Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 г. N 10АП-7197/13

г. Москва

31 октября 2013 г.

Дело N А41-4206/13

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Александрова Д.Д., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Тарасенко Т. И.,

при участии в заседании:

от истца Администрации Люберецкого муниципального района Московской области (ИНН: 5027036758, ОГРН:1025003213179): Жабинский И. Г., представитель по доверенности N 26/1 - 1 - 30 от 27.02.2013 г.

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "ГОША": Оников Т. Л., представитель по доверенности б/н от 09.04.2013 г., Королев П. С., представитель по доверенности б/н от 10.06.2013 г.

от третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра": представители не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ГОША" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2013 года по делу N А41-4206/13, принятое судьей Бобковой С. Ю.,

по иску Администрации Люберецкого муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "ГОША" о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки, о взыскании денежных средств,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра",

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ГОША" к Администрации Люберецкого муниципального района Московской области о признании права преимущественного приобретения, обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Люберецкого муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "ГОША" (далее по тексту - ООО "ГОША") с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Московской области), Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 14 июля 2010 года N 24/ДКП, заключенного между Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области и ООО "ГОША", предметом которого является продажа одноэтажного здания нежилого назначения площадью 102,0 кв.м (литер Б, N N по плану 1-13 площадью 94,9 кв.м, тамбур б площадью 3,5 кв.м, тамбур литер б1 площадью 3,6 кв.м), расположенного по адресу: г.Люберцы, ул. Инициативная, д. 26; о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, а именно: взыскании с Администрации Люберецкого муниципального района Московской области в пользу ООО "ГОША" 5.217.000 руб., обязании ООО "ГОША" возвратить Администрации Люберецкого муниципального района Московской области здание нежилого назначения площадью 102,0 кв.м (литер Б, NN по плану 1-13 площадью 94,9 кв.м, тамбур б площадью 3,5 кв.м, тамбур литер б1 площадью 3,6 кв.м), расположенное по адресу: г.Люберцы, ул. Инициативная, д. 26. (л. д. 4 - 7, т. 1).

Определением от 08 апреля 2013 года (л. д. 35 - 36, т. 2) Арбитражным судом Московской области был принят встречный иск ООО "ГОША" о признании за ним права преимущественного приобретения по рыночной стоимости арендуемого одноэтажного здания нежилого назначения, литер Б, N N по плану 1-13 площадью 94,9 кв.м, тамбур литер б площадью 3,5 кв.м, литер б1 площадью 3,6 кв.м, условный или кадастровый N 50:22:01:00968:001 (далее - здание), и находящего под ним (под Зданием) земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:372, общей площадью 267 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 26; об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:372, общей площадью 267 кв. м, адрес объекта: Московская область, Люберецкий район, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 26; об обязании Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области заключить с ООО "ГОША" дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества N24/ДКП от 14.07.2010 г. о продаже ООО "ГОША" по рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:372, общей площадью 267 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 26. (л. д. 120 - 130, т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2013 года по делу А41-4206/13 признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 14.07.2010 г. N 24/ДКП, заключенный между Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области и ООО "ГОША", предметом которого является продажа одноэтажного здания нежилого назначения площадью 102,0 кв.м (литер Б, N N по плану 1-13 площадью 94,9 кв.м, тамбур б площадью 3,5 кв.м, тамбур литер б1 площадью 3,6 кв.м), расположенного по адресу: г.Люберцы, ул. Инициативная, д. 26, применены последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, а именно: взыскано с Администрации Люберецкого муниципального района Московской области в пользу ООО "ГОША" 5.217.000 руб., ООО "ГОША" обязано в месячный срок с даты вступления решения в законную силу возвратить Администрации Люберецкого муниципального района Московской области здание нежилого назначения площадью 102,0 кв.м (литер Б, NN по плану 1-13 площадью 94,9 кв.м, тамбур б площадью 3,5 кв.м, тамбур литер б1 площадью 3,6 кв.м), расположенного по адресу: г.Люберцы, ул. Инициативная, д. 26.

Требования ООО "Гоша" об обязании Администрации Люберецкого муниципального района Московской области заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества N 24/ДКН от 14.07.2010 г. о продаже по рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:372 оставлены без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказано (л. д. 149 - 152, т. 2).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "ГОША" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить его и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные Обществом требования (л. д. 154 - 160, т. 2).

Законность принятого по делу судебного акта проверена апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя просил суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании заявил отказ от иска в части требований об обязании ООО "ГОША" возвратить Администрации Люберецкого муниципального района Московской области здание нежилого назначения площадью 102,0 кв.м (литер Б, N N по плану 1-13 площадью 94,9 кв.м, тамбур б площадью 3,5 кв.м, тамбур литер б1 площадью 3,6 кв.м), расположенное по адресу: г.Люберцы, ул. Инициативная, д. 26, представил его суду в письменном виде.

Отказ мотивирован тем, что в настоящее время ответчик занимает спорное здание по договору аренды, который продлен до 30 июня 2015 года.

В остальной части решения суда просил оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

Апелляционный суд считает возможным принять отказ от иска.

В соответствии с ч. 2, 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

В данном случае полномочия представителя истца, подписавшего заявление о частичном отказе от иска, судом проверены и подтверждаются доверенностью N 26/1 - 1 - 30 от 2 февраля 2013 года.

Частичный отказ от иска не противоречит закону и не нарушает прав третьих лиц.

Ссылка ответчика на то, что в случае принятия отказа от иска в части возврата спорного здания судом фактически будет применена односторонняя реституция, что противоречит статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть принята во внимание.

При решении вопроса о принятии отказа от иска апелляционный суд исходит из того, что отказ не нарушает прав ответчика, так как освобождает его от обязательств передать истцу здание, находящееся в законном владении ответчика по договору аренды.

При таких обстоятельствах в соответствии п. 1 ч. 1 ст. 150, 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Московской области от 07 июня 2013 года по делу А41-4206/13 в указанной части подлежит отмене, производство по делу прекращению.

В остальной части апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления администрации Люберецкого муниципального района от 08.06.2010 г. N 1168-ПА, протокола заседания Комиссии по продаже муниципального имущества от 08.06.2010 г. N 7, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи от 14.07.2010 г. N24/ДКП на продажу одноэтажного здания нежилого назначения площадью 102,0 кв.м (литер Б, NN по плану 1-13 площадью 94,9 кв.м, тамбур б площадью 3,5 кв.м, тамбур литер б1 площадью 3,6 кв.м), расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 26 (л. д. 8 - 11, т. 1).

В силу пункта 1.1 указанного договора продавец отчуждает покупателю муниципальное недвижимое имущество - одноэтажное здание нежилого назначения площадью 102,0 кв.м (литер Б, N N по плану 1-13 площадью 94,9 кв.м, тамбур б площадью 3,5 кв.м, тамбур литер б1 площадью 3,6 кв.м), расположенное по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 26, а покупатель принимает указанное имущество и оплачивает продавцу его стоимость, установленную пунктом 2 договора, о чем стороны составляют соответствующий акт приема-передачи имущества.

Пунктом 2.1 договора определено, что установленная рыночная цена продажи объекта по настоящему договору составляет 5 217 000 рублей с учетом НДС (18%).

В пункте 2.2 указано, что рыночная цена объекта без учета НДС (18%) составляет 4 421 186,44 рублей.

Покупатель производит оплату за имущество путем перечисления денежных средств на счет продавца в Управление Федерального казначейства по Московской области единовременно в течение 30 дней со дня заключения настоящего договора (пункт 2.3 договора).

Налог на добавленную стоимость в сумме 795 813,56 рублей перечисляется покупателем самостоятельно (пункт 2.4 договора).

В пункте 2.5 договора указано, что датой уплаты указанной суммы считается дата поступления денежных средств на счет продавца.

Отношения землепользования по участку, занимаемому объектом, не являются предметом настоящего договора (пункт 3.6 договора).

Из материалов дела усматривается, что переход к ООО "ГОША" права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован не был (сообщение об отказе в государственной регистрации, л. д. 14 - 15, т. 1) в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие одновременную передачу ООО "ГОША" земельного участка, занимаемого зданием нежилого назначения.

Ссылаясь на недействительность указанного договора, Администрация Люберецкого муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о недействительности указанной выше сделки обоснованными ввиду следующего.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 3 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов отнесены земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.

В силу требований п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Аналогичные требования сформулированы в п. 1 ст. 28 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Таким образом, поскольку объект недвижимости по договору купли-продажи от 14.07.2010 г. N 24/ДКП был отчужден без соответствующего земельного участка, указанный договор противоречит императивным требованиям указанных выше норм права, соответственно является ничтожной сделкой, которая, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет никаких юридических последствий и недействительна с момента совершения.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Абзацем 2 пункта 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Таким образом, требования истца о недействительности договора, в результате заключения которого бюджет муниципального образования понес ущерб в виде недополученной платы, в которую вошла бы рыночная стоимость земельного участка, а также применении последствий недействительности сделки, правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Основанием по встречному иску явилось то обстоятельство, что ООО "ГОША" является субъектом малого предпринимательства и арендатором спорного здания, в связи с чем, в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право выкупа арендованного здания и находящегося под ним земельного участка.

Между тем, как указано истцом по встречному иску, Администрация, в нарушение норм действующего законодательства, не включила земельный участок в план приватизации и уклоняется от отчуждения земельного участка, занимаемого спорным строением, в связи с чем, в силу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, у ООО "Гоша" имеется право на обращение в суд с требованием о понуждении к заключению договора отчуждения указанной земли путем заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи здания.

Во встречном исковом заявлении ООО "ГОША" ссылается на п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Вместе с тем пункт п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Однако, как установлено судом первой инстанции, доказательств направления ООО "ГОША" в адрес Администрации Люберецкого района оферты (проекта договора) в материалы дела не представлено, что свидетельствует о несоблюдении ООО "Гоша" досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем суд первой инстанции правомерно оставил требование ООО "ГОША" об обязании заключить дополнительное соглашение к договору без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Кроме того, суд не может обязывать заключать дополнительное соглашение к договору, который является ничтожным и не порождает никаких последствий.

Что касается требования о признании преимущественного права ответчика на приобретение спорного здания, то Администрация не оспаривает это право, следствием чего и явилось подписание договора купли-продажи от 14.07.2010 г. N 24/ДКП.

С учетом того, что указанный договор признан судом недействительным, а исковое требование о заключении дополнительного соглашения о продаже земельного участка оставлено без рассмотрения, требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не может быть удовлетворено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, приводились заявителем в суде первой инстанции, были исследованы и обоснованно отклонены.

Руководствуясь статьей 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 151, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ Администрации муниципального образования Люберецкого муниципального района Московской области от исковых требований об обязании Общества с ограниченной ответственностью "ГОША" возвратить Администрации Люберецкого муниципального района Московской области здание нежилого назначения площадью 102,0 кв.м. (литер Б, N N по плану 1 - 13 площадью 94,9 кв.м., тамбур б площадью 3,5 кв.м., тамбур литер б1 площадью 3,6 кв.м), расположенного по адресу: город Люберцы, улица Инициативная, дом 26.

Решение арбитражного суда Московской области от 07 июня 2013 года по делу А41-4206/13 в указанной части отменить, производство по делу - прекратить.

В остальной части указанное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Д.Д. Александров Н.В. Диаковская