Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 г. N 17АП-10544/13

г. Пермь

18 октября 2013 г.

Дело N А60-17764/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Усцова Л.А., Никольской Е.О.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,

при участии:

от ответчика - после перерыва Тронин А.А., доверенность от 10.06.2013,

от иных лиц, участвующие в деле - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа и ответчика ООО "Косулинский Торгово-Промышленный комплекс"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 11 июля 2013 года

по делу N А60-17764/2013,

вынесенное судьей Биндером А.Г.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа

к ООО "Косулинский Торгово-Промышленный комплекс" (ОГРН 1096658011845, ИНН 6658347884)

третье лицо ООО "Строительная компания "Третья столица" (ОГРН 1036603549850, ИНН 6670045495)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, освобождении земельного участка,

по встречному иску ООО "Косулинский Торгово-Промышленный комплекс" (ОГРН 1096658011845, ИНН 6658347884)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа

о соразмерном уменьшении арендной платы и взыскании переплаты,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Косулинский Торгово-Промышленный комплекс" (с учетом уточнения требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании 11 265 286 руб. 38 коп., в том числе 7 241 441 руб. 24 коп. основного долга за период с 01.04.2012 по 12.03.2013, 1 316 048 руб. 46 коп. неустойки за период с 11.04.2012 по 12.03.2013 на основании договора аренды земельного участка от 13.03.2008 N 59, 2 495 788 руб. 80 коп. долга за использование земельного участка после истечения срока действия договора аренды за период с 13.03.2013 по 30.06.2013, 212 007 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период 13.03.2013 по 03.07.2013; об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 66:06:4501018:480, расположенный по адресу: Свердловская обл., Белоярский район, 29 км. дублера Сибирского тракта (автодорога Екатеринбург - Тюмень, слева от трассы) и передать его Белоярскому городскому округу в связи с окончанием срока действия договора аренды.

Определением суда от 13.06.2012 согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Строительная компания "Третья столица".

Определением от 08.07.2013 к производству арбитражного суда принят встречный иск ООО "Косулинский Торгово-Промышленный комплекс" к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа о взыскании 379 808 руб. 99 коп. уплаченных арендных платежей (ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 11.07.2013 исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал ООО "Косулинский Торгово-Промышленный комплекс" передать Белоярскому городскому округу в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:06:4501018:480 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда в части отказа во взыскании с ответчика 11 265 286 руб. 38 коп., в том числе 7 241 441 руб. 24 коп. основного долга, 1 316 048 руб. 46 коп. неустойки, 2 495 788 руб. 80 коп. долга за фактическое использование земельного участка после истечения срока действия договора аренды, 212 007 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами отменить, в указанной части исковые требования удовлетворить, в остальной части просит решение суда оставить без изменения. По мнению истца, при определении размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 30.06.2013 оснований для применения ставки арендной платы в размере 0,2 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленной Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", не имеется, поскольку указанная ставка арендной платы применяется для земельных участков, предоставленных для строительства объектов на период до окончания срока действия разрешения на строительство, у ответчика разрешение на строительство отсутствует. Считает, что подлежат применению ставки арендной платы в размере 7,2 % или 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленные для земельных участков под объектами торговли или для прочих земельных участков.

Истец в суд апелляционной инстанции не явился.

Ответчик также не согласился с решением суда. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда в части удовлетворения требований об освобождении земельного участка, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить. Заявитель апелляционной жалобы указал, что иск предъявлен Комитетом, являющимся ненадлежащим истцом по делу, к участию в деле должен быть привлечен Белоярский городской округ, поскольку договор аренды земельного участка заключен муниципалитетом. Ответчик указал, что использование арендованного земельного участка по целевому назначению и организация проезда к нему невозможны, о чем арендатору на момент заключения договора не было известно.

Ответчик в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу ответчика просил апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения, поскольку Комитет является надлежащим истцом по делу, при заключении договора аренды земельного участка земельный участок осмотрен арендатором, подписан акт приема-передачи земельного участка, арендатором не представлено доказательств невозможности использования земельного участка для строительства торгово-сервисного центра.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 07.10.2013 в судебном заседании объявлен перерыв до 14.10.2013.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между Белоярским городским округом (арендодатель) и ООО "Строительная компания "Третья столица" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.03.2008 N 59, в соответствии с которым арендатору в аренду для строительства торгово-сервисного центра передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 67596 кв. м, с кадастровым номером 66:06:4501918:480, расположенный по адресу: Свердловская обл., Белоярский район, 29 км. дублера Сибирского тракта (автодорога Екатеринбург - Тюмень, слева от трассы) (п. 1.1 договора, л.д. 9-11 т.1).

Срок аренды установлен с 12.03.2008 по 12.03.2013 (п. 2.1 договора).

Согласно п.п. 3.1-3.3 договора размер арендной платы (расчет) установлен в приложении N 2 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год только в случае изменения ставки земельного налога и в соответствии с Федеральными законами. В случае изменении ставки земельного налога арендная плата по договору подлежит изменению и будет составлять произведение ставки земельного налога на соответствующий год, базового размера арендной платы, указанного в п. 3.1. договора и площади участка. Изменение базовых ставок арендной платы в течение срока аренды не влечет изменения размера арендной платы, установленного договором.

В случае неуплаты арендатором платежей в срок, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 6.2. договора).

13.03.2008 земельный участок передан арендодателем арендатору по акту (л.д.27 т.1)

17.04.2008 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

29.09.2009 между ООО "Строительная компания "Третья столица" и ООО "Косулинский Торгово-Промышленный комплекс" заключен договор об уступке прав и переводе долга, в соответствии с условиями которого ООО "Строительная компания "Третья столица" уступает, а ответчик принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.03.2008 N 59 (п. 1 договора).

26.10.2009 договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 28 оборот т.1).

Считая, что ответчиком не уплачена арендная плата в сумме 7 241 441 руб. 24 коп. за период с 01.04.2012 по 12.03.2013, пени за период с 11.04.2012 по 12.03.2013 в сумме 1 316 048 руб. 46 коп., арендная плата в сумме 2 495 788 руб. 80 коп. после истечения срока действия договора аренды за период с 13.03.2013 по 30.06.2013 и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 212 007 руб. 88 коп. за период 13.03.2013 по 03.07.2013, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование встречного иска ООО "Косулинский Торгово-Промышленный комплекс" ссылаясь на принципиальную невозможность организации проезда к арендуемому земельному участку, обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 379 808 руб. 99 коп. в виде разницы между уплаченной им арендной платой и рассчитанной им арендной платой за земельный участок, не используемый по назначению на основании ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 65 Гражданского кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" размер годовой арендной платы земельного участка определяется как произведение базовой ставки арендной платы за земельный участок на кадастровую стоимость земельного участка и постоянный коэффициент.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Принимая во внимание, что земельный участок предоставлен ответчику для строительства торгово-сервисного центра, аналогичное разрешенное использование земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, указано в кадастровом паспорте от 12.03.2008, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что при определении арендной платы в 2012 году подлежит применению ставка 0,2%, установленная для земельных участков, предоставленных для строительства объектов.

Поскольку ответчик представил доказательства уплаты арендной платы в сумме, превышающей размер арендной платы за спорный период, определенный с применением базовой ставки арендной платы 0,2%, суд правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы истца являются необоснованными, судом апелляционной инстанции отклонены.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2.4. договора аренды предусмотрено, что договор прекращает действие по истечении срока, если стороны не достигнут соглашения о его продлении.

Поскольку доказательств достижения такого соглашения не представлено, суд удовлетворил требование истца о возврате земельного участка.

Довод ответчика о том, что Комитет является ненадлежащим истцом по делу, к участию в деле должен быть привлечен Белоярский городской округ, судом апелляционной инстанции отклонен, как основанный на неправильном применении норм права.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Пунктом 1 ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Комитет в рамках предоставленных ему полномочий вправе обратится в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции руководствовался ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд первой инстанции оценил представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что проявив достаточную степень разумности и осмотрительности, арендатор имел возможность до заключения договора аренды (замена арендатора) определить возможность проезда к земельному участку.

Из содержания правовой нормы, содержащейся в ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Между тем, из материалов дела следует, что ответчиком земельный участок принят; стороны в 2012 году согласовывали внесение изменений в договор аренды в части расчета арендной платы, при этом ответчик не ссылался на невозможность использования земельного участка для строительства; ответчик при рассмотрении данного дела возражал в отношении удовлетворения требования истца о возврате земельного участка.

Переписка сторон и письмо ФКУ "Уралуправдор" от 25.04.2012 подтверждает наличие подъездов к земельному участку истца.

Иные обстоятельства, на которые ссылается ответчик, в том числе отказы истца в установлении сервитута, в предоставлении земельного участка для строительства автодороги, не свидетельствуют о наличии недостатков у переданного в аренду имущества, с которыми закон связывает возможность соразмерного уменьшения арендной платы.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ответчика относятся на заявителя апелляционной жалобы. Согласно подпункту 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

На основании и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 июля 2013 года по делу N А60-17764/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

Е.О. Никольская Л.А. Усцов