонт помещений, направленный на улучшений качественных характеристик, полученного в долгосрочную аренду здания. Однако, реконструкции здания им не проводилось.

Согласно пункту 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В то время согласно пункту 14.2 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Таким образом, проведение реконструкции объекта аренды ответчиком материалами дела не доказано. Справка СЗАО ТБТИ г. Москвы от 06.09.2012 N 24 80 300865 не может быть признана безусловным доказательством проведенной реконструкции объекта, поскольку указанный документ содержит противоречивые сведения о дате справки и дате проведенного обследования (20-25.09.2012 г.) и кроме того, Постановлением Правительства Москвы от 26.06.2007 N 521-ПП не предусмотрено полномочий БТИ на выдачу подобных справок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

В силу требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В этой связи, обращаясь в арбитражный суд, ООО "Таманская 95" должно было представить доказательства того, что допущенные ООО "АРАГОН" нарушения условий указанных выше пунктов договора повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.

Договор аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0018 в качестве оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя изложенные выше нарушения условий договора не содержит.

Более того, п. 9.1 договора аренды предусмотрено, что произведенные арендатором без письменного разрешения арендодателя изменения, не ухудшающие потребительских свойств объекта аренды (путем переустройства, перепланировки и переоборудования) и неотделимые без вреда от помещений, составляющих принадлежность объекта аренды, переходят арендодателю безвозмездно по окончании договора.

Согласно п.9.2. договора, в том случае, если произведенные арендатором изменения ведут к ухудшению потребительских свойств объекта аренды, арендатор обязан совершить необходимые действия по устранению этих изменений, либо предварительно оплатить арендодателю необходимые для этого расходы, либо выплатить арендодателю компенсацию в связи с ухудшением потребительских свойств объекта аренды, в том случае, если произведенные арендатором изменения не могут быть устранены без дальнейшего ухудшения состояния объекта аренды.

Таким образом, соглашением сторон предусмотрены последствия допущенных арендатором нарушений указанных выше условий договора аренды, к которым досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя не относится.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных данной статьей, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при исполнении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

В связи с чем, требования истца о приведении здания, в состояние которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 г. N СБ/7-0018 в приложениях к нему - в поэтажном плане домовладения и экспликации и обязании освободить здание также не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит отмене.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на истца.

Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "29" мая 2013 г. по делу N А40-3928/13 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "Таманская 95" в пользу ООО "Арагон" 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Н.И. Панкратова С.В. Краснова