Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2013 г. N 13АП-18142/13

г. Санкт-Петербург

15 октября 2013 г.

Дело N А21-2512/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.

при участии:

от заявителя: Смирнова И.В. (доверенность от 24.01.2013)

от заинтересованного лица: не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18142/2013) ОАО "Банк-Санкт-Петербург" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.06.2013 по делу N А21-2512/2013 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по заявлению ОАО "Банк-Санкт-Петербург"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области

3-е лицо: Созинов Владимир Леонидович

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права,

установил:

Открытое акционерное общество "Банк "Санкт-Петербург" (далее - заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выраженного в сообщении от 18.01.2013 года N 09/470/2012-058, об обязании Управления осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 100000 кв.м., с кад. N39:01:031112:32, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, п. Приморское, на основании договора купли-продажи земельного участка от 12.12.2012.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Созинов Владимир Леонидович.

Решением от 24.06.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Банк, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, принять новый судебный, которым заявленные требования удовлетворить, указывая, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что Банк не мог представить на государственную регистрацию права собственности документ, подтверждающий согласие либо отказ Правительства Калининградской области от права преимущественной покупки земельного участка в связи с тем, что Правительство Калининградской области в установленный в ст.8 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) месячный срок не направило в адрес Банка уведомление о согласии либо отказе от приобретения спорного земельного участка. По мнению подателя жалобы, вывод суда о необходимости представления Банком документа, свидетельствующего о передаче имущества, не основан на нормах права и условиях договора. Кроме того, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, сделав вывод о нарушении при заключении договора купли-продажи права преимущественной покупки Правительства Калининградской области.

Управление и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседания не явились, в соответствии со статьей 158 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Банком (продавец) и Созиновым В.Л. (покупатель) от 12.12.2012 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 100000 кв.м., с кад. N 39:01:031112:32, расположенного по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, п. Приморское.

В соответствии с пунктом 1.1. 2 договора цена земельного участка составляет 200 000 рублей.

Согласно пункту 3.1 договора право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.1 Покупатель обязан перечислить на расчетный счет, либо внести наличные денежные средства в кассу ОАО "Банк "Санкт-Петербург", расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Театральная, д. 34, в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения документов с государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 5.2.5 договора продавец принял на себя обязательство передать земельный участок покупателю не позднее 5 рабочих дней с момента получения документов с государственной регистрации перехода права собственности и получения 100 % оплаты цены земельного участка, предусмотренной в п.1.1.2 настоящего договора. Передача земельного участка покупателю оформляется подписываемым сторонами актом приема-передачи.

Банк и Созинов В.Л. 13.12.2012 обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Сообщением от 18.01.2013 N 09/470/2012-058 Управление уведомило Банк об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество, указав на непредставление отказа субъекта Российской Федерации - Калининградской области от преимущественного права покупки участка и документа, свидетельствующего о передаче имущества, не менее чем в двух экземплярах.

Банк, полагая, что им были предоставлены все необходимые для государственной регистрации перехода права документы, указывая, что решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода права собственности не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование своих требований Банк указал, что 07.03. 2012 во исполнение положений статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ от24.07.2002) направил в адрес Правительства Калининградской области извещение о намерении продать земельный участок площадью 100000 кв.м., кадастровый (условный) номер 39:01:031112:32, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, п. Приморское, с указанием цены, размера, местоположения земельного участка, с приложением кадастрового паспорта земельного участка от 01.03.2011 N 39/11-ВСЗУ-16094, копии свидетельства о государственной регистрации права собственности Банка на земельный участок от 18.01.2011 года и постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 11.11.2010 года.

В связи с тем, что, получив извещение о продаже земельного участка со всеми характеристиками, достаточными для идентификации данного участка, Правительство Калининградской области в течение тридцати дней со дня поступления извещения от Банка не направило в адрес Банка отказ от покупки, а также не уведомило в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок, по мнению Банка, последний приобрел право в соответствии со статьей 8 Закон N 101-ФЗ от 24.07.2002 продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в направленном Правительству извещении цены; законодательством не предусмотрена обязанность заявителя представлять на государственную регистрацию какой-либо документ от субъекта Российской Федерации в случае, если субъект не уведомил продавца в письменной форме о намерении приобрести продаваемый земельный участок.

Банк считает, что требование Управления о представлении документов, свидетельствующих о передаче имущества, не отвечает условиям договора купли- продажи, поскольку согласно пункту 5.2.5 договора купли-продажи стороны воспользовались правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 556 ГК РФ, и предусмотрели иной порядок передачи земельного участка, чем предусмотрено законом, а именно: после государственной регистрации перехода права собственности.

Суд первой инстанции, оценив доводы Банка и Управления, пришел к выводу о законности отказа Управления в государственной регистрации перехода права собственности.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ).

По правилу пункта 3 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Аналогичные положения содержатся в статье 37 Закона Калининградской области от 21 декабря 2006 года N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" (далее - Закон N 105).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ.

Порядок рассмотрения вопросов о реализации преимущественного права Калининградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже утвержден постановлением Правительства Калининградской области от 08 мая 2006 года N 307 (далее - Порядок).

Из материалов дела следует, что представленные Банком документы по реализации земельного участка возвращены Правительством Калининградской области при письме от 14.03.2012 N 12-459/9ЮЛ с приложением заключения Правового управления Правительства, не являющегося отказом от реализации преимущественного права Калининградской области на покупку земельного участка.

Согласно данному заключению документы не приняты к рассмотрению по существу в связи с несоблюдением Банком требований Порядка к таким документам.

В частности в заключении указано, что в нарушение подпунктов 1, 2, 5 п. 4 Порядка Банком не представлены оригинал кадастрового паспорта земельного участка (к извещению приложена копия), надлежащим образом оформленный картографический материал, позволяющий однозначно идентифицировать местоположение продаваемого земельного участка, заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, а также копия доверенности, подтверждающей полномочия Малышевой И.В. на подписание извещения о намерении продать земельный участок.

Факт ненадлежащего исполнения требований п. 4 Порядка Банком не оспорен.

Кроме того, в заключении указано на отсутствие в извещении срока для осуществления взаимных расчетов, необходимость указания которого следует из положений ч. 2 ст. 8 Закона N 101-ФЗ.

В связи с несоблюдением Банком установленного Порядка у Правительства не возникло обязанности принять документы к рассмотрению и по результатам их рассмотрения направить Банку отказ от покупки либо уведомление о намерении приобрести продаваемый земельный участок.

При таких обстоятельствах оснований полагать представленный на государственную регистрацию перехода права собственности договор купли-продажи заключенным с соблюдением требований Закона N 101-ФЗ у Управления не имелось.

Апелляционный суд полагает неверным вывод суда первой инстанции о необходимости представления Банком с учетом условий договора купли-продажи документа о передаче имущества, однако, наличие иного основания для отказа в государственной регистрации исключает удовлетворение требований Банка.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.06.2013 по делу N А21-2512/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева