Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. N 16АП-2599/13 (ключевые темы: государственная регистрация перехода права собственности - сроки исковой давности - незаконное владение - новый объект - производственное помещение)

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. N 16АП-2599/13

г. Ессентуки

01 ноября 2013 г.

Дело N А63-15616/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г., судей: Казаковой Г.В., Марченко О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Пензевой Н.И. и открытого акционерного общества "Стройкон-2" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2013 по делу N А63-15616/2012 (судья Довнар О.Н.) по иску индивидуального предпринимателя Пензевой Н.И. (ОГРНИП 304264525200026) к открытому акционерному обществу "Стройкон-2" (ОГРН 1022603029910) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску ОАО "Стройкон-2" к индивидуальному предпринимателю Пензевой Н.И. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, при участии представителя Пензевой Н.И. Пелинко Е.В. (доверенность от 30.01.2013),

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Пензева Наталья Ивановна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к открытому акционерному "Стройкон-2" (далее - общество) о признании права собственности на производственное помещение - магазин, общей площадью 201,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Михайловск, ул. Гагарина, 3 а.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от общества к предпринимателю на нежилое здание литер М, инвентарный номер 20563, кадастровый номер 26:11:000000:0000:206563/167:1001/М, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Гагарина, д. 3 а.

Требование мотивировано приобретением спорного здания истцом у ответчика на основании договора купли-продажи от 02.04.2002 и уклонением продавца от осуществления государственной регистрации права.

В свою очередь общество обратилось в суд с иском об истребовании указанного здания из незаконного владения предпринимателя (дело N А63-644/2013).

Определением от 06.02.2013 дела N А63-15616/2012 и N А63-644/2013 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А63-15616/2012.

Решением суда от 21.06.2013 в удовлетворении исковых требований предпринимателя и общества отказано.

Суд установил, что после приобретения у общества объекта по договору от 02.04.2002, предприниматель произвел на нём строительно-монтажные работы, в результате которых площадь объекта уменьшилась со 160,3 кв.м. до 149,9 кв.м., изменилась нумерация, назначение, площадь и количество помещений в нем, произведена разборка капитальных стен, окон, дверных проемов, заменена кровля, подведены газ, электричество, смонтирована отопительная, водопроводная и канализационная системы.

С учетом этих обстоятельств суд пришел к выводу о том, что в результате строительно-монтажных работ был создан новый объект, что исключает удовлетворение требований предпринимателя о регистрации перехода права собственности, основанных на положениях статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). При этом суд отклонил довод общества о пропуске предпринимателем срока исковой давности, посчитав, что о нарушении своего права предпринимателю стало известно только в 2012 году после уклонения общества от регистрации перехода права собственности.

В удовлетворении требований общества суд также отказал, поскольку не установил оснований для признания недействительной сделки, по которой общество произвело отчуждение имущества. Кроме того суд пришел к выводу о пропуске обществом срока исковой давности по требованию о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Не согласившись с решением, стороны обжаловали его в апелляционном порядке. В апелляционных жалобах просят решение отменить в части отказа в удовлетворении своих требований, принять в этой части новый судебный акт об удовлетворении иска. Общество также просит исключить из мотивировочной части решения вывод суда о создании предпринимателем нового объекта недвижимости.

В обоснование жалобы предприниматель привел доводы о том, что в техническом паспорте 2003 года указана площадь объекта 201,5 кв.м. по наружному обмеру, в то время как в техническом паспорте 2013 года 149,9 кв.м. - по внутреннему. В результате проведенного капитального ремонта и перепланировки здания, его конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также внешние размеры не изменились. Перепланировка помещений объекта и связанные с этим улучшения имущества не являлись предметом спора. Вывод суда о создании нового объекта не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Общество в своей апелляционной жалобе вывод суда о создании нового объекта считает несостоятельным. Указывает на неправомерное неприменение судом исковой давности к требованиям предпринимателя. Полагает, что Пензева Н.И. узнала о нарушении своего права не позднее 20.05.2002, то есть дня, когда в соответствии с условиями договора купли-продажи продавец должен был передать ей документы для регистрации перехода права собственности на объект. Несогласно с выводом суда о пропуске обществом срока исковой давности. Ссылается на то, имущество было передано покупателю по договору аренды, а не купли-продажи и общество о нарушении своего права узнало только в 2012 году, когда предприниматель обратилась в суд с иском о признании права собственности на объект.

В судебном заседании представитель Пензевой Н.И. поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам. Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечило, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривалась в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителя предпринимателя, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционный суд пришел к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 02.04.2002 общество (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи производственного помещения - магазина, общей площадью 201,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Михайловск, ул. Гагарина, 3 а.

Из пункта 1.2 договора следует, что помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора от 25.05.1992.

Цена объекта недвижимости определена сторонами в размере 51 440 руб. Оплата производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 5-ти дней с момента подписания договора (раздел 2).

В соответствии с пунктом 1.3 договора вместе с правом собственности на магазин к покупателю одновременно переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

Согласно пунктам 3.1.1, 3.1.2 договора продавец обязался передать покупателю магазин по акту приема-передачи в течение 5-ти дней со дня выполнения покупателем условий об оплате, одновременно с передачей магазина - передать всю относящуюся к нему документацию.

Платежным поручением от 15.05.2002 N 165 предприниматель оплатил выставленный ему обществом счет от 12.04.2002 N 113 на сумму 51 440 руб. с назначением платежа - производственное помещение площадью 201 кв.м.

В материалах дела имеется копия договора купли-продажи того же объекта, заключенного между теми же лицами 27.12.2002, в котором стоимость здания определена в размере 71 440 руб.

Передача имущества от продавца к покупателю оформлена актом (т.1 л.д.20) с указанием на договор от 27.12.2002.

Согласно справке ОАО "Стройкон-2" от 29.07.2003 предприниматель приобрела производственное помещение - магазин согласно договору купли-продажи от 27.12.2002, стоимость магазина оплачена полностью.

После приобретения имущества Пензева Н.И. произвела капитальный ремонт объекта, в частности осуществила замену кровли, оконных и дверных проемов, водо-газопроводных и канализационных труб, элементов системы электроснабжения (договоры подряда от 12.08.2002, 01.10.2002, акты выполненных работ от 30.10.2002, 28.03.2003).

Постановлением главы города Михайловска от 07.06.2004 N 514 за Пензевой Н.И. закреплена территория площадью 1620 кв.м. для санитарной очистки и благоустройства прилегающей к зданию магазина территории.

В ноябре 2002 общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением об установлении юридического факта владения магазином на праве собственности.

Решением арбитражного суда от 20.01.2003 по делу N А63-2405/2002 требования общества удовлетворены в полном объеме (т.1 л.д.74). На основании данного решения 09.07.2003 за обществом зарегистрировано право собственности на объект - нежилое здание, литер М, инв. номер 20563, этажность 1, площадь 160,3 кв.м., кадастровый номер 26:11:000000:0000:206563/167:1001/М, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Гагарина, д. 3 а (свидетельство 26 АГ 216294).

В 2012 году предприниматель обратился к обществу с претензией, в которой потребовал в срок до 25.09.2012 предоставить документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на объект и осуществить действия по государственной регистрации.

Поскольку общество на претензию не ответило, предприниматель на основании статьи 551 Гражданского кодекса заявил требование о государственной регистрации перехода права собственности в судебном порядке.

Общество, ссылаясь на то, что предприниматель занимает здание магазина в отсутствие на то правовых оснований, обратилось в суд с иском об истребовании данного объекта из незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт исполнения договора купли-продажи от 02.04.2002, в том числе в части передачи продавцом магазина покупателю, равно как и факт уклонения общества от государственной регистрации перехода права собственности на объект, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается. Следовательно, требование предпринимателя, основанное на положениях пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса, подлежало удовлетворению.

Довод общества о пропуске покупателем срока исковой давности правомерно отклонен судом первой инстанции.

Как разъяснено в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

Согласно правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 2665/12 по делу N А41-13623/11 требование лица, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации.

С требованием о предоставлении необходимых документов и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, предприниматель обратился к обществу в 2012 году, следовательно, общий срок исковой давности им не пропущен.

Довод общества о том, что указанный срок необходимо исчислять со дня, когда в соответствии с условиями договора купли-продажи продавец должен был передать покупателю относящуюся к объекту документацию, судебной коллегией отклоняется, как противоречащий указанной выше позиции Президиума ВАС РФ.

Довод жалобы о том, что имущество было передано Пензевой Н.И. не в собственность, а в аренду, документально не подтвержден.

Отклоняя довод общества о ничтожности договора купли-продажи от 02.04.2002, суд первой инстанции обосновано сослался на Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА, указав, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

В тоже время апелляционная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что в результате произведённых предпринимателем ремонтных работ был создан новый объект недвижимости.

Как установлено судом и не оспорено обществом, здание магазина передано предпринимателю в 2002 году. При этом в материалах дела отсутствует техническая документация на магазин по состоянию на момент его передачи покупателю.

Работы по капитальному ремонту здания окончены подрядными организациями в марте 2003 года. Право собственности общества на здание зарегистрировано на основании судебного решения 09.07.2003, то есть уже после окончания ремонтных работ.

Таким образом, в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на объект, в отношении которого уже был произведен капитальный ремонт. Именно в отношении этого объекта предпринимателем и заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности.

Документы, которые бы свидетельствовали об изменении технических характеристик объекта после государственной регистрации прав на него, в деле отсутствуют.

Следует также отметить, что по сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на 16.05.2003 (т.2 л.д.139-147) общая площадь здания составила 201,5 кв.м. по наружному обмеру и 160,3 кв.м. по внутреннему, высота помещений - 3,45 м. Согласно техническому паспорту по состоянию на 09.04.2013 (т.3 л.д. 6-15) общая площадь объекта составила 201,5 кв.м. по наружному обмеру и 149,9 кв.м. по внутреннему, высота помещений - 3,45 м.

Таким образом, в результате произведенных предпринимателем ремонтных работ местоположение здания, его габариты по высоте и по периметру не изменились, самостоятельный (обособленный) объект недвижимости не создан. Из материалов дела также не следует, что ремонтные работы изменили конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.

При таких обстоятельствах, оснований для отказа предпринимателю в удовлетворении его требований, у суда первой инстанции не имелось.

Рассматривая встречные требования общества, суд обосновано сослался на пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в котором разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Поскольку доводы общества о передаче имущества в аренду, а также о недействительности договора купли-продажи от 02.04.2002, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении требования общества о возврате имущества из чужого незаконного владения, в том числе по мотиву пропуска срока исковой давности.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2013 подлежит частичной отмене с принятием в соответствующей части нового судебного акта.

С учетом результата рассмотрения апелляционных жалоб, на основании части 1 статьи 110 АПК РФ, с общества в пользу предпринимателя подлежат взысканию 2000 руб. судебных расходов по государственной пошлине за рассмотрение дела в апелляционном суде.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2013 по делу N А63-15616/2012 в части отказа в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Пензевой Натальи Ивановны отменить, принять по делу новый судебный акт.

Зарегистрировать переход права собственности от открытого акционерного общества "Стройкон-2" к индивидуальному предпринимателю Пензевой Наталье Ивановне на нежилое здание литера М, инвентарный номер 20563, этажность 1, кадастровый номер 26:11:000000:0000:20563/167:1001/М, расположенное по адресу:

ул. Гагарина, 3а, г. Михайловск, Шпаковский район, Ставропольский край.

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2013 по делу N А63-15616/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Стройкон-2" - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Стройкон-2" в пользу индивидуального предпринимателя Пензевой Натальи Ивановны 2000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

Г.В. Казакова О.В. Марченко