Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 г. N 20АП-4740/13 (ключевые темы: ставки арендной платы - технические условия - инвестиционная программа - кадастровая стоимость земельного участка - инженерные изыскания)

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 г. N 20АП-4740/13

г. Тула

25 октября 2013 г.

Дело N А62-7742/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.10.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишкиной И.Ю., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Смоленская Строительная Компания" (г Смоленск, ИНН 6731055983, ОГРН 1066731105891) - представителя Михеевой Т.А. (доверенность от 01.04.2013), в отсутствие ответчика - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ИНН 6730042526, ОГРН 1026701437212), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2013 по делу N А62-7742/2012 (судья Алмаев Р.Н.), установил следующее.

Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) предъявлено исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Смоленская строительная компания" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в размере 5 681 989 рублей 08 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 20.06.2012 в сумме 784 114 рублей 49 копеек.

Решением суда от 06.06.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 340 919 рублей 35 копеек основного долга и 6 969 рублей 90 копеек пени. Суд пришел к выводу о том, что генеральный план застройки микрорайона "Семичевка" г. Смоленска согласован в 2008 году, однако до настоящего времени не решены вопросы инженерного обеспечения микрорайона сетевой инфраструктурой, что препятствует получению обществом разрешения на строительство и использованию арендуемого земельного участка по назначению - для строительства многоэтажных жилых домов.

В апелляционной жалобе департамент просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, применив к спорным правоотношениям ставку арендной платы в размере 5 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, и соответственно начисленные к сумме долга пени. Департамент посчитал, что обществом не доказана невозможность использования арендуемого земельного участка, представленная им переписка с водо-,тепло-, электроснабжающими организациями имела место только в 2007-2008 годах.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.

На основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 28.01.2008 N 119 между департаментом и ООО ФСК "Веж" был заключен договор аренды земельного участка от 01.04.2008 N 369/з (т. 1, 20 - 24).

В соответствии с договором уступки права аренды на земельный участок от 07.06.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды от ООО ФСК "Веж" перешли к ООО "Смоленская строительная компания" (т. 1, л. д. 32 - 33).

В соответствии с указанным договором арендатору сроком на 4 года передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0245 общей площадью 17839 кв. м. по адресу: г. Смоленск, микрорайон "Семичевка" юго-восточного района г. Смоленска по ул. 2-я Киевская - проспекту Гагарина, для строительства многоэтажных жилых домов.

Согласно пункту 3.4 договора аренды N 369/з арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды N 369/з в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Размер арендной платы рассчитывается по формуле, приведенной в пункте 3.1 договора аренды N 369/з.

Как указано в пункте 3.3 договора аренды N 369/з порядок расчетов и размер арендной платы в дальнейшем устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

По данным истца, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в размере 5 681 989 рублей 08 копеек рассчитана по ставке арендной платы в размере 5%, предусмотренной абзацем 10 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и пунктом 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 (далее - Положение).

За несвоевременное внесение арендной платы истцом в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды N 369/з начислены пени за период с 21.03.2012 по 20.06.2012 в размере 784 114 рублей 49 копеек.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу абзаца 3 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 N 1-З "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске", вступившего в силу 01.04.2007, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом администрации Смоленской области. Таким органом, в соответствии с пунктом 1 постановления администрации Смоленской области от 19.03.2007 N 92, на территории Смоленской области является департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" (далее - Постановление N 192) установлены ставки размера арендной платы, в том числе:

- 0,3 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений, с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка;

3,255 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) - в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности;

1,5 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) - в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичный размер арендной платы в сфере аренды земельных участков для жилищного строительства предусмотрены в пункте 2.5 Положения (опубликован в издании "Вестник Смоленской областной Думы и администрации Смоленской области", 13.03.2009, N 2 (часть II), с. 218).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате, возникшей в результате применения ставки арендной платы в размере 5%, и соответствующих пеней, суд области исходил из того, что просрочка строительства и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возникла не по вине общества.

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Как следует из материалов дела арендуемый земельный участок предназначен для комплексного освоения (целый микрорайон), поэтому для его полного освоения требуется время и очень значительные затраты даже на начальном этапе (формирование земельного участка, геодезические работы, проектные работы, различные согласования, в том числе связанные с подключением к коммуникациям и т. д).

Проектной организацией ООО "Проект-бюро" (договор от 03.05.2007 N 2/2207, т. 1, л. д. 68 - 71) для ООО ФСК "ВЕЖ" разработана комплексная градостроительная документация микрорайона "Семичевка". Генеральный план застройки был согласован 16.01.2008 главным архитектором города Смоленска.

В данном районе не разрешены вопросы, связанные с инженерным обеспечением микрорайона сетевой инфраструктурой по водопотреблению и водоотведению, ливневой канализации, электроснабжению, без разрешения которых проектирование комплексной

застройки затруднительно и препятствует получению разрешений на строительство.

В процессе освоения арендуемого земельного участка ООО "Смоленская Строительная компания" получило технические условия подключения проектируемого жилого микрорайона "Семичевка" юго-восточного района г. Смоленска в границах ул. 2-я Киевская-проспект Гагарина к сетям инженерно-технического обеспечения, реализация которых возможна при условии участия городских и областных властей:

- технические условия на теплоснабжение 1-ой очереди строительства микрорайона "Семичевка" г. Смоленска с тепловой нагрузкой 9.9 Гкал/ч., выданы ОАО "Территориальная регенерирующая компания N 4" ПО "Смоленсктеплосеть" 03.04.2008 N С9-1062/777, подключение тепловой нагрузки возможно только после завершения строительства НПСN3 по улице В. Волок. Строительство не осуществлялось.

- технические условия на присоединение к электрическим сетям от 06.03.2012 N 20176214 (приложение к Договору М 40499969 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям); имеется возможность технологического присоединения объектов первой очереди застройки данного микрорайона (с учетом объектов первой очереди ООО "ВЭЖ") в связи с недозагрузкой трансформаторных подстанций Юго-Восточного района г. Смоленска. Ввод второй и третьей очередей застройки микрорайона будет возможен только с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию планируемой ПС 110/10/6кВ "Семичевка", финансирование которого было запланировано на 2009-2010 годы, но до настоящего времени строительство не выполнено;

- технические условия на подключение к сетям водоснабжения и канализации, выданы СМУП "Горводоканал" 10.12.2007 J\s 306, в соответствии с которыми необходимо запроектировать и построить локальный водозабор с комплексом водоподготовки (наряду с рабочими должна быть одна резервная артезианская скважина). На земельном участке в районе р. Ясенная для размещения артезианских скважин ООО "Геоцентр-Смоленск" были проведены изыскания, которые показали стойкий уровень загрязнения почвы. Во исполнение статей 12 и 19 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" необходимо принятие незамедлительных мер по выбору мест новых водозаборов с учетом перспективы развития города;

- подключение к городской системе водоотведения будет возможно после проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию разгрузочного самотечного канализационного коллектора Южного района и реконструкции городских очистных сооружений (согласно утвержденной Решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N 494 "Инвестиционной программы развития систем водоснабжения и водоотведения г. Смоленска на 2007-2010 годы". Данный пункт Инвестиционной программы не реализован и вопрос остро стоит на сегодняшний день. По водоотведению - существующий коллектор Южного района работает с полной нагрузкой, а в городских очистных сооружениях отсутствует резерв по дополнительному приему стоков.

Письмом от 08.08.2011 N 1697/3 департамент Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике и промышленности согласовал представленную филиалом ОАО "МРСК Центра" 04.08.2011 долгосрочную инвестиционную программу на 2012-2016 годы (т. 2, л. д. 84).

Согласно инвестиционной программе ОАО "МРСК Центра" на территории Смоленской области 2012-2016 годы начало строительства участков ВЛ-175, ВЛ-178: 2-х цепная отпайка на ПС 110/66 Кв Семичевка - 2012 год, окончание строительства - 2013 год (т. 2, л. д. 74 - 80).

Постановлением департамента Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике и промышленности от 30.01.2012 N 17 (т. 2, л. д. 62) утверждена долгосрочная инвестиционная программа ОАО "МРСК Центра" (на территории Смоленской области) на 2012-2017 годы (т. 2, л. д. 62 - 63).

Согласно долгосрочной инвестиционной программе ОАО "МРСК Центра" на территории Смоленской области на 2012-2017 годы начало строительства ПС 110/66 Кв Семичевка - 2013 год, окончание строительства - 2016 год (т. 2, л. д. 64 - 72).

В связи с отсутствием у филиала ОАО "МРСК Центра" - "Смоленскэнерго" договорных отношений по осуществлению технологических присоединений энергопринимающих устройств, строительство новой ПС 110 кВ Семичевка исключено из инвестиционной программы (письмо от 18.10.2013 мрск-см/02-1/18203, т. 2, л. д. 71).

Письмом от 22.10.2013 N АВ-13/1330 ООО "Смоленская ТСК" сообщило о том, что строительство подкачивающей насосной станции ПНС N 3 по ул. 2-ой Верхний Волок в городе Смоленске окончено и 19.03.2012 получено разрешение на ввод в эксплуатацию (т. 2, л. д. 86).

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок в период с 01.01.2012 по 30.06.2012 использовался ответчиком в коммерческой деятельности. Обществом не получено разрешение на строительство объектов, строительство на земельном участке не начиналось, освоение земельного участка затруднено отказом СМУП "Горводоканал" выдать технические условия с точками подключения к городским сетям водоснабжения и канализации, что препятствует архитектурному проектированию объекта. Смоленское МУП "Горводоканал" письмом от 15.08.2013 сообщило о том, что в связи с увеличением стоимости строительства первой очереди разгрузочного коллектора Южного района с 580 млн. рублей до 2072,9 млн. рублей из действующей инвестиционной программы по развитию систем водоснабжения и водоотведения г. Смоленска на 2011 - 2013 годы исключено строительство первой очереди разгрузочного коллектора Южного района, а включено только проведение работ по проектированию 2-ой очереди разгрузочного коллектора Южного района.

Пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что, документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающим право осуществлять строительство объектов капитального строительства, является разрешение на строительство, выдаваемое застройщику на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Согласно статье 48 ГК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Для подготовки проектной документации необходимы градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, технические условия.

Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, а также информация о плате за такое подключение (технологическое присоединение) предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков, если иное не предусмотрено законодательством о газоснабжении в Российской Федерации.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение (технологическое присоединение) построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение (технологическое присоединение), предоставленными правообладателю земельного участка.

В Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19.10.2006 N 120 определено, что в строке "Срок действия настоящего разрешения - до" указывается нормативный срок продолжительности строительства, определенный в разделе "Проект организации строительства" проектной документации.

Разрешение на строительство объектов на арендуемом земельном участке не получено.

Буквальное толкование абзаца 6 подпункта 1 пункта 1 Постановления N 192 позволяет сделать вывод, что понятие "нормативный срок строительства" в данном нормативном акте используется в целях временного ограничения применения ставки арендной платы 0,3%, и этим нормативным актом четко определяется начало течения нормативного срока строительства в указанных целях - с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка.

Следовательно, применение иных, более высоких ставок, фактически означает санкции за несвоевременное строительство, в целях которого предоставляется земельный участок (постановление Президиума ВАС РФ N 15837/11 от 17.04.2012).

Материалами дела подтверждена невозможность осуществления строительства объектов на арендуемом участке по независимым от арендатора причинам (о которых он не мог знать при получении земельного участка в порядке предварительного согласования).

На основании изложенного суд правомерно начислил арендную плату за пользование земельным участком за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в размере 0,3% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 340 919 рублей 35 копеек.

Ссылка департамента не бездействие ответчика, не организовавшего проведение изыскательских работ, следует признать несостоятельной. Инженерные изыскания - это изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (пункт 15 статьи 1 ГрК РФ). Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства (статья 47 Гр.К РФ). Таким образом, данная стадия освоения земельного участка не предусматривает установление возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, что явилось основным препятствием для разработки проектной документации.

Требование истца о взыскании за период с 21.03.2012 по 20.06.2012 неустойки основано на пункте 5.2. договора аренды, согласно которому арендатор за просрочку внесения платежей уплачивает пеню в размере 0,3% за каждый день просрочки. Ответчик заявил письменное ходатайство об уменьшении в соответствии со статьей 333 ГК РФ неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2001 N 81, определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора по денежному обязательству, суды могут исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Судом первой инстанции установлено, что примененный истцом в расчете процент неустойки составляет - 108% годовых.

Суд области, оценив доказательства по делу, учитывая компенсационной характер неустойки, обоснованно посчитал возможным взыскать неустойку в пользу департамента с учетом двукратной ставки рефинансирования (16,5%), что составляет 6 969 рублей 90 копеек.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на заявителя, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2013 по делу N А62-7742/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

М.В. Каструба О.Г. Тучкова