Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. N 02АП-6665/13

г. Киров

01 ноября 2013 г.

Дело N А28-3681/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Гуреевой О.А., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Русиновой А.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Пипуныровой С.Л., действующей на основании доверенности от 29.12.2012 (до перерыва),

представителя ответчика Шалагиновой С.А., действующей на основании доверенности от 31.08.2013,

рассмотрев в судебном заседании дело N А28-3681/2013

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

к обществу с ограниченной ответственностью "Орхидея" (ИНН: 4345059267, ОГРН: 1034316576755)

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орхидея" (далее - ответчик, ООО "Орхидея") о взыскании 446 234 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, 132 410 руб. 89 коп. пени за период с 01.04.2011 по 13.03.2013.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 20.06.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с принятым решением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель в жалобе указывал, что 10.07.2013 при ознакомлении с материалами дела было обнаружено отсутствие подписи судьи на решении от 20.06.2013. Считал, что судом неверно установлено, что нормативный срок строительства составляет 8 месяцев. Нормативный срок согласован сторонами при оформлении прав аренды на земельный участок и составляет 23 месяца. Ответчик полагал, что для расчета размера арендной платы должен учитываться срок, указанный в договоре, иные сроки, не согласованные договором, не имеют значения. Таким образом, базовая ставка должна составлять 2,000%, а не 5,000 %. По мнению ООО "Орхидея", условия дополнительного соглашения вступили в силу с 20.09.2011 и никак не зависят от момента государственной регистрации данного соглашения. Указывал, что до 20.09.2011 базовая ставка арендной платы за земельный участок должна быть установлена в размере 2,000 %, а после 20.09.2011 - в размере 0,5 %.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Установив, что на момент ознакомления заявителя жалобы с материалами дела имел место факт неподписания судьей судебного акта, находящегося в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дело назначено к судебному разбирательству на 29.10.2013.

28.10.2013 в составе суда на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Дьяконовой Т.М. на судью Гурееву О.А.

В возражениях на отзыв на апелляционную жалобу ответчик указал, что срок разрешения на строительство продлевался в установленном порядке, согласно проектной документации продолжительность строительства объекта составляет 23 месяца, условия о целевом назначении земельного участка применяются с 20.09.2011.

В пояснениях по исковому заявлению ответчик пояснил, что проектной организацией ООО "Гражданпроект-М" были внесены изменения в феврале 2011 года в проектную документацию на строительство здания торгово-офисного назначения по ул. Свердлова, 26а, правовая позиция относительно даты применения понижающих коэффициентов размера арендной платы подтверждена судебной практикой, по итогу 2012 года имела место переплата арендных платежей.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения заместителя главы администрации г. Кирова от 13.08.2008 N 1027-ЗР по договору аренды земельного участка от 22.09.2008 N 56724 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности (арендодатель) передал ООО "Орхидея" (арендатор) земельный участок площадью 1799 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000024:0061 (У0024-052), расположенный по адресу: г. Киров, ул. Свердлова, д. 26а, с целью размещения на нем здания торгово-офисного назначения с нормативным сроком строительства 23 месяца.

Согласно условиям договора при превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент (пункты 1.2-1.4 договора).

Пунктами 2.1, 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата оплачивается арендатором ежеквартально до конца текущего квартала в размере, определенном в расчете арендной платы. При введении повышающих коэффициентов или ином изменении органами местного самоуправления, законодательством области или Российской Федерации размеров ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы, методики расчета арендной платы и иных изменений порядка определения платы за землю арендатор выплачивает установленную в соответствии с условиями настоящего договора арендную плату, пересчитанную арендодателем в соответствии с изменениями с момента их введения при условии, что изменения были опубликованы в средствах массовой информации.

Срок действия договора определен сторонами с 01.09.2008 по 31.08.2012 (пункт 4.1 договора).

Пунктом 5.3 договора за несвоевременное внесение арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки с суммы невнесенного платежа.

22.09.2008 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

24.11.2008 договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 43-43-01/677/2008-006.

11.06.2010 администрацией муниципального образования "Город Киров" ответчику выдано разрешение на строительство здания торгово-офисного назначения N RU 43306000-112 сроком действия до 11.06.2011. На основании заявления ООО "Орхидея" действие разрешения продлено до 20.12.2012.

17.11.2010 ответчиком зарегистрировано право собственности в отношении расположенного на земельном участке незавершенного строительством объекта - здания торгово-офисного назначения с кадастровым номером 43:40:000024:0061:8354/01/А (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2010).

17.10.2011 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 22.09.2008 N 56724, которым внесли изменения относительно целевого использования предоставленного земельного участка. Согласно пункту 1 данного соглашения с 20.09.2011 земельный участок предоставлен арендатору для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. К соглашению в качестве неотъемлемой части приложен согласованный сторонами расчет арендной платы на 2011 год (пункт 6 соглашения).

14.12.2012 соглашение к договору аренды от 17.10.2011 зарегистрировано в установленном законом порядке (номер регистрации N 43-43-01/657/2012-543).

Из пояснений истца следует и ответчиком не оспаривается, что по истечении срока действия договора арендодатель в отсутствие возражений арендатора продолжал пользоваться земельным участком, в силу чего, применительно к части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 22.09.2008 N 56724 (в редакции дополнительного соглашения от 17.10.2011) возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

18.04.2012 Департамент направил в адрес ООО "Орхидея" претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате с учетом начисленных штрафных санкций за пользование вышеназванным земельным участком.

Письмом от 29.01.2013 ООО "Орхидея" в удовлетворении требований Департамента отказало, сославшись на необоснованность произведенного расчета арендных платежей.

Неисполнение ответчиком требований претензии послужило основанием для обращения истца в суд для защиты нарушенных прав.

Исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области.

Согласно пунктам 1 и 4 названного Положения размеры арендной платы устанавливаются в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Кировской области (далее - Методика). В соответствии с пунктом 3 Методики расчет годового размера арендной платы за земельные участки производится по формуле, включающей в себя годовой размер арендной платы (рублей), базовую ставку арендной платы за земельный участок, установленную в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению (%), удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. метр).

Из материалов дела видно, что спор между сторонами возник по поводу применения коэффициентов для расчета арендной платы за спорный период.

Согласно пункту 1.5 приложения "Значения базовых ставок арендной платы за земельный участок" к Методике, если земельные участки предоставлены для строительства объектов недвижимости, не указанных в пунктах 1.1 - 1.4, применяется значение базовой ставки арендной платы равной 2 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

В пункте 1.6 приложения "Значения базовых ставок арендной платы за земельный участок" к Методике определено, что если земельные участки предоставлены для строительства объектов недвижимости, не указанных в пунктах 1.1 - 1.4, при условии, что на предоставленном участке они не введены в эксплуатацию по истечении нормативного срока строительства, применяется значение базовой ставки арендной платы равной 5 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Пункт 1.4 договора аренды также содержит условие о том, что при превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент.

Департамент, посчитав, что нормативный срок строительства здания торгово-офисного помещения истек 11.06.2011, рассчитал сумму задолженности по арендной плате с 01.07.2011 по 31.12.2012 исходя из базовой ставки арендной платы, установленной в размере 5 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

В Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19.10.2006 N 120 определено, что в строке "Срок действия настоящего разрешения - до" указывается нормативный срок продолжительности строительства, определенный в разделе "Проект организации строительства" проектной документации.

При этом в пункте 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Из представленных документов следует, что первоначально срок разрешения на строительство определен до 11.06.2011, впоследствии продлен уполномоченным органом в установленном законом порядке до 31.12.2011, далее - до 20.12.2012.

По пояснениям ответчика в проектную документацию на строительство в феврале 2011 года были внесены изменения относительно срока строительства объекта, изменения внесены в соответствии с требованиями "ГОСТ Р 21.1101-2009. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации".

В материалы дела представлены: копия раздела 6.1 проектной документации (обоснование принятой продолжительности строительства), где продолжительность строительства равна 23 месяца; копия разрешения на внесение изменений проектной организации ООО "Гражданпроект-М"; письмо ООО "Гражданпроект-М" с подтверждением факта внесения изменений в проектную документацию здания торгово-офисного назначения по ул. Свердлова 26а в пункт 6.1 "Обоснование принятой продолжительности строительства" в части изменения продолжительности срока строительства.

Таким образом, оснований считать, что нормативный срок строительства истек 11.06.2011 и к расчету арендной платы с 01.07.2011 необходимо применять повышающий коэффициент в размере 5 %, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, спор между сторонами возник по поводу коэффициента, связанного с изменением назначения земельного участка, переданного в аренду.

Департамент, ссылаясь на то, что соглашение об изменении целевого назначения земельного участка зарегистрировано арендатором 14.12.2012, посчитал, что соответствующий коэффициент должен применяться с этого периода.

В силу части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. При этом в части 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла приведенных положений, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения, к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации, вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.

Однако истцом не учтено следующее.

Пунктом 1 соглашения от 17.10.2011 стороны оговорили, что земельный участок предоставлен арендатору для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения с 20.09.2011. Это означает, что стороны распространили действие данного соглашения на прошлое время.

Согласно частям 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, учитывая правила статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению о распространении действия соглашения об изменении целевого назначения земельного участка с 20.09.2011, в связи с чем с 20.09.2011 при расчете размера арендной платы подлежит применению соответствующий вид функционального использования земельного участка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что при расчете арендной платы необходимо исходить из следующего.

Из постановления N 130/149 и договора аренды от 22.09.2008 N 56724 следует, что расчет годового размера арендной платы за земельный участок производится по формуле:

Аг = Са x Ск x S x Кп x Кд, где:

Аг - годовой размер арендной платы (рублей);

Са - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению (%);

Ск - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв.метр).

S - площадь земельного участка (кв.метров);

Кп - поправочный коэффициент.

Кд - коэффициент-дефлятор на соответствующий год.

За период с 01.07.2011 по 19.09.2011 (81 день) размер арендной платы составит 2% х 3 383,68 х 1 799 х 0,35 х 1,216 = 11 498 руб. 58 коп.

За период с 20.09.2011 по 31.12.2011 (103 дня) размер арендной платы составит 0,5 % х 3077,69 х 1 799 х 1 х 1,216 = 20 998 руб. 15 коп.

За период с 01.01.2012 по 31.12.2012 размер арендной платы составит 0,5 % х 3 077,69 х 1 799 х 1 х 1,310 = 36 265 руб. 80 коп.

Из справки администрации г. Кирова о начисленных и поступивших суммах арендной платы за землю на 14.01.2013 следует, что за 2011 год ответчиком уплачено 127 100 руб. 10 коп.

Учитывая, что сумма арендной платы за период с 01.07.2011 по 31.12.2012 составляет меньшую сумму, чем оплачено ответчиком, факт просрочки внесения платежей отсутствует, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Установленные нарушения норм процессуального права влекут отмену судебного акта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 266, частью 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 5 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 20.06.2013 по делу N А28-3681/2013 отменить.

В удовлетворении исковых требований Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова к обществу с ограниченной ответственностью "Орхидея" отказать.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова в пользу общества с ограниченной ответственностью "Орхидея" 2 000 руб. судебных расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

О.П. Кобелева

Судьи

О.А. Гуреева В.Г. Сандалов