Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2013 г. N 10АП-9439/13

г. Москва

29 октября 2013 г.

Дело N А41-16810/13

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей Диаковской Н.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркиной А.П.,

при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 22 октября 2013 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного частного учреждения дошкольного образования "ГУРАНЯ" на решение Арбитражного суда Московской области от 29 июля 2013 года по делу N А41-16810/13, принятое судьей Е.В. Бирюковой, по иску Комитета по управлению имуществом Химкинского района Московской области к негосударственному образовательному частному учреждению дошкольного образования "ГУРАНЯ" о расторжении договора, обязании возвратить нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к негосударственному образовательному частному учреждению дошкольного образования "Гураня" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 4342 от 21.08.2012 г., обязании ответчика возвратить в освобожденном виде нежилое помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, квартал Международный, ул. Покровская, д. 3 (отдельно стоящее), общей площадью 702,2 кв. м., взыскании задолженности по арендной плате в размере 828089,79 руб., пени в размере 153147,30 руб., НДС в размере 126318,78 руб.

Решением от 29 июля 2013 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению ответчика, в силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Между тем, как выяснилось в процессе исполнения договора аренды, спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей и несоответствия действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям не может быть использовано для размещения в нем дошкольного образовательного учреждения, что подтверждается представленным в материалы дела заключением управления Роспотребнадзора по Московской области в г. Химки от 05.12.2012 г. и свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих ответчику пользоваться арендованным помещением в целях определенных договором. Истцом данное обстоятельство не оспаривается.

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Химки Московской области (арендодатель) передал в аренду НОЧУ "ГУРАНЯ" как арендатору имущество - нежилое помещение, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением (для размещения в нем дошкольного образовательного учреждения), то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Однако, обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с п. 1 ст. 328 ГК РФ является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Требование комитета по управлению имуществом администрации городского округа Химки Московской области (арендодателя) о взыскании арендной платы, пени и НДС не подлежит удовлетворению вследствие неисполнения арендодателем обязанности, обуславливающей возникновение у него права на получение арендной платы.

Требование истца о расторжении договора аренды в порядке п. 3 ст. 619 ГК РФ основано на неисполнении ответчиком обязательств по уплате арендных платежей.

Однако, арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 ст. 611 ГК РФ, правовые основания для применения п. 3 ст. 619 ГК отсутствуют.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными.

Суд установил, что между сторонами заключен договор N 4342 на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки от 21.08.2012 г., согласно условиям которого, истец сдает, а ответчик принимает во временное пользование нежилое помещение (здание, сооружение) общей площадью 702,2 кв. м. инв. N 311:090-9940, ли. Б, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, квартал Международный, ул. Покровская, д. 3, условный N 50-50-10/009/2012-196, принадлежащего истцу на праве собственности, для осуществления дошкольной образовательной деятельности, сроком с 03.09.2012 г. по 02.08.2013 г.

Согласно п. 3.2. договора арендные платежи ответчиком производятся ежемесячно с оплатой за каждый месяц вперед до 5 числа текущего месяца. Ежемесячная арендная плата составляет 142250,88 руб. с учетом НДС.

В соответствии с ч. А п. 3.3. договора НДС перечисляется ответчиком в установленном законодательством размере от суммы арендной платы самостоятельно в доход соответствующих бюджетов.

Установлено, что истец по акту приемки-передачи от 03.09.2012 г. передал арендованные помещения ответчику.

В нарушение условий договора ответчиком не вносились арендные платежи в установленном размере и сроки договором, в связи с чем, у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 828089,79 руб., задолженность по оплате НДС в размере 126318,78 руб.

Согласно п. 4.1. договора при неуплате ответчиком платежей в сроки, установленные договором, и (или) в размере, установленном договором, начисляются пени из расчета 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику пени в размере 153147,30 руб. за период с октября 2012 года по февраль 2013 года.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 01.03.2013 г. N 309 об оплате задолженности, предложении расторгнуть договор в 30-дневный срок и возврате арендованного помещения. Ответчиком задолженность оплачена не была, арендованные помещения ответчиком не возвращены истцу.

Доказательств оплаты ответчиком задолженности, НДС и пени истцу частично или в полном объеме, возврата арендованного имущества истцу в материалы дела не представлено.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается, что он арендовал помещения для осуществления дошкольной образовательной деятельности, что указано в п. 1.1. договора. Однако, предоставленное имущество истцом ответчику, невозможно использовать для осуществления дошкольной образовательной деятельности, что подтверждается заключением Управления Роспотребнадзора по Московской области в г. Химки от 05.12.2012 г. по причине его несоответствия действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Ответчик письмом от 26.12.2012 г. информировал истца о вышеуказанном и предлогал расторгнуть договор, однако ответа от истца не последовало.

Получив претензию истца от 01.03.2013 г. N 309, ответчик ответил письмом N 17 от 07.05.2013 г. о готовности расторгнуть договор и непризнании требований в части оплаты задолженности, поскольку арендованные помещения не использовались ответчиком по назначению.

Вышеуказанный договор является договором аренды и регулируется нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 606-625).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчиком не представлены доказательства оплаты суммы задолженности, возражения также не представлены.

Исследовав и оценив все представленные доказательства в их совокупности, входящие в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета и оснований заявленного иска, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы надлежащим образом не доказаны, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29 июля 2013 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-16810/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Д.Д. Александров

Судьи

Н.В. Диаковская С.К. Ханашевич