Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. N 17АП-3436/13

г. Пермь

01 ноября 2013 г.

Дело N А50-19055/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И.В.,

судей Гуляковой Г.Н., Васевой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - Баев А.Н., доверенность от 09.01.2013, предъявлено удостоверение;

от ответчика индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне - Мошкин А.Г., доверенность от 29.10.2013, предъявлен паспорт, Селезнев И.В., доверенность от 29.10.2013, предъявлен паспорт;

от третьих лиц Управления Росреестра по Пермскому краю, ООО "Сабантуй" - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 11 февраля 2013 года

по делу N А50-19055/2012,

принятое судьей Удовихиной В.В.,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756)

к индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне

(ОГРН 304590621700106, ИНН 590601702206)

третьи лица: Управление Росреестра по Пермскому краю, ООО "Сабантуй"

о о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне о расторжении договора от 01.09.2005 N 0728 аренды помещений: NN 1-3 на цокольном этаже здания, NN 5-8 на первом этаже здания, NN 1-5 на втором этаже здания, NN 6-10 на мансардном этаже здания, общей площадью 302,9 кв.м., находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (лит. Б, Б1), обязании ответчика в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить истцу по акту приема-передачи переданные по договору помещения: NN 1-3 на цокольном этаже здания, NN 5-8 на первом этаже здания, NN 1-5 на втором этаже здания, NN 6-10 на мансардном этаже здания, общей площадью 302,9 кв.м., находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (лит. Б, Б1).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 решение Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2013 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.08.2013 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 по делу N А50-19055/2012 Арбитражного суда Пермского края отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и направляя дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции, суд кассационной инстанции указал на следующее: допуская возможность того, что представленные истцом доказательства могут подтвердить факт пользования общества "Сабантуй" арендованным предпринимателем Поляковой О.А. имуществом, суд апелляционной инстанции, тем не менее, весь вопрос свел к отсутствию надлежаще оформленного договора субаренды, который подтвердил бы наличие субарендных отношений.

Между тем вопрос в апелляционной жалобе ставился иначе.

Заявитель, опираясь на формулировку п. 2.2.9 договора аренды, указывал, что передача имущества в субаренду - это лишь частный случай передачи имущества в пользование другому лицу, так как арендатор обязался не заключать любые договоры и не вступать в любые сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных арендатору имущественных прав.

В такой ситуации апелляционному суду следует в соответствии с п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произвести толкование условий договора, изложенных в п. 2.2.9, в целях выявления волеизъявления арендодателя и установления обязанности арендатора.

И второе указание вышестоящего суда, касается оценки довода заявителя апелляционной жалобы о неправомерном отклонении судом первой инстанции актов проверок от 23.07.2012, 13.09.2012 только по той причине, что они составлены и подписаны в одностороннем порядке, так как форма этих актов законодательством не определена, а поэтому следовало оценивать их содержание в совокупности с другими доказательствами по делу.

С учетом изложенного, при повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только по одному из оснований для расторжения договора - нарушение арендатором п. 2.2.9. договора.

По мнению истца, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы о том, что ответчик в нарушение условий договора передал спорные помещения в субаренду ООО "Сабантуй". Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что агентский договор составлен исключительно с целью создания видимости осуществления ООО "Сабантуй" функций, не связанных с использованием спорных помещений и представляет собой притворную сделку, прикрывающую собой субаренду, заключенную без согласия арендодателя.

ИП Полякова О.А. в представленном письменном отзыве и дополнении к отзыву просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку в действиях арендатора по произведенной им перепланировке не усматривается нарушения условий договора, тем более нарушения существенного, наличие которого является квалифицирующим признаком для расторжения договора. Материалы дела опровергают доводы истца о том, что ответчик состоит в фактически субарендных отношениях с ООО "Сабантуй". Какие-либо признаки реальной деятельности агента в арендованном ответчиком помещении отсутствовали.

Представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в заседание суда представителей не направили, что в порядке п.3 ст. 156, п.2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.09.2005 между территориальным управлением (арендодатель) и предпринимателем Поляковой О.А. (арендатор) заключен договор N 0721 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью (дополнительные соглашения от 31.12.2005, 17.07.2008, 11.03.2009), согласно условиям, которого предпринимателю Поляковой О.А. переданы во временное пользование и владение, нежилые помещения N 1-3 на цокольном этаже здания, N 5-8 на первом этаже здания, N 1-5 на втором этаже здания, N 6-10 на мансардном этаже здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (литеры Б, Б1), общей площадью 302,9кв.м, являющиеся федеральной собственностью.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.09.2005 для использования под предприятие общественного питания.

В соответствии с п. 1.3 договора срок его действия установлен до 28.08.2030, государственная регистрация договора проведена в установленном законом порядке.

Согласно п. 1.1 указанного договора помещения предоставляются в аренду при условии осуществления арендатором в срок до 01.01.2006 капитального ремонта здания, расположенного по ул. Куйбышева, д.4а в г. Перми, общей площадью 302,9кв.м., в соответствии с локальной сметой, являющейся неотъемлемой частью договора.

Ссылаясь на существенное нарушение предпринимателем Поляковой О.А. условий, в частности п. 2.2.9 договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 01.09.2005 N 0721 аренды помещений N 1-3 на цокольном этаже здания, N 5-8 на первом этаже здания, N 1-5 на втором этаже здания, N 6-10 на мансардном этаже здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (литеры Б, Б1), и о возложении на предпринимателя Полякову О.А. обязанности в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить по акту приема-передачи территориальному управлению переданные по договору помещения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, пришел к выводу об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора и, соответственно, оснований для его расторжения.

При новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции подлежит исследованию вопрос, касающийся толкования условий договора, изложенных в п. 2.2.9, в целях выявления волеизъявления арендодателя и установления обязанности арендатора.

В соответствии с п. 2.2.9 договора аренды, арендатор обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц, и др.) без письменного согласия арендодателя.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исходя из указанных норм, право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя.

В силу положений части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, а также отдавать арендные права в залог, при этом договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок договора аренд

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Оценив имеющиеся в деле доказательства и дополнительно приобщенные документы, заслушав пояснения сторон, проанализировав п. 2.2.9 договора с учетом воли сторон, и цели его заключения, апелляционный суд приходит к двум выводам:

1) обременением имущественных прав является фактическая передача права пользования помещением арендатора другому лицу не только в результате субаренды, но в результате любой иной сделки, так, например, в результате агентского договора; при этом отсутствие надлежаще оформленного договора, например, субаренды, не может рассматриваться как обстоятельство исключающее передачу имущественных прав;

2) требуется согласие арендодателя.

По убеждению суда апелляционной инстанции, материалами дела подтверждается факт незаконного распоряжения ответчиком арендованным имуществом, заключающегося в передаче его третьим лицам в пользование без согласия истца.

Из материалов дела усматривается, что предпринимателем Поляковой О.А. в отношении спорного имущества заключен с ООО "Сабантуй" агентский договор, по условиям которого, агент (ООО "Сабантуй") от своего имени, но за счет принципала (ответчика), принял на себя обязанность, не используя нежилое помещение принципала (ответчика), реализовывать в розницу алкогольную продукцию, табачные изделия и произведенную принципалом продукцию при ее реализации на вынос.

Соглашаясь с суждением истца о том, что реализация алкогольной продукции ООО "Сабантуй" осуществляется в арендуемых помещениях, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие доказательства: лицензию за регистрационным номером 255-2007 от 28.08.2007 на право осуществления розничной продажи алкогольной продукцией, выданной ООО "Сабантуй"", в качестве места регистрации общества указан адрес: г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а.

При новом рассмотрении дела, истец обратился в адрес суда апелляционной инстанции с ходатайством о приобщении дополнительных документов: письма от 04.07.2013, договора субаренды от 01.06.2007, акта приема-передачи от 01.06.2007, ассортимента пищевых продуктов, изготовляемых и реализуемых в кафе "Сабантуй" ООО "Сабантуй" по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а, характеристики объекта лицензирования, заключения от 28.06.2007 N 9/40, письма от 19.09.2012 N 16/571, договора об оказании охранных услуг от 01.06.2007 N Я 12 06/07 Ф, мотивируя тем, что они имеют существенное значение для разрешения настоящего спора.

Ответчик просил приобщить к материалам дела разрешение на передачу в субаренду спорного помещения от 03.08.2007 N 01-16-10712/04, товарную накладную от 21.04.2008 N А00014, копии трудовых книжек официантов.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Таким образом, разрешение вопроса о принятии, а также оценке доказательств находится в пределах рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

В силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно абзацу 5 пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ, может в силу части 3 статьи 288 АПК РФ являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

В этой связи суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленные сторонами ходатайства, полагает, что дополнительные доказательства должны быть приобщены к материалам дела, поскольку имеют существенное значение для правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора, вынесения законного и обоснованного судебного акта.

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции, ККТ зарегистрирована только за ООО "Сабантуй"; за предпринимателем ККТ не зарегистрирована.

Контрольно-кассовые чеки с наименованием ООО "Сабантуй" отбиваются при продаже алкогольной продукции и продукции на вынос, тогда как иная продукция, употребляемая в кафе и изготовленная предпринимателем, отбивается на чеке с указанием Кафе "Шашлык Башлык", о чем свидетельствуют чеки (л.д. 112, т. 1).

Между тем, приобщенные к материалам дела чеки, на которые ссылается предприниматель, как раз и являются прямыми доказательствами, подтверждающими довод истца о том, что помещение для продажи алкоголя и пищевой продукции на вынос, используется третьим лицом.

Нельзя не принять во внимание и копии свидетельства о постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения на территории РФ ООО "Сабантуй" от 10.06.2006 (л.д. 6, т.2), Устав ООО "Сабантуй", утвержденный решением общего собрания 13.09.2010, в соответствии с которыми местом регистрации и нахождения ООО "Сабантуй" является адрес: г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а.

Также, безусловно, заслуживает внимание и акт проверки Территориального управления сохранности, эффективности использования, использования по назначению федерального имущества, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а, от 23.07.2012 (.1. л.д. 40-45), ошибочно неоцененный судом первой инстанции.

Из данного акта следует, что в помещении установлен рекламный стенд, на котором указано, что услуги питания в помещении оказывает "Сабантуй".

К акту приложены материалы фотофиксации, из которых видно, что у входа в помещение расположена вывески "Сабантуй".

25.07.2012 в адрес ответчика истцом направлена претензия N 06-30-4319 с требованием о расторжении договора аренды от 01.09.2005 N 0728 в течение месяца с момента получения претензии, но не позднее даты поступления претензии в почтовое отделение по месту нахождения арендатора, вернуть помещение по акту приема - передачи.

Актом проверки от 13.09.2012 установлено, что ранее выявленные нарушения арендатором не устранены.

Таким образом, арендодатель неоднократно фиксировал факт нарушения арендатором существенных условий договора, однако, последним меры к устранению выявленных нарушений приняты не были.

Нельзя не обратить внимание, и еще на ряд доказательств, которые, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствуют, о передаче прав пользования спорным помещением третьему лицу без согласия истца.

В частности, между ООО ЧОП "Ягуар" (исполнитель) и ООО "Сабантуй" (заказчик) заключен договор N Я 12 06/07 Ф от 01.06.2007 о направлении работников-охранников для поддержания установленного администрацией пропускного режима и охраны товарно-материальных ценностей на территории заказчика от хищения по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а (Кафе "Сабантуй").

ТУ Роспотребнадзора по Пермской области и ООО "Сабантуй" согласован ассортимент пищевых продуктов, изготавливаемых и реализуемых в кафе "Сабантуй" ООО "Сабантуй" по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а.

В характеристике объекта лицензирования, подписанной директором ООО "Сабантуй", указано, что помещение по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а, принадлежит ООО "Сабантуй" на праве субаренды.

Действительно, между ИП Поляковой О.А. и ООО "Сабантуй" был заключен договор субаренды помещений по адресу :Куйбышева,4а для использования под предприятие общественного питания от 01.06.2007, сроком действия по 31.05.2008. На сдачу спорного помещения в субаренду Территориальным управлением Росимущества по Пермскому краю было выдано разрешение сроком до года. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами. Согласие на сдачу помещения в субаренду в другие периоды не выдавалось. Иного ответчиком не доказано.

В соответствии с письмом МЧС России N 69-2-6-10 от 31.01.2013 (т.2, л.д. 30), направленном в адрес и.о. руководителя Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, в отношении ООО "Сабантуй" не проводилась проверка объекта, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а, поскольку в марте 2012 представлено заключение о независимой оценке пожарного риска.

Все поименованные выше доказательства подтверждают факт существенного нарушения ответчиком условий договора - п. 2.2.9.

Поддерживая позицию суда первой инстанции об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора и, соответственно, оснований для его расторжения, ответчик между тем, не представил доказательств того, что деятельность в спорных помещениях осуществляет только предприниматель Полякова О.А., сведя все свои возражения ссылкой на условия агентского договора.

Однако каких-либо доказательств того, что в период действия агентского договора указанные лица исполняли его, материалы дела не содержат.

Напротив, из имеющихся в деле доказательств, проанализированных судом апелляционной инстанции, следует вывод о притворности агентского договора.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Оцененные судом апелляционной инстанции доказательства в совокупности, применительно к установленным фактическим отношениям между сторонами, позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что передав арендованное помещение по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а во владение и пользование ООО "Сабантуй", ИП Поляковой О.А. были нарушены условия п.2.2.9 договора аренды, что в соответствии с п. 6.3 является основанием для досрочного расторжения договора.

При этом не имеет правового значения, какая часть помещения использовалась ООО "Сабантуй", поскольку условия п. 2.2.9 договора не допускают использование помещения третьим лицом без согласия арендодателя де факто.

Таким образом, договор N 0728 от 01.09.2005 аренды помещений: N 1-3 на цокольном этаже здания, N 5-8 на первом этаже здания, N 1-5 на втором этаже здания, N 6-10 на мансардном этаже здания, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а подлежит расторжению.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут судом и, следовательно, прекратил свое действие, суд апелляционной инстанций удовлетворяет требование истца об обязании ответчика в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить по акту приема-передачи территориальному управлению переданные по договору помещения N 1-3 на цокольном этаже здания, N 5-8 на первом этаже здания, N 1-5 на втором этаже здания, N 6-10 на мансардном этаже здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (литеры Б, Б1).

В связи с неполным выяснением фактических обстоятельств по делу, и недоказанностью, имеющихся для дела обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения требования истца.

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, повлекшей отмену решения суда первой инстанции, госпошлина в размере 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 150, 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2013 по делу N А50-19055/2012 отменить.

Иск Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае удовлетворить.

Расторгнуть договор N 0728 от 01.09.2005 аренды помещений: NN 1-3 на цокольном этаже здания, NN 5-8 на первом этаже здания, NN 1-5 на втором этаже здания, NN 6-10 на мансардном этаже здания, общей площадью 302,9 кв.м., находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (лит. Б, Б1), и обязать в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить по акту приема-передачи Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае переданные по договору помещения: NN 1-3 на цокольном этаже здания, NN 5-8 на первом этаже здания, NN 1-5 на втором этаже здания, NN 6-10 на мансардном этаже здания, общей площадью 302,9 кв.м., находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (лит. Б, Б1).

Взыскать с индивидуального предпринимателя Поляковой Оксаны Алексеевны (ОГРНИП 304590621700106, ИНН 590601702206) в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в размере 6000 (шесть тысяч) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

И.В. Борзенкова

Судьи

Е.Е. Васева Г.Н. Гулякова