Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 г. N 01АП-2367/08

г. Владимир

18 октября 2013 г.

Дело N А38-3144/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2013.

В полном объеме постановление изготовлено 18.10.2013.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рубис Е.А.,

судей Протасова Ю.В., Захаровой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузьмичевой Т.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Республиканского фонда жилья и ипотеки Республики Марий Эл (ИНН 1215065994, ОГРН 1021200755245, г. Йошкар-Ола)

на определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.09.2012 по делу N А38-3144/2007,

принятое судьей Рогожиной Л.В.

по заявлению участников строительства Халтуриной Анны Анатольевны и Бурьяновой Валентины Львовны о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и по заявлению Республиканского фонда жилья и ипотеки Республики Марий Эл о признании недействительными торгов по продаже объекта незавершенного строительства и о признании недействительным договора купли-продажи

к Семеновскому отделению Марийской республиканской общественной организации Всероссийского общества инвалидов в лице конкурсного управляющего Витчукова Николая Михайловича (г. Йошкар-Ола) и к обществу с ограниченной ответственностью "СтройТраст" (ИНН 1215142462, ОГРН 1091215004858, г. Йошкар-Ола).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

при участии: от Республиканского фонда жилья и ипотеки Республики Марий Эл - директор Ванина Нина Ивановна на основании паспорта N 8802 серия 385561, протокола от 04.09.2012 N 81о назначении на должность директора, Садкова Татьяна Александровна от 01.04.2013 сроком действия один год, Хисматуллина Ф.Х. по доверенности от 26.09.2013 сроком действия один год;

от конкурсного управляющего Семеновского отделения Марийской республиканской общественной организации Всероссийского общества инвалидов Витчукова Николая Михайловича- Черных Елена Евгеньевна по доверенности от 25.12.2012 сроком действия один год;

от общества с ограниченной ответственностью "СтройТраст" - Ворожцова Анна Евгеньевна по доверенности от 01.09.2013 соком действия один год.

Бурьянова В.Л., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Семеновского отделения Марийской республиканской общественной организации Всероссийского общества инвалидов (далее - должник) участники строительства Халтурина Анна Анатольевна (далее - Халтурина А.А.) и Бурьянова Валентина Львовна (далее - Бурьянова В.Л.) обратились в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением к должнику и обществу с ограниченной ответственностью "СтройТраст" (далее - ООО "СтройТраст") о признании недействительным договора купли-продажи от 23.10.2009 в части продажи незавершенного строительством объекта, по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, 98б, заключенного должником и ООО "СтройТраст".

Участник строительства, Республиканский фонд жилья и ипотеки Республики Марий Эл (далее - Фонд), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением к должнику и ООО "СтройТраст" о признании недействительными торгов от 14.10.2009 по продаже объекта незавершенного строительства и договора купли-продажи незавершенного строительством объекта по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, 98б, заключенного 23.10.2009 должником и ООО "СтройТраст".

Определением суда от 26.09.2012 заявителям отказано в удовлетворении требования о признании недействительными торгов и договора купли-продажи от 23.10.20009.

При принятии судебного акта суд руководствовался статьями 110, 111, пунктом 1 статьи 131, статьями 139, 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), пунктом 1 статьи 4 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьёй 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд исходил из того, что процедура проведения торгов не нарушена, заявителями пропущен годичный срок исковой давности по требованию о признании торгов недействительными, поскольку они должны были при достаточной степени осмотрительности знать о банкротстве застройщика и продаже незавершенного строительством жилого дома; отсутствие в договоре сведений об обременении проданного имущества само по себе не влечет признание его недействительным; на момент рассмотрения спора не доказано наличие условий для передачи участникам строительства прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Фонд, не согласившись с судебным актом, по основаниям изложенным в апелляционной жалобе, обжаловал его.

По мнению Фонда, при проведении торгов нарушены требования Закона о банкротстве и Гражданского кодекса РФ: в конкурсной документации и сообщении о продаже имущества не было указано на обременение объекта правами третьих лиц. Следовательно, договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

Восстановление положения, существовавшего до нарушения права, позволит реализовать право на погашение требования участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу для последующей достройки. Требование обосновал положениями статей 166, 167, 168, 435, 437, 448, 449, 460, 554 ГК РФ, статьями 110, 139, 126, 201.2, 201.8, 201.10 Закона о банкротстве.

В судебном заседании представители Фонда поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней.

Конкурсный управляющий в судебном заседании возразил относительно доводов изложенных в апелляционной жалобе, просит определение суда оставить без изменения.

Обществ с ограниченной ответственностью "СтройТраст" полагает определение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, заслушав мнение представителей явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, на основании пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 пришел к выводу о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле и о возможности рассмотрения апелляционной жалобы без участия неявившихся участника арбитражного процесса.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц участвующих в деле лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.1aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 07.08.2008 признал Семеновское МРОО ВОИ несостоятельным и открыл в отношении его имущества конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Витчуков Н.М.

В конкурсную массу должника включен объект незавершенного строительства: 84-квартирная 9-10 этажная секция с встроенными нежилыми помещениями по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, д.98б (далее - спорный объект недвижимости).

26.01.2009 решением собрания кредиторов Семеновского МРОО ВОИ утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, согласно которому продажа недвижимого имущества осуществляется на открытых торгах в форме аукциона, в отношении имущества, не проданного на торгах, установлены порядок и условия продажи посредством публичного предложения (т.2, л.д. 74-79).

Согласно отчету оценщика от 13.04.2009, выполненным ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" рыночная стоимость объекта незавершенного строительства: 84-квартирная 9-10 этажная секция с встроенными нежилыми помещениями по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, д.98б. (т.2, л.д. 81-88) составляет по состоянию на 06.04.2009 составляет 64 000 000 руб., стоимость прав на земельный участок 4 500 000 руб.

25.04.2009 конкурсный управляющий должника Витчуков Н.М. опубликовал в газете "КоммерсантЪ" сообщение о проведении открытых торгов в форме аукциона по продаже спорного объекта недвижимости: "незавершенного строительством объекта (84 квартирная 9-10 этажная секция лит.А, с встроенными помещениями III, IV, V) (т1 л.д.119).

Начальная цена лота определена в размере 64 000 000 руб.

Дата торгов - 25.05.2009 в 10 часов 00 мин.

Срок, время, место подачи заявок. ознакомление с предметом и порядком торгов: в течение 25 дней с момента публикации.

30.05.2009 конкурсный управляющий должника опубликовал в газете "КоммерсантЪ" сообщение о проведении повторных торгов в форме аукциона по продаже спорного объекта недвижимости: "незавершенного строительством объекта (84 квартирная 9-10 этажная секция лит.А, с встроенными помещениями III, IV, V) (т.1 л.д.121).

Начальная цена лота определена в размере 64 000 000 руб.

Дата торгов - 01.07.2009 в 10 часов 00 мин.

Срок, время, место подачи заявок. ознакомление с предметом и порядком торгов: в течение 25 дней с момента публикации.

11.06.2009 конкурсный управляющий должника (до проведения торгов назначенных на 01.07.2009) опубликовал в газете "КоммерсантЪ" сообщение о проведении третьих торгов в форме аукциона по продаже незавершенного строительством объекта (84 квартирная 9-10 этажная секция лит.А, с встроенными помещениями III, IV, V) со сниженной ценой на 10%. (т.1 л.д. 123).

Начальная цена лота определена в размере 57 600 000 руб.

Дата торгов - 13.07.2009 в 10 часов 00 мин.

Срок, время, место подачи заявок. ознакомление с предметом и порядком торгов: в течение 25 дней с момента публикации.

27.06.2009 конкурсный управляющий должника (до даты проведения торгов назначенных на 01.07.2009 и на 13.07.2009) опубликовал в газете "КоммерсантЪ" сообщение о реализации путем публичного предложения с разбивкой на лоты имущества должника (т.1 л.д. 125).

Цена первоначального предложения всех лотов составляет 57 600 000 руб.

Минимальная цена всех лотов - 50 % от стоимости имущества определенной независимым оценщиком, что составляет 32 000 000 руб. величина последовательного снижения стоимости каждого лота - 10% от первоначальной стоимости определенной независимым оценщиком каждые два дня с даты начала приема заявок.

Дата начала приема заявок 04.08.2009.

Дата окончания приема заявок 17.08.2009.

03.07.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена регистрационная запись N 12-12-01/012/2009-060 о праве собственности должника на объект незавершенного строительства, жилой дом с помещениями обслуживающего назначения в микрорайоне "Гомзово", площадь застройки 1092,3 кв.м, степень готовности 52%, инв. N 88:401:001:000074240, литер А, адрес: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, дом 98б (т.2, л.д. 31).

Земельный участок под указанным объектом недвижимости предоставлен должнику на основании договора аренды земельного участка от 02.06.2000 N 1843 и дополнительного соглашения N 334 д от 09.01.2008 (т.2, л.д. 47).

01.08.2009 конкурсный управляющий должника (до даты начала сроков подачи заявок на приобретение имущества должника - опубликованное 27.06.2009) опубликовал в газете "КоммерсантЪ" повторное сообщение о реализации путем публичного предложения имущества должника (жилой дом с помещениями обслуживающего назначения в микрорайоне "Гомозово" Лит. А, со встроенными нежилыми помещениями III, IV, V) (т.1 л.д. 127).

Цена первоначального предложения всех лотов составляет 32 000 000 руб.

Минимальная цена лота - 30 % от стоимости имущества определенной независимым оценщиком, что составляет 19 200 000 руб. величина последовательного снижения стоимости каждого лота - 10% от первоначальной стоимости определенной независимым оценщиком каждые два дня с даты начала приема заявок.

Дата начала приема заявок 01.09.2009.

Дата окончания приема заявок 03.09.2009.

05.09.2009 конкурсный управляющий должника опубликовал в газете "КоммерсантЪ" повторное сообщение о реализации путем публичного предложения имущества должника (жилой дом с помещениями обслуживающего назначения в микрорайоне "Гомозово" Лит. А, со встроенными нежилыми помещениями III, IV, V) (т.1 л.д. 129).

Цена первоначального предложения лота составляет 19 200 000 руб.

Минимальная цена лота не устанавливается.

Величина последовательного снижения стоимости каждого лота - 10% от первоначальной стоимости определенной независимым оценщиком каждые два дня с даты начала приема заявок.

Дата начала приема заявок 06.10.2009.

Дата окончания приема заявок 15.10.2009.

Торги, назначенные на 25.05.2009, повторные торги, назначенные на 01.07.2009, и третьи торги, назначенные на 13.07.2009, признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок, о чем составлены протоколы торгов от 25.05.2009, 01.07.2009, 13.07.2009 (т.1, л.д. 120, 122, 124).

В соответствии с протоколами проведения публичного предложения торги по средством публичного предложения также не состоялись (т. 1, л.д. 126, 128).

В соответствии с протоколом проведения публичного предложения по продаже имущества Семеновского отделения МРОО ВОИ от 14.10.2009 победителем публичного предложения признано ООО "СтройТраст", подавшее заявку на приобретение имущества должника по цене 1 700 000 руб. (т.2, л.д. 72, 73, т.3, л.д. 85).

Победитель уведомлен 14.10.2009 организатором торгов о том, что на момент проведения публичного предложения у Семеновского отделения МРОО ВОИ имеются действующие договоры о долевом участии в инвестировании в строительстве жилья (нежилых помещений) по адресу: г. Йошкар-Ола, микрорайон "Гомзово", ул. Красноармейская - Анциферова. Кроме того, Йошкар-Олинским городским судом Республики Марий Эл удовлетворены исковые заявления дольщиков второй очереди о признании права на получение в собственность жилых помещений после ввода жилого дома в эксплуатацию и обязании Семеновского отделения МРОО ВОИ передать им помещения после ввода объекта в эксплуатацию (т.1, л.д. 134-135).

На основании протокола проведения публичного предложения конкурсный управляющий Семеновского отделения МРОО ВОИ Витчуков Н.М. заключил с ООО "СтройТраст" 23.10.2009 договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, д 98б, включающего в себя:

- жилой дом с помещениями обслуживающего назначения в микрорайоне "Гомзово", площадь застройки 1092,3 кв.м, степень готовности 52%, инв. N 88:401:001:00007420, лит.А, условный N 12-12-01/012/2009-060;

- встроенное помещение III, назначение нежилое, площадь застройки 687,9 кв.м, степень готовности 52%, инв. N 88:401:001:000074240:0100:20003, условный N 12-12-01/012/2009-059;

- встроенное помещение IV, назначение нежилое, площадь застройки 214 кв.м, степень готовности 52%, инв. N 88:401:001:000074240:0100:20004, условный N 12-12-01/012/2009-062;

- встроенное помещение V, назначение нежилое, площадь застройки 172,9 кв.м, степень готовности 52%, инв. N 88:401:001:000074240:0100:20005, условный N 12-12-01/012/2009-061 (т.2, л.д. 44-46).

Договор исполнен сторонами, имущество передано покупателю, платежным поручением N 2 от 19.11.2009 покупатель перечислил должнику 1 700 000 руб. Управлением ФРС по Республике Марий Эл 15.07.2010 и 08.09.2010 произведена государственная регистрация права собственности покупателя на встроенные помещения III, IV, V (на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции право собственности на указанные объекты перешло ООО "Медицинский центр "КАНОН".)

Право собственности ООО "СтройТраст" на объект незавершенного строительства - жилой дом с помещениями обслуживающего назначения в микрорайоне "Гомзово" по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, д 98б, не зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл в связи с государственной регистрацией обременения от 29.10.2009 в виде запрета УФРС по РМЭ государственной регистрации сделок по распоряжению объектом незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, д. 98б. Запрет установлен постановлением судебного пристава-исполнителя Йошкар-Олинского городского отдела судебных приставов УФССП по РМЭ от 07.09.2009 на основании определения Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 31.08.2009 об обеспечении иска (т.1, л.д. 81).

Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 04.03.2010 по делу N 2-2755/2009 отменена мера по обеспечению иска (т.2, л.д. 48-50, 51-53). Однако запись о запрете государственной регистрации сделок по распоряжению объектом незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, д.98б, не погашена до настоящего времени (т.1, л.д.81).

Определением от 13.09.2011 на конкурсного управляющего возложена обязанность осуществлять процедуру конкурсного производства по правилам, предусмотренным параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве -"Банкротство застройщиков".

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.11.2011 в реестр требований должника о передаче жилых помещений включено требование Фонда.

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.12.2011, в реестр требований должника о передаче жилых помещений включено требование участника строительства Бурьяновой В.Л.

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.12.2011 в реестр требований должника о передаче жилых помещений включено требование участника строительства Халтуриной А.А.

Участники строительства Халтурина А.А., и Бурьянова В.Л. и Фонд обратились в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением к должнику и ООО "СтройТраст" о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, 98б, заключенного 23.10.2009 должником и ООО "СтройТраст", при этом Фонд просил также признать недействительными торги от 14.10.2009.

Определением арбитражного суда от 16.07.2012 заявления Халтуриной А.А., Бурьяновой В.Л. и Республиканского фонда жилья и ипотеки Республики Марий Эл объединены для рассмотрения в одно производство.

Проверив правильность применения Арбитражным судом Республики Марий Эл норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, соответствия выводов арбитражного суда о применении норм права установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в апелляционной жалобе и отзывов на неё, суд апелляционной инстанции полагает, что судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2).

В соответствии с разъяснениями данной нормы права, данными в пункте 44 совместного Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной сделка является по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, при этом оспоримой сделка является лишь в силу ее признания таковой судом по иску заинтересованного лица, ничтожной - независимо от такого признания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Иск по такому требованию может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, сделка, заключенная по результатам торгов, оспорима, и срок исковой давности по иску о признании ее недействительной и о применении последствий недействительности оспоримой сделки составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Из материалов дела следует, что заявители по настоящему делу приобрели статус лиц, участвующих в деле о банкротстве: Фонд - 28.11.2011 (Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.11.2011), Бурьянова В.Л. 07.12.2011 (Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.12.2011), Халтурина А.А. - 16.12.2011 (Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.12.2011).

Таким образом, узнать о нарушении прав и законных интересов данные лица могли не ранее указанных дат, включения их требований в реестр требований кредиторов должника.

Заявления об оспаривании договора купли-продажи подано Халтуриной А.Л. и Бурьяновой В.Л. подано в суд 14.06.2012, заявление Фонда подано в суд 27.06.2012.

Рассматривая спор, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что о проведении торгов истцам стало известно при ознакомлении с материалами дела, после включения их требований в реестр требований кредиторов должника.

Данное обстоятельство соответствует материалам дела.

Таким образом, с учетом установленных конкретных обстоятельств по данному делу суд применяет положения пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской, и приходит к выводу о том, что настоящий спор об оспаривании торгов инициирован в пределах годичного срока исковой давности.

Порядок организации и проведения торгов регламентирован положениями статей 447, 448 ГК РФ.

Правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования, и защита прав, нарушенных при организации и проведении торгов должна осуществляться соответствующими, предусмотренными законом способами, а в данном случае способом, прямо предусмотренном статьей 449 ГК РФ.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу статьи 449 ГК РФ основанием для признания в судебном порядке недействительными торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом. В свою очередь пункт 7 статьи 110 и пункт 3 статьи 111 Закона о банкротстве, содержат положения, предусматривающие требования к форме их проведения

Согласно пунктам 1, 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, а также приступить к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей статьи 139 указанного Закона.

Согласно пункту 6 статьи 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости этого предприятия, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного арбитражным управляющим и действующего на основании договора.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами по делу, что 26.01.2009 решением собрания кредиторов должника утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, согласно которому продажа недвижимого имущества осуществляется на открытых торгах в форме аукциона, в отношении имущества, не проданного на торгах, установлены порядок и условия продажи посредством публичного предложения (т.2, л.д. 74-79).

Согласно отчету оценщика от 13.04.2009 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства: 84-квартирная 9-10 этажная секция с встроенными нежилыми помещениями по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская, д.98б. составляет по состоянию на 06.04.2009 составляет 64 000 000 руб., стоимость прав на земельный участок 4 500 000 руб. (т.2, л.д. 81-88).

В соответствии с пунктом 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее, чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже имущества в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона.

Согласно абзацу 11 пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения объявления о проведении торгов.

Исходя из буквального толкования нормы пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве, следует, что законодателем установлен специальный порядок исчислении сроков на подачу заявки, который должен составлять не менее 25 рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов.

Диспозиция указанной специальной нормы Закона о банкротстве исключает иное толкование момента исчисления срока для приема заявок, в том числе основанное на нормах ГК РФ, которыми регламентируются общие принципы исчисления сроков.

Как следует из материалов дела, в целях реализации спорного недвижимого имущества конкурсным управляющим произведены следующие действия.

25.04.2009 опубликовано сообщение о торгах, назначенных на 25.05.2009 в форме аукциона.

30.05.2009 опубликовано сообщение о проведении повторных торгов, назначенных на 01.07.2009 в форме аукциона.

11.06.2009 опубликовано сообщение о проведении третьих торгов назначенных на 13.07.2009 в форме аукциона.

27.06.2009 опубликовано сообщение о реализации путем публичного предложения имущества должника с разбивкой на лоты, срок приема заявок установлен с 04.08.2009 по 17.08.2009.

01.08.2009 опубликовано сообщение повторное сообщение о реализации путем публичного предложения имущества должника (жилой дом с помещениями обслуживающего назначения в микрорайоне "Гомозово" Лит. А, со встроенными нежилыми помещениями III, IV, V) срок приема заявок установлен с 01.09.2009 по 03.09.2009.

05.09.2009 опубликовано повторное сообщение о реализации путем публичного предложения имущества должника (жилой дом с помещениями обслуживающего назначения в микрорайоне "Гомозово" Лит. А, со встроенными нежилыми помещениями III, IV, V), срок приема заявок установлен с 06.10.2009 по 15.10.2009.

Торги, назначенные на 25.05.2009, повторные торги, назначенные на 01.07.2009, и третьи торги, назначенные на 13.07.2009, признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок, о чем составлены протоколы торгов от 25.05.2009, 01.07.2009, 13.07.2009 (т.1, л.д. 120, 122, 124).

В соответствии с протоколами проведения публичного предложения торги по средством публичного предложения также не состоялись (т. 1, л.д. 126, 128).

В соответствии с протоколом проведения публичного предложения по продаже имущества Семеновского отделения МРОО ВОИ от 14.10.2009 победителем публичного предложения признано ООО "СтройТраст", подавшее заявку на приобретение имущества должника по цене 1 700 000 руб. (т.2, л.д. 72, 73, т.3, л.д. 85).

В течение пятнадцати рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов или принятия решения о признании торгов несостоявшимися организатор торгов обязан опубликовать сообщение о результатах проведения торгов в официальном издании в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, и разместить на сайте этого официального издания в сети "Интернет", в средстве массовой информации по месту нахождения должника, в иных средствах массовой информации, в которых было опубликовано сообщение о проведении торгов. В случае, если торги признаны состоявшимися, в этом информационном сообщении должны быть указаны сведения о победителе торгов, в том числе сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности победителя торгов по отношению к должнику, кредиторам, внешнему управляющему и о характере этой заинтересованности, сведения об участии в капитале победителя торгов внешнего управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является внешний управляющий, а также сведения о предложенной победителем цене предприятия.

Проанализировав указанные установленные обстоятельства по настоящему делу, судебная коллегия приходит к выводу, что в нарушение положений указанных выше положений законодательства конкурсным управляющим должника публикации о повторных торгах произведены до окончания сроков подачи заявок на предшествующие торги и до наступления дат проведения торгов, фактически сроки на подачу заявок составляли менее 25 дней, доказательств опубликования сообщений о результатах проведения торгов в официальном издании в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, и разместить на сайте этого официального издания в сети "Интернет" не представлено.

В пункте 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 указано, что информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного порядка, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации имущества.

Однако как следует из материалов дела и установлено коллегией судей, в течение всей процедуры торгов заявок от потенциальных покупателей не поступало.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Таким образом, обращаясь с подобным иском, истец должен безусловно доказать, что отчуждение имущества должника посредством торгов, проведено с существенным нарушением законодательства, вследствие чего победитель определен не верно, что привело к нарушению прав истца.

Положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

При таких обстоятельствах, истец, обращаясь с данным иском, должен доказать, что нарушение порядка отчуждения имущества непосредственно нарушило его интересы, поскольку отчуждение имущества посредством публичного предложения в силу статей 139, 111 Закона о банкротстве должно осуществляться в порядке, предусмотренном статьей 110 Закона о банкротстве.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ установленные по делу обстоятельства, коллегия судей приходит к однозначному выводу, что нарушений прав и интересов лиц, участвующих в деле не допущено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при продаже спорных объектов недвижимости нет указания на земельный участок, на котором расположены указанные строения, отклоняется как основанный на неверном толковании норм материального права.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на пользование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, исходя из установленных обстоятельств и учитывая положения части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, все права на земельный участок перешли новому собственнику объекта недвижимости.

Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта в оспариваемой части и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

Судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе Первым арбитражным апелляционным судом не рассматривается, поскольку согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на определения арбитражных судов, вынесенные в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), государственной пошлиной не облагаются.

Руководствуясь статьями 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.09.2012 по делу N А38-3144/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Республиканского фонда жилья и ипотеки Республики Марий Эл - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.А. Рубис

Судьи

Т.А.Захарова Ю.В.Протасов