Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2013 г. N 05АП-10749/13

г. Владивосток

24 октября 2013 г.

Дело N А59-549/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 17 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Розничная компания", общества с ограниченной ответственностью "Изразец"

апелляционные производства N 05АП-10749/2013, 05АП-10810/2013

на решение от 19.07.2013

судьи А.С. Белова

по делу N А59-549/2013 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Изразец" (ОГРН 1026500533180, ИНН 6501093945)

к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная компания" (ОГРН 1046500617921, ИНН 6501149027)

о взыскании задолженности по арендной плате, возложении обязанности произвести ремонт помещений согласно договоров,

при участии:

от истца представитель не явился;

от ответчика представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Изразец" (далее - ООО "Изразец") обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная компания" (далее - ООО "Розничная компания") с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 347652 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7117 рублей 20 копеек, а также о возложении на ООО "Розничная компания" обязанности произвести текущий косметический ремонт помещений, в соответствии с пунктом 6.2.1 договоров аренды нежилых помещений от 01.11.2011 N 23 и от 01.09.2012 N 4.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.07.2013 исковые требования удовлетворены частично, на ООО "Розничная компания" возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу произвести косметический ремонт помещений N 319, 309, 311, 315, расположенных на третьем этаже здания по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43, в соответствии со сметным расчетом истца от 18.12.2012; в остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, ООО "Изразец" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение изменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Истец указывает на отсутствие надлежащих доказательств отказа директора ООО "Изразец" в сентябре 2012 года от приемки нежилых помещений и подписания акта приема-передачи и доказательств направления ответчиком 02.10.2012 в адрес истца уведомления об освобождении арендуемых помещений с приложением актов приема-передачи, полагает, что опись вложения в ценное письмо не является таким доказательством. Истец считает, что факт возвращения имущества арендодателю и прекращение арендных отношений могут быть подтверждены исключительно подписанным сторонами актом приема-передачи. Обращает внимание на наличие доказательств фактического возврата помещений арендодателю в декабре 2012 года.

Не согласившись с вынесенным решением в части удволетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности произвести текущий косметический ремонт помещений, ООО "Розничная компания" также обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в указанной части отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Ответчик полагает, что представленный истцом сметный расчет на ремонтные работы не является допустимым доказательством по делу, поскольку составлен истцом в одностороннем порядке, без учета состояния нежилых помещений, доказательств фактического несения истцом расходов на ремонт в указанном в расчете размере не имеется. Ответчик указывает на то, что судом не было дано оценки договору аренды от 01.10.2012, заключенному ООО "Изразец" и Скоропадской О.Е. в отношении нежилого помещения N 315, который, по мнению ответчика, подтверждает надлежащее состояние нежилого помещения после окончания действия договоров аренды с ответчиком. Не согласен с возложением на него судом обязанности по доказыванию своей невиновности в возникновении у истца убытков, возражает относительно самой необходимости проведения в арендованных помещениях какого-либо ремонта. Полагает, что судом необоснованно самостоятельно изменен предмет иска в части указания нежилых помещений, в которых ответчику надлежит произвести ремонт.

В канцелярию суда поступили письменные отзывы сторон на апелляционные жалобы друг друга, в которых истец и ответчик просят в удовлетворении апелляционной жалобы другой стороны отказать. ООО "Изразец" просит рассмотреть апелляционный жалобы в отсутствие своего представителя.

Истец и ответчик, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению, в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 01.11.2011 ООО "Изразец" (арендодатель) и ООО "Розничная компания" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 23, в соответствии с которым в аренду ответчику переданы нежилые помещения N 311, N 309, N 319 на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43.

Указанные помещения предоставлялись в аренду с 01.11.2011 по 30.09.2012 (пункт 4.1 договора аренды). Нежилые помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2011.

Кроме этого, 01.12.2012 ООО "Изразец" (арендодатель) и ООО "Розничная компания" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 04, по условиям которого в аренду ответчику переданы нежилые помещения N 315, N 316 и N 308, на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43. В соответствии с протоколом разногласий от 01.09.2012 к договору аренды от 01.09.2012 N 04, помещение N 308 предоставлялось в аренду на срок с 22.08.2012 по 30.09.2012, помещения N 315 и 316 - на срок с 01.09.2012 по 30.09.2012. Помещения переданы арендатору в пользование по акту приема-передачи от 01.09.2012.

Как указано в исковом заявлении, по истечении срока аренды помещения арендодателю возвращены не были; о том, что истец отказывается от договоров аренды нежилых помещений от 01.11.2011 N 23 и от 01.09.2012 N 04 директор ООО "Изразец" узнала 07.12.2012, когда представители ООО "Розничная компания" предъявили для приемки и осмотра арендуемые нежилые помещения в соответствии с договорами аренды.

По результатам проведенного 07.12.2012 осмотра арендуемых помещений сторонами составлен протокол, в котором отмечено о ненадлежащем состоянии помещений N 315, 311, 319 и 309.

Составив сметный расчет на ремонт вышеуказанных нежилых помещений, ООО "Изразец" направило его ответчику на согласование и передало ответчику 18.12.2012, однако ответчик от проведения ремонта уклонился.

Полагая, что у ООО "Розничная компания" имеется задолженность по арендным платежам за период фактического пользования помещениями в октябре, ноябре и декабре 2012 года, а также имеется неисполненная обязанность по проведению ремонта нежилых помещений, ООО "Изразец" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания арендных платежей за период фактического использования нежилых помещений после окончания срока договоров аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договоры аренды от 01.11.2011 N 23 и от 01.09.2012 N 04 заключены сторонами на срок до 30.09.2012. В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В обоснование исковых требований ООО "Изразец" ссылается на то, что ответчик (арендатор) после окончания срока аренды помещений по указанным выше договорам не возвратил помещения, являющиеся объектом аренды в связи с чем указанные договоры были возобновлены на неопределенный срок и ответчик обязан оплатить арендную плату за весь период фактического пользования спорными помещениями, который истцом определен до 07.12.2012, датой получения истцом уведомления ответчика об отказе от договоров аренды помещений.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктами 7.1 договоров аренды по истечении оговоренного сторонами срока аренды арендатор обязан передать арендодателю арендуемые помещения в течение пяти дней по акту приема-передачи, в течение которых арендатор обязан покинуть арендуемые помещения и подготовить их для передачи арендодателю.

Ответчиком в материалы дела представлен протокол ведения переговоров между ООО "Розничная компания" и ООО "Изразец" по вопросу о состоянии вышеуказанных помещений, в котором отмечено, что после освобождения помещений 30.09.2012 кабинеты 315, 311, 319 и 309 оставлены арендатором в ненадлежащем состоянии. Указанный протокол был подписан представителями истца и ответчика без каких либо замечаний в отношении его содержания, в том числе по поводу даты фактической передачи нежилых помещений.

Представителем истца в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заявлено о фальсификации указанного протокола в связи с тем, что в протоколе, находящемся в распоряжении истца, имеется ссылка на иную дату освобождения помещений - 30.01.2012.

Ответчик после разъяснения ему правовых последствий заявления о фальсификации доказательств исключить указанный протокол из числа доказательств отказался, заявив ходатайство о допросе в качестве свидетеля Князева В.И., присутствовавшего при составлении вышеуказанного протокола.

Допрошенный в качестве свидетеля Князев В.И. пояснил, что протокол действительно составлялся им с участием всех перечисленных в протоколе лиц, точную дату составления указанного протокола свидетель не помнит, однако указание на дату освобождения помещений 30.09.2012 является верным, при этом имеющееся исправление в копии протокола истца свидетель обосновал технической ошибкой, которая была исправлена им лично.

После допроса свидетеля представитель истца ходатайство о назначении по делу экспертизы не поддержал, полагал возможным считать заявление о фальсификации доказательств проверенным.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фальсификация указанного протокола в ходе рассмотрения дела установлена не была.

В материалы дела ответчиком представлено письмо от 02.10.2012, в котором ООО "Розничная компания" сообщает ООО "Изразец" об освобождении нежилых помещений в связи с окончанием сроков договоров аренды и о направлении в адрес арендодателя актов приема-передачи помещений с просьбой после подписания вернуть по одному экземпляру арендатору. В подтверждение направления указанных актов истец представил опись вложения в ценное письмо с оттиском календарного штемпеля отделения почтовой связи о принятии указанного в описи письма и актов приема-передачи к отправке.

Доводы истца о том, что ответчиком не представлена почтовая квитанция или уведомление о вручении вышеуказанного отправления, аналогичные доводам его апелляционной жалобы, отклонены судом первой инстанции со ссылкой на наличие на описи вложения отметки организации почтовой связи, свидетельствующей о принятии указанных в описи документов к оправке 02.10.2012.

При этом из положений пункта 5.6 "Особенности приема РПО с описью вложения" Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п, проставление календарного штемпеля на описи вложения производится работником отделения почтовой связи только после сличения отправляемых предметов с записями в описи вложения и опечатывания упаковки РПО (регистрируемого почтового отправления), то есть после принятия письма к отправке.

Таким образом, доводы истца о возможности подтверждения даты отправки ценного письма исключительно квитанцией, предусмотренной пунктом 32 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, являются несостоятельными.

При таких обстоятельствах с учетом оценки имеющихся доказательств в совокупности материалами дела подтверждается обстоятельство передачи арендованных ответчиком нежилых помещений истцу после окончания срока договоров аренды от 01.11.2011 N 23 и от 01.09.2012 N 04 и прекращения действия указанных договоров после 30.09.2012. Поскольку истцом не доказано фактическое использование ответчиком нежилых помещений N308, 309, 311, 315, 316, 319 на третьем этаже здания по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Хабаровская, 43, после истечения срока действия договоров аренды - 30.09.2012, то оснований для взыскания с ответчика начисленной арендной платы за октябрь, ноябрь и декабрь 2012 года и начисленных на сумму указанной арендной платы процентов суд не имеется, в связи с чем судом первой инстанции правомерно отказано в иске в данной части.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Изразец" о надлежащем оформлении возврата нежилых помещений от арендатора арендодателю только подписанием сторонами акта приема-передачи судом отклоняются, поскольку акт приема-передачи здания, сооружения или помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю, даже если договором установлена обязательность составления акта.

Применение статьи 622 ГК РФ связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Составление передаточного акта является взаимной обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу разделов 7 договоров аренды.

Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованным имуществом. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения ответчика и поступили в распоряжение истца как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю с учетом предпринятых ответчиком мер по возврату имущества и направлению истцу акта приема-передачи. Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи помещений истцу, в деле нет.

В материалы дела также представлен договор аренды нежилого помещения N 12 от 01.10.2012, заключенный между ООО "Изразец" и ИП Скоропадской О.Е., из которого следует, что помещение N 315 уже 01.10.2012 было передано в аренду ИП Скоропадской О.Е., что также подтверждает факт освобождения ответчиком указанного помещения по окончании срока действия договора аренды.

Между тем судом первой инстанции удовлетворено исковое требование о возложении на ответчика обязанности произвести косметический ремонт помещений N 319, 309, 311, 315, расположенных на третьем этаже здания по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43.

Удовлетворяя иск в данной части, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность арендатора по возврату арендованного помещения и имущества арендодателю в том же состоянии, в котором они были переданы в аренду, с учетом нормального износа согласована сторонами в договорах аренды от 01.11.2011 N 23 и от 01.09.2012 N 04. При этом судом не учтено следующее.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК РФ, и к ним относится, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждение к исполнению обязанности в натуре.

В соответствии с пунктами 6.2.1 договоров аренды от 01.11.2011 N 23 и от 01.09.2012 N 04 арендатор обязан производить за свой счет текущий и косметический ремонт арендуемого помещения, за месяц до окончания договора аренды, а также при досрочном его расторжении.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктами 7.1 и 7.4 указанных договоров аренды стороны согласовали, что арендованное помещение и имущество должны быть переданы арендодателю в том же состоянии, в котором они были переданы в аренду с учетом нормального износа.

Указанным выше протоколом ведения переговоров между ООО "Розничная компания" и ООО "Изразец" по вопросу о состоянии нежилых помещений, переданных 30.09.2012 арендатором арендодателю, установлено, что после освобождения помещений кабинеты 315, 311, 319 и 309 оставлены арендатором в ненадлежащем состоянии.

Судом установлено, что 30.09.2012 договоры аренды от 01.11.2011 N 23 и от 01.09.2012 N 04 прекратили действие. Вместе с тем, в пунктах 10.2 договоров аренды стороны согласовали, что арендатор возмещает арендодателю стоимость испорченного имущества (оконные блоки, дверные полотна, замки, подоконная доска, оконные и дверные ручки и т.д.).

Истцом заявлено о возложении на ответчика соответствующей обязанности, предусмотренной договорами N 23 от 01.11.2011 и N 04 от 01.09.2012. Однако оснований для исполнения обязанности по ремонту помещений в натуре после прекращения договора, а соответственно и прав и обязанностей сторон по договору не имеется. Устанавливая обязанность арендатора по содержанию имущества и производству текущего ремонта, статья 616 ГК РФ не установила в качестве последствия неисполнения данной обязанности права арендодателя требовать понуждения к выполнению таких ремонтных работ. В этой связи суд считает, что ответчик как арендатор, не поддерживавший имущество в исправном состоянии, обязан при возврате возместить стоимость его восстановления до состояния, в котором оно передавалось в аренду, с учетом условий договоров аренды от 01.11.2011 N 23 и от 01.09.2012 N 04.

Способ восстановления нарушенных прав арендодателя при повреждении переданного в аренду имущества путем возмещения его стоимости предусмотрен условиями договора аренды. При наличии оснований ООО "Изразец" не лишено возможности воспользоваться данным способом защиты.

Более того, в материалах дела не имеется доказательств наличия у ООО "Розничная компания" лицензий, разрешений, необходимых работников для производства ремонтных работ в нежилых помещениях, в связи с чем возложение на ответчика соответствующей обязанности также нельзя признать обоснованным.

С учетом изложенного выше обжалуемое решение Арбитражного суда Сахалинской области подлежит изменению, исковые требования ООО "Изразец" как в части взыскания задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами, так и в части возложения на ООО "Розничная компания" обязанности произвести текущий косметический ремонт помещений удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче апелляционной жалобы ООО "Розничная компания" уплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей платежным поручением от 16.08.2013 N 3952. Поскольку апелляционная жалоба ответчика удовлетворена, взысканию в его пользу с истца подлежит 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.07.2013 по делу N А59-549/2013 изменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Изразец" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Изразец" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Розничная компания" 2000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка