Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2013 г. N 18АП-10872/13

г. Челябинск

05 ноября 2013 г.

Дело N А47-1991/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сельский дом" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2013 по делу N А47-1991/2013 (судья Сердюк Т.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Сельский дом" - Ганиев М.М. (доверенность от 02.04.2011);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области - Кривенкова Ю.В. (доверенность от 05.02.2013).

Открытое акционерное общество "Сельский дом" (далее - ОАО "Сельский дом", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании недействительным сообщения от 23.11.2012 N 01/356/2012-090.091 об отказе в государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, на земельный участок с кадастровым номером 56:21:0202001:193, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Оренбургский, Соловьевский сельсовет, п. Соловьевка, ул. Степная, участок N 188/1, и на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Оренбургский, Соловьевский сельсовет, п. Соловьевка, ул. Степная, участок N 188/1; обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона, на земельный участок с кадастровым номером: 56:21:0202001:193, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Оренбургский, Соловьевский сельсовет, п. Соловьевка, ул. Степная, участок N 188/1, и на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Оренбургский, Соловьевский сельсовет, п. Соловьевка, ул. Степная, участок N 188/1, указав в качестве залогодержателя ОАО "Сельский дом", а в качестве залогодателя -Ахмерова Рашита Ринатовича.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 11.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ахмеров Рашит Ринатович (далее также - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.08.2013 (резолютивная часть объявлена 15.08.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Сельский дом" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. В обжалуемом решении суд применительно к пункту 1 статьи 64 названного Закона иные требования федерального закона не указал, однако сделал необоснованный вывод о том, что в рассматриваемой ситуации ипотека в силу закона может быть зарегистрирована на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а также иных документов, необходимых для проведения государственной регистрации. Кроме того, по мнению подателя жалобы, суд сделал ошибочный вывод о том, что нарушение прав заявителя как залогодержателя может быть устранено лишь при государственной регистрации ипотеки земельного участка одновременно с государственной регистрацией права собственности на построенный жилой дом. Так, на основании договора займа заемные средства предоставлялись для строительства жилого дома в определенный срок. Поэтому в предусмотренный договором займа период строительства и до государственной регистрации права собственности третьего лица на построенный жилой дом без регистрации ипотеки права заявителя будут нарушены, так как исполнение обязательств по договору займа не обеспечено залогом.

До начала судебного заседания Управление Росреестра представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своей правовой позиции регистрирующий орган отметил, что норма пункта 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке предусматривает наличие одновременно двух условий, необходимых для возникновения ипотеки: наличие на земельном участке приобретенного, построенного или строящегося здания или сооружения и осуществление приобретения или строительства здания или сооружения с использованием кредитных средств. Между тем, совокупность этих условий в рассматриваемом случае отсутствовала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание третье лицо не явилось. С учетом мнения представителей заявителя и заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель регистрирующего органа против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, приведенным в отзыве на нее. Кроме того, пояснил, что в настоящее время в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении права собственности Ахмерова Р.Р. на объект незавершенного строительства и внесена запись о государственной регистрации права собственности указанного лица на возведенный жилой дом.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 18.07.2011 Ахмеров Р.Р. приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 56:21:0202001:193, площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Оренбургский, Соловьевский сельсовет, п. Соловьевка, ул. Степная, участок N 188/1, а также расположенный на указанном земельном участке незавершенный строительством дом по тому же адресу, что подтверждается указанным договором, на котором имеются штампы регистрационных надписей о государственной регистрации 01.08.2011 права собственности Ахмеров Р.Р. на названные объекты (л. д. 85, 86), а также свидетельством о государственной регистрации права от 01.08.2011 серии 56-АБ N 431984 (л. д. 79).

01 февраля 2012 года ОАО "Сельский дом" (займодавец) и Ахмеровым Р.Р. (заемщик) подписан договор целевого займа N 32/1018 (л. д. 15-16).

В силу пункта 1.1 договора займодавец предоставляет заемщику целевые денежные средства для строительства жилого дома общей площадью 148,8 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 56:21:0202001:193, расположенном по адресу: Оренбургская обл., р-н Оренбургский, Соловьевский сельсовет, п. Соловьевка, ул. Степная, участок N 188/1, в сумме 380 000 руб.

В соответствии с пунктом 1.2 договора заем предоставляется заемщику сроком на 10 лет.

В силу пункта 5.1 договора заемщик обязан предоставить договор залога объекта недвижимого имущества или иного ликвидного имущества, либо уведомить Федеральную регистрационную службу о заключении настоящего договора в соответствии со статьей 64.2 Закона об ипотеке, в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора; зарегистрировать право собственности на построенный жилой дом с обременением данного права залогом в силу закона не позднее трех месяцев после завершения строительства жилого дома путем представления в регистрирующий орган настоящего договора и предоставить займодавцу документы, подтверждающие регистрацию обременения права собственности залогом.

02 февраля 2012 года сторонами подписан акт N 32/1018-рег о получении Ахмеровым Р.Р. займа в размере 380 000 руб. (л. д. 17).

19 октября 2012 года ОАО "Сельский дом" обратилось в Управление Росреестра с заявлением N 01/356/2012-090 о государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, на указанные выше земельный участок и незавершенный строительством дом с приложением договора целевого займа от 01.02.2012 N 32/1018, акта N 32/1018-рег о предоставлении займа.

Оспариваемым сообщением от 23.11.2012 N 01/356/2012-090.091 заявителю отказано в государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанные объекты (л. д. 62-64). В обоснование отказа указано, что норма пункта 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке предусматривает наличие одновременно двух условий, необходимых для возникновения ипотеки: наличие на земельном участке приобретенного, построенного или строящегося здания или сооружения и осуществление приобретения или строительства здания или сооружения с использованием кредитных средств. Между тем, совокупность этих условий в рассматриваемом случае отсутствует.

Считая указанный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы ОАО "Сельский дом", последнее обратилось в арбитражный суд с назваными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемой ситуации ипотека в силу закона может быть зарегистрирована на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а также иных документов, необходимых для проведения государственной регистрации. Также суд исходил из того, что предмет ипотеки в договоре целевого займа от 01.02.2012 N 32/1018 и в заявлении о государственной регистрации N 01/356/2012-091 не совпадают. В первом случае (договор целевого займа) речь идет об обременении права собственности на построенный жилой дом, во втором случае (в заявлении о государственной регистрации) - об обременении права собственности на незавершенный строительством жилой дом. Кроме того, принимая во внимание, что право собственности третьего лица на незавершенный строительством жилой дом зарегистрировано до заключения договора займа, то отсутствует одно из оснований для государственной регистрации ипотеки в силу закона - одновременная регистрация права собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого решения об отказе в государственной регистрации права собственности и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

В рассматриваемом случае основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу заявителя на указанные выше объекты недвижимого имущества послужил вывод регистрирующего органа об отсутствии оснований для возникновения такой ипотеки, указанных в пункте 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке.

Так, в силу названной статьи (в редакции, действовавшей на момент обращения ОАО "Сельский дом" в регистрирующий орган) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с мнением заинтересованного лица о том, что из содержания изложенной нормы пункта 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке следует, что данная норма предусматривает одновременное наличие двух условий, необходимых для возникновения ипотеки в силу закона, а именно: 1) наличие на земельном участке приобретенного, построенного или строящегося здания или сооружения и 2) приобретение или строительство данных здания или сооружения с использованием кредитных средств.

Иное толкование указанной нормы, при котором допускалось бы возникновение ипотеки в силу закона на земельный участок сразу после заключения договора займа на строительство здания или сооружения (без представления доказательств фактического строительства залогодателем таких здания или сооружения за счет полученных кредитных средств), означало бы, что государственная регистрация ипотеки на земельный участок должна быть произведена без государственной регистрации права собственности залогодателя, например, на строящиеся здание или сооружение (если заем предоставлен для строительства), что противоречит содержанию указанной нормы.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 20 названного Закона государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В настоящем же случае, как земельный участок, так и незавершенный строительством объект, запись о государственной регистрации права собственности третьего лица на который имелась в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент обращения заявителя, были приобретены ранее Ахмеровым Р.Р. не за счет средств, полученных по указанному договору займа.

Таким образом, следует согласиться с мнением заинтересованного лица о том, что в настоящем случае отсутствует второе из указанных выше условий возникновения ипотеки в силу закона в порядке статьи 64.2 Закона об ипотеке.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, одного лишь факта получения третьим лицом займа на "достройку" дома недостаточно для возникновения ипотеки в порядке статьи 64.2 Закона об ипотеке.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при изложенном толковании следует вывод и о том, что ипотека в силу закона на названные объекты не возникла с момента заключения договора займа независимо от ее регистрации и применительно к редакции Закона об ипотеке, действовавшей на момент заключения договора займа (то есть до вступления в законную силу Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество", (пункт 1 статьи 10 названного Закона)).

Так, действительно, в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В отличие от указанного в действующей редакции названного пункта установлено, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ из пункта 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке были исключены слова "либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора".

Однако материально-правовые условия возникновения ипотеки в силу закона в порядке статьи 64.2 Закона об ипотеке Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ не были изменены.

В ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество в силу абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В силу изложенного у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований заявителя.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что из документов, представленных представителем заинтересованного лица в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции, а именно - копий соответствующих листов разделов Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приобщенных к материалам дела с согласия представителя заявителя, следует, что после вынесения судом обжалуемого решения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении права собственности Ахмерова Р.Р. на объект незавершенного строительства и внесена запись о государственной регистрации права собственности указанного лица на возведенный жилой дом площадью 136 кв. м, расположенный по адресу: Оренбургская обл., р-н Оренбургский, Соловьевский сельсовет, п. Соловьевка, ул. Степная, д. 32.

Указанное не позволяет обязать регистрирующий орган внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона на незавершенный строительством объект.

При этом у заявителя отсутствуют препятствия для обращения в регистрирующий орган вновь с учетом изменившихся фактических обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

При подаче апелляционной жалобы ОАО "Сельский дом" была излишне уплачена государственная пошлина в сумме 1000 руб. по платежному поручению от 16.09.2013 N 167, которая в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату подателю жалобы из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2013 по делу N А47-1991/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сельский дом" - без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу "Сельский дом" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 16.09.2013 N 167 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина