Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2013 г. N 18АП-11188/13

г. Челябинск

05 ноября 2013 г.

Дело N А76-12571/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домострой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.09.2013 по делу N А76-12571/2013 (судья Наконечная О.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Домострой" - Штригуль Надежда Ивановна (доверенность от 03.09.2012 N 3/09-2012);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шуплецова Екатерина Геннадьевна (доверенность от 16.01.2013 N 42).

Общество с ограниченной ответственностью "Домострой" (далее - ООО "Домострой", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) от 29.04.2013 N 33/040/2013-235 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.01.2012 N 6529 и обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением суда от 05.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Город Магнитогорск" в лице администрации города Магнитогорска (далее - администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.09.2013 (резолютивная часть от 29.08.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано (л. д. 128-134).

В апелляционной жалобе ООО "Домострой" (далее - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального права; неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Согласно абзацу 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Из данной нормы следует, что противоречие между заявленными и зарегистрированными правами возникает в том случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеется запись о праве на заявленный к регистрации объект недвижимости за другим лицом или имеются правопритязания третьих лиц. В ЕГРП ООО "Домострой" зарегистрировано в качестве арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:33:03 11 002:0026 на основании дополнительного соглашения от 06.10.2011 к договору N 4783 от 15.02.2008 аренды земельного участка. Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 06.10.2011 договор N 4783 заключен сроком до 10.12.2012. Таким образом, к моменту представления на государственную регистрацию договора N 6529 срок действия договора N 4783 истек. Договор N 6529 аренды земельного участка заключен сроком до 22.12.2014 (пункт 2.1 договора). Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения применил закон, не подлежащий применению: пункты 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, которыми регулируется государственная регистрация прекращения и расторжения договоров аренды недвижимого имущества на основании соглашения сторон. Соглашение о расторжении договора N 4783 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:03 11 002:0026 администрация города Магнитогорска и ООО "Домострой" не заключали. Действующее законодательство не содержит требований о заключении соглашения о расторжении договора по истечении его срока.

К дате судебного заседания Управление Росреестра представило письменное пояснение по апелляционной жалобе, которое приобщено к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Представитель ООО "Домострой" представило возражения на письменные пояснения Управления Росреестра.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия администрации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица возражал относительно доводов апелляционной жалобы, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией г. Магнитогорска в лице председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и ООО "Домострой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 20.01.2012 N 6529 (л.д. 16-18), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) с кадастровым номером 74:33:0311002:26 согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области, имеющий адресные ориентиры: Челябинская область, г. Магнитогорск, мкр 145, 31 (стр.) (далее - участок) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 6280,89 кв.м.

Муниципальное образование "город Магнитогорск" через своего представителя Голубинскую Е.Н., действующую на основании доверенности от 21.06.2012, обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка: кадастровый номер 74:33:0311002:26, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 145, 31 (стр.) (л.д. 69-70).

С указанным заявлением в Управление Росреестра по Челябинской области муниципальным образованием "город Магнитогорск" представлены следующие документы (л.д. 72-81): постановление администрации г. Магнитогорска от 22.12.2011 N 15664-П "О признании утратившим силу постановления главы города от 10.12.2007 N 8916-П (в редакции постановления администрации города от 29.10.2009 N 9455-П, постановления администрации города от 23.09.2011 N 10978-П) О предоставлении в аренду земельного участка для окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, мкр. 145, 31 (стр.)", договор аренды земельного участка от 20.01.2012 N 6529, соглашение от 20.01.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4783, о чем свидетельствует расписка в получении документов от 24.01.2013 (л.д. 68).

Уведомлением от 01.02.2013 исх. N 33/040/2013-235 (л.д. 82-83) государственная регистрация договора аренды земельного участка от 20.01.2012 N 6529 приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Уведомлением от 01.03.2013 исх. N 33/040/2013-235 (л.д. 95) государственная регистрация договора аренды земельного участка от 20.01.2012 N 6529 приостановлена в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Управление Росреестра по Челябинской области сообщением от 29.04.2013 исх. N 33/040/2013-235 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации договора аренды от 20.01.2012 N 6529 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:26, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 145, 31 (стр.), на основании абз. 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (л.д. 118-119).

В обоснование данного отказа Управление Росреестра по Челябинской области указало, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Кроме того, указало, что 24.01.2013 в Магнитогорский отдел Управления Росреестра по Челябинской области представлен договор аренды земельного участка от 20.01.2012 N 6529. Однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись от 18.01.2012 о регистрации аренды в пользу ООО "Домострой" на основании договора аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4783 и дополнительного соглашения от 06.10.2011 к договору аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4783. Дополнительно муниципальным образованием "город Магнитогорск" представлено соглашение от 20.01.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4783 между администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ООО "Краском-Инвест" (арендатор). Соглашение о расторжении аренды между ООО "Домострой" и администрацией г. Магнитогорска не представлено.

Заявитель, полагая, что настоящий отказ не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы в экономической сфере, обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В силу ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 АПК РФ, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя. В пункте 1 ст. 4 АПК РФ предусмотрено, что любое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Пунктом 1 ст. 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу п. 2 ст. 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлен перечень оснований, при которых может быть отказано в государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что 15.02.2008 между администрацией г. Магнитогорска в лице председателя комитета по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "Краском-Инвест" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 4783 (л.д. 19-21), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:0311002:0026, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 145, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющей его неотъемлемой частью, общей площадью. 6280,89 кв.м.

В силу пункта 2.1 договора настоящий договор заключен сроком до 10.12.2009 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 24.11.2009 срок договора аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4783 согласован до 10.12.2012.

Согласно части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

На основании постановления администрации г. Магнитогорска от 23.09.2011 N 10978-П в договор аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4783 дополнительным соглашением от 06.10.2011 (л.д. 24) внесены изменения и дополнения, в частности, произведена замена арендатора с ООО "Краском-Инвест" на ООО "Домострой".

Дополнительное соглашение от 06.10.2011 к договору аренды земли от 15.02.2008 N 4783 (л.д. 24) зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области 18.01.2012 N 74-74-33/364/2011-339, что подтверждается отметкой о регистрации.

Ссылка апеллянта на автоматическое погашение ранее внесенной записи в связи с тем, что к моменту представления на государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 20.01.2012 N 6529 срок действия договора аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4783 истек, не соответствует законодательству Российской Федерации и фактическим обстоятельствам по настоящему делу.

Суд первой инстанции обоснованно указал в решении, что представленное заявителем, подписанное между администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ООО "Краском-Инвест" (арендатор) соглашение от 20.01.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4783 (л.д. 81) не имеет правовых последствий, поскольку на момент его подписания ООО "Краском-Инвест" уже не являлось стороной (арендатором) по договору аренды от 15.02.2008 N 4783. Кроме того, настоящее соглашение о расторжении договора аренды не прошло государственную регистрацию.

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Основания изменения и расторжения договора перечислены в статье 450 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Доказательства расторжения договора аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4783 между администрацией г. Магнитогорска и ООО "Домострой" (новым арендатором) заявителем ни в Управление Росреестра по Челябинской области, ни в арбитражный суд не представлены.

Также в материалы настоящего дела не представлены доказательства возвращения заявителем арендованного по договору аренды от 15.02.2008 N 4783 (с учетом дополнительного соглашения от 06.10.2011, л.д. 24-25) имущества.

В связи с вышеизложенным договор аренды земельного участка от 15.02.2008 N 4783, подписанный между администрацией г. Магнитогорска и ООО "Домострой" считается возобновленным на неопределенный срок.

Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что в силу пунктов 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 Единого государственного реестра прав. Внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. Если регистрационные записи были погашены в Едином государственном реестре прав по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей направляется уведомление об этом.

Поскольку в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства обращения какой-либо из сторон договора аренды от 15.02.2008 N 4783 о регистрации прекращения договора аренды от 15.02.2008 N 4783 посредством погашения соответствующей регистрационной записи, следовательно, на момент обращения ООО "Домострой" в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации договора аренды от 20.01.2012 N 6529, подписного между администрацией г. Магнитогорска и ООО "Домострой", действовал договор аренды от 15.02.2008 N 4783, и имелась непогашенная запись о его регистрации.

Таким образом, у Управления Росреестра отсутствовали основания для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.01.2012 N 6529.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц - 200 руб.; для организаций - 2 000 руб.

Согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Таким образом, ООО "Домострой" должно было уплатить государственную пошлину в размере 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 1 000 рублей подлежит возврату ООО "Домострой".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.09.2013 по делу N А76-12571/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домострой" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Домострой" из федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 1000 рублей, излишне уплаченной по платежному поручению от 11.09.2013 N 607.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина