Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 г. N 04АП-4213/13

г. Чита

28 октября 2013 г.

Дело N А10-933/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2013.

Полный текст постановления изготовлен 28.10.2013.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Бушуевой Е.М., Юдина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Паюсовой Кристины Викторовны на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 июля 2013 года по делу N А10-933/2013 по иску индивидуального предпринимателя Паюсовой Кристины Викторовны (ОГРН 311525428700028, ИНН 525405405280) к обществу с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" (ОГРН 1070326004924, ИНН 0326045871 670000, Бурятия Респ, Улан-Удэ г, Корабельная ул,32) о взыскании 1 114 453 руб. 73 коп., признании предварительного договора недействительным (суд первой инстанции: Филиппова В.С.)

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Индивидуальный предприниматель Паюсова Кристина Викторовна обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 114 453 руб. 73 коп., признании предварительного договора N 01/ПДА/УУ-А27 от 29.06.2012 аренды нежилого помещения недействительным.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец в апелляционной жалобе на него просит отменить обжалуемый судебный акт в связи с существенными нарушениями судом норм процессуального и материального права. По мнению истца, предварительный договор аренды со стороны общества подписан не органом юридического лица, такой договор является недействительным в силу его ничтожности, так как не соответствует действующему законодательству (ст. 53, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поддерживает требования и доводы указанные в исковом заявлении, ходатайстве по делу от 01.07.2013, дополнительных пояснениях по делу от 05.07.2013. Не согласен с отказом арбитражного суда в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы и вызова гражданки Сухановой в качестве свидетеля в судебный процесс, так как суд не дал правовое обоснование указанных действий.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Истец, ответчик, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, представителей в суд не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

По делу установлено, что 29.06.2012 между Паюсовой К.В. и ООО "Мультиплекс на Набережной" заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А27.

Согласно п.1.1. договора стороны обязуются в будущем, в установленный договором срок, заключить договор аренды (основной договор) части нежилого помещения, которое будет расположено в здании Торгового центра "Пионер", расположенном по адресу: Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, N 32.

Здание (объект незавершенного строительства) принадлежит арендодателю на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права 03-аа N 050950. Здание расположено на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности на основании свидетельства N 03-АА N129932.

Проект основного договора согласован сторонами и прилагается к договору в виде приложения N 2 и является его неотъемлемой частью.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что площадь помещения, передаваемого в аренду по основному договору, составит ориентировочно 37,82 кв.м. с отклонениями в большую или меньшую стороны в пределах 10%. Ориентировочное расположение помещения в торговом центре обозначено на предварительном плане 1 этажа торгового центра "Пионер", который является приложением N 1 к договору, помещение N А27.

Размер арендной платы определяется путем суммирования базовой части и переменной части арендной платы (п. 1.5.1). Размер базовой части арендной платы определяется по формуле: ставка базовой части арендной платы за 1 кв.м. помещения в месяц * на площадь. Ставка базовой арендной платы составляет 5750 руб. в том числе НДС 18% за один кв. метр помещения в месяц. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц составляет 217 465 руб.

Переменная часть арендной платы представляет собой сумму возмещения эксплуатационных расходов и возмещения коммунальных расходов.

Стоимость возмещения эксплуатационных расходов рассчитывается как произведение общей площади помещения в квадратных метрах, определяется на основании акта приема-передачи помещения на ставку эксплуатации в размере 200 руб. в том числе НДС 18% за 1 кв.м.

Стоимость возмещения коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в помещении, рассчитывается по тарифам, установленным поставщиками коммунальных услуг как сумма:

- стоимости фактически потребленной арендатором электроэнергии в помещении в соответствии с показаниями приборов учета;

- стоимости фактически потребленных услуг по водоснабжению и канализованию в помещении в соответствии с показаниями приборов учета;

- суммы, пропорциональной доле арендатора в общей стоимости фактически потребленных услуг по теплоснабжению, электроснабжению, вентиляции, кондиционированию, водоснабжению и канализованию торгового центра. При этом доля арендатора определяется как отношение общей площади помещения к арендопригодной площади торгового центра.

Арендная плата начисляется с даты подписания акта приемки-передачи помещения. С момента начала коммерческой деятельности до момента подписания основного договора и акта приема-передачи арендатор оплачивает арендодателю плату за пользование помещением в размере 217 465 руб. переменная часть арендной платы начисляется с даты допуска арендатора в помещение для производства подрядных работ (п. 1.5.4).

Срок действия основного договора аренды будет составлять 3 года с момента его

подписания. Основной договор вступает в силу с момента его подписания (2.1.).

Арендатор обязуется подписать основной договор в течение 10 рабочих дней со дня получения уведомления арендатора от арендодателя о получении последним свидетельства о праве собственности на здание. Такое уведомление направляется арендодателем заказным письмом с уведомлением по адресу арендатора или путем вручения представителю арендатора. Такое уведомление является предложением арендодателя заключить основной договор на согласованных сторонами в договоре условиях (п.2.2 договора).

Разделом 3 предварительного договора стороны согласовали, что в течение пяти

рабочих дней с момента подписания настоящего договора арендатор обязуется перечислить на счет арендодателя сумму в размере 434 930 руб. за все помещение, которая будет являться обеспечением исполнения арендатором своих обязательств по договору (гарантийная денежная сумма). Если какие-либо виновные действия арендатора явились причиной повреждения помещения, здания или прилегающей к нему территории или причинения иных убытков, арендодатель вправе удержать из гарантийной денежной суммы любые суммы, причитающиеся с арендатора в погашение вышеуказанных нарушений (3.3).

В случае отказа арендатора от заключения основного договора, а также в случае

одностороннего расторжения настоящего договора арендодателем в соответствии с п. 6.3 договора, гарантийная денежная сумма возврату арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.

Во исполнение условий договора 10.09.2012 стороны подписали акт на производство работ, согласно которому арендатор принял от арендодателя помещение, указанное в договоре для производства работ арендатора. Помещение соответствует условиям договора, претензий арендатор не имеет.

15.11.2012 г. дополнительным соглашением N 1 к предварительному договору аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А27 от 29.06.2012 г., стороны условились на период с 15.11.2012 г по 20.12.2012 г. арендную плату рассчитывать исходя из базовой части равной 2000 рублей за 1 кв.м помещения в месяц, в т.ч. НДС, что в месяц составляет 75640 рублей. Переменная часть арендной платы представляет собой сумму эксплуатационных расходов в размере 200 рублей за 1 кв.м. и сумму возмещения коммунальных расходов, фактически потребленных арендатором, рассчитанной по тарифам, установленным арендодателю поставщиками коммунальных услуг.

15.11.2012 стороны пописали акт начала коммерческой деятельности, согласно которому Паюсова К.В. приступила к осуществлению коммерческой деятельности 15.11.2012. Переданное помещение пригодно для использования арендатором для осуществления им коммерческой деятельности.

Истец указал, что в период с 10.09.2012 - с момента подписания акта на производство работ он получил фактический доступ в помещения, в котором до момента начала коммерческой деятельности проводили ремонт, установку оборудования и т.д. С момента подписания акта о начале коммерческой деятельности в помещении осуществлялась торговля товарами истца.

Письмом от 25.02.2013 Паюсова К.В. сообщила арендодателю о своем намерении освободить торговую площадь в ТРЦ "Пионер" N А27 с 26.03.2013 и направила претензию от 25.02.2013, в которой указала на отсутствие желания заключать основной договор по причинам недобросовестного исполнения договорных условий арендодателем перед арендатором, чрезмерной арендной платы, отсутствием рентабельности. Просила заключить дополнительное соглашение и исключить из текста предварительного договора раздел 3, предусматривающий гарантированную денежную сумму и иные платежи и вернуть ей уплаченную сумму неосновательного обогащения в размере 434 930 руб. и 26 095,80 руб. В тексте обращения указанное письмо просила признать как отказ от заключения основного договора и требование о расторжении предварительного договора аренды от 29.06.2012.

25.03.2013 Паюсова К.В. вернула, а представитель ООО "Мультиплекс на Набережной" принял нежилое помещение N А27 площадью 37,82 кв.м.

Обращаясь с настоящим иском, Паюсова К.В. указала, что считает договор недействительным ввиду несогласования его существенных условий, отсутствии полномочий у лица, подписавшего со стороны арендодателя предварительный договор, незаконного включения в текст договора условий о внесении арендной платы и гарантированного платежа, а также отсутствие у арендодателя права на передачу помещения в аренду здания, не введенного в эксплуатацию.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец сослался на статьи 168, 183, 380, 429, 608, 609, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, разрешая спор, признал предварительный договор аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А27 от 29.06.2012 г. заключенным и, исходя из принципа свободы договора, пришел к выводу об обязательности для сторон этого договора его условий о предмете договора аренды; о размере арендной платы; о неустойке (штрафе) в виде гарантированной денежной суммы в размере 434 930 руб., не подлежащей возврату арендатору в случае ненадлежащего исполнения им своих обязательств по договору и, соответственно, отсутствия оснований для взыскания этих сумм как неосновательного обогащения. Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд исходил из того, что денежные средства, внесенные истцом за проведение компании по открытию торгового комплекса в сумме 26095,80 рублей и за проведение маркетинговых акций в сумме 9455 рублей зачтены арендодателем в счет эксплуатационных расходов, по оплате которых у истца имелась задолженность. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания названного договора недействительной сделкой.

Судебный акт принят со ссылками на положения статей 1, 168, 309,310, 329, 421, 429, статей главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, приведенные в пунктах 11, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания предварительного договора аренды недвижимого имущества незаключенным и недействительным, а также об отсутствии оснований для возврата внесенных истцом арендных платежей как неосновательного обогащения.

Судом обоснованно указано на то, что установленные по делу обстоятельства, свидетельствуют о том, что между сторонами фактически сложились арендные правоотношения. При этом у сторон отсутствовали неясности в идентификации объекта аренды, по срокам аренды, а также о размере арендной платы и эксплуатационных расходах. Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт получения предпринимателем во владение помещения, обусловленного договором аренды. В свою очередь предприниматель выполнял предусмотренную спорным договором обязанность вносить определенную договором плату.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например вещь передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор, ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Отсутствие акта о введении объекта в эксплуатацию препятствием к передаче в аренду помещений, расположенных в не введенном в эксплуатацию здании не является.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Полномочия лица, подписавшего от имени арендодателя предварительный договор аренды подтверждены материалами дела и последним не оспаривались, в связи с чем, доводы истца о недействительности договора по мотиву подписания неуполномоченным лицом обоснованно отклонены судом первой инстанции. По этому же основанию судом обоснованно отказано в назначении по делу почерковедческой экспертизы и вызове в качестве свидетеля Сухановой И.Г.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания в качестве неосновательного обогащения с ответчика в пользу истца арендных платежей в сумме 643 972,93 рублей, перечисленных последним платежными поручениями N 60 от 11.12.2012 на сумму 207 151,93 рублей, N 67 от 29.12.2012 г. на сумму 219 356 рублей, N 5 от 31.01.2013 г. на сумму 217 465 рублей.

Вместе с тем, апелляционный суд считает, что установление в разделе 3 договора штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендатора, по сути только за расторжение предварительного договора и отказ от заключения основного договора, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных данной статьей, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Принцип свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Вместе с тем, в силу норм главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства.

Таким образом, совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права, тем более не может быть квалифицировано, как основание для возникновения у стороны обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение.

Поэтому односторонний отказ истца от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде штрафа.

Кроме того, расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора - статья 310, пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (статья 14 Гражданского кодекса Российской Федерации), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в связи с прекращением обязательств из договора аренды, а также отсутствием иных, предусмотренных в разделе 3 предварительного договора причин для удержания и возвратом объекта аренды арендодателю у последнего отпали установленные договором основания удержания обеспечительного платежа в сумме 434 930 рублей (платежное поручение N 2 от 02.07.2012 г), постольку указанный обеспечительный платеж (гарантийная денежная сумма) подлежит возврату арендатору в соответствии с требованиями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию как неосновательное обогащение также 26 095 рублей 80 копеек, перечисленные по платежному поручению N 50 от 19.11.2012 г. на подготовку и проведение кампании по открытию ТЦ согласно счета N 38 от 16.11.2012 г.

В соответствии с пунктом 3.6 предварительного договора результаты проведенной кампании по открытию комплекса должны быть подтверждены отчетом арендодателя. Однако, такой отчет в материалы дела не представлен.

Доводы ответчика о том, что указанные денежные средства подлежали зачету в счет эксплуатационных расходов, в деле не подтверждены доказательствами, в т.ч. письмами о зачете в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части, касающейся искового требования о взыскании 9 455 рублей, перечисленных истцом платежным поручением N 4 от 30.01.2013 г. на оплату эксплуатационных расходов (7564 руб.) и маркетинговую акцию (1891 руб.), судом первой инстанции обоснованно указано, что они в соответствии с заявлением о зачете N 104 от 17.06.2013 зачтены в счет оплаты N 235 от 27.03.2013 задолженности истца по коммунальным услугам перед ООО "Мультиплекс на Набережной".

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неосновательное обогащение в общей сумме 461 025 рублей 80 копеек (434 930 руб. + 26 095,80 руб.).

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции от 11 июля 2013 года подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению частично.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке, предусмотренном статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 июля 2013 года по делу N А10-933/2013 отменить в части отказа в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Паюсовой Кристины Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" о взыскании неосновательного обогащения.

В указанной части принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" в пользу индивидуального предпринимателя Паюсовой Кристины Викторовны неосновательное обогащение в размере 461 025 рублей 80 копеек.

В удовлетворении остальной части иска о взыскании неосновательного обогащения отказать.

Взыскать индивидуального предпринимателя Паюсовой Кристины Викторовны в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 11 328 рублей 54 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 10 816 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.Н.Скажутина

Судьи

Е.М.Бушуева С.И.Юдин