Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 г. N 09АП-33263/13 (ключевые темы: нежилые помещения - субъекты малого и среднего предпринимательства - муниципальная собственность - протокол разногласий - собственность субъекта РФ)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 г. N 09АП-33263/13

город Москва

28 октября 2013 г.

Дело N А40-35808/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей М.Е. Верстовой, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Казаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2013 года

по делу N А40-35808/2013, принятое судьей С.О. Ласкиной,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "СОКОЛ-74"

(ОГРН 1037739851930, 123007, г. Москва, ул. Магистральная, д. 14, стр. 1 )

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об обязании заключить договор купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Акмаев А.С. (доверенность от 09.04.2013)

от ответчика: Арутюнова Д.Г. (по доверенности от 27.02.2013)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СОКОЛ-74" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, ул. Маршала Василевского, д. 15, общей площадью 164,3 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-10) по цене 9.761.017 руб. на условиях прилагаемого проекта договора; об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, ул. Маршала Василевского, д. 15, общей площадью 171,7 кв.м. (подвал, пом. Iа, комн. 1-8) по цене 10.200.847 руб. на условиях прилагаемого проекта договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2013 года исковые требования удовлетворены.

При этом суд исходил из обоснованности исковых требований.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что площадь спорных помещений превышает установленное статьей 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" предельное значение площади недвижимого имущества города Москвы, на которое распространяется преимущественное право выкупа арендующими его субъектами малого и среднего предпринимательства.

Истец в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил письменные пояснения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, истец арендует нежилые помещения общей площадью 164,3 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-10) и 171,7 кв.м. (подвал, пом. Iа, комн. 1-8), расположенные по адресу: город Москва, ул. Маршала Василевского, д. 15, находящиеся в государственной собственности города Москвы по договору аренды от 08.09.2003 г. N 9-474/03 в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2007 г. сроком действия до 31.12.2012 г.

Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 11.03.2013 г. подтверждает отнесение истца к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".

Истец неоднократно 15.11.2012 г., 26.03.2013 г. в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обращался в Департамент имущества города Москвы с соответствующими заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением проектов договоров купли-продажи нежилых помещений.

Согласно отчетов от 30.10.2012 г. N N 3010/12, 3010а/12, подготовленных Обществом с ограниченной ответственностью "ЛОКСМИТ", рыночная стоимость нежилого помещения площадью 164,3 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-10) по адресу: город Москва, ул. Маршала Василевского, д. 15, по состоянию на 25.10.2012 г. составляет 9.761.017 руб., а нежилого помещения площадью 171,7 кв. м. (подвал, пом. 1а, комн. 1-8) - 10.200.847 руб.

Исковые требования заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.06.2006 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Доводы апелляционной жалобы о том, что площадь спорных помещений превышает установленное статьей 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" предельное значение площади недвижимого имущества города Москвы, на которое распространяется преимущественное право выкупа арендующими его субъектами малого и среднего предпринимательства, отклоняются судом апелляционной инстанции, исходя из слежующего.

Действительно по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, от 08.09.2003 г. N 9-474/03 в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2007 г. в аренду истца переданы нежилые помещения общей площадью 336,2 кв.м. (подвал:, пом. I, комн. 1-18).

Вместе с тем, истец фактически использует нежилые помещения площадью 164,3 кв. м. (подвал, пом. I, комн. 1-10) и площадью 171,7 кв. м. (подвал, пом. 1а, комн. 1-8), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Маршала Василевского, дом 15, как два самостоятельных объекта недвижимости.

Право собственности города Москвы зарегистрировано отдельно на каждое помещение, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2013 г. N 04/017/2013-1164 в отношении нежилого помещения общей площадью 171,7 кв.м. по адресу: город Москва, ул. Маршала Василевского, д.15 (кадастровый номер: 77-77-12/003/2013-776), а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2013 г. N 04/017/2013-1165 в отношении нежилого помещения общей площадью 164,3 кв.м. по адресу: город Москва, ул. Маршала Василевского, д.15 (кадастровый номер: 77-77-12/003/2013-782).

Также в материалах дела имеются кадастровый паспорт помещения от 30.10.2012 г. 2449/21 (00003398:0153) на нежилое помещение общей площадью 164,3 кв.м. и кадастровый паспорт помещения от 30.10.2012 г. 2449/21 (00003398:0154) на нежилое помещение общей площадью 171,7 кв.м.

Каждое из помещений имеет самостоятельный доступ к инженерным коммуникациям, в том числе системам водоснабжения и водоотведения, что позволяет находиться в них физическим лицам с учетом соблюдения санитарно-гигиенических норм.

Спорные помещения не имеют смежных проходов между собой и используются для размещения в них двух разных магазинов - "реализация таможенного товара" и обувной магазин.

Исходя из разъяснений, приведенных в пунктах 8, 12 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Федеральный закон N 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

Суд первой инстанции, делая вывод о том, что площадь выкупаемых истцом помещений не превышает предельных значений, установленных законом субъекта Российской Федерации, правомерно принял во внимание данные выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и кадастровых паспортов, указав, что в рассматриваемом случае истец реализует право на выкуп в отношении отдельно взятых объектов площадью 164,3 кв.м. и 171,7 кв.м., каждый из которых сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости, выступает самостоятельным объектом гражданских правоотношений, поставлен на кадастровый учет и имеет инвентарный номер.

При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что изменение площади и нумерации помещений произошло в результате учета изменений при проведении текущей, а не в результате перепланировки и/или переустройства, которые привели к обособлению каждого помещения.

При таких оюстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о том, что площадь спорных помещений превышает установленное статьей 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" предельное значение, не могут быть признаны обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что право собственности города Москвы на спорные помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества общей площадью 164,3 кв.м. и 171,7 кв.м. было зарегистрировано после обращения к ответчику с заявлением об их выкупе и после обращения истца в суд с иском по настоящему делу, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для подачи в суд заявления о понуждении заключить договор (обязать его заключить) необходимо предварительное обращение заявителя к обязанной стороне с предложением заключить договор.

При отсутствии такого обращения нельзя сделать вывод об уклонении от заключения договора.

С заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением проектов договоров купли-продажи нежилых помещений истец обращался к ответчику 15.11.2012 г. и 26.03.2013 г.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

В данном случае процесс согласования условий договоров купли-продажи нежилых помещений осуществлялся сторонами и после обращения истца с иском по настоящему делу в период нахождения дела в производстве арбитражного суда.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

При этом реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.

Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что приведет к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В случае отказа суда в удовлетворении иска по настоящему делу, не будет достигнута цель обращения общества в арбитражный суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

Данный вывод суда подтверждается правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 г. N 11657/11 по делу N А76-15904/2010.

Не могут быть приняты во внимание и доводы апелляционной жалобы о том, что спорные помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества в аренду истца не передавались, поскольку передача по договору аренды недвижимого имущества общей площадью 336,2 кв.м. не опровергает факт владения истцом спорными помещениями до их формированных как обособленных объектов недвижимого имущества в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2013 года по делу N А40-35808/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Лаптева

Судьи

М.Е. Верстова Д.Н. Садикова