Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 г. N 20АП-4841/13

Тула

18 октября 2013 г.

Дело N А09-4376/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11.10.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.10.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Еремичевой Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Верулидзе Н.Д., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Селена" (г. Брянск, ОГРН 1023202740912, ИНН 3234008561) и заинтересованного лица - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской от 21.06.2013 по делу N А09-4376/2013, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Селена" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление) о понуждении произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения площадью 563, 3 кв. м (этаж 1, номер на поэтажном плане 1-25), расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Никитина, д. 4, в сумме 2 288 973 рублей (с учетом уточненного иска).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.06.2013 заявленные требования удовлетворены.

Судебный акт мотивирован тем, что улучшения, которые с согласия управления произвели арендаторы спорного нежилого помещения являются неотделимыми, их стоимость подтверждена материалами дела, при этом общество, являющееся правопреемником арендаторов, соответствует признакам субъекта малого и среднего предпринимательства. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Не согласившись с принятым решением, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что общество не является правопреемником индивидуального предпринимателя Сухова В.М. (далее - предприниматель) и общества с ограниченной ответственностью "Диана-32" (далее - ООО "Диана-32").

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на то, что оно является правопреемником арендаторов спорного недвижимого имущества, которыми произведены неотделимые улучшения, на основании статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем апелляционной суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.12.2004 между комитетом по управлению собственностью города Брянска (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды на часть помещения площадью 251, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 4, сроком действия на один год, для использования под розничную торговлю промышленными товарами.

Между ООО "Диана-92" (арендатором) и комитетом по управлению собственностью города Брянска (арендодателем) 24.07.2006 заключен договор аренды на часть нежилого помещения площадью 252 кв. м, расположенного по адресу; г. Брянск, ул. Никитина, д. 4, для использования под торговлю теле, аудио, видео и сложной бытовой техникой.

Впоследствии указанные договоры перезаключались сторонами.

В связи с тем, что помещение находилось в запущенном состоянии арендаторами произведен его капитальный ремонт на общую сумму 2 550 834 рублей, что подтверждается, утвержденным балансодержателем - МУП Жилкомсервис Володарского района актом о приемке выполненных работ от 01.01.2007.

В связи с вложением арендаторами денежных средств на капитальный ремонт спорного нежилого помещения, на основании протокола от 14.03.2007 N 3 Брянский городской Совет народных депутатов принял решение о заключении с предпринимателем и ООО "Диана-92" долгосрочных договоров аренды указанного недвижимого имущества сроком действия на 15 лет.

20.07.2007 комитетом по управлению собственностью города Брянска с предпринимателем и ООО "Диана-92" заключены договора аренды N 115-ВД-2007 и N 116-ВД-2007 на нежилые помещения площадью 281 кв. м и 282, 3 кв. м соответственно, расположенные по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 4.

Общая площадь помещения, арендованного предпринимателем и ООО "Диана-92" составила 563, 3 кв. м.

27.10.2009 Брянская городская администрация на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) приняла постановление N 1954-П "Об условиях приватизации арендуемого ООО "Диана-92" и предпринимателем муниципального нежилого помещения общей площадью 563, 3 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Никитина, д. 4.".

На основании данного постановления между управлением (продавцом), ООО "Диана-92" и предпринимателем (покупателями) 05.11.2009 заключен договор купли-продажи N 17 в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2010.

По условиям данного договора Продавец продал, а Покупатели купили в общую долевую собственность муниципальное нежилое помещение общей площадью 563, 3 кв. м (этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 25), расположенное по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Никитина, д. 4.

Доля ООО "Диана-92" составила 501/1000, доля предпринимателя - 499/1000.

Пунктом 1.3 данного договора в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2010 предусмотрено, что рыночная стоимость объекта составляет 13 934 200 рублей, с учетом налога на добавленную стоимость, согласно отчету об оценке рыночной стоимости.

Согласно пункта 2.1 договора продавец продал, а покупатель купил объект за 13 939 866 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость, с учетом затрат на проведение рыночной оценки.

Как следует из приложения N 1 к указанному договору, нежилое помещение приобретено покупателями в рассрочку. Покупатели обязались выплачивать продавцу в период с 05.11.2009 по 30.09.2014 ежеквартальный платеж в сумме 590 672 рублей 29 копеек.

На основании акта приема-передачи от 05.11.2009 помещение было передано ООО "Диана-92" и предпринимателю.

Право собственности истцов на спорное нежилое помещение общей зарегистрировано управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 15.12.2009 г. (свидетельства 32-АГ 622586, 32-АГ 622585).

Постановлением Брянской городской администрации от 23.12.2010 N 3460-П ООО "Диана-92" и предпринимателю разрешено осуществить отчуждение нежилого помещения общей площадью 563, 3 кв. м, находящегося в общей долевой собственности, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Никитина, д. 4 обществу с ограниченной ответственность "С-Групп" (далее - ООО "С-Групп").

На основании данного постановления предприниматель и ООО "Диана-92" заключили с ООО "С-Групп" договоры купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2011 N 1 и N 2 соответственно, по условиям которых продавцы - предприниматель и ООО "Диана-92" продали свои доли в праве на нежилое помещение общей площадью 563, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 4, за 2 000 000 рублей каждый.

Пунктами 3.7 данных договоров предусмотрено, что обязательства и права продавца по отношению к управлению в части выплаты стоимости объекта, предусмотренные пунктами 2.5 - 2.8 договора купли-продажи от 05.11.2009 N 17, переходят к покупателю - ООО "С-Групп".

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ООО "С-групп" выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на данное нежилое помещение от 15.04.2011 32-АГ N 856681 и 32-АГ N 858173.

18.11.2011 на основании решения общего собрания участников и договора о присоединении ООО "С-Групп" реорганизовано путем присоединения к ООО "Селена".

08.02.2012 между указанными обществами подписан передаточный акт.

05.05.2012 обществом получено свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ N 087113 о присоединении ООО "С-Групп" к ООО "Селена" на долю 501/1000 в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 4; 18.05.2012 - свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ N088733 о присоединении к ООО "Селена" права ООО "С-Групп" на долю 499/1000 в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 4.

Впоследствии общество обратилось в управление с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 2 550 834 рублей в счет оплаты приобретаемого имущества.

Письмом от 04.04.2013 N 29/4-3085 управление уведомило заявителя об отсутствии оснований для производства указанного зачета.

Полагая данный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правомерно указал, что факт производства неотделимых улучшений спорного недвижимого имущества с согласия арендодателя за счет средств предпринимателя и ООО "Диана-92", а также их стоимость в размере 2 288 973 рублей подтверждены материалами дела.

Управлением данные обстоятельства не оспариваются.

Вместе с тем, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество является правопреемником арендаторов.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, неотделимые улучшения, стоимость которых общество просит зачесть в выкупную цену спорного нежилого помещения, произведены ООО "Диана-92" и предпринимателем за счет собственных средств.

Таким образом для удовлетворения заявленных требований в рамках избранного способа защиты истцу необходимо доказать наличие правопреемства относительно ранее существовавших арендных прав на выкупаемое имущество, в том числе права требования зачета неотделимых улучшений в стоимость оплаты выкупаемого имущества, предусмотренного частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Статьей 384 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В силу пункта 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Статьей 387 ГК РФ определено, что права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств: в результате универсального правопреемства в правах кредитора по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом; вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству; при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая; в других случаях, предусмотренных законом.

Как усматривается из материалов дела, права ООО "С-Групп" перешли к обществу в результате универсального правопреемства - реорганизации путем присоединения.

Так, к обществу от ООО "С-Групп" перешло право собственности на спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 4, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 05.05.201232-АЖ N 087113 и от 18.05.2012 32-АЖ N 088733.

В свою очередь, ООО "С-Групп" стало собственником данного недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи от 01.03.2011 N 1 и N 2, заключенных с его арендаторами, приобретшими права на указанное имущество в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом, поскольку нежилое помещение приобретено арендаторами в рассрочку, оно на основании пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

При таких обстоятельствах, ООО "С-Групп", получив спорное недвижимое имущество на основании договоров купли-продажи от 01.03.2011 N 1 и N 2 в собственность, в соответствии со статьей 353 ГК РФ и статьи 38 Закона об ипотеке стал на место залогодателя и понес все обязанности последнего.

Однако сами по себе переход права собственности на спорное недвижимое имущество и замена залогодателя не являются основанием для вывода о том, что к ООО "С-Групп" в установленном законом порядке перешло право требования зачета стоимости неотделимых улучшений в выкупную цену, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Каких-либо доказательств перехода данного права арендаторов к ООО "С-Групп", в том числе на основании соответствующих соглашений между ними, обществом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Договоры купли-продажи от 01.03.2011 N 1 и N 2, заключенные с ООО "Диана-92" и предпринимателем, такими доказательствами являться не могут, поскольку соответствующих условий также не содержат.

Как установлено судом апелляционной инстанции, на основании пунктов 3.7 указанных договоров к ООО "С-Групп" перешли лишь права и обязанности продавца, предусмотренные пунктами 2.5 - 2.8 договора купли-продажи от 05.11.2009 N 17.

При этом права на зачет стоимости неотделимых улучшений при выкупе спорного недвижимого имущества данными пунктами не предусмотрено.

Кроме того, как усматривается из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, на дату подписания договоров купли-продажи от 01.03.2011 N 1 и N 2, задолженность по договору купли-продажи от 05.11.2009 N 17 частично была выплачена арендаторами, в связи с чем, обязательство по ее оплате с даты заключения договоров купли-продажи N 1 и N 2 перешло к ООО "С-Групп" не в полном объеме. При этом рыночная стоимость нежилого помещения при заключении указанных договоров купли-продажи их сторонами не учитывалась и по состоянию на 01.03.2011 не определялась.

Таким образом, общество не подтвердило факта возникновения у ООО "С-Групп" правопреемства в отношении права требования зачета стоимости спорных неотделимых улучшений в счет выкупной цены нежилого помещения площадью 563, 3 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Никитина, д. 4.

Поскольку такого права у ООО "С-Групп" не возникло, не могло оно перейти и к обществу в порядке универсального правопреемства.

Ссылка общества на статью 38 Закона об ипотеке отклоняется судебной коллегией, поскольку данная статья предусматривает порядок перехода прав и обязанностей залогодателя по договору ипотеки и не подлежит применению к рассматриваемым в рамках настоящего дела отношениям.

Довод общества о том, что предприниматель, ООО "Диана-92" и ООО "С-Групп" являлись аффилированными лицами не может быть принят во внимание, поскольку не имеет правового значения для настоящего дела.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования общества - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 21.06.2013 по делу N А09-4376/2013 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Селена" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

Н.В. Еремичева Е.В. Мордасов