Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2013 г. N 17АП-11379/13

г. Пермь

15 октября 2013 г.

Дело N А60-18312/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца индивидуального предпринимателя Баженовой Елены Петровны

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 13 августа 2013 года

по делу N А60-18312/2013,

принятое судьей Липиной И.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Баженовой Елены Петровны (ИНН 661700003500)

к Органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (ИНН 6617003450, ОГРН 1026601184411)

о зачете стоимости неотделимых улучшений,

установил:

Индивидуальный предприниматель Баженова Елена Петровна (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (далее - ответчик) о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 816 999 руб. 20 коп. в счет оплаты по договорам от 14.09.2009 N 15, N16 купли-продажи нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 48 а, в здании жилого назначения, литера А, расположены на 1 этаже нежилые помещения N 1-11 общей площадью 159,2 кв.м. и нежилое помещение общей площадью 95,4 кв.м. в здании жилого назначения, Литера А, расположены на 1 этаже нежилые помещения N 1-7.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.08.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Истец считает решение незаконным и необоснованным, подлежащим отмене по следующим основаниям. По мнению истца, вывод суда о том, что установление цены в договорах купли-продажи является результатом волеизъявления обеих сторон, в связи с чем, оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска не имеется, является необоснованным. Истец настаивает, после заключения договоров купли-продажи у него возникла обязанность оплатить стоимость недвижимого имущества, а у ответчика - зачесть в счет оплаты по договорам купли-продажи стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных предпринимателем. Отказ ответчика осуществить данный зачет является незаконным, поскольку данная обязанность возложена на него федеральным законом. Вывод суда о том, что положения части 5 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ подлежат применению только на этапе согласования условий договора, и в рамках настоящего спора применяться не могут, является результатом неверного истолкования закона, подлежащего применению, что привело к принятию неправильного судебного акта. Кроме того, по мнению ответчика, так же не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что право на получение компенсации за проведенные работы по капитальному ремонту было реализовано истцом в порядке статьи 616 ГК РФ, так как ответчик обязательство перед истцом о возмещении стоимости неотделимых улучшений исполнено не в полном объеме, стоимость не возмещенных затрат неотделимых улучшений, с учетом произведенного ответчиком зачета в сумме 633 689 руб. 27 коп., составила 816 999 руб. 20 коп., в связи с чем, вывод суда о том, что истец полностью реализовал свое право на получение компенсации за проведенные работы по капитальному ремонту в порядке статьи 616 ГК РФ не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, так как истцом данное право должно было быть реализовано не в порядке ст. 616 Гражданского кодекса РФ, а в соответствии с ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ. Истец обращает внимание, что им предоставлено документальное подтверждение действительной стоимости произведенных неотделимых улучшений. Ответчиком же размер произведенных неотделимых улучшений документально не опровергнут и не оспорен, ходатайств о проведении экспертизы не заявлено, в связи с чем, считаем, что заявленный истцом размер стоимости неотделимых улучшений является правомерным и документально подтвержденным.

Ответчик, просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.08.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.

От истца, ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.01.2007 между истцом (арендатор) и ответчиком (далее - арендодатель) заключен договор N 258 аренды нежилого помещения (далее - договор).

Во исполнение условий договора арендодатель передал, арендатор принял в возмездное владение и хозяйственное использование нежилое помещение общей площадью 159,2 кв.м., расположенное по адресу: 24440 Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 48а в здании жилого назначения, литер А, расположены на 1 этаже нежилые помещения N N 1-7 согласно плана объекта по ул.Ленина, 48а филиала специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости".

В январе 2007 года в порядке п. 1.7 и п. 3.2.9 договора аренды с ответчиком согласовано проведение капитального ремонта в арендуемых помещениях.

Работы по капитальному ремонту помещений выполнены ООО "СтройПромТорг", общая стоимость выполненных работ составила 2 083 552 руб. 98 коп.

01.01.2007 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение N 1 к договору. Стороны договора договорились произвести зачет понесенных истцом расходов на капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения в сумме 1 450 688 руб. 47 коп. в счет арендной платы и освободить истца от арендных платежей за аренду этого помещения в соответствии с затратами на сумму 1 450 688 руб. 47 коп.

Договор расторгнут сторонами на основании заявления истца от 04.09.2009, уведомление о погашении регистрационной записи от 05.10.2009.

По расчету истца стоимость не возмещенных ответчиком затрат по выполненному капитальному ремонту помещений составила 816 999 руб. 20 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований истец ссылается на наличие у него предусмотренного положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ права на зачет в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости произведенных им неотделимых улучшений данного имущества.

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу п. 1 ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

С учетом изложенных выше норм права следует, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения.

Получение истцом одобрения от ответчика на осуществление капитального ремонта усматривается из дополнительного соглашения от 01.01.2007 N 1 (т.1, л.д. 17).

В подтверждение стоимости произведенных неотделимых улучшений истцом представлены договор подряда N 24 от 08.01.2007, локально-сметные расчеты, акты формы КС-2 и КС-3, а также акт сдачи-приемки выполненных работ от 27.03.2007.

Таким образом, материалами дела подтверждено произведение истцом капитального ремонта арендуемых помещений.

При этом апелляционный суд считает требования истца не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, 04.09.2009 между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключены договоры купли-продажи нежилых помещений N 15 и N 16, предметом которых является продажа истцу объектов муниципального нежилого фонда - помещения размером общей площади 155 кв.м. (назначение нежилое, номера на плане NN 1-6, этаж: 1), помещения размером 95,4 кв.м. (назначение нежилое, номера на плане NN 1-7, этаж: 1), расположенные по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 48а.

Согласно пунктам 2.1 указанных договоров стоимость приобретаемого истцом имущества определена в сумме 3 502 000 руб. и 2 231 000 руб. на основании отчетов оценщика СОГУП "Областной Центр недвижимости" "Краснотурьинское БТИ и РН" от 31.08.2009 N 59-28/2009 и N 58-28/2009 соответственно.

Сторонами составлен соответствующий график погашения суммы оплаты за выкупленное имущество (приложение N 1 к договору).

Помещения, являющиеся предметом договоров купли-продажи N 15 и N 16 от 04.09.2009, переданы истцу по актам приема-передачи от 04.09.2009.

05.10.2009 и 13.10.2009 за истцом зарегистрировано право собственности на указанные помещения.

Возможность зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества условиями названных договоров купли-продажи не предусмотрена.

С исковым заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений указанное общество до заключения договоров купли-продажи истец не обращался.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд, исследовав условия договоров купли-продажи N 15 и N 16 от 04.09.2009 по правилам ст. 431 ГК РФ и оценив их в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в деле, в том числе с условиями договора аренды, в соответствии со ст. 71 АПК РФ, с учетом предмета и основания заявленных требований, приходит к выводу о том, что установление цены в договорах купли-продажи является результатом согласования воли сторон, в связи с чем, оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска, не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.

Вопреки доводам истца, после заключения договоров купли-продажи у ответчика не возникла обязанность по зачету в счет оплаты по договорам купли-продажи стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных истцом.

Ответчиком произведен зачет понесенных истцом на ремонт расходов в сумме 1 450 688 руб. 47 коп. в счет арендной платы. Истец был освобожден от платежей за аренду помещений. Согласно подписанным сторонами актам сверки по арендной плате по договору аренды N 258 от 01.01.2007 Комитетом произведен зачет расходов истца по капитальному ремонту арендуемого нежилого помещения в счет арендных платежей в сумме 633 689 руб. 27 коп. за период с 01.01.2007 по 03.09.2009.

Принимая во внимание, что при заключении договоров купли-продажи арендуемого имущества сторонами условий о возможном зачете каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества не согласовано, отклоняется ссылка истца на то, что ему не возмещена стоимость затрат по капитальному ремонту в сумме 816 999 руб. 20 коп.

Доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, при том, что обстоятельства, позволяющие суду апелляционной инстанции произвести такую переоценку, не установлены.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 августа 2013 года по делу N А60-18312/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

И.В.Борзенкова Г.Н.Гулякова