Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 февраля 2008 г. N КГ-А41/323-08-1,2 Суд признал недействительным договор аренды нежилого помещения в части установления срока предупреждения о расторжении договора, поскольку данные сроки не могут быть признаны разумными и противоречат действующему гражданскому законодательству (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 февраля 2008 г. N КГ-А41/323-08-1,2
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2008 г.

Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "Гринэкс" (далее - ЗАО ИК "Гринэкс") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Компания "МИР" и ООО "Юникс" о признании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2005 г. N 27, дополнительного соглашения от 01.03.2005 г. N 1 и дополнительного соглашения от 10.03.2005г. N 2 недействительным в силу ничтожности.

Исковые требования заявлены на основании статьей 12, 166, 168, 431, 432, 433, 551, 609, 651 ГК РФ, статьей 2, 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 51 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Решением от 7 ноября 2007 года Арбитражного суда Московской области признаны недействительными пункты 5.2, 5.3, 5.4.3 договора аренды нежилого помещения от 01.01.2005 г. N 27, заключенного между ООО "Митинский завод "МИР" и ООО "Компания "МИР", в остальной части исковых требований отказано. Суд указал, что данные положения договора не соответствуют требованиям закона.

Постановлением от 27 декабря 2007 года Десятого арбитражного апелляционного суда решении оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Компания "МИР" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить как вынесенные с неправильным применением норм материального права. По мнению заявителя, пункты 5.2, 5.3, 5.4.3 договора аренды не являются недействительными и соответствуют закону.

ЗАО ИК "Гринэкс" также обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить как вынесенные с неправильным применением норм материального права и удовлетворить исковые требования в полном объеме. Заявитель полагает, что договор является недействительным в связи с несоответствием требованиям ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ФЗ "Об исполнительном производстве".

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель ООО "Компания "МИР" и ЗАО ИК "Гринэкс" настаивали на своих требованиях по доводам, изложенным в кассационных жалобах. ООО "Юникс", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечило, направило в суд ходатайство о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие представителя и просило оставить судебные акты без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Судом установлено, что между ООО "Митинский завод "МИР" (арендодатель) и ООО "Компания "МИР" (арендатор) был заключен договор аренды от 01.01.2005 г. N 27 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное пользование арендатору нежилое помещение общей площадью 130,5 кв.м., 1-й этаж, комнаты 9, 12-20, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 30, строение N 3, под офисное помещение с 01.01.2005 г. по 27.12.2005 г. и нежилое помещение общей площадью 2 608 кв.м. в строении N 11 с 01.01.2005 г. по 27.12.2005 г. и дополнительно с 01.04.2005 г. по 27.12.2005 г. нежилые помещения в строении N 6 площадью 6 332 кв.м. и в строении N 7 площадью 905 кв.м.

К договору аренды были подписаны дополнительные соглашения от 01.03.2005 г. N 1 и от 10.03.2005 г. N 2.

ООО "Митинский завод "МИР" в апреле 2006 года было реорганизовано в ООО "Юникс" путем присоединения.

По договору купли-продажи ООО "Юникс" предало ООО "ТоргСервис" нежилые здания, расположенные по адресам: г. Москва, Пятницкое шоссе, д. 21, стр. 1, Пятницкое шоссе, д. 21, ул. Митинская, д. 30, стр. 2, стр. 3, стр. 4, стр. 5, стр. 6, стр. 7, стр. 8, стр. 9, стр. 11, стр. 12, стр. 13, стр. 14, стр. 15, стр. 16, стр. 18.

ЗАО ИК "Гринэкс" на основании договоров купли-продажи от 30.01.2007 г. N 4-01, от 09.03.2007 г. N 5-01 приобрело у ООО "ТоргСервис" спорные нежилые помещения.

ЗАО ИК "Гринэкс" обратилось в суд с настоящим иском, полагая договор аренды от 01.01.2005 г. N 27 и дополнительные соглашения от 01.03.2005 г. N 1 и от 10.03.2005 г. N 2 недействительными в силу ничтожности. В обоснование ничтожности договора и дополнительных соглашений к нему истец указывает на то, что они были заключены в период нахождения спорного имущества под арестом в рамках исполнительного производства; договор и дополнительные соглашения к нему подлежали государственной регистрации.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему арест с имущества, являющегося объектом договора аренды, был снят (постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного подразделения Службы судебных приставов по исполнению решений арбитражных судов и особым производством ГУ Минюста России по г. Москве С. от 21.09.2004 г.).

В этой связи вывод судом о том, что арест со спорного имущества на момент заключения договора аренды был снят, соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Спорный договор аренды заключен на срок менее года, дополнительным соглашением от 01.03.2005 г. N 1 установлено, что договор заключен на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что спорный договор не подлежит государственной регистрации, является правильным и соответствует закону.

Установив, что пункты 5.2, 5.3, 5.4.3 договора противоречат закону, а именно статьям 610, 619 ГК РФ, суд обоснованно указал, что данные условия договора являются недействительными.

Ссылка ООО "Компания "МИР" на то, что пункты 5.2, 5.3, 5.4.3 договора аренды не являются недействительными и соответствуют закону, ошибочны.

Так, согласно пунктам 5.2, 5.3 спорного договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2005 г. N 1 за десять месяцев до планируемой даты расторжения договора арендатор должен уведомить арендодателя о намерении расторгнуть настоящий договор; за десять лет до планируемой даты расторжения договора арендодатель должен уведомить арендатора о намерении расторгнуть настоящий договор.

Оценив указанные условия договора, суд правомерно указал, что данные сроки противоречат положениям статьи 610 ГК РФ, сроки предупреждения о расторжении договора не могут быть признаны разумными.

Пункт 5.4.3 договора противоречит нормам статей 610, 619 ГК РФ.

Доводы ЗАО ИК "Гринэкс" о том, что договор является недействительным в связи с несоответствием требованиям ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ФЗ "Об исполнительном производстве" также не могут служить основанием к отмене решения и постановления. Данные доводы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили правильную оценку.

Суд полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и вынес обоснованные решение и постановление.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Оснований к отмене судебных актов по доводам жалобы в силу статьи 288 АПК РФ не имеется.

Руководствуясь ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

Решение от 7 ноября 2007 года Арбитражного суда Московской области, постановление от 27 декабря 2007 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К 1-14969/07 оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.