Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2013 г. N 17АП-10759/13

г. Пермь

16 октября 2013 г.

Дело N А60-7705/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Паньковой Г.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакулиной Е.В.,

при участии:

от лиц, участвующие в деле - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью Стоматологическая поликлиника - Фирма "ПРОМЭК"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 18 июля 2013 года

по делу N А60-7705/2012,

вынесенное судьей Микушиной Н.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью Стоматологическая поликлиника - Фирма "ПРОМЭК" (ОГРН 1026604955190, ИНН 6660121154)

к Администрации муниципального образования "город Екатеринбург",

третьи лица Департамент по управлению муниципальным имуществом, Земельный комитет Администрации город Екатеринбурга,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Стоматологическая поликлиника - Фирма "ПРОМЭК" (далее - ООО СП Фирма "ПРОМЭК", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации муниципального образования "город Екатеринбург" (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 21.11.2011 N 718, а именно, изложении пункта 2.1 договора в следующей редакции: "2.1.Цена объекта составляет 6 286 000 руб. без учета НДС, в том числе: 2.1.1. рыночная стоимость здания составляет 2 610 000 руб. без учета НДС; 2.1.2. рыночная стоимость земельного участка составляет 3 686 000 руб. без учета НДС". Кроме того, истец просил взыскать с ответчика 25 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя (с учетом уточнения требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по управлению муниципальным имуществом, Земельный комитет Администрации город Екатеринбурга.

Определением суда от 15.06.2012 по ходатайству истца назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601039:23. Проведение экспертизы поручено ООО "Фирма "ЭКСИН", эксперту Щербинину С. П. Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы (ст. 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 12.11.2012 производство по делу возобновлено ввиду устранения обстоятельств, вызвавших приостановление производства по делу - поступления в суд заключения экспертизы (ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 12.11.2012 с согласия истца назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601039:23. Проведение экспертизы поручено ООО "Альт-Энерго" эксперту Соловьяновой И. Б. Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы (ст. 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 05.03.2013 производство по делу возобновлено ввиду поступления в суд заключения экспертизы (ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 05.03.2013 по ходатайству ответчика и третьего лица назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости отдельно стоящего нежилого здания площадью 246, 8 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Декабристов, 41, литер А и земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601039:23. Проведение экспертизы поручено ООО "Центр экспертизы "Профит", эксперту Ленгле И. А. Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы (ст. 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 12.07.2013 производство по делу возобновлено ввиду поступления в суд заключения экспертизы (ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 18.07.2013 в иске отказано. Урегулированы разногласия, возникшие между Администрацией муниципального образования "город Екатеринбург" и ООО "Стоматологическая поликлиника - Фирма "ПроМЭК" при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 21.11.2011 N 718, пункт 2.1 договора принят в редакции: "2.1.Цена объекта составляет 8 937 570 руб. без учета НДС, в том числе: 2.1.1. рыночная стоимость здания составляет 2 610 000 руб. без учета НДС; 2.1.2. рыночная стоимость земельного участка составляет 6 327 570 руб. без учета НДС". Также с истца в пользу Администрации взыскано 25 000 руб. судебных издержек за проведение экспертизы по делу.

Истец с решением суда от 18.07.2013 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указал, что отчет ООО "Центр экспертизы "Профит" об определении рыночной стоимости спорных объектов, положенный в основу обжалуемого судебного акта, не соответствует требованиям законодательства. Также ответчик приводит довод о том, что в нарушение ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не принял во внимание доказательство - отчет от 10.06.2013 N 33оп-13, подготовленный ЗАО "Региональный центр оценки, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 3 686 000 руб., существенно отличаясь от стоимости помещения, указанной в отчете ООО "Центр экспертизы "Профит".

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились.

Ответчик и Департамент в отзыве на апелляционную жалобу просят решение суда оставить без изменения. Указывают, что оспариваемый отчет соответствует требованиям действующего законодательства, а отчет об оценке от 10.06.2013 N 33оп-13 является недопустимым доказательством по делу.

Земельный комитет Администрации город Екатеринбурга отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО СП Фирма "ПРОМЭК" являлось арендатором памятника исторического и культурного наследия города Екатеринбурга - двухэтажного дома в стиле эклектики 1870-80 гг. - нежилого отдельно стоящего здания с отдельным входом общей площадью 246,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Декабристов, д.41, литера А, для использования под медицинский центр, в соответствии с охранно-арендным договором на пользование памятником исторического и культурного наследия города Екатеринбурга от 01.06.2001 N 54980002-О в редакции дополнительного соглашения от 26.08.2008 (л.д. 42-54 т. 1).

09.11.2009 на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) общество СП Фирма "ПРОМЭК" обратилось в ЕКУГИ (в настоящее время Департамент по управлению муниципальным имуществом) с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул.Декабристов, д.41, литер А.

31.12.2009 ЕКУГИ приняло решение, оформленное письмом N 02.12-24-15245, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, в связи с несвоевременным внесением арендных платежей и наличием пени.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2010 по делу N А60-11360/2010 отказ ЕКУГИ в предоставлении ООО СП Фирма "ПРОМЭК" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, оформленный письмом от 31.12.2009 N02.12-24-15245, признан незаконным, на ЕКУГИ возложена обязанность устранить нарушение прав ООО СП Фирма "ПРОМЭК" путем совершения действий предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ.

С целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества - здания поликлиники между Департаментом и ООО "Трансэнергоресурс" был заключен договор от 11.08.2011 N 276-о.

15.08.2011 ООО "Трансэнергоресурс" составило отчет N 309 об определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, в соответствии с которым рыночная стоимость имущества по состоянию на 11.08.2011 без учета НДС составляет 11 040 000 руб., в том числе земельный участок 8 430 000 руб. (л.д. 18-24 т. 1).

22.11.2011 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 22.11.2011 N 718 (л.д. 25 т.1).

Согласно п. 2.1. указанного проекта договора цена объекта составляет 11 040 000 руб. без учета НДС (л.д. 26-32 т. 1).

Не согласившись с ценой выкупаемого объекта, указанной в пункте 2.1 проекта договора, возражая против включения в общую стоимость объекта продажи стоимости земельного участка, ООО СП Фирма "ПРОМЭК" направило в ЕКУГИ протокол разногласий от 05.05.2011 к проекту договора купли-продажи.

В протоколе разногласий к указанному договору истец предложил изложить п. 2.1. договора в редакции: "Цена объекта составляет 2 865 074 руб. 82 коп. без учета НДС, в том числе: 2.1.1. рыночная стоимость здания составляет 2 000 610 руб. без учета НДС; 2.1.2. выкупная стоимость земельного участка составляет 255 074 руб. 82 коп. без учета НДС" (л.д. 38 т. 1).

Департамент отклонил предложенную истцом редакцию п. 2.1. договора (л.д. 39 т. 1).

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 446 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 446 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как правильно установлено судом первой инстанции, объект недвижимого имущества подлежит отчуждению истцу по рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании положений ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 по делу N А57-9149/2010.

Как следует из материалов дела, заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества было получено уполномоченным органом 09.11.2009.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что 25.01.2010 - конечная дата, на которую должна была быть определена рыночная стоимость имущества (09.11.2009 +2 месяца +10 рабочих дней).

Согласно заключению ООО "Центр экспертизы "Профит", проведенной по делу повторной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601039:23, по состоянию на 25.01.2010 составляет 6 327 570 руб. без НДС.

Учитывая изложенное, условие договора о выкупной цене в размере 8 937 570 руб. без учета НДС, в том числе стоимости здания в размере 2 610 000 руб. без учета НДС и стоимости земельного участка в размере 6 327 570 руб. без учета НДС", определено судом правильно.

Довод истца о том, что заключение экспертизы ООО "Центр экспертизы "Профит" N 54/13 является ненадлежащим доказательством, судом апелляционной инстанции отклонен.

Судебная экспертиза проведена экспертом в соответствии с требованиями ст. 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные п. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения. Заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения у суда апелляционной инстанции не имеется.

Возникшие у истца сомнения в обоснованности выданного экспертом заключения проанализированы судом апелляционной инстанции и отклонены.

Довод общества о том, что судом необоснованно не принят представленный им отчет ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия" от 10.06.2013 N 33оп-13, в котором установлена стоимость земельного участка в размере 3 686 000 руб., апелляционным судом отклонен, поскольку данное заключение не доказывает недостоверность заключения экспертизы ООО "Центр экспертизы "Профит" N 54/13.

Статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в мотивировочной части решения должны в частности, содержаться обоснования принятых судом решений и обоснования по другим вопросам, указанным в части 5 настоящей статьи.

Решение суда соответствует данному требованию ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является законным и обоснованным.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, по существу, сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судом первой инстанции на их основании выводов.

У суда апелляционной инстанции не имеется оснований для иных выводов, исходя из доводов апелляционной жалобы, установленных обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств.

В соответствии со ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку судебный акт принят не в пользу истца, оснований для взыскания с ответчика судебных издержек на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб. не имеется.

Также суд в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскал с истца в пользу Администрации 25 000 руб. судебных издержек в возмещение стоимости экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, с учетом представленных ответчиком доказательств, подтверждающих судебные расходы ответчика в указанной сумме, а именно платежного поручения от 18.03.2013 N 216114 (л.д. 67 т.6).

На основании изложенного, оснований для отмены (изменения) решения суда от 18.07.2013 не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 июля 2013 года по делу N А60-7705/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

Г.Л. Панькова Ю.В. Скромова