Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2013 г. N 11АП-15404/13

г. Самара

21 октября 2013 г.

Дело N А65-5931/2011

Резолютивная часть постановления объявлена: 16 октября 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено: 21 октября 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Безгиной А.Е.,

с участием:

от заявителя - Губанова И.Ю. протокол правления от 20 марта 2013 г. N 05/13,

от первого ответчика - извещен, не явился,

от второго ответчика - извещен, не явился,

от третьего ответчика - извещен, не явился,

от третьих лиц:

от Муниципального учреждения "Управление архитектуры и градостроительства" - извещен, не явился,

от ООО "Стройоптсервис" - Ильичева А.А. доверенность от 01 октября 2013 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе товарищества собственников жилья "Дубрава-38" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 июля 2013 г. по делу N А65-5931/2011 (судья Абульханова Г.Ф.),

по заявлению товарищества собственников жилья "Дубрава-38" (ИНН 1659052193, ОГРН 1041628210140), г. Казань,

к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г. Казань,

Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань,

Предприятию Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-Экспресс" (ИНН 1659004351, ОГРН 1021603478478), г. Казань,

третьи лица:

Муниципальное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства", г. Казань,

общество с ограниченной ответственностью "Стройоптсервис", г. Казань,

о признании недействительным постановления, договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Дубрава-38" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением, с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом первой инстанции, к Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани (далее первый ответчик, Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее второй ответчик, предприятию Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-Экспресс" (далее третий ответчик) о признании недействительными пункта 1 с подпунктами 1.1 и 1.2, пункта 3, пункта 4 с подпунктами 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 13.10.2010 г. N 9147 "Об образовании земельных участков и предоставлении земельного участка в микрорайоне N 16А жилого массива Горки-3"; о признании договора аренды от 03.11.2010 г. N 14996 земельного участка с кадастровым номером 16:50:160403:266, заключенного между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и предприятием Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-Экспресс", недействительным.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2011 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 17.04.2012 г. судебные акты суда первой и суда апелляционной инстанций отменил, направив дело на новое рассмотрение с указанием мотивировки судами отказа в удовлетворении заявленных требований предоставлением спорного земельного участка для проектирования и строительства группы жилых домов и отсутствием в настоящее время межевания с определением границ земельного участка, без учета норм земельного и градостроительного законодательства, формировании и постановки на кадастровый учет спорного земельного участка до введения в действие Жилищного кодекса.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2012 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 г. данное решение суда изменено. Суд апелляционной инстанции признал недействительными пункт 1 с подпунктами 1.1 и 1.2, пункт 3, пункт 4 с подпунктами 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 13.10.2010 N 9147 "Об образовании земельных участков и предоставлении земельного участка в микрорайоне N 16А жилого массива Горки-3". В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Апелляционный суд указал, что оспоренным ненормативным актом у собственников квартир неправомерно изъята часть сформированного под многоквартирным домом земельного участка в размере 1 815 кв.м. и, следовательно, требования заявителя, с учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерны.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.03.2013 вышеназванные судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрением с указанием представления в материалы дела свидетельства о регистрации от 14.03.2012 г. права собственности ООО "Стройоптсервис" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 1 815 кв. м, который подлежит привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 июля 2013 г. по делу N А65-5931/2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела, суд первой инстанции неправомерно учел при принятии решения выводы Верховного суда Республики Татарстан по гражданскому делу, считает, что бывший председатель ТСЖ незаконно уменьшил площадь земельного участка.

Третье лицо общество с ограниченной ответственностью "Стройоптсервис" считает решение суда законным и обоснованным, указывает на то, что на спорном земельном участке находится построенный жилой дом - объект недвижимости, являющийся собственностью общества с ограниченной ответственностью "Стройоптсервис", право на который зарегистрировано.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьего лица - Муниципального учреждения "Управление архитектуры и градостроительства", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя и третьего лица - ООО "Стройоптсервис", оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы администрации г. Казани от 02.06.1997 N 985 Предприятию Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-экспресс" отведен земельный участок в постоянное пользование в микрорайоне "Горки-III" площадью 0,910 га. для строительства жилого дома стр. N 16А-2. Данный земельный участок согласно кадастровой выписки внесен в государственный кадастр недвижимости 01.10.2003 г. с присвоением кадастрового номера 16:50:160403:94.

Впоследствии постановлением исполкома от 07.09.2004 г. N 1489 разрешен ввод в эксплуатацию жилого дома N 38 (стр. N 16А-2) по ул. Дубравная г. Казани, построенный на отведенном постановлением от 02.06.1997 г. N 985 земельном участке с кадастровым номером 16:50:16 04 03:94 площадью 9 100 кв.м.

Постановление исполнительного комитета от 13.10.2010 г. N 9147, земельный участок с кадастровым номером 16:50:16 04 03:94 площадью 9 100 кв.м. разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 16:50:16 04 03:267 площадью 7 284 кв.м. и 16:50:16 04 03:266 площадью 1 815 кв.м., с прекращением третьим ответчиком прав постоянного бессрочного пользования на разделенный спорный земельный участок ( 9 100 кв.м.) и предоставлением в аренду сроком на 1 год земельного участка с кадастровым номером 16:50:16 04 03:266 площадью 1 815 кв.м. для завершения строительства жилого дома в микрорайоне N 16А жилого массива Горки-3.

В соответствии пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными (незаконными) ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие - либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливая трехмесячный срок подачи заявления, не устанавливает предельных допустимых сроков для обращения, в целях их восстановления, указывая только на то, что пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен.

Таким образом, для восстановления предусмотренного законом срока достаточно признания причин его пропуска уважительными судом, который не ограничен в этом праве.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 18.11.2004 N 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту. Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что ходатайства заинтересованных лиц о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд подлежат удовлетворению судом, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами.

Конвенцией о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950 г., ратифицированной РФ, запрещен отказ в правосудии, а также закреплено положение, согласно которому заинтересованное лицо должно иметь возможность добиться рассмотрения своего дела в суде - органе государственной системы правосудия.(статья 6 Конвенции).

Позиция Европейского суда по правам человека о недопустимости при рассмотрении спора чрезмерных правовых или практических преград также должна учитываться при рассмотрении настоящего дела.

Заявитель, ходатайствуя о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд, указывает, что об оспариваемом постановлении ТСЖ "Дубрава-38" стало известно в феврале 2011 года. Письмом от 21.02.2011 г. N 17 заявитель обратился в исполнительный комитет с просьбой выдачи постановлений исполкома от 22.04.2010 г. N 412 и от 13.10.2010 г. N 914 для оформления прав на земельный участок по ул. Дубравная, дом 38 г. Казани. С заявлением о признании незаконным оспариваемого ненормативного акта от 13.10.2010 г. заявитель обратился в суд 30.03.2011 г.

Арбитражный суд первой инстанции, установив наличие уважительных причин, обоснованно восстановил пропущенный на подачу заявления срок, установленный статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие двух обязательных условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122_ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), согласно которому государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09, от 24.01.2012 N 11642/11.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Вводного закона, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальный орган утрачивает право на распоряжение им.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления N 10/22).

Из материалов дела следует, что постановлением муниципального органа от 02.06.1997 N 985 третьему ответчику - предприятию Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-Экспресс" в постоянное пользование в микрорайоне 16 А жилого массива "Горки-III" отведены 2 земельных участка: площадью 0, 868 га. для строительства жилого дома стр. N 16А-1; площадью 9 100 кв.м. для строительства жилого дома стр. N 16А-2, то есть спорный земельный участок с кадастровым номером 16:50:160403:94.

Постановлением муниципального органа от 07.09.2004 N 1489 "О вводе в эксплуатацию жилого дома N 38 по ул. Дубравная (стр. N 16А-2) утвержден акт государственной приемочной комиссии от 30.09.2004 по 9-ти этажному кирпичному жилому дому N 38 по ул. Дубравная (стр. N 16А-2), построенному третьим ответчиком - предприятием Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-Экспресс" на отведенном постановлением от 02.06.1997 N 985 земельном участке площадью 9 100 кв.м. для строительства жилого дома стр. N 16А-2, с кадастрового номера 16:50:160403:94 и разрешен ввод его в эксплуатацию.

Из вышеназванных ненормативных актов следует, что земельный участок площадью 9100 кв.м. с кадастровым номером 16:50:160403:94 был предоставлен третьему ответчику предприятию Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-Экспресс" для строительства жилого дома 38 имевшего строительный номер N 16А-2. Выпиской из государственного земельного кадастра также подтверждается формирование спорного земельного площадью 9 100 кв. м. и постановка на кадастровый учет 01.10.2003 г. с указанием разрешенного использования под строительство жилого дома стр. N 16А-2 правообладатель постоянного бессрочного пользования третий ответчик - предприятие "Траст-Экспресс".

Письмом ТСЖ "Дубрава-38 от 29.10.2008 г. адресованным в исполнительный комитет обратилось с просьбой провести мероприятия по межевания земельного участка по адресу: город Казань, ул. Дубравная, д. 38 в качестве приложения в письме значится акт согласования границ земельного участка с предприятием Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-Экспресс", подписанный руководителем заявителя.

Из договора о передаче многоквартирного дома N 151 от 07.09.2004 года N151 и названного акта согласования границ следует, что заявитель и третий ответчик установили границы земельных участков, согласовав разделение земельного участка площадью 9 100 кв.м. с кад. N 16:50:16 04 03:0094.

Из материалов дела также следует, что ООО "Стройоптсервис" является собственником незавершенного строительством объекта: 16-этажного 96-квартирного жилого дома, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2012 г., заключенного между предприятием Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-Экспресс" и ООО "Стройоптсервис", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 16-АК N 568553 от 14.03.2012 г.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. У ООО "Стройоптсервис" возникло право пользования спорным земельным участком.

Ответчики и третье лицо, указывают, что предоставлением спорного земельного участка ТСЖ "Дубрава-38", на котором уже построен незавершенный строительством жилой дом, будут нарушены права предприятием Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-Экспресс", как добросовестного застройщика, который осуществлял строительство на законных основаниях, с получением всех разрешительных документов. Также будут нарушены права ООО "Стройоптсервис", как добросовестного покупателя, и инвесторов (юридических и физических лиц), которые инвестировали в объект строительства 98 000 000 руб.

Данный довод по защите добросовестного покупателя соответствует правовой позиции, отраженной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева" в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

Также арбитражным судом первой инстанции обоснованно учтено, что апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 18 марта 2013 года отменено решение Приволжского районного суда города Казани от 15.01.2013 года с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований собственников жилых помещений жилого дома N 38 по ул. Дубравная о признании частично недействительным договора от 07.09.2004 г. N 151, признании недействительным акта согласования границ земельного участка от 07.09.2004 г., возложении обязанности на предприятие Вахитовской районной организации Всероссийского общества инвалидов "Траст-Экспресс"передать ТСЖ "Дубрава-38" земельный участок с кадастровым номером 16:50:160403:94 площадью 0, 91 га.

Из мотивировочной части вышеназванного определения суда апелляционной инстанции следует, что выводы суда первой инстанции о возникновении у собственников помещений в многоквартирном доме N 38 по ул. Дубравная г. Казани права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 16:50:1601403:0094 площадью 9 100 кв.м. с момента формирования земельного участка и проведения его государственного учета не основаны на нормах законодательства. Спорный земельный участок, границы которого определены актом согласования границ земельного участка и на котором расположен жилой дом, незавершенный строительством. ТСЖ "Дубрава-38" не использовался. На данном земельном участке отсутствуют инженерные коммуникации, необходимые для эксплуатации жилого дома N3 8 по ул. Дубравная, а также иные входящие в состав дома объекты недвижимости.

Факт отсутствия на спорном земельном участке инженерных коммуникаций, иных вспомогательных, необходимых для эксплуатации жилого дома N 38 по ул. Дубравная, сооружений, а также входящие в состав дома объектов недвижимости представитель заявителя подтвердил в судебном заседании суда апелляционной инстанции, что отражено в аудиопротоколе судебного заседания.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, при новом рассмотрении дела, исполняя указания Федерального арбитражного суда Поволжского округа, изучив и исследовав представленные сторонами доказательства, в их совокупности приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 июля 2013 г. по делу N А65-5931/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.В. Кузнецов

Судьи

П.В. Бажан Н.Ю. Марчик