Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2013 г. N 13АП-17939/13

г. Санкт-Петербург

11 октября 2013 г.

Дело N А56-9076/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Жиляевой Е.В., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,

при участии:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: не явился (извещен)

от 3-х лиц: 1 - Чернышева Н.Е. (доверенность от 02.09.2013 г.), 2 - не явился (извещен), 3 - Коршунова Н.В. (доверенность от 09.01.2013 г.), 2 - Цыденов С.П. (доверенность от 09.01.2013 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17939/2013) ООО "Управляющая Компания ГАРОС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2013 г. по делу N А56-9076/2013 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ООО "Управляющая Компания ГАРОС"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

3-и лица: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, ФГБУ "Федеральной кадастровой палаты Росреестра" по Санкт-Петербургу, СПбГУП "ГУИОН", Комитет по управлению городским имуществом

об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания ГАРОС" (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) об установлении кадастровой стоимости земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Нижняя дорога, участок 1, (юго-восточнее, пересечения с улицей Чайковского) с кадастровым номером 78:40:0019101:4 равной его рыночной стоимости в размере 29 700 000 руб., и обязании Управления внести вновь установленную равную рыночной кадастровую стоимость указанного земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Комитет по управлению городским имуществом.

Решением от 11.07.2013 г. в иске отказано.

В апелляционной жалобе, поданной Компанией, истец просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Как указывает податель жалобы, осуществление последним на спорном участке инвестиционной деятельности, связанной с вложением денежных средств и иного имущества в строительство результата инвестирования, даёт Компании право зарегистрировать право собственности на результат инвестирования (физкультурно-оздоровительный комплекс), после чего собственник результата инвестирования на основании ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ будет иметь исключительное право на выкуп земельного участка, кадастровая стоимость которого является предметом настоящего спора.

Податель жалобы также оспаривает вывод суда о том, что арендная плата, установленная договором, не связана с кадастровой стоимостью земельного участка, утвержденной по результатам кадастровой оценки по состоянию на 15.03.2012 г.

Кроме того, Компания ссылается на то, что размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на экономическую целесообразность инвестиционного проекта по строительству физкультурно-оздоровительного комплекса.

Комитет по управлению городским имуществом, СПб ГУП "ГУИОН" в отзывах на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонили, считая жалобу необоснованной, а решение приняты в соответствии с нормами действующего законодательства.

Компания, Управление и ФГБУ "Федеральной кадастровой палаты Росреестра" по Санкт-Петербургу о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили. Представители остальных лиц, участвующих в деле, возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Компания на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 16/ЗКС-000088 от 12.08.2011 является арендатором земельного участка общей площадью 67381 кв.м кадастровый номер 78:40:19101:4, по адресу: г. Санкт-Петербург, г.Петергоф, Нижняя дорога, уч. 1, (юго-восточнее пересечения с улицей Чайковского).

Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 01.06.2012 N 158 утверждены результаты кадастровой оценки стоимости указанного объекта в размере 174 679 178,20 руб., осуществлен государственный кадастровый учет в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 15.03.2012, что отражено в кадастровом паспорте земельного участка, выданном 25.10.2012.

При внесении сведений о спорном земельном участке в государственный кадастр недвижимости 25.10.2012 указана кадастровая стоимость 174 679 178,20 руб.

Ссылаясь на то, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка влияет на определение цены выкупа земельного участка, а также на размер арендной платы, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование требований Компанией представлен в материалы дела отчет независимого оценщика ООО "НЭКСО" от 15.10.2012 N 2986/12-Н об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15.03.2012 в размере 29 700 000,00 руб.

Согласно заключению от 24.12.2012 по экспертизе отчета об оценке, проведенного НП "Саморегулируемая организация оценщиков Сообщество Профессионалов оценки", указанный отчет ООО "НЭСКО" соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из недоказанности Компанией факта нарушения своих прав и законных интересов установлением кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 174 679 178,20 руб.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей третьих лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

В силу ст.ст. 389, 390 Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки являются объектами налогообложения, при этом налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

Как правильно указал суд в решении, Компания не относится к категориям лиц, признаваемых в соответствии с положениями ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации, плательщиками земельного налога.

Указание суда на то, что арендная плата, предусмотренная договором, не связана с кадастровой стоимостью земельного участка, утвержденной по результатам кадастровой оценки по состоянию на 15.03.2012, соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.2011 N 852, принятым в порядке, установленном Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон 282-43).

Согласно п. 3 ст. 8 указанного закона формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком. Размер платежей за предоставленный объект в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона 282-43 определяется либо при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов, либо при целевом предоставлении - на основе начальной цены права на заключение инвестиционного договора, рыночной стоимости арендной платы за земельный участок.

Таким образом, указанный закон не ставит размер арендной платы в зависимость от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Ссылка подателя жалобы о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды, в соответствии с которым размер арендной платы за земельный участок будет рассчитан в порядке, определенном Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", с использованием базовой ставки арендной платы, учитывающей кадастровую стоимость земельного участка, не имеет значения дела, поскольку соответствующие изменения в договора в установленном порядке не внесены.

При этом в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Между тем Компанией не представлены доказательства наличия на момент подачи искового заявления спорных правоотношений с собственником земельного участка относительно цены его выкупа, наличие договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях не создает безусловного права на его выкуп.

Ссылку истца на неприменение судом норм Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" является несостоятельной, поскольку последним не указано, какие конкретно его права, как инвестора, нарушены в результате принятия приказа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга N 158 от 01.06.2012, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Кроме того, Компания ссылается на то, что размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на экономическую целесообразность инвестиционного проекта по строительству физкультурно-оздоровительного комплекса.

Доводы подателя жалобы с указанием на то, что новая кадастровая стоимость земельного участка, превышающая установленную кадастровую стоимость на момент заключения договора в 12,7 раз, снижает экономические показатели инвестиционного проекта по сравнению с теми, из которых исходила Компания при заключении договора, документально не подтверждены.

При этом, как правильно указал суд в решении, в случае реализации истцом права на выкуп и возникновением преддоговорного спора о цене выкупаемого земельного участка, требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка может быть рассмотрено одновременно с требованием об установлении цены выкупаемого земельного участка; предметом настоящего спора не является установление цены по договору купли-продажи спорного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2013 г. по делу N А56-9076/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Е.В. Жиляева О.Р. Старовойтова