Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. N 05АП-10156/13

г. Владивосток

01 ноября 2013 г.

Дело N А51-14117/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 30 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Т.А. Аппаковой, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство N 05АП-10156/2013

на решение от 09.07.2013

судьи О.А.Жестилевской

по делу N А51-14117/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Рынок "Новинка" (ОГРН 1072511001452, ИНН 2511053550)

к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500861130, ИНН 2511013839)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: Шичко А.Ю. - представитель по доверенности от 24.04.2013 сроком до 31.12.2014;

от ответчика: Тимохова Л.Н. - представитель по доверенности от 10.01.2012 сроком до 31.12.2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Рынок "Новинка" (далее - ООО "Рынок "Новинка") обратилось в арбитражный суд к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее - Управление) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 99 в здании (жилой дом, лит.А) общей площадью 404,8 кв.м, расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Советская, 96 (далее нежилое помещение), путем определения условий договора купли-продажи в редакции протокола разногласий от 24.04.2013 и приложения N 1 к проекту договора купли-продажи муниципального имущества, а именно, изложив договор в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора "Рыночная стоимость Объекта, указанного в п.п.1.1 настоящего договора (без учета НДС) - 8833000 (Восемь миллионов восемьсот тридцать три тысячи) рублей";

- второй абзац пункта 2.4 договора "Первоначальный взнос основного долга в сумме 441650 рублей и проценты за рассрочку в сумме 6747,43 рублей должны поступить в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора";

- приложение N 1 (график-расчет оплаты стоимости объекта муниципальной собственности) к договору

"Приложение N 1к договору купли-продажи N__/2013 от "___" ____ 2013

График - Расчет оплаты стоимости объекта муниципальной собственности

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества - нежилого помещения N 99 в здании (жилой дом, лит. А), общей площадью 404,8 кв.м. по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Советская, 96.

Стоимость объекта (без учета НДС): 8833000 рублей.

Стоимость объекта, руб.	Дата опубликования объявления	Ставка	Ставка рефинансирования ЦБ РФ	Сроки рассрочки лет	Сумма первоначального платежа, руб.
					Сумма к оплате за объект, руб.	Сумма процентов за рассрочку руб.
8 833 000	14.03.2013 г.	1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ	8,25%	5	441 650	6 747,43

Ежеквартальные платежи перечисляются на счет местного бюджета до 15 числа первого месяца текущего квартала.

N п/п	Дата очередного платежа	Текущий остаток задолженности	Сумма очередного ежеквартального платежа без %	% ставка (год)	Период пользования дней	Сумма % за период пользования
1.	В течение 10 дней с момента подписания договора	8833000	441650	2,75%	10	6 747,43
2.	15.07.2013	8391350	441650	2,75%	90	57 690,53
3.	15.10.2013	7949700	441650	2,75%	90	54 654,19
4.	15.01.2014	7508050	441650	2,75%	90	51 617,84
5.	15.04.2014	7066400	441650	2,75%	90	48 581,50
6.	15.07.2014	6624750	441650	2,75%	90	45 545,16
7.	15.10.2014	6183100	441650	2,75%	90	42 508,81
8.	15.01.2015	5741450	441650	2,75%	90	39 472,47
9.	15.04.2015	5299800	441650	2,75%	90	36 436,13
10.	15.07.2015	4858150	441650	2,75%	90	33 399,78
11.	15.10.2015	4416500	441650	2,75%	90	30 363,44
12.	15.01.2016	3974850	441650	2,75%	90	27 327,09
13.	15.04.2016	3533200	441650	2,75%	90	24 290,75
14.	15.07.2016	3091550	441650	2,75%	90	21 254,41
15.	15.10.2016	2649900	441650	2,75%	90	18 218,06
16.	15.01.2017	2208250	441650	2,75%	90	15 181,72
17.	15.04.2017	1766600	441650	2,75%	90	12 145,38
18.	15.07.2017	1324950	441650	2,75%	90	9 109,03
19.	15.10.2017	883300	441650	2,75%	90	6 072,69
20.	15.01.2018	441650	441650	2,75%	90	3 036,34
Итого:		0	8833000	-	-	583 652,74

Начальник Управления Директор ООО "Рынок имущественных отношений "Новинка" администрации Уссурийского _______ Н.А. Зинченко городского округа __________ В.М. Хмельницкий".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 09.07.2013 с учетом определения об исправлении опечатки от 18.10.2013 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленныё независимым оценщиком ООО "ПримЭксперт", согласно которому стоимость подлежащего отчуждению объекта составляет 12196158 рублей. Указывает на то, что представленное истцом к альтернативному отчету об оценке заключение экспертно-консультационного комитета Приморского отделения Российского общества оценщиков не является экспертизой представленного ответчиком отчета об оценке. Также ссылается на то, что судом не дана оценка ходатайству Управления о вызове в судебное заседание специалистов-оценщиков ООО "ПримЭксперт", определявших рыночную стоимость отчуждаемого имущества. Ответчик полагает, что предложенная истцом оценка не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества.

В канцелярию суда поступил письменный отзыв ООО "Рынок "Новинка" на апелляционную жалобу, в котором истец просит в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании 23.10.2013 объявлялся перерыв до 11 часов 40 минут 30.10.2013. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии того же представителя истца.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением Администрации Уссурийского городского округа от 28.02.2013 N 682 "Об утверждении условий приватизации нежилого помещения N99 в здании (жилой дом, лит. А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул. Советская, д.96" Управление направило ООО "Рынок "Новинка" проект договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого Управление обязалось передать в собственность общества нежилое помещение N 99 общей площадью 404,8 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, д. 96, этаж: 1 (далее - нежилое помещение).

Как следует из содержания пункта 2.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества, рыночная стоимость нежилого помещения без учета НДС составляет 12196158 рублей.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2.4 проекта договора купли-продажи муниципального имущества первоначальный взнос основного долга в сумме 609807 рублей 90 копеек и проценты за пользование рассрочкой в сумме 64368 рублей 61 копейка уплачиваются покупателем в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи.

Приложением N 1 к проекту договора является график-расчет оплаты стоимости объекта муниципальной собственности, составленный из расчета стоимости отчуждаемого имущества в размере 12196158 рублей.

ООО "Рынок "Новинка" направило в адрес Управления протокол разногласий от 24.04.2013 к договору купли-продажи муниципального имущества, включающий спорные по настоящему делу разногласия, которые отклонены ответчиком, что подтверждается уведомлением об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора в предложенной редакции от 30.04.2013.

Рыночная стоимость нежилого помещения в размере 12196158 рублей, установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества, определена ответчиком на основании составленного 17.12.2012 ООО "ПримЭксперт" отчета N 7416-18 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 14.12.2012.

В соответствии с составленным 15.04.2013 оценщиком ООО "Альфа Плюс" отчетом об оценке N 02/04/2013 рыночная стоимость нежилого помещения составила 8833000 рублей без учета НДС.

Неурегулированные с Управлением разногласия по проекту договора купли-продажи муниципального имущества в части содержания пунктов 2.1, абзаца 2 пункта 2.4, приложения N 1 к договору купли-продажи муниципального имущества, по поводу цены выкупаемого нежилого помещения послужили основанием для обращения ООО "Рынок "Новинка" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 ГК РФ).

Порядок заключения договора в обязательном порядке регламентируется пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, которым установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного закона.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьей 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спорные разногласия сторон связаны определением рыночной стоимости нежилого помещения и нежеланием Управления установить в проекте договора купли-продажи рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком в отчете от 15.04.2013 N 02/04/2013 в размере 8833000 рублей без учета НДС.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 12 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено судом, при вынесении постановления от 28.02.2013 N 682 и подготовке проекта договора купли-продажи недвижимого имущества Управление руководствовалось отчетом оценщика ООО "ПримЭксперт" от 17.12.2012 N 7416-18.

ООО "Рынок "Новинка", в свою очередь, обратилось к другому независимому оценщику, который определил меньшую рыночную стоимость нежилого помещения: согласно отчету от 15.04.2013 N 02/04/2013 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 8833000 рублей без учета НДС. Данный отчет составлен экспертом ООО "Альфа Плюс" Иваненко И.П., которая является компетентным оценщиком.

Представленный истцом отчет от 15.04.2013 N 02/04/2013 об оценке рыночной стоимости Управлением не оспорен, достоверность сведений указанного отчета не опровергнута доказательствами по делу, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно признал его достоверным.

Доводы ответчика, аналогичные доводам его апелляционной жалобы, о необходимости применения для определения рыночной стоимости нежилого помещения отчета от 17.12.2012 N 7416-18 являются необоснованными, поскольку из содержания указанного отчета следует, что при расчете рыночной стоимости нежилого помещения оценщиком без достаточных к тому оснований не были использованы затратный и доходный подходы (л.д. 55-56 т.д.1), в связи с чем отчет не содержит результатов оценки, полученных при применении различных подходов.

В материалы настоящего дела также представлено заключение экспертно-консультационного комитета Приморского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 23.05.2013 к представленному ответчиком отчету от 17.12.2012, согласно которому отчет от 17.12.2012 N 7416-18 об оценке рыночной стоимости не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, а выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости нежилого помещения, нельзя признать обоснованными.

Вышеуказанное заключение от 23.05.2013 оценено судом первой инстанции в совокупности с другими письменными доказательствами по делу с учетом того обстоятельства, что заключение от 23.05.2013 составлены компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков лицом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения правомерно определена истцом на основании отчета от 15.04.2013 N 02/04/2013 и составляет в общем размере 8833000 рублей без учета НДС. Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что оценка, предложенная истцом, не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчете истца стоимость не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, подлежит отклонению в силу того, что достоверность сведения представленного истцом отчета не оспорена Управлением и не опровергнута доказательствами по делу.

Судебная коллегия оценила представленные сторонами отчеты, заключение экспертно-консультационного комитета от 23.05.2013 в их совокупности и взаимосвязи, признала отчет от 15.04.2013 N 02/04/2013 об оценке рыночной стоимости, представленный истцом, достоверным и считает, что оценка, предложенная истцом, должна быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчете истца стоимость должна быть применена для целей совершения сделки с объектом оценки.

Новых доказательств, влияющих на законность принятого судом первой инстанции решения, суду не представлено, новых доводов ответчиком не приведено.

Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы Управления о том, что судом не рассмотрено ходатайство ответчика о привлечении в судебное разбирательство специалистов-оценщиков ООО "ПримЭксперт". Данное ходатайство Управления от 26.06.2013 отклонено судом в судебном заседании 02.07.2013 как необоснованное, что подтверждается содержанием обжалуемого решения.

Согласно части 1 статьи 87.1 АПК РФ арбитражный суд может привлекать специалиста в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора. В ходатайстве Управление в качестве цели вызова специалиста указало на необходимость разъяснений и консультаций по проведенной оценке объектов недвижимости, однако не указало, какие положения отчетов от 17.12.2012 N 7416-18 вызывают недопонимание и требуют дополнительных разъяснений.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба Управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.07.2013 с учетом определения об исправлении опечатки от 18.10.2013 по делу N А51-14117/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Т.А. Аппакова Н.А. Скрипка