Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2013 г. N 13АП-18633/13

г. Санкт-Петербург

15 октября 2013 г.

Дело N А56-8508/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.

при участии:

от истца: Магницкий Р.И. (доверенность от 05ю02ю2013)

от ответчика: 1) Ларина Т.С,. (доверенность от 02.10.2013); 2) Ларина Т.С. (доверенность от 02.10.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18633/2013) Общества с ограниченной ответственностью "КАМЕЛОТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2013 по делу N А56-8508/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "КАМЕЛОТ"

к 1) Обществу с ограниченной ответственностью "Баррикада", 2) Обществу с ограниченной ответственностью "Любавушка Ритейл Груп"

о расторжении договора аренды и выселении

установил:

ООО "КАМЕЛОТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Баррикада" (далее - ответчик) о взыскании 208 759 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате по договору субаренды от 17.01.2007 N 1-Д, расторжении договора субаренды от 17.01.2007 N 1-Д,, обязании ООО "Баррикада" и ООО "Любавушка Ритейл Групп" освободить занимаемые помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, Эрлеровский бульвар, д.12/2, лит.А.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от иска в части взыскания 208 759 руб. 57 коп. задолженности.

Решением от 19.07.2013 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, указывая, что в период с 02.12.2011 по 10.01.2013 задолженность ООО "Баррикада" перед ООО "КАМЕЛОТ" по постоянной части арендной платы составляла 118 711 руб. 60 коп., оплата произведена лишь 21.01.2013. Податель жалобы полагает, что факт частичного исполнения обязательства к моменту подачи иска и к моменту вынесения решения не лишает истца права на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, пунктом 6.3.6 договора субаренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в случае неустранения субарендатором недостатков, указанных в предписании арендодателя, балансодержателя или иных лиц (органов), тогда как предписание Администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга от 04.10.2012 и неоднократные обращения ООО "КАМЕЛОТ" к субарендатору о приведении фасада в надлежащее состояние не исполнены.

ООО "Баррикада" и ООО "Любавушка Ритейл Групп" возразили против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО "КАМЕЛОТ" (арендатор) заключены договоры от 23.01.2006 N 16-ВО1371 и от 11.05.2006 N 16-В01374 аренды нежилых помещений здания площадью 489,7 кв.м. и 502 кв.м. соответственно, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Эрлеровский бульвар, д.12/2, лит. А, кадастровый номер 78:19243:0:20, площадью 1449,7 кв.м.

Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Между ООО "КАМЕЛОТ" (арендодатель) и ООО "Баррикада" (субарендатор) заключен договор от 17.01.2007 N 1-Д (далее - договор) субаренды вышеуказанных нежилых помещений - часть помещения 1-Н (комнаты N N 9,10,12,14,15), площадью 489, 7 кв.м и часть помещения 1Н (комнаты( N 1,2,3,4,5,6,7,8,19), площадью 502 кв.м. на срок до 01.04.2016 для использования под магазин (универсам) оптовой и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами широкого ассортимента, а также в сопутствующих деятельности магазина складских, производственных и административных целях.

Согласно пункту 3.2.2 договора субаренды субарендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Пунктом 3.2.3 договора предусмотрена обязанность субарендатора своевременно, за свой счет производить текущий ремонт объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады.

Пунктом 3.2.8 договора предусмотрено, что арендатор обязан содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за пользование объектом состоит из двух частей, постоянной и переменной.

Согласно пункту 4.1.1.1. договора субаренды оплата постоянной части ежемесячной арендной платы производится в следующем порядке:

а) путем перечисления не позднее пятого числа оплачиваемого месяца денежных средств в размере, подлежащем уплате по договорам аренды, указанном в пункте 1.5. договора, не включающем в себя налог на добавленную стоимость (НДС) за арендодателя, на расчетный счет КУГИ, оговоренный в договорах аренды, указанных в пункте 1.5. договора, на основании статьи 313 Гражданского кодекса РФ и пунктов 2.3.2. договоров аренды, указанных в пункте 1.5. договора, с предоставлением арендодателю платежного поручения об указанном перечислении в течение 3 (трех) банковских дней с момента осуществления платежа. При наличии письма из КУГИ о возможности оплаты арендной платы субарендатором арендодателю, оплата в соответствии с настоящим подпунктом производится на расчетный счет арендодателя. При этом субарендатор вправе потребовать от арендодателя предъявления документов, свидетельствующих об оплате арендной платы по договорам, указанным в пункте 1.5. настоящего договора, на расчетный счет КУГИ Санкт-Петербурга. В случае непредставления арендодателем данных документов, субарендатор имеет право за следующий оплачиваемый период произвести платеж непосредственно на расчетный счет КУГИ, оговоренный в договорах аренды, указанных в пункте 1.5. настоящего договора.

б) путем перечисления денежных средств в размере, рассчитываемом как разница между суммой, указанной в пункте 4.1.1. настоящего договора, и суммой, уплачиваемой в соответствии с подпунктом а) пункта 4.1.1.1. настоящего договора, на расчетный счет арендодателя не позднее пятого числа оплачиваемого месяца. При этом, сумма НДС в соответствии с условиями договоров аренды, указанных в пункте 1.5. договора, уплачивается арендодателем как налоговым агентом КУГИ на счет соответствующего бюджета самостоятельно.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора субаренды ежемесячный размер переменной части арендной платы эквивалентен сумме произведенных арендодателем платежей:

-за потребляемую в Помещении электроэнергию, холодное водоснабжение и канализацию в соответствии с показаниями приборов учета, устанавливаемых субарендатором по согласованию с арендодателем для целей учета потребленных услуг и не подлежащих регистрации в энергоснабжающих организациях, по тарифам энергоснабжающих организаций;

-за пользование телефонной связью по тарифам обслуживающей организации в соответствии с фактическим объемом потребленных услуг;

-за отопление - по ценам энергоснабжающей организации пропорционально арендуемой площади Объекта. Выставленный субарендатору счет по переменной части арендной платы подлежит оплате субарендатором арендодателю в течение пяти банковских дней с момента выставления арендодателем такого счета с приложением подтверждающих документов.

Согласно пунктам 6.3, 6.3.1, 6.3.2, 6.3.6 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при не проведении необходимых согласований согласно пункту 3.2.3 договора, а также при наличии существенных нарушений требований пожарной безопасности или санитарных правил, связанных с эксплуатацией здания или помещения и зафиксированных соответствующим органом; при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения; если субарендатор не устранит недостатки, указанные в предписании арендодателя, балансодержателя или иных лиц (органов), вынесенном в предусмотренных в пунктах 3.2.5, 3.2.6 договора случаях в разумный срок.

Дополнительными соглашениями от 17.01.2007 N 1 и от 01.04.2007 N 2 к договору субаренды стороны изменили размер арендной платы, уменьшили площадь арендуемых помещений.

Ссылаясь на невыполнение ООО "Баррикада" принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы, неисполнение предписания о необходимости содержать в надлежащем состоянии фасад и прилегающую территорию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора субаренды на основании пункта 6.3 и обязании ООО "Баррикада" и ООО "Любавушка Ритейл Групп", в чьем фактическом пользовании находятся помещения, освободить помещения.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований истца, исходил из отсутствия оснований для расторжения договора субаренды.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано неправомерно.

Согласно статье 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 60 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договор аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Статьей 619 ГК РФ для договоров аренды установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Из материалов дела следует, что до обращения с настоящим иском в арбитражный суд истец направил ООО "Баррикада" претензию от 29.10.2012 о погашении задолженности по оплате арендной платы в течение трех дней, требование от 16.11.2012 о необходимости приведения в надлежащий вид фасада и уборки прилегающей территории по требованию Администрации Петродворцового района в течение пяти календарных дней, предоставления надлежащим образом заверенной копии договора на сбор и вывоз бытовых отходов и перечня всех субарендаторов в арендуемых помещениях в течение 5 дней, письма от 19.11.2012, 20.11.2012, 04.12.2012 с приложением счетов и актов по переменной части арендной платы, а также предупреждение от 07.12.2012 о необходимости исполнения вышеназванных обязательств в срок до 27.12.2012.

В связи с неустранением субарендатором допущенных нарушений в указанный срок, истцом направлено ООО "баррикада" предложение от 27.12.2012 расторгнуть договор аренды.

Таким образом, истцом надлежащим образом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что субарендатором не допущено существенного нарушения в пользовании имуществом, которое могло явиться поводом для расторжения договора.

Вместе с тем, судом не учтено, что факт неисполнения субарендатором требований истца, основанных на предписании Администрации Петродворцового района, подтвержден материалами дела и не опровергнут ответчиками достоверными доказательствами.

При этом данное нарушение согласно п.п. 2.2.18, 5.5 договоров аренды, заключенных между КУГИ и истцом, предоставляет КУГИ право в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договорам.

Таким образом, допущенное субарендатором нарушение влечет для истца такие негативные последствия как прекращение договоров аренды, то есть является существенным.

Ссылка суда первой инстанции на передачу помещений в субаренду в ненадлежащем состоянии является необоснованной, поскольку, принимая помещения в пользование, субарендатор добровольно принял на себя обязательства по осуществлению косметического ремонта помещений и содержанию фасада и прилегающей территории в надлежащем состоянии.

Не может согласиться апелляционный суд и с оценкой суда первой инстанции факта наличия задолженности по оплате постоянной части арендной платы в течение года как несущественного нарушения.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора субаренды является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу п.1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Обязанность арендатора в случае прекращения договора аренды возвратить арендованное имущество арендодателю предусмотрена ст. 622 ГК РФ, в связи с чем подлежит удовлетворению и требование о выселении ответчиков из занимаемых помещений.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2013 по делу N А56-8508/2013 отменить.

Расторгнуть договор субаренды от 17.01.2007 N 1-Д.

Обязать ООО "Баррикада" (адрес:196084, Санкт-Петербург г, Масляный пер, 7, ОГРН: 5067847084223) и ООО "Любавушка Ритейл Групп" (адрес: 188480, Ленинградская обл, Кингисеппский р-н, Кингисепп г, Крикковское ш, 10,ОГРН: 1114707000275) освободить занимаемые помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г.Петергоф, Эрлеровский бульвар, д.12/2, лит. А.

Взыскать с ООО "Баррикада" (адрес:196084, Санкт-Петербург г, Масляный пер, 7, ОГРН: 5067847084223) в пользу ООО "КАМЕЛОТ" (адрес: 198516, Санкт-Петербург г, Петергоф г, Эрлеровский б-р, 12/2, литер Б, ОГРН: 1047829000867) 6000 рублей расходов по госпошлине по иску и 1000 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Взыскать ООО "Любавушка Ритейл Групп" (адрес: 188480, Ленинградская обл, Кингисеппский р-н, Кингисепп г, Крикковское ш, 10,ОГРН: 1114707000275) в пользу ООО "КАМЕЛОТ" (адрес: 198516, Санкт-Петербург г, Петергоф г, Эрлеровский б-р, 12/2, литер Б, ОГРН: 1047829000867) 2000 рублей расходов по госпошлине по иску и 1000 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова