Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 г. N 13АП-17315/13 (ключевые темы: привлечение денежных средств - предварительный договор - многоквартирный дом - основной договор - право собственности на жилое помещение)

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 г. N 13АП-17315/13

г. Санкт-Петербург

18 октября 2013 г.

Дело N А56-23456/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего А.Б. Семеновой

судей О.И. Есиповой, Л.В. Зотеевой

при ведении протокола судебного заседания: Е.С. Федосеевой

при участии:

от истца (заявителя): не явился (уведомлен)

от ответчика (должника): представителя С.М. Пчёлкиной (доверенность от 10.09.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17315/2013) ООО "Девелопмент Групп" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2013 по делу N А56-23456/2013 (судья О.В. Анисимова), принятое

по иску (заявлению) ООО "Девелопмент Групп"

к Комитету по строительству

об оспаривании постановлений

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Девелопмент Групп" (197227, Санкт-Петербург, ул. Гаккелевская, д.21, пом. 25, ОГРН 1107847346463) (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными и отмене постановлений Комитета по строительству Санкт-Петербурга (далее - Комитет по строительству) от 05.04.2013 N 1 и N 2 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

Решением суда от 12.07.2013 в удовлетворении заявленного Обществом требования отказано.

В апелляционной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. По мнению подателя жалобы, судом не были учтены смягчающие ответственность обстоятельства, указанные в части 3 статьи 4.1 КоАП РФ, а именно: до момента вынесения оспариваемого постановления N 2 заявителем были произведены действия по возврату денежных средств гр. Чуровой Ю.Н. в размере 1070880 руб. до начала проверки; до вынесения постановления N 1 было принято судебное решение от 18.03.2012, по которому предварительный договор купли-продажи был расторгнут, денежные средства в сумме 1660800 руб. взысканы с общества в пользу гр. З.И. Болотоковой в соответствии с указанным решением суда.

Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание своих представителей не направило, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя заявителя.

Представитель Комитета по строительству против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитетом по строительству на основании приказа от 26.02.2013 в соответствии с требованием Прокуратуры Санкт-Петербурга от 14.02.2013 N 7-760-2013 проведена внеплановая выездная проверка деятельности Общества, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Левашово, ул. Чкалова, д.33, лит.А.

По результатам проверки составлен акт N 5/42 от 28.03.2013, из которого следует, что 02.11.2011 между открытым акционерным обществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и гр. Бонд Ириной Александровной был заключен договор N10435-A3 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием (далее - договор), в соответствии с условиями которого в собственность гр.Бонд И.А. был передан земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Левашово, ул. Чкалова, дом 33, лит. А, площадью 1338 кв.м, кадастровый N78:36:13325:33 (далее - участок) с многоквартирным домом по указанному выше адресу, общей площадью 373,9 кв.м, кадастровый N78:36:13325:0:43 (далее - здание), с целью осуществления сноса здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возведения на освобожденном участке объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкции здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 28.04.2012 N 78-78-39/071/2012-122, Свидетельство о государственной регистрации права 78-АЖ 575303 от 28.04.2012, запись регистрации 78-78-39/071/2012-123, Свидетельство о государственной регистрации права 78-АЖ 575304 от 28.04.2012.

04.04.2012 между гр. Бонд И.А. (принципал) и ООО "Девелопмент Групп" (агент) был заключен агентский договор N 3/а (далее - агентский договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого принципал поручил, а агент принял на себя обязательство за вознаграждение совершить от своего имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащих принципалу на праве собственности объектов недвижимости, после проведенной реконструкция, в том числе, по заключению предварительного договора от своего имени, получению денежных средств в счет обеспечения по заключению основного договора купли-продажи от покупателя, а затем заключению от своего имени основного договора купли-продажи жилого помещения в объекте.

Актом от 04.04.2012 к агентскому договору принципал передал на реализацию агенту в соответствии с пунктом 1.1 агентского договора жилые помещения по двум объектам, в том числе, по объекту, расположенному по адресу: Санкт-Петербург. пос. Левашово, ул. Чкалова, д. 33, лит. А.

В ходе проверки выявлено, что 29.06.2012 между ООО "Девелопмент Групп" (далее - продавец), в лице заместителя генерального директора Бонд Е.В., действующего на основании доверенности N 086 от 20.04.2012, и гр. Болотоковой Зинаидой Ивановной (далее - покупатель) был заключен договор N 012 купли-продажи (предварительный) (далее - предварительный договор), в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи (далее - основной договор) однокомнатной квартиры, под условным N 012, проектной площадью 34,6 кв.м, расположенной в 1 подъезде на 2 этаже (далее - квартира) многоквартирного дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, пос. Левашово, ул. Чкалова, д. 33, лит. А (далее - объект).

Согласно пункту 2.2.1 предварительного договора стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет 1 660 800 рублей и принадлежит уточнению в соответствии с п.2.2.2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателем по заключению основного договора и иных обязательств по предварительному договору покупатель в срок до 29.06.2012 обязуется внести сумму 1 660 800 рублей в кассу или на расчетный счет продавца. Денежные средства, внесенные покупателем в качестве обеспечения, продавец обязуется зачесть в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору в день подписания основного договора путем составления акта зачета (пункт 4.3 предварительного договора).

Во исполнение предварительного договора гр. Болотокова З.И. внесла в кассу ООО "Девелопмент Групп" денежные средства на общую сумму 1 660 800 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 012 от 29.06.2012.

На момент привлечения денежных средств гражданки разрешение на строительство Объекта не было получено, Объект в эксплуатацию не введен.

В связи с установлением признаков административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в действиях Общества должностным лицом Комитета по строительству в присутствии представителя Общества Мелеховой Л.Н. был составлен протокол от 28.03.2013 N 1 об административном правонарушении по указанной квалификации (л.д.22-25).

Постановлением N 1 от 05.04.2013 Комитет по строительству привлек Общество к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ и назначил ему наказание в виде наложения штрафа в сумме 500000 руб. (л.д.8-12).

06.10.2012 между Обществом (далее - продавец), в лице генерального директора Бонд И.А., действующего на основании Устава, и гр. Чуровой Юлией Николаевной (далее - покупатель) был заключен договор N 47 купли-продажи (предварительный) (далее - предварительный договор), в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи (далее - основной договор) однокомнатной квартиры-студии, под условным N 47, проектной площадью 22,31 кв.м, расположенной в 1 подъезде на 3 этаже (далее - квартира) многоквартирного дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, пос. Левашово, ул. Чкалова, д. 33, лит. А (далее - объект).

Согласно пункту 2.2.1 предварительного договора стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет 1 070 880 рублей и подлежит уточнению в соответствии с пунктом 2.2.2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателем по заключению основного договора и иных обязательств по предварительному договору покупатель в срок до 06.10.2012 обязуется внести сумму 1 070 880 рублей в кассу или на расчетный счет продавца.

Денежные средства, внесенные покупателем в качестве обеспечения, продавец обязуется зачесть в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору в день подписания основного договора путем составления акта зачета (пункт 4.3 предварительного договора).

Во исполнение предварительного договора гр.Чурова Ю.Н. внесла в кассу ООО "Девелопмент Групп" денежные средства на общую сумму 1 070 880 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 047 от 06.10.2012.

Разрешение на строительство объекта отсутствует, объект в эксплуатацию не введен.

По признакам административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в действиях Общества должностным лицом Комитета по строительству в присутствии представителя Общества Мелеховой Л.Н. был составлен протокол от 28.03.2013 N 2 об административном правонарушении по указанной квалификации (л.д.61-64).

Постановлением N 2 от 05.04.2013 Комитет по строительству привлек Общество к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ и назначил ему наказание в виде наложения штрафа в сумме 500000 руб. (л.д.13-17).

Оспариваемыми постановлениями Обществу вменяется привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающими у граждан правами собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств граждан не был введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, в то время как ООО "Девелопмент Групп" не является застройщиком, что является нарушением части 2 статьи 1, части 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Считая привлечение к административной ответственности незаконным, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отказал Обществу в удовлетворении заявления о признании незаконными оспариваемых постановлений, установив наличие в действиях общества состава вмененного административного правонарушения.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества в связи со следующим.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ, вступившего в силу с 21.06.2010) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи (пункт 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях (пункт 2.2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).

В силу части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 11 (абзац 3) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ, вступившего в силу с 21.06.2010) привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Согласно примечанию к статье 14.28 КоАП РФ в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Таким образом, из анализа указанных норм следует, что привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникновением у этого гражданина в будущем права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, возможно только при условии соблюдения требований части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на момент привлечения денежных средств граждан разрешение на строительство объекта не получено, объект в эксплуатацию не сдан.

Следовательно, Общество, не являясь застройщиком, действуя на основании агентского договора, привлекло денежные средства граждан Чуровой Ю.Н. и Болотоковой З.И. на основании предварительных договоров купли-продажи с последующим возникновением права собственности на квартиры до ввода объекта в эксплуатацию, т.е. способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Доказательств невозможности соблюдения Обществом установленных Законом N 214-ФЗ требований в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалы дела не представлено, что свидетельствует о наличии вины общества во вмененном ему правонарушении применительно к части 2 статьи 2.1 КоАП РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, о наличии смягчающих обстоятельств, которые не были учтены административным органом и судом, суд апелляционной инстанции считает подлежащими отклонению, как не соответствующие обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

Обществом не представлены доказательства, подтверждающие расторжение договора N 47 от 06.10.2012 с гр. Чуровой Ю.Н., так как имеющееся в деле заявление Чуровой Ю.Н. от 10.11.2012 не является надлежащим доказательством указанного факта, поскольку ни договором, ни законом не предусмотрено расторжение договора купли-продажи в связи с односторонни отказом покупателя по основаниям, указанным в заявлении. Представленные расписки гр. Чуровой Ю.Н. не являются допустимыми доказательствами возврата ей денежных средств в сумме 1070880 руб. до момента привлечения Общества к административной ответственности, так как указанные расписки подтверждают возврат части уплаченной суммы (расписка от 05.12.2012 - на сумму 250000 руб., расписка от 14.12.2012 - на сумму 250000 руб., расписка от 21.12.2012 - на сумму 250000 руб., при этом в расшифровке суммы указано "двести пятьдесят рублей" - л.д.172-174). Расходных кассовых ордеров, надлежащим образом оформленных и подписанных уполномоченными должностными лицами, Обществом не представлено.

Факт принудительного взыскания денежных средств в сумме 1660800 руб. с Общества в пользу гр. Болотовиковой З.И. на основании решения Приморского районного суда Санкт-Петербурга по делу N 2-3717/2013 от 18.03.2013, вступившего в законную силу 19.04.2013, на который ссылается податель жалобы, также не может расцениваться как добровольное возмещение устранения причиненного вреда.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что наказание назначено Обществу в минимальном размере санкции, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ), что не противоречит конституционному принципу справедливости и соразмерности наказания совершенному правонарушению.

По мнению апелляционного суда, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о невозможности квалификации совершенного Обществом правонарушения как малозначительного в соответствии со статьей 2.9 КоАП РФ.

Согласно статье 2.9 КоАП РФ при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.

В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. Квалификация правонарушения как малозначительного может иметь место только в исключительных случаях.

По смыслу статьи 2.9 КоАП РФ оценка малозначительности деяния должна соотноситься с характером и степенью общественной опасности, причинением вреда либо с угрозой причинения вреда личности, обществу или государству.

Из содержания статьи 1 Закона N 214-ФЗ следует, что указанный Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Учитывая конкретные обстоятельства совершенного правонарушения, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данное нарушение не может быть отнесено к малозначительным. Доказательств исключительности обстоятельств, имеющих значение для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, Обществом не представлено.

Нарушения процедуры привлечения Общества к административной ответственности судом не установлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции на основании части 3 статьи 211 АПК РФ обоснованно отказал в удовлетворении заявления Общества.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, и имеющимся в деле доказательствам, нарушений судом норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 июля 2013 года по делу N А56-23456/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Девелопмент Групп" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Б. Семенова

Судьи

О.И. Есипова Л.В. Зотеева